Усовершенствование методов сбора и организации пространственных данных в автоматизированной информационной системе Московского земельного комитета

Начиная с 1991 года, в Российской Федерации проходит земельная реформа, результатом которой должна стать ведущаяся по единой технологии рациональная и актуальная система кадастра. В ходе реформы затрагиваются многие вопросы, в том числе и вопрос о создании в стране кадастра недвижимости. Сегодня в России существует 5 официальных государственных кадастров. Это государственный земельный кадастр (ГЗК), государственный градостроительный кадастр (ГТК), государственный кадастр полезных ископаемых, водный кадастр и лесной кадастр. Есть основания предполагать, что скоро к ним добавится и кадастр недвижимости, который будет объединять данные ГЗК и ГГК, выполнив тем самым норму кодексов (гражданского, земельного, градостроительного) о единстве судеб земельных участков и зданий и сооружений, на них расположенных.

Современная история кадастра начинается со времен Наполеона. Именно тогда были заложены его основы. За это время кадастр реформировался от инструмента, позволяющего определить какое количество денег необходимо взять за использование именно этого куска земли, до информационной системы, которая содержит сведения, позволяющие получить исчерпывающую информацию по объекту недвижимости, земельному участку, как фактически неком имущественном комплексе. Это информация о местоположении, назначении, правовом статусе, владельце, экспликация земельного участка, его ограничения и обременения.

Современный зарубежный кадастр представляет собой систематизированный электронный документ, содержащий актуальную, достоверную, полную информацию о земельном фонде государства. Российский кадастр далек от «идеального» зарубежного оригинала, но множество принятых на сегодняшний день законодательных актов, нормативных документов свидетельствует о том, что это лишь дело времени, усилия органов исполнительной власти всех уровней и человеческих усилий. Законодательная база, созданная в Российской Федерации за последние несколько лет, позволяет делать положительные прогнозы. В большинстве субъектов РФ развернуты автоматизированные комплексы ведения Государственного земельного кадастра, которые позволяют вести кадастр по единой технологии, основываясь на единых принципах, независимо от территориального расположения. Начало нового тысячелетия стало переломным в этом направлении — приняты Земельный кодекс РФ и Федеральные законы о государственном земельном кадастре и землеустройстве, которые закрепили базовые понятия.

Города Санкт-Петербург и Москва, являясь городами федерального значения, одними из первых приступили к созданию автоматизированных систем кадастра. Этому способствовал и переход России, начиная с 1991 года, к рыночной экономике. Земля, а особенно городская, приобрела ценность и стала приносить доход. Поэтому сначала были созданы службы, занимающиеся учетом земельных ресурсов, собраны все имеющиеся данные о земле. Через несколько лет было накоплено огромное количество информации о землепользованиях, информация, которую становилось труднее и труднее анализировать, поэтому остро встал вопрос о создании автоматизированной системы. Были изучены все передовые технологии хранения и управления данными, поскольку речь шла не только о текстовых данных документов, удостоверяющих права пользования земельными участками, но и графическом представлении границ земельных участков. В результате в 1995 году была создана автоматизированная система Московского земельного комитета (АИС МЗК). За время ее существования изменялись требования к представлению информации, увеличивалось количество информации, которую нужно было анализировать, увеличивалось и количество видов хранимой информации. Поскольку изначально система АИС МЗК задумывалась как система сведений о землеустроительных делах, то экспликация земельных участков, сведения об объектах недвижимости в виде семантической информации отсутствует. В качестве «подложки» используются растровые изображения топографических планшетов масштаба 1:2000, что позволяет получить наглядную картину об этих данных, но зачастую актуальность топографической основы составляет несколько лет, и состав сведений недостоверен. Более того, растровая картографическая основа не может быть проанализирована с целью получения топологических и геометрических данных.

Тенденции развития рынка земли в Российской Федерации диктуют требования к составу информации по земельным участкам, необходимой для ее качественного и количественного учета, а также для совершения сделок с ней. В этой связи орган государственной власти, осуществляющий этот учет, принял соответствующие нормативные документы, регламентирующие состав информации. Таким образом, основным документом, содержащим все сведения о земельных участках, установлен Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который состоит из множества форм, которые в свою очередь включают следующую информацию о земельных участках:

• местоположение,.

