Секьюритизация ипотечных банковских активов и ее роль в формировании вторичного ипотечного рынка в России

Актуальность темы

исследования, прежде всего, определяется той ключевой ролью, которую призвана сыграть секьюритизация ипотечных банковских активов в реализации одного из приоритетных национальных проектов. Являясь специфическим инновационным способом финансирования, секьюритизация позволяет, с одной стороны, привлечь значительные финансовые ресурсы, увеличивая возможности банков в проведении активных операций, с другой стороны, создать самые разнообразные ценные бумаги, отвечающие потребностям потенциальных инвесторов.

В условиях России секьюритизация ипотечных банковских активов имеет еще и дополнительное значение. Во — первых, именно секьюритизация ипотечных активов может обеспечить рост национального фондового рынка за счет эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг. Во — вторых, сами бумаги, сконструированные с учетом всех возможных рисков, могут стать объектом инвестирования со стороны институциональных инвесторов профессиональных финансовых посредников (пенсионных фондов, страховых компаний, паевых фондов и так далее).

В силу перечисленных причин, а также в связи с отсутствием значимых исследований секьюритизации ипотечных банковских активов и ее роли в формировании вторичного ипотечного рынка, заявленная тема исследования является своевременной.

Степень разработанности проблемы. Поскольку секьюритизация банковских активов получила развитие на мировых финансовых рынках только в 80-х гг. прошлого века, а в нашей стране лишь создаются необходимые для нее предпосылки и факторы, в отечественной литературе она не выделена в отдельный предмет исследования, а некоторые аспекты использования этого способа финансирования рассматриваются на предмет соответствия действующему законодательству главным образом юристами. Монографий отечественных авторов, посвященных комплексному и системному исследованию секьюритизации активов в России не издавалось, поэтому в процессе исследования использовались работы зарубежных авторов, среди которых особо следует отметить: Х. П. Бэра, Э. Дэвидсона, JI. Хейра, Д. Кравитта, Д. Хендерсона, Д. Скотта, С. Шварца, К. Хилла.

Теоретические и методологические проблемы развития и эффективного функционирования рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг рассмотрены в работах: JI. Гитмана, М. Джонка, Н. Ордуея, Дж. Фридмана, Д. Норткотта, Дж. Френсиса. Дж. Синки мл., Полларда JI. M, Ж. Т. Пассейна.

Отдельные аспекты формирования рынка ипотечных ценных бумаг в России нашли отражение в работах отечественных авторов: Пастуховой Н., Усоскина В. М., Суворова Г., Астапова К., Казакова А, Демушкиной Е, Драгунова В., Минца В, Смирнова С, Слекеничса А., Белявского, Плешаковой О.

Секьюритизация активов и становление системы ипотечного кредитования невозможны без законодательного регулирования всех сторон ипотечных отношений. Наряду с информационной функцией в законодательстве заложен механизм гарантий интересов и прав субъектов ипотечного рынка. Использование в работе законодательных и нормативных актов, а также исследований отечественных юристов — Карабановой К., Мельникас М., Сушковой Е., Туктарова Ю, Селивановского А., Толкушкина А. — отражает особенность рассматриваемой проблемы.

Становление национального рынка ипотечных ценных бумаг сопровождается возникновением национальных институтов секьюритизации. В этой связи автор опирался на основополагающие аспекты концепций теоретиков неоинстуционализма — Т. Веблена, Д. Норта, Р. Познера.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость секьюритизации ипотечных банковских активов определили выбор темы, цели и задачи диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является проведение комплексного анализа национальной системы рефинансирования ипотечных кредитов, выявление специфических особенностей и тенденций становления рынка вторичных ипотечных ценных бумаг, разработка мер, направленных на повышение эффективности его функционирования.

