Совершенствование организационно-экономического механизма управления комплексом недвижимости

В настоящее время одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности трансформации сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) посредством введения новых механизмов хозяйствования. В данный процесс оказывается вовлеченным все большее число субъектов сферы ЖКХ.

В жилищном хозяйстве технологически взаимосвязаны жилищный фонд и предприятия разных видов собственности, профиля деятельности и организационно-правовых форм, которые должны обеспечивать его долговечность и комфортность. Основное направление жилищно-коммунальной реформы — сокращение присутствия унитарных предприятий на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и управления жилищным фондом.

Процесс преобразования ЖКХ, начатый в 90-е гг., не завершен в силу системных причин, в числе которых ведомственный монополизм, дотационность данного сектора экономики, недостаточно развитая система договорных отношений, неэффективная тарифная политика ЖКУ, утрата населением традиций управления собственностью. Федеральные решения в отношении реформирования жилищно-коммунальной сферы (ЖКС) носят для местных органов власти рекомендательный характер, что приводит к субъективизму на местах, монополии муниципалитетов в управлении, деформации спроса и предложения в ЖКХ. Не получила пока достаточного распространения практика формирования прогрессивных форм управления многоквартирными домами, в частности товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Отсутствие эффективного собственника является одним из наиболее значимых факторов, затрудняющих трансформацию ЖКХ. Преодоление данной проблемы предполагается разрешить массовым созданием ТСЖ. Тем 4 не менее уже сейчас отмечается неспособность ряда ТСЖ эксплуатировать многоквартирные дома в соответствии с действующими нормами.

Существует необходимость в практическом решении задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства городов в условиях рыночной экономики, ориентированного на становление наименьшего неделимого объекта жилищно-коммунальной отрасли — объединений собственников жилья на базе многоквартирного дома.

Общие теоретические основы управления экономическими системами в сфере услуг даны в работах Р. Брейли, Н. П. Конопкова и др. Различные аспекты и проблемы реформирования ЖКХ изучены и представлены в трудах В. В. Бузырева, B.C. Чекалина, JI.H. Чернышева и др.

Проблемы управления жилищным фондом, механизмы привлечения финансовых ресурсов и организация инвестиционного проектирования рассматривались Е. К. Ивакиным, А. Н. Кирилловой, В. Ю. Прокофьевым, С. Р. Хачатряном, М. Д. Шапиро и др.

Экономические и управленческие вопросы теории и практики функционирования недвижимости в рыночных условиях представлены в трудах П. Г. Грабового, В. В. Григорьева, И. Г. Лукмановой, И. А. Остриной, А. В. Руднева, В. Н. Стаханова.

Исследованию экономических проблем деятельности и управления коммунальных предприятий посвящены труды В. И. Воропаева, Л. Б. Зеленцова, Н. Е. Симионовой, В. Д. Шапиро.

Вопросы организации расчетного сервиса получили освещение в публикациях В. Е. Рахтеенко, И. Ф. Шишкина, Д. В. Шубина.

Вместе с тем ситуация в жилищно-коммунальной отрасли не является статичной. В немалой степени на изменение процессов, протекающих в данной сфере, повлияло принятие нового Жилищного кодекса РФ, вследствие чего имеющиеся методики требуют дальнейшего развития, переосмысления и дополнения. Объективная необходимость в анализе данного направления и определила выбор темы исследования. 5.

Вышеуказанные обстоятельства обусловливают актуальность настоящего научного исследования, в котором на основе комплексного и системного подходов рассмотрены процессы управления жилищным фондом.

Цель исследования — разработка экономического механизма управления комплексом жилой недвижимости, позволяющего повысить степень удовлетворения потребностей собственников в ЖКУ за счет более эффективного управления затратами.

В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

— осуществить ретроспективный обзор развития жилищно-коммунального комплекса и объединений собственников жилья;

— провести структурный анализ жилищного фонда;

— обосновать выбор организационно-экономической структуры объединения собственников жилья;

— разработать модель управления жилищным комплексом объединением собственников жилья;

— уточнить и дополнить существующие методики оценки эффективности управления жилищным комплексом;

— разработать концепцию создания информационной системы для осуществления управления жилищным фондом.

Объект исследования — организационно-экономический механизм управления комплексом жилой недвижимости.

Предмет исследования — экономические отношения и процессы, происходящие при управлении комплексом жилой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения, концепции и гипотезы, изложенные в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих системно-функциональный и институционально-структурный подходы к анализу рынка ЖКУ и формированию индикативного механизма управлениятеоретические разработки по экономике и управлению недвижимостью и прикладные методики по реформированию ЖКХ. 6.