• количественные показатели,.

• экономические характеристики земельного участка,.

• правовой статус,.

• сведения об ограничениях и обременениях,.

• сведения об объектах недвижимости, неразрывно связанных с земельным участком [46].

Эти данные тесно связаны с еще одним государственным реестром — Единым государственным реестром прав (ЕГРП), который ведется учреждениями юстиции. Он является систематизированным сводом правовых сведений об объектах недвижимости (земельных участках, неразрывно связанных с ними зданиях и сооружениях) и совершаемых с ними сделках [44]. Остальными источниками информации для ЕГРП являются органы, осуществляющие технический учет объектов недвижимости и занимающиеся подготовкой документов и информации для оформления прав на них.

Все это позволяет сделать вывод, что подобное размножение данных приводит к неоднозначности в получении сведений об интересующем объекте, которую можно устранить путем создания информационной системы, позволяющей интегрировать данные с целью актуализации и проверки полноты сведений и их достоверности.

Научная и практическая направленность представляемой работы связана с проработкой ряда вопросов усовершенствования организации пространственной составляющей базы данных Московского земельного комитета, содержащей сведения о земельных участках. Корректное и безопасное преобразование данных АИС МЗК в полноценную геоинформационную среду с интеграцией этих данных с другими источниками пространственной и семантической информации московского мегаполиса является на сегодня наиважнейшей научно-практической задачей. Необходимость этого решения назрела уже давно и стала еще более актуальной с возникновением и развитием институтов Градостроительного кадастра, а также с развитием и совершенствованием нормативно-правовой базы всех кадастров (в первую очередь земельного) [5].

Интеграция данных по земельным участкам и неразрывно связанной с ними недвижимостью, очевидно, выдвигает более строгие, гибкие требования к системам сбора и хранения пространственных данных. Поэтому, в предлагаемой работе в первую очередь уделено внимание усовершенствованию существующей модели хранения пространственной базы данных Московского земельного комитета, с целью приблизить ее к современному уровню, позволяющему производить полноценный пространственный анализ данных и взаимодействовать АИС МЗК с другими информационными системами.

Наряду с этим, в исследовании разрабатываются вопросы, касающиеся получения, преобразования и агрегировании информации по совокупным характеристикам объектов недвижимости (земельным участкам, а также зданиям и сооружениям, неразрывно с ними связанным), используя данные существующих кадастров на примере ситуации, имеющей место в г. Москве. При корректной реализации предложений, выдвигаемых в этой работе, можно будет говорить о создании автоматизированной системы, позволяющей интегрировать сведения земельного и градостроительного кадастров и ряда учреждений и ведомств московского мегаполиса, понимая под кадастром недвижимости совокупность сведений полностью описывающих их правовые, технические, социальные и прочие характеристики, представляя его единым объектом недвижимости (БОН).

Заключение

.

Вопросы организации, хранения и манипулирования большими объемами пространственной и семантической кадастровой информации с многопользовательским регламентируемым доступом всегда были краеугольным камнем в решениях больших (корпоративных) ИТ-проектов. Существующее и действующее решение в рамках АИС МЗК, строго говоря, не отвечало современным требованиям с момента ее создания, поскольку модель хранения графических данных на участки в силу ряда причин (в том числе и финансовых) была реализованы собственными разработками, а не при помощи стандартных средств и решений. Ситуация с точки зрения совершенствования модели, складывающаяся сегодня в этой связи в АИС МЗК, осложнена тем, что реорганизацию ее пространственной составляющей необходимо производить в условиях работы действующей системы. Это обстоятельство накладывало и накладывает множество ограничений в экспериментальные работы в части перевода пространственных данных в другую модель хранения, но позволяет выявить ряд особенностей существующей БД АИС МЗК и пути ее модернизации. В конечном итоге пришло понимание того, что существующие данные необходимо преобразовать в объектно-реляционную модель, поддерживаемую консорциумом OGIS и рядом современных SQL-серверных СУБД — в частности в решениях Spatial Data Cartridge Oracle 8(9,10)i с использованием ГИС GeoMedia Pro (или Mapinfo Pro) для отображения и анализа данных.