Реализация цели предопределила необходимость последовательного решения следующих задач: определить специфические особенности секьюритизации ипотечных банковских активов как особого способа финансирования;

— проанализировать содержание процесса секьюритизации с точки зрения состава участников, этапов и последовательности действий эмитента ипотечных ценных бумаг и иных сторон сделки;

— выявить, описать и проанализировать систему рисков, возникающих в процессе секьюритизации ипотечных банковских активов, и методы минимизации рисков;

— выявить специфику становления национальных институтов секьюритизации ипотечных банковских активовпровести анализ законодательной базы, регулирующей процесс секьюритизации и деятельность национальных институтов секьюритизации;

— определить влияние институциональной среды на масштабы и формы секьюритизации ипотечных банковских активов;

— выявить тенденции развития рынка ипотечных ценных бумаг;

— оценить перспективы развития национального рынка ипотечных ценных бумаг.

Объектом исследования являются современные институты секьюритизации ипотечных банковских активов, а также практические аспекты их функционирования.

Предмет исследования представлен национальной системой секьюритизации ипотечных банковских активов, находящейся в стадии становления, в разрезе создания экономически эффективного и наименее рискового механизма рефинансирования ипотечных кредитов.

Теоретические и методологические основы исследования.

Методология данной работы соответствует специфике рассматриваемых проблем, основана на системном подходе и принципах институционального анализа, применяемых к исследованию процесса, составляющего сущность происходящих в денежно — кредитной сфере изменений.

Поставленные в работе задачи реализуются автором на основе общего системно — функционального подхода с использованием методов восхождения от абстрактного к конкретному, анализа и синтеза, наблюдения, обобщения, сравнительного статистического и динамического анализа, а также метода классификации.

Теоретической основой исследования являются теории неоинституционализма и теории экономического анализа права, позволяющие реализовать комплексный поход к исследованию одного из направлений в деятельности институтов финансового посредничества. Наиболее существенными элементами данного подхода, используемыми в работе, являются: институт как единица анализа, необходимость упорядочивания взаимодействия между экономическими агентами, формы координации этого взаимодействия, эффективность координации, сравнение результатов и издержек.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что ряд предложений по формированию пулов ипотечного покрытия и методов управления рисками могут быть внедрены в практическую деятельность российских коммерческих банков. Предложения, направленные на совершенствование нормативного регулирования секьюритизации ипотечных активов банками, могут быть использованы органами банковского надзора в процессе разработки новых документов, регламентирующих данное направление деятельности.

Содержащиеся в работе положения, выводы и рекомендации могут быть также использованы:

— в процессе дельнейшего совершенствования понятийного аппарата, характерного для секьюритизации ипотечных банковских активовдля разработки и экспертизы отечественного законодательства, регулирующего секьюритизацию как сложную финансовую сделку;

— в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам и спецкурсам: «Банковское дело», «Рынок ценных бумаг», «Срочные сделки и производные инструменты».

Информационная база исследования представлена действующими федеральными и региональными законодательными актами. Базу для исследования составили официальные статистические данные Росстата, аналитические и статистические обзоры Агентства ипотечного жилищного кредитования, Центрального банка РФ, справочные материалы, опубликованные в специальной периодической печати и размещенные всети Интернет. В ходе исследования проанализированы нормативные акты Центрального Банка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:

1. Секьюритизация ипотечных банковских активов является частным случаем финансовой инновации, суть которой состоит в эмиссии ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками по различным активам или кредитам. Специфика секьюритизации ипотечных банковских активов состоит в следующем:

— активами, лежащими в основе сделки, являются права требования банка по кредитам, обеспеченным залогом недвижимости, в том числе оформленным закладной;

— ипотечные кредиты выдаются строго по стандартам, позволяющим впоследствии сформировать дифференцированный пул финансовых активов, который и является ипотечным покрытием эмиссии;

— генерируемые ипотечными кредитами ежемесячные платежи, состоящие из суммы процентов и частичного погашения основного долга, передаются держателям ипотечных ценных бумаг (инвесторам);

— погашение долга по ипотечной бумаге осуществляется постепенно, но при этом возможно и досрочное погашение.

2. В реальной действительности секьюритизация ипотечных банковских активов может быть осуществлена либо в виде балансовой секьюритизации, либо в виде внебалансовой секьюритизации, каждая из которых, используя одну и ту же технику финансирования, предполагает разный состав участников, разную организацию процесса секьюритизации, разный способ распределения и передачи рисков. Вид секьюритизации предопределяет национальную модель, которая обычно закрепляется национальной юрисдикцией.

