Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом

Актуальность темы

исследования. Управление многоквартирными домами берет начало своего развития с момента осуществления в жилищно-коммунальном хозяйстве преобразований, направленных на оптимизацию участия публично-правовых структур в этой сфере и перераспределение ответственности на собственников помещения в многоквартирном доме.

Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона «О товариществах собственников жилья"1, положения которого представляли собой рецепцию правового регулирования управления многоквартирными домами из континентальной Европы. Неготовность общества к самостоятельному управлению домами была предопределена имевшим место на протяжении длительного времени в России вытеснением' общественных структур из этой сферы, административным давлением, а также неспособностью государства обеспечить решение задач управления многоквартирными домами действенным правовым механизмом реализации. Многие товарищества собственников жилья, самонадеянно организованные собственниками помещений в многоквартирных домах, после вступления, в силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья» оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рынка услуг. Поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования^ жилищно-коммунального хозяйства2.

В* настоящее время, в связи с принятием Жилищного кодекса Российской о.

Федерации {далее — ЖК РФ), правовое регулирование управления многоквартирными домами переживает новый этап. Все большее число.

1 СЗ РФ.1996. N 25. Ст. 2963.

Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. № 425.

3 СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Сг. 14. собственников помещений в многоквартирных домах осознают необходимость выбора оптимального способа управления, но также как и ранее, затрудняются произвести этот выбор. Подобные трудности связаны как с недостаточной информированностью населения, так и отсутствием государственной поддержки. Кроме того, в эксплуатации населения находится устаревший и ветхий жилой фонд, выбор способа управления которым не оправдан мотивом его сохранности.

В настоящий" момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов.

Созданные товарищества собственников жилья, набравшись опыта и ликвидировав пробелы в понимании правовых и экономических вопросов управления, производят реконструкциюи застройку, внедряют ресурсосберегающие технологии, передают на возмездных началах третьим лицам земельные участки и иные объекты общего имущества, позволяя собственникам экономить значительные средства на содержание и эксплуатацию дома, создают рабочие места и решают иные задачи, способствующие созданию оптимального микроклимата в рамках многоквартирного дома.

В нормах действующего гражданского и жилищного законодательства, посвященных управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, имеются пробелы и противоречия, усложняющие как сам процесс управления, так и механизм его реализации.

В последнее время вопросам гражданско-правового регулирования управления многоквартирными домами и, в частности, товариществам собственников, жилья уделяется немало внимания. Но в современной науке сформулированы лишь отдельные критерии управления как действенного механизма сохранности жилого фонда, исследованы лишь общие вопросы, связанные со способами управления многоквартирными домами, при отсутствии целостного системного анализа управления многоквартирными домами как процесса деятельности, а также рассмотрения такого способа управления как товарищество собственников жилья.

Процесс управления многоквартирными домами является новым институтом, существующим не более десятка лет. И даже современное жилищное законодательство не позволяет учесть множества специфических вопросов, вытекающих при практической реализации управления, начиная от определения пообъектного состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и заканчивая формами ответственности товарищества собственников жилья за деятельность по управлению многоквартирным домом.

Все это свидетельствует об актуальности проблематики и определяет выбор автором темы диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу диссертационного исследования составили фундаментальные труды ученых-юристов, исследовавших различные аспекты права собственности и права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, а также договорных конструкций в доверительном управлении имуществом, таких как: М. М. Агарков, В. К. Андреева, С. С. Алексеев, М. И. Брагинский, С. Н. Братусь,.

A.B. Венедиктов, В. В. Витрянский, Д. М. Генкин, O.A. Городов, В. П. Грибанов, Н. Г. Доронина, Д. Ф. Еремеев, О. С. Иоффе, В. П. Камышанский, С. М. Корнеев, И. Л. Корнеева, O.A. Красавчиков, П. В. Крашенинников, В. А. Лапач,.

B.Н. Литовкин, Р. П. Мананкова, В. Ф. Маслов, Д. И. Мейер, Л. М. Минкина, И. Б. Новицкий, В. А. Рясенцев, О. Н. Садиков, П. И. Седугин, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, В. А. Тархов, A.A. Титов, Ю. К. Толстой, P.O. Халфина, Г. Ф. Шершеневич и др.