Экспериментальные работы по усовершенствованию пространственной модели данных АИС МЗК показали, что перевод существующих пространственных данных в хранилище объектно-реляционной модели ORACLE8i может быть корректно осуществлен с помощью штатного инструментария ГИС GeoMedia Pro, что позволит постепенно вытеснить из технологической схемы АИС МЗК программную среду MicroStation 95. Самым серьезным препятствием на этом пути может стать (помимо административных проволочек) существенная переработка прикладного программного обеспечения клиентских мест для работы с новым ядром АИС МЗК.

Еще одним важным результатом проделанных экспериментальных исследований явилось создание прототипа системы информационного взаимодействия предприятий и организаций г. Москвы, занимающихся учетом и оформлением объектов недвижимого имущества и сделок с ними, с целью формирования актуальной и обновляемой в режиме он-лайн базы данных на единые объекты недвижимости как имущественных комплексов. Обоснованием правомерности и необходимости формирования комплексной документации на единые объекты недвижимости стали изучение Федеральных законов и распоряжений правительства в части совершенствования земельных и имущественных отношений. При этом основным требованием для успешного функционирования подобной системы является предлагаемая реорганизация существующей БД АИС МЗК.

Таким образом, формирование единых объектов недвижимости стало практической реальностью. Проведенные экспериментальные работы явились подтверждением этого факта. Для конкретной реализации разработок необходимо не только согласие заинтересованных структур, но и административное решение, которое позволит разрешить существующие разногласия по вопросам предоставления, обмена и использования информации.

Положительные результаты, полученные в ходе методических проработок и экспериментальных исследований позволили сделать следующие выводы:

1) Детально изучена модель хранения пространственных данных в АИС МЗК, результаты проведенных ранее работ по ее доработке и сформулированы положения по ее усовершенствованию;

2) Проанализированы источники данных информационных ресурсов (их состав, доступность, актуальность), необходимых для формирования ЕОН и сделан вывод о необходимости усовершенствования сбора и формирования пространственных данных в существующей АИС МЗК.

3) Разработана методика перехода к объектно-ориентированной пространственной БД АИС МЗК с использованием Spatial Data Cartridge Oracle8i (или более высокой версии), с реализацией которой вся пространственная и атрибутивная информация по участкам будет храниться на центральном SQL-сервереподобное решение в том или ином варианте предпочтительнее использовать в системах управления пространственными БД в автоматизированных системах кадастра.

4) Систематизированы извлечения из ФЗ, Кодексов и распоряжений правительств, обосновывающих правомерность и необходимость формирования комплексной документации на БОН.

5) Собраны и проанализированы сведения о системах ведения многоцелевого кадастра из анализа Институтов учета ведущих европейских стран позволившие сделать вывод о необходимости ведения многоцелевого кадастра, который включает в себя комплексную информацию об объектах недвижимости.

6) Разработана методика и процедуры вовлечения информационных ресурсов для формирования ЕОН и для принятия правомерных и обоснованных решенийвыбран и обоснован состав программного обеспечения для решения этих задач.

7) На основе модельных экспериментов отработаны методы формирования ЕОН, созданы предпосылки для усовершенствования процедур сбора данных для ведения Единого государственного реестра земель. Однако следует заметить, что создание и регистрация единых объектов недвижимости как неразделимого объекта недвижимости нецелесообразна, потому что возникнут серьезные трудности при разделении подобных объектов, при их перерегистрации, при совершении с ними сделок и вообще при формировании единого налога на недвижимость возникнет борьба ведомств из-за разделения таких доходов.

В заключении хочу выразить признательность и благодарность коллективу кафедры кадастра и основ земельного права, ее руководителю, проф.

Абросимову В.В., и особенно научному руководителю работы, доценту кафедры Алтынову А. Е., за оказанную техническую и психологическую помощь при написании диссертационной работы, а также коллективу Управления Государственного земельного кадастра и мониторинга земель Московского земельного комитета во главе с Леонтьевым В. А. за предоставленные сведения, потребовавшиеся для проведения экспериментальных работ, а также оказания консультационной помощи при написании некоторых теоретических и практических аспектов работы.