3. Как и всякая финансовая сделка, секьюритизация сопровождается множеством рисков, которые, с позиции системного подхода, могут быть классифицированы по следующим критериям:

— по уровню риска;

— по механизмам реализации;

— по причастности к реализации рисков;

— по сфере происхождения.

Систематизация рисков секьюритизации ипотечных активов банка позволяет описать внутренние особенности каждого риска в отдельности и связи различных видов риска, что является важнейшей основой качественной оценки рисков дифференцированного пула ипотечных активов. Оценка рисков пула влияет на процесс структурирования сделки, на выбор финансового инструмента секьюритизации, на инвестиционное качество инструмента.

4. Развитие секьюритизации невозможно вне системы национальной юрисдикции, включающей в себя совокупность правоустанавливающих документов, регулирующих деятельность всех участников процесса секьюритизации. Секьюритизация как правовой институт представляет собой систему норм, направленных на снижение финансовых и правовых рисков, возникающих при рефинансировании совокупности денежных требований путем размещения ценных бумаг. Качество законодательной базы, в свою очередь, является фактором, влияющим на масштабы секьюритизации, цену рефинансирования, на географическое направление платежных потоков.

5. Специфическим участником внебалансовой секьюритизации ипотечных активов является специальное юридическое лицо (по национальной терминологии ипотечный агент), смысл деятельности которого состоит в принятии на себя части рисков оригинатора в процессе обособления финансовых активов последнего. Важнейшими характеристиками специального юридического лица являются юридическая независимость и экономическая самостоятельность. Наилучшим образом такой подход реализуется в юридической конструкции лица со специальной правоспособностью, максимально защищенного от банкротства, имеющего особый порядок реорганизации.

6. Вторичный ипотечный рынок, его масштабы, виды ценных бумаг, их структура являются производными от первичного ипотечного рынка. Рынок ипотечного кредитования имеет устойчивую тенденцию к росту, увеличивая при этом потребности банков в свободных ресурсах.

Секьюритизация ипотечных банковских активов кредитными организациями России находится в самом начале своего становления и носит преимущественно трансграничный характер, практически не способствуя развитию национального фондового рынка.

Научная новизна. Наиболее существенные результаты, полученные автором и содержащие элементы научной новизны, заключаются в следующем: — уточнено содержание понятия секьюритизации ипотечных банковских активов как сложной финансовой инновации, представляющей собой комбинирование различных структурированных элементов, характерных для кредитования и заимствования на рынке денежного капитала, позволяющих одновременно достичь нескольких результатов — повысить ликвидность оригинатора, распределить особыми способами риски, предложить рынку новые финансовые инструменты и создать вторичный ипотечный рынок;

— проведен сравнительный анализ балансовой и внебалансовой секьюритизации ипотечных банковских активов на основе разработанных автором признаков (передача пула ипотечных банковских активов от оригинатора ипотечному агентусостав покрытия, кредитный рейтинг выпускаемых бумаг, риск досрочного погашения, риск задержки выплат, порядок погашения) — обоснованы критерии классификации рисков, возникающих при секьюритизации ипотечных банковских активов (по уровню, по механизму организации, по причастности к реализации, по сфере происхождения) и на их основе разработана система рисков, присущих данному виду финансовой деятельности.

— уточнена роль кредитной организации как эмитента ипотечных ценных бумаг и выявлены факторы, сдерживающие эмиссионную деятельность кредитных организаций (отсутствие специализированных ипотечных банковнезаконченный характер отечественного законодательства, регулирующего совокупность сделок в процессе секьюритизациинеоднозначное определение кредитной организации как ипотечного агента);

— выявлены превалирующие тенденции рынка ипотечного кредитования (отсутствие долгосрочной ресурсной базынеблагоприятная динамика структуры пассивов банковского сектораотсутствие национальных стандартов ипотечного кредитованиянизкий уровень платежеспособности населения) на основе комплексной оценки рынка ипотечного кредитования в России.

Апробация результатов исследования. Разработанная автором система классификации рисков секьюритизации использована во внутренних документах, регламентирующих деятельность подразделения банка ВТБ 24 (ЗАО): «Методических рекомендациях о порядке квалификации приобретаемых ВТБ 24 (ЗАО) закладных" — «Порядке заключения соглашений о покупке закладных».

Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в публикациях автора общим объемом 3,73 п.л., в том числе в двух статьях, которые были опубликованы в журнале «Финансы и кредит». Основные положения работы были доложены на международной научнопрактической конференции «Социально — экономическое развитие современного общества в условиях реформ».

Структура диссертации определяется логикой проведенного исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений.

Заключение

.

Секьюритизация активов в развитых странах давно перестала быть г редким явлением. Ее активно используют для рефинансирования низколиквидных активов с целью привлечения более дешевых финансовых ресурсов фондового рынка не только коммерческие банки, но и крупные организации, предприятия. В России делаются только первые шаги, направленные на создание условий для использования секьюритизации, позволяющей рефинансировать, выданные кредиты, а также привлечь долгосрочные ресурсы.

Отсутствие единообразного толкования секьюритизации ипотечных банковских активов способствует неопределенности и создает трудности в практической деятельности коммерческих банков, связанных с использованием этой инновационной техники финансирования. Выявление некоторых специфических особенностей секьюритизации ипотечных банковских активов позволило сделать вывод, что секьюритизация ипотечных активов представляет собой инновационный способ, при котором происходит выбор, выделение и* передача определенных активов, имеющихся у инициатора секьюритизации, в дифференцированный пул финансовых активов, списываемый с баланса инициатора и передаваемый новой специально' создаваемой организации, ' выпускающей ценные бумаги, обеспеченные даннымиактивами, и проводящей их размещение среди широкого круга инвесторов.

Существует три основных вида секьюритизации: синтетическая, балансовая и внебалансовая. В реальной действительности секьюритизация. ипотечных банковских активов осуществляется в виде балансовой и внебалансовой секьюритизации. Сравнительный анализ балансовой, и s внебалансовой секьюритизации ипотечных банковских активов показывает, что каждый вид используя одну и ту же технику финансирования, предполагает ' разный состав участников, разную организацию процесса секьюритизации, разный способ распределения и передачи рисков. Вид секьюритизации активов предопределяет национальную модель, которая обычно закрепляется национальной юрисдикцией.

Несмотря на кажущуюся простоту, секыоритизация ипотечных банковских активов представляет собой сложную сделку, в которой участвуют различные финансовые и нефинансовые организации, оценочные и страховые компании, рейтинговые агентства (в том числе международные), ипотечные агенты (банки и специальные юридические лица), платежные агенты, андеррайтеры, физические лица в качестве ипотечных заемщиков, инвесторы (главным образом юридические и физические лица).

Число участников сделки при секьюритизации активов непосредственным образом зависит от следующих факторов: размера и сложности сделкиправовых и административных условийхарактеристики пула активовроли, которую может или хочет играть оригинатор: в рамках сделки. А структура и характер сделки определяются потребностями участвующих в ней сторон и действующим законодательством.

Посредством проведения секьюритизации, с одной стороны, оделяются и переводятся в обращаемую форму риски, которые связаны с традиционным кредитованием, а с другой стороны, в процессе осуществления секьюритизации активов создаются новые специфические риски. Основные, виды рисков, возникающих при секьюритизации активов можно разделить на четыре группы: по уровню риска, по механизму реализациипо причастности к реализации и по сфере происхождения.

В целях минимизации рисков, возникающих при секьюритизации активов, используют количественные ограничения, а также механизмы внешней и внутренней кредитной поддержки.

Внешняя кредитная поддержка — это поддержка, обеспечиваемая. сторонними организациями. Данный вид поддержки имеет следующие формы: дополнительная гарантия, страховое покрытие, аккредитив, счета денежного обеспечения.

Внутренняя кредитная поддержка — поддержка, обеспечиваемая организатором секьюритизации или заложенная в структуру транзакции. Наиболее распространенными видами внутренней поддержки являются: предъявление высоких требований к «качеству» и параметрам ипотечных кредитовснижение рисков посредством собирания существенного пула ипотечных кредитов, диверсифицированного географически, по «возрасту» кредитов и по другим факторамформирование специального резервного фонда из поступлений от секьюритизированных активоввыдача гарантии самого организатора секьюритизацииизбыточное покрытие (overcollateralisation) — ограничение минимального значения DSCR (debt service coverage ratio) — события-триггеры-, структурирование эмиссии в несколько траншей (субординирование)1- спрэд счета и резервные счета.