Отдельные аспекты темы диссертационного исследования ранее подвергались анализу в различных научных работах. Так, в работе О. Н. Бобровской «Кондоминиум, как объект гражданских прав», исследованы аспекты образования имущественно-земельного комплекса и его составных частей для целей управления товариществом собственников жильяработа О. И. Власовой «Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество» многоквартирного дома" раскрывает вопросы^ определения объектного состава, общего имущества" и пределов, его использования собственниками помещений многоквартирного домаработа B.C. Ермакова «Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья» посвящена образованию товарищества собственников жилья? как юридического^ лицадля?- целейуправления многоквартирным: домом-, однако* она полностью? основана на утратившим свою силу Федеральном? законе- «© товариществе собственников» жилья" — работа C.IO. Шахова «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом» подвергла анализу способы управления многоквартирными домами.

Такимобразом, процесс управления как целенаправленная"деятельность специальных субъектов, призваннаяудовлетворять. потребностям собственниковt помещениймногоквартирного дома в? сохранении жилого фонда и получения? необходимых сопутствующих услуг рассматривался несистемно, в рамках исследования иных смежных вопросов;

Исследованийпроцесса управлениямногоквартирными домом товариществом? собственников жилья какодного из основных способов-управления в рамках диссертационных работ не проводилось.

Отдельным вопросам: управлениям многоквартирными" домами посвящены работы, следующих исследователей: P.P. Аллямова, О. И Власовой, Л: Ю. Крудцыной, И-.А. ДроздоваВ-С. Ермакова,(c):Е. Жульевой, Е.А. КаменевойЕ.Б. Козловой, 11.В. КрашенинниковаИ.Б. Миронова, С. Г. Певницкого, А. В. Попова, А. Б: РыжоваД.Б. СавельеваП-И. Седугина, У. Б: Филатовой, С. Ю. Шахова, JI.B. Щенниковой, Е. А. Чефрановой и других.

Объектом исследования являются правоотношенияскладывающиеся в процессе осуществлениядеятельности товарищества собственников! жилья по управлению многоквартирным домом, как основного способа управлениямногоквартирным домом из числа определенных действующим жилищным законодательством.

Предмет исследованиясоставляет совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домома также судебная и правоприменительная практика.

Целью диссертационного^ исследования" является системное исследование деятельности, осуществляемой" товариществом: собственников жилья по управлению многоквартирным домом, направленной на удовлетворение потребительского интереса собственников помещений в многоквартирном доме, на основе анализа существующих способовуправления, а также выработка предложений" по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

Достижение целиисследования? обеспечивается в процессе: решения следующих задач:

— уточнить и конкретизировать правовое понятие деятельности товариществ, собственников, жилья по управлению многоквартирным домом на основе обобщения^ теоретического материала и исходя" из положений действующего? гражданского и жилищного законодательства;

— рассмотреть специфику процесса: 5^правления многоквартирным домом в рамках способов, определенных жилищным законодательством;

— определить, субъектный^ состав процесса, управления многоквартирным домом и критерии выделения < объектов общей собственности, передаваемых в управление;

— показать особенности проведения государственнойсистемы контроля за надлежащим осуществлением деятельности товарищества собственников жилья? по управлению многоквартирным домом и обосновать необходимость его сочетанияс процедурой саморегулированияуправляющих на рынке соответствующих услуг;

— определить г пределы ответственности управляющего (управляющей? организации)' в процессе осуществления^ деятельности по управлениюмногоквартирными домами;

— провести ретроспективныйанализ развития, управлениямногоквартирными домами в Российской Федерации;

— изучить, зарубежный опыт организации управления" многоквартирными домами;

— выявить, наиболее значимые проблемы, возникающие при осуществлении товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирными домами, установить причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, формально-логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой, эмпирический. Исторический метод позволяет проследить историю развития института управления многоквартирными домами с момента его возникновения до наших дней в российской доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей. Формально-логический и формально-юридический методы использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений.

В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда РФ, а также решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию отношений, возникающих при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом.

В работе сформулировано авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом». Высказаны предложения по совершенствованию норм гражданского и жилищного законодательства для оптимизации деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом. Это касается, прежде всего, правоспособности председателя правления товарищества собственников жилья, заключения договора управления многоквартирным домом, установления перечня работ и услуг предоставляемых управляющей организацией по договору управления. многоквартирным домом.

Обоснована необходимость закрепления механизма понуждения' к заключению договора, управления, многоквартирным домом, собственников помещений, отказывающихся от его заключения на добровольных началах.

Доказана целесообразность установления обязательного страхованиягражданской1 ответственности управляющих организаций по договорам, управления многоквартирным домом.

На, основе исследования сделаны выводы и разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по-его применению" субъектами правоотношений по управлению многоквартирнымидомами.