При решении поставленных задач в диссертационной работе были использованы методы системного, сравнительного и исторического анализов, абстрагирования, анализа первичной документации, статистической и финансовой отчетности, экономико-математического моделирования и статистического прогнозирования.

Информационно-эмпирическую базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Росстата и Ростовстата, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области и Департамента ЖКХ и энергетики города Ростова-на-Дону, Ростовского областного комитета государственной статистики, материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати, а также собственные расчеты автора.

Научная новизна исследования заключается в том, что на основе обобщения и уточнения существующих теорий предложена обоснованная методика комплексной оценки эффективности управления жилой недвижимостью.

В ходе исследования получены следующие научные результаты:

— выявлены возможные тенденции развития жилищной кооперации в сфере управления жилищным фондом на основе проведенного анализа изменений в структуре жилищного фонда, что позволило выделить «неиспользуемый жилищный фонд» как наименее исследованный сегментобобщен опыт стран Западной и Восточной Европы и Соединенных Штатов Америки в становлении и развитии жилищной кооперациипредложена иерархическая организационно-экономическая модель управления жилищным фондом;

— разработана методика экономического обоснования организационной структуры объединений собственников жилья (ОСЖ), основывающаяся на критериях качества и стоимости управления- 7.

— построена модель управления жилищным комплексом, осуществляемого ОСЖ с использованием технологии IDEF, на основе структурирования и упорядочивания бизнес-процессов, возникающих при управлении ОСЖ;

— уточнена методика оценки эффективности управления жилищным комплексомвыявлены и систематизированы критерии качества управления многоквартирным домомпредложено использование принципов нейро-программирования в управлении жилищным фондомпоказано, что данная методика позволяет проводить факторный анализ эффективности управления методом цепных подстановоквыявлено, что снижение затрат не всегда положительно влияет на качество управленияпоказана допустимость роста затрат при адекватном увеличении вмененной доходности недвижимости и увеличении стоимости недвижимости;

— разработана концепция построения информационной системы, сочетающей в себе бюджетное планирование, оперативное управление финансовыми потоками и вовлечение в процесс управления собственников недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что основные теоретические выводы расширяют и дополняют существующие научно-методические разработки по данной проблеме и могут быть использованы как в дальнейших научных исследованиях, так и в практической деятельности ТСЖ и управляющих компаний, выработки стратегии повышения эффективности управления комплексом жилой недвижимости.

Апробация результатов исследования.

Основные научные результаты доложены автором на международных, региональных и межвузовских научно-практических конференциях в г. Ростове-на-Дону (2003 — 2007 гг.), на семинарах учебно-методического центра обучения и повышения квалификации специалистов по управлению жилищным фондом при РГСУ. 8.

Научно-методические положения диссертации используются в Учебно-методическом центре обучения и переподготовки специалистов по управлению жилищным фондом и на кафедре экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строительного университета.

Разработана информационная система управления многоквартирным домом, которая внедрена в практическую деятельность в тридцати пяти ТСЖ и пяти ЖСК г. Ростова-на-Дону и Ростовской области. Имеется патент № 2 006 610 403 от 30.11.2005 г. на концепцию построения программного приложения, используемого для автоматизации управления ТСЖ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных сообщений объемом 1,8 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованных источников, включающего 150 наименований, 1 приложения. Содержание работы изложено на 134 страницах машинописного текста, включая 9 таблиц и 32 рисунка.

Основные выводы и результаты по 3-й главе диссертационного исследования. Во-первых, проанализировав тенденции развития расчетного сервиса, можно утверждать, что самостоятельное его обеспечение ОСЖ обусловлено интересами самого ОСЖ, конечных потребителей и поставщиков услуг и является неотъемлемой частью процесса реформирования рынка коммунальных услуг. Выполнение функций расчетного сервиса ОСЖ позволяет свести задержки при поступлении денежных средств к минимуму и получать наиболее развернутую информацию для принятия управленческих решений.

Во-вторых, отдельно рассмотрен аспект повышения эффективности управления за счет организации эффективного сообщества в ОСЖ на базе использования современных информационно-коммуникационных технологий в условиях возрастающей информационной культуры собственников.

В-третьих, проанализирован уровень автоматизации управления, осуществляемого ОСЖ. Отмечено, что значительная часть ОСЖ не использует современные информационные технологии в своей деятельности. Остается весомым также сегмент ОСЖ, не применяющих специализированных средств автоматизации. Таким образом, существует потенциал для внедрения специализированных решений для ОСЖ.