В настоящее время применяется комбинация перечисленных выше способов повышения надежности. Иногда два механизма повышения надежности комбинируются таким образом, что создается новая форма обеспечения, обладающая уникальными характеристиками.

Развитие секьюритизации невозможно вне системы национальной юрисдикции, включающей в себя совокупность правоустанавливающих документов, регулирующих деятельность всех участников процесса секьюритизации. Анализ формальных правил, закрепленных в законах и нормативных актах России, показал, что, во — первых, процесс секьюритизации активов в нашей стране регулируется большим количеством подзаконных актов, которые постоянно меняются, что не соответствует интересам участников рынка и развитию секьюритизации. Во — вторых, отсутствуют законы прямого действия, например, закон о секьюритизации активов. Втретьих, по существу отсутствует блок национального законодательства, регулирующего срочные сделки (например, REPORT с различными ценными бумагами, обеспеченными ипотечным покрытием) и сделки с деривативами.

1 Санникова 'Г., Суворов Г. Обеспечение высокого кредитного рейтиша ипотечных ценных бумаг //www орес ru.

Срйчас фактически основным документом о секьюритизации активов является Закон об ипотечных ценных бумагах. В нынешнем виде данный Закон не позволяет создать эффективный механизм рефинансирования, с помощью которого осуществлялся бы приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу ипотечного кредитования, так как не определены цели деятельности важнейших участников секьюритизации активов: ипотечного, агента, траста, рейтингового агентства и другихне прописаны тщательно механизмы реализации прав владельцев облигаций с ипотечным покрытием, а также прав заемщиков в случае реализации ипотечного покрытия. Кроме того, существующий сегодня порядок оборота закладных (от оригинатора к ипотечному агенту, от ипотечного агента — в специальный депозитарий) не эффективен, сопряжен с дополнительными рисками (утраты, повреждения, подделки). Представляется целесообразным изменение порядка обращения закладных через специализированный депозитарий, введение" процедур «обездвиживания» закладных. Без решения этих проблем-, процесс секьюритизации ипотечных активов останется длительным и затратным.

Развитие рынка ипотечного кредитования во многом определяется не только качеством законодательства, но и наличием у первичных кредиторов возможности по рефинансированию выданных ипотечных кредитов. Использование секьюритизации позволяет осуществлять рефинансирование, но ее проведение связано с формированием рынка вторичных ипотечных ценных бумаг, для которого необходимо наличие как минимум нескольких предпосылок.

Первой предпосылкой, необходимой для развития рынка ипотечных ценных бумаг, является наличие развитого первичного рынка, то есть должно быть выдано достаточное количество ипотечных кредитов, из которых будут сформированы пулы однородных прав требований. Второй предпосылкой является наличие сформированной инфраструктуры и информационных системы, конфигурация которых обеспечивает администрирование и' сопровождение сделок по секьюритизации активов. Третьей предпосылкой является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов «обращения» ипотечных кредитов и обеспечение условий при которых секьюритизация является частью общей финансовой политики оригинаторов.

Анализ предпосылок, определяющих развитие первичного рынка ипотечного кредитования позволил сделать следующие выводы:

— рынок ипотечного кредитования показывает устойчивую тенденцию к росту: общий объем кредитов на покупку жилья увеличился с 01.10.2004 по 01.04.2007 гг. более чем в 10 раз с 40,1 млрд. рублей до 411,7 млрд. рублейхотя к объему ВВП за 2006 год эти кредиты составляют всего 0,15%, в то время как все кредиты физическим лицам по состоянию на 01.01.2007 года составляет 7,7% от ВВП;

— увеличивается в составе кредитов на покупку жилья доля* кредитов, обеспеченных залогом приобретаемой недвижимости на 1.10.2004 года их доля составляла всего 34,6%, на 01.04.2007 года — 70,3%. В большинстве случаев залог недвижимости оформляется закладной, что' свидетельствует" о заинтересованности банков в дальнейшем рефинансировании выданных кредитов;