Научнаяновизна диссертационного исследования содержится в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

В результате проведенного исследованияна защиту выносятся следующие положения:

1. Предложено' авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом», которая рассматривается как процесс, состоящий из совокупности взаимосвязанных и взаимообусловленных действий обязанных лиц, в том числе профессиональных участников, направленный на удовлетворение интереса собственников помещений в многоквартирном доме по обеспечению его сохранности, надлежащему функционированию и содержаниюв соответствии с установленными нормами, а также на предоставление услуг и выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домомна основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товариществаа также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.

2. В целях • унификации положений о договоре управления многоквартирным домом целесообразно закрепить в п. 1 ст. 162 ЖК РФ правило о заключении единого договора собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией (в случае, деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляет товарищество собственников жилья, то с собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися не членами товарищества), предоставив такое право избранному на общем собрании представителю. При этом размер платы, вносимой каждым из сособственников необходимо исчислять по единым тарифам с учетом доли каждого из собственников помещений в многоквартирном доме в общем имуществе.

3. Выявлено отсутствие механизма понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, как у остальных собственников помещений в многоквартирном доме, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации.

Исходя из смысла п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников. Целесообразно признать за общим собранием собственников, членов товарищества собственников жилья, а также специализированной организацией, привлеченной для управления многоквартирным домом, право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке.

4. Анализ нормы ст. 144 ЖК РФ позволяет утверждать: председатель правления товарищества собственников жилья не входит в состав органов управления товарищества собственников жилья. Однако, исходя из положений ст. 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества выполняет функции единоличного исполнительного органа управления. Он вправе самостоятельно совершать некоторые сделки от имени товарищества собственников жилья и тем самым занимает обособленное положение по отношению к, общему собранию членов товарищества и правлению товарищества, .образуя третий элемент в иерархической структуре органов общества: общее собрание — правление — председатель.

В целях недопущения распоряжения денежными средствами товарищества собственников жилья по усмотрению председателя правления, целесообразно ограничить полномочия председателя правленияпо* сделкам товарищества собственников жилья, имеющим высокий стоимостный показатель,.совершение которых может осуществляться только после одобрения правлением или общим собранием членов товарищества: Данное ограничение целесообразно устанавливать в уставе товарищества собственников жилья.

5. Выявлено, что по договору управления многоквартирным домом не предоставляются коммунальные услуги. Все полномочия товарищества собственников жилья или иной управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг по-управлению многоквартирным домом ограничиваются представлением интересов вотношениях с ресурсоснабжающими организациями и обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением коммунальных услуг. В связи с этим предлагаем изложить п. 2 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая• организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в том числе деятельность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и ресурсов».

6. Доказано, что товариществам собственников жилья, осуществляющим управление многоквартирными домами, и иным профессиональным участникам процесса управления многоквартирными домами целесообразно учреждать саморегулируемые некоммерческие организации, членство в которых буцет носить обязательный характер. Это позволит конечным потребителям работ и услуг, т. е. собственникам помещений в многоквартирном доме, заключать договор управления многоквартирным домом только с теми управляющими организациями, которых рекомендует ассоциация профессиональных управляющих, исключая возможность допущения к управлению субъектов, не прошедших сертификации и аттестации в рамках действующей ассоциации.

В этой связи предлагаетсядополнить раздел VIII ЖК РФ статьей в следующейредакции: «Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами в саморегулируемых организациях является обязательным».

7. Установлено, что при отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций, в целях обеспечения, интересов собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразно установить требования к минимальному размеру уставного капитала такой-организации, а также ввести процедуру обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. Страховая сумма должна соотноситься со стоимостью" общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Закрепление обязательного страхования ответственности управляющих, а также требования о размере уставного капитала, утверждаемого профессиональным союзом или ассоциацией управляющих, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, не способные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия специальному субъекту — члену саморегулируемой организации.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жилищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зренияцивилистической доктрины. Содержащиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи" в изучении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив' развития" института управления многоквартирными домами как системообразующего компонента современного правового подхода к вопросам сохранности и использования жилищного фонда. Результаты исследования могут применяться! при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а. также при подготовке учебной и учебно-методической литературы.

Практическая значимость определяется тем, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для* совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирном домом, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности.

Теоретические выводы и практические рекомендации, сделанные в работе, могут способствовать совершенствованию, правоприменительной практики, а также деятельности товариществ собственников жилья.