Разработан и апробирован ГШ «Мой дом 2.0». Данный продукт внедрен в практическую деятельность в тридцати пяти ТСЖ и пяти ЖСК г. Ростова-на-Дону и Ростовской области. Разработана концепция информационной системы «Мой дом 3.0», позволяющей реализовать методические положения данного исследования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В диссертационной работе было проведено исследование управления жилищным фондом. Основной акцент сделан на управление, осуществляемое объединениями собственников жилья. Результаты исследования могут быть представлены следующим образом.

Выполнен ретроспективный анализ развития ОСЖ. Акцент сделан на проведении сравнительного анализа новой экономической политики периода 20-х гг. XX в. Подчеркивается цикличность развития ОСЖ. Отмечено, что активность ОСЖ находится в зависимости от процессов централизации и децентрализации в экономике. На данный момент роль ОСЖ заключается в формировании конкуренции на рынках жилищных и коммунальных услуг, непосредственном участии домовладельцев в управлении собственностью, восстановлении жилищного фонда. Согласно выявленному цикличному характеру развития жилищного движения, прогнозируется постепенное угасание функций по обеспечению непосредственного участия домовладельцев в управлении собственностью и восстановлению жилищного фонда и развитие функции формирования конкуренции на рынках жилищных и коммунальных услуг.

Обозначена историческая тенденция увеличения доли отдельных собственников, приводящая к формированию общественных организаций, представляющих интересы собственников и арендаторов. Отмечено, что данная тенденция прослеживается в развитии управления жилищным фондом России. Предложена концепция управления жилищным фондом, базирующаяся на взаимодействии двух конкурирующих сил: собственников и арендаторов.

Наблюдается тенденция роста количества ОСЖ, но темпы роста существенно отстают от прогнозируемых. Основной причиной медленного роста количества ОСЖ является несформированность культуры управления собственностью и традиций совместного управления. Сделан акцент на то,.

132 что в создаваемые управляющие компании перешли кадры из старой системы управления, что может привести к использованию старых методов. Отмечена необходимость сокращения доли неиспользуемого жилищного фонда как одной из причин, препятствующих развитию жилищного самоуправления. Особое внимание уделено процессу формирования объекта управления. Моделирования показали, что создание одного ТСЖ на базе ряда многоквартирных домов позволяет незначительно снижать суммарные платежи собственника, но это негативно отражается на качестве управления — качество управления приближается к минимальному. Выявлено, что предпочтительнее создавать ТСЖ, состоящее не более чем из 100−120 помещений.

Построена модель процессов, протекающих в ОСЖ, в соответствии со стандартом IDEF0. Представленная модель позволяет руководителю видеть бизнес-процессы как в целом, так и детализировано. Наличие модели помогает устанавливать недостающие связи между процессами, сокращая накладные расходы и исключать дублирующиеся.

Разработана методика оценки эффективности управления жилищным комплексом, осуществляемом ОСЖ, с использованием принципов нейронной сети. Методика базируется на анализе прироста стоимости, извлекаемой ренты и затрат собственников. Предложена оригинальная методика теоретического исчисления полезности жилищного комплекса и отдельного лота с точки зрения покупателя и арендатора. Выявлено, что снижение затрат не является универсальным решением при совершенствовании системы управления многоквартирным домом, рост затрат при адекватном увеличении вмененной доходности недвижимости и увеличении стоимости недвижимости — это нормальное явление.

В качестве наиболее существенного бизнес-процесса, протекающего в ОСЖ, был выделен расчетный сервис. Отмечено угасание роли единых.

133 расчетных центров. Утверждается, что самостоятельное обеспечение расчетного сервиса ОСЖ обусловлено интересами конечных потребителей, поставщиков услуг и ОСЖ и является неотъемлемой частью процесса реформирования рынка коммунальных услуг. Выполнение функций расчетного сервиса ОСЖ позволяет свести задержки при поступлении денежных средств к минимуму и получать наиболее развернутую информацию для принятия управленческих решений.

Рассмотрен аспект повышения эффективности управления комплексом недвижимости, осуществляемом ОСЖ, с помощью информационных систем. Выделено два направления использования информационных систем: совершенствование отношений, возникающих между сотрудниками ОСЖ в процессе тактического управления и повышения эффективности стратегического управления за счет организации эффективного сообщества собственников. В рамках первого направления, разработан и апробирован программный продукт «Мой дом 2.О.», разработана концепция информационной системы «Мой дом 3.0», позволяющей реализовать методические положения данного исследования и учитывающей опыт, накопленный при внедрении 1111 «Мой дом 2.0». В рамках второго направления разработана концепция построения интерактивной системы совместного стратегического управления комплексом недвижимости, учитывающая возрастающую информационную грамотность собственников.

В качестве задачи для будущих исследований можно выделить построение подробной методики определения полезности простых благ по балльной системе для комплекса недвижимости и отдельного объекта комплекса недвижимости.