— уменьшается доля кредитов на покупку жилья, выданных в иностранной валюте. Это не в последнюю очередь объясняется тем, что стандарты АИЖК предусматривают выдачу кредитов только в рублях;

— выдача ипотечных кредитов по разработанным АИЖК стандартам по оценке экспертов составляют не более 20%', в связи с чем перспективы объединения кредитов в пулы однородных прав требований не очевидны;

— рынок ипотечного кредитования развивается крайне неравномерно — главным образом в Москве и Санкт — Петербурге. Этот процесс идет в русле общей тенденции сосредоточения финансовых потоков российской экономики именно в этих центрах.

1 Семеняка А. Доклад Рынок ипотечного кредитования в России. Итоги и перспективы от 30.03.2007 //www.ahml.ru '.

— Наличие большого количества стандартных ипотечных кредитов является важнейшей предпосылкой, определяющей развитие рынка вторичных ипотечных ценных бумаг, но не менее важной предпосылкой для формирования рынка ипотечных ценных бумаг является наличие соответствующей инфраструктуры и информационных систем.

Инфраструктуру рынка доступного жилья образуют: система институтов, обеспечивающих функционирование рынка и обслуживающих ипотечное кредитование, а также наличие развитого фондового рынка. Кроме институтов страхования и оценки недвижимости для функционирования национального рынка ипотеки большое значение имеет введение института квалифицированных инвесторов. Наличие данного института позволяет установить специальный порядок размещения и обращения ипотечных ценных бумаг, тем самым уменьшив традиционные издержки и увеличив объемы эмиссии.

Введение

указанного института имеет особое значение в связи с s учетом состава участников рынка рефинансирования ипотечных кредитов. По1 некоторым сведениям в США доля физических лиц — инвесторов в ипотечные ценные бумаги не превышает, 3%1 от объема находящихся1 в обращении ипотечных ценных бумаг. Для институциональных инвесторов введение подобного института поможет снизить риски. Однако следует отметить, что при этом потребуется внесение изменений в закон «О рынке ценных бумаг».

Скорость становления и качество вторичного ипотечного рынка во многом будет зависеть также от выбранной рынком модели формирования пулов для секьюритизации, от оборотоспособности закладных, от тщательности разработанности оригинаторами финансовых стратегий, частью которых является секьюритизация.

Развитие рынка первичного ипотечного кредитования (а значит и становлению вторичного рынка ипотеки) ограничивается факторами, не зависящими от него. К таким факторам можно отнести: отсутствие у кредитов.

1 Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Лакхбира ХейраПер. С англ. — М.:Апина Бизнес Букс, 2007. с. 23 достаточной ресурсной базы и длинных дешевых ресурсов, низкая степень стандартизации при выдаче ипотечных кредитов и недостаточные объемы предложений по продаже жилья на рынке недвижимости, низкая платежеспособность населенияотсутствие практики ведения секьюритизации как составной части финансовой политики оригинатораотсутствие развитых информационных технологий и развитой инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Важнейшим из них являются отсутствие у коммерческих банков достаточно дешевой и долгосрочной ресурсной базы. Именно она, в конечном счете, может определять масштабы будущих потерь при неблагоприятном изменении процентных ставок в течение действия кредитного договора.

Анализ структуры и динамики пассивов банковского сектора России позволил сделать вывод о том, что самый важный, то есть бессрочный ресурс — фонды и прибыль банков — устойчиво падают: на 01.01.2002 г. его доля составляла 15,7%, на 01.01.2007 -12,3%. Доля депозитов физических лиц (главном образом это срочные депозиты) несколько увеличилась с 24,8% до 27%, а вот самые «текучие», нестабильные средства юридических * лиц увеличиваются быстрее всего: с 26,4% в 2002 до 32,5% на 01.01.2007 г.

Уменьшается также и доля недепозитных источников в составе ресурсной базы: на долговые бумаги, выпускаемые банками, в 2006 году приходилось 10,9% привлеченных ресурсов, на 01.01.2007 г. на их приходилось всего 7,2%. Таким образом, структура ресурсной базы с точки зрения срочности привлечения средств изменяется не в лучшую сторону.

Для многих банков это означает невозможность развивать ипотечное кредитование, поэтому в настоящее время большая часть российских банков не может сформировать требуемые по размеру пулы закладных и использование секьюритизации для них является не возможным. Доступной для российских первичных кредиторов является лишь роль комиссионеров, выдающих кредиты, с целью их немедленной реализации другим игрокам на рынке.

Немаловажным фактором, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, является отсутствие единообразных, разработанных используемых всеми банками форм документов, требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации ипотечных договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования, что порождает множество рисков и ведет к неоправданному удорожанию ипотечного кредита — до 7,5% от стоимости приобретаемого жилья.

Рынок ипотечного кредитования не может развиваться в условиях постоянного резкого превышения спроса на жилье над его предложением, а оно зависит от темпов жилищного строительства и темпов выбытия жилищного фонда. Ввод жилья в 2006 году составил 50,2 млн. кв. м., что составляет только j.

81,4% от уровня 1990 года, а выбытие составляет половину от вновь введенного.

Данный фактор, определяющий границы развития ипотечного кредитования, является объективным, и прердолеть его никакая, самая инновационная техника рефинансирования не в состоянии.

К числу негативных факторов может бытытакже’отнесен’крайне низкий уровень платежеспособности населения.: j.

Несмотря на ряд серьезных, сдерживающих развитие ипотечного кредитования факторов, можно считать, что начало его становлению положено.

Косвенно об этом, может свидетельствовать деятельность банков .по секьюритизации активов. ' I.

Центральный банк России официально не! публикует сведений* об этих сделках, хотя с 2006 г. по 2007 г. было проведено 10 сделок по секьюритизации ипотечных банковских активов.

Характерным для проведенных эмиссий являются:

— достаточно высокий рейтинг старшего транша по Moody’s (зиачит и высокое качество кредитного портфеля);

— участие SPV в процессе секьюритизации-,.

— использование различных мер кредитной поддержки, спрэд счета — только в условиях разработанной юрисдикции;

— в ряде случаев оно юридическое лицо одновременно выполняет несколько функций (Газпромбанк при секьюритизации, проведенной Совфинтрейдом).

— трансграничный характер (12 из 14 сделок по секьюритизации банковских активов были проведены за пределами России).

Суммарный объем сделок по секьюритизации ипотечных кредитов, проведенных в 2006;2007 гг., составляет более 42 368 млн. рублей, что от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов по состоянию — на 01.04.2007 г. составляет лишь 14,65%.

В сделках секьюритизации ипотечных жилищных кредитов в качестве оригинаторов приняли участие 5 банков, из 499, выдающих ипотечные жилищные кредиты1. Данный факт свидетельствует о том, что подавляющая часть банков в нашей стране не имеет возможности проведения секьюритизации. Их роль сводится к предоставлению и немедленной перепродаже выданных ипотечных кредитов, что не способствует, созданию качественных пулов ипотечных кредитов: В условиях отсутствия национальных стандартов, по нашему мнению, если законодатель оставит за банками право эмитировать обеспеченные ипотечные облигации, следовало бы как можно быстрее принять специальный закон «Об ипотечных банках». Это позволило бы отделить риски секьюритизации от иных рисков, присущих предпринимательской деятельности банков.

Секьюритизация как ипотечных, так и неипотечных активов носит трансграничный характер, что свидетельствует об отсутствии явной связи между секьюритизацией ипотечных активов и национальным фондовым рынком. Продажа ипотечных портфелей кредитов путем эмиссии ипотечных бумаг, номинированных в валюте, и размещение за границей, скорее всего, не преследует цель рефинансирования выданных кредитов. Осуществляя такие сделки каждый банк преследует свои цели. Возможно, эти средства будут использованы для кредитования юридических лиц, возможно, это просто.

1 httpV/www.rusipoleka.ru/issue.htm перевод самых надежных кредитов. Обеспеченных залогом недвижимости, в ликвидные валютные средства, накапливаемые на счетах «лоро» в иностранных банках. Эти средства могут быть использованы как обеспечение при секьюритизации будущих потоков платежей, что приведет к росту доходов банка в иностранной валюте.