Апробация-результатов исследования. Основные положения и выводы исследования изложены в научных публикациях автора и в выступлениях на научных конференциях, а также внедрены в учебный процесс при чтении лекций по курсу «Жилищное право» при одобрении кафедрой гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации.

Структура диссертации. Выполненная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка источников и литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В соответствии с задачами и в, рамках исследования по теме «Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества, собственников жилья по управлению многоквартирным домам» в. нём, рассмотренынаиболее важные вопросы, позволяющие определить, что представляет собой деятельность товарищества собственников, жилья по управлению многоквартирным домом.

В работе показаны основные направления деятельности по управлению многоквартирными* домами в исторической, ретроспективе и зарубежный' опыт управления многоквартирными жилыми домами:

Так, в* частности отмечено, что внедряемые на практике новые формы управления во" многом повторяют известные в дореволюционный период, позволявшие осуществлять,' задачи сохранностижилых объектов* наиболее эффективно. Тем не менее, именно анализ, существовавших и* применявшихся ранее форм управления* показывает, что администрирование в. этойсфере сдерживало позитивные направления*управленческой деятельности.

Пример5 зарубежного опыта показал, что публичные структуры активно* внедряют образовательные программы в сфере управления, жилищным сектором, а также подключают заемные механизмы, позволяющие использовать установку ресурсосберегающих технологий" на самых ранних этапах самостоятельного* управления^домами собственниками помещений* в них.

В работе сделаны выводы о том, что управление многоквартирным домом представляет сложный процесс, состоящий из специфических, взаимосвязанных и взаимообусловленных стадий.

Основные принципы управления многоквартирными домами, широко распространенные в мировой практике, такие как пообъектность и ориентированность на клиента, также следует внедрить в российскую систему управления, придав им соответствующее законодательное выражение.

В работе обосновывается позиция о необходимости выделения управления-многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности, что в. итоге будет способствовать увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.

В работе утверждается, что управление есть определенная деятельность, направленная на достижение согласованных субъектами такой деятельности целей. При этом содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на «создание и поддержание оптимального режима» пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти помещения и общее имущество.

В результате исследования делается вывод о том, что управление многоквартирным домом производится в силу закона, и может осуществляется не только без волеизъявления собственника, но даже вопреки его воле. Правомерность управления как деятельности, направленной на сохранение и надлежащую эксплуатацию комплекса недвижимого имущества, презюмируется государством. Отказ собственника от выбора способа управления приведет к тому, что этот выбор будет сделан вместо него управомоченным органом посредством особой процедуры, детально описанной в действующем жилищном законодательстве (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Действия управляющего следует рассматривать в контексте обязательственного правоотношения, вытекающего из договора управления и связывающего его участников взаимными правами и обязанностями. Управляющий, получая определенные правомочия, не становится обладателем никаких вещных прав на имущество собственников помещения в многоквартирном доме. Жилые помещения остаются в правообладании последних даже в случае передачи многоквартирного дома в управление специализированной организации. Общее долевое имущество собственников, не имея самостоятельного значения, не подлежит отчуждению отдельно от главных вещей: жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Оно, согласно закону, не образует и капитала юридического лица, осуществляющего управление. Поэтому любые сделки, в отношении объектов общей долевой собственности возможны лишь при согласии собственников, а их результаты оформляются в виде отчетов и заслушиваются на общем собрании собственников, проводимом ежегодно, — по правилам статей 44−48 ЖК РФ. К тому же, в рамках договора управления возникает и обязанность надлежащего выполнения возложенных на управляющего полномочий и устанавливаются санкции за их ненадлежащее исполнение.

В исследовании отмечается, что договор управления опосредует отношения между управляющим (управляющей организацией) и собственниками помещений в многоквартирном доме. Наниматели помещений по договору коммерческого или социального найма в данном договоре не участвуют, но и не становятся выгодоприобретателями, поскольку такая возможность не вытекает из норм жилищного законодательства. Так, из смысла подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК РФ следует, что наниматель жилого помещения вправе требовать предоставления, коммунальных услуг от наймодателя. Единственным исключением из этого правила будет ситуация, когда многоквартирный дом относится к муниципальному жилищному фонду и, следовательно, управляется организацией, избранной публичным собственником* посредством проведения открытого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК РФ).

Понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения. Поэтому, по мнению * автора исследования, более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, так как на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности.

В работе делается вывод, что заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправлениячто касается товарищества собственников жилья, то оно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домомна основе договора. управления, многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товариществаа также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.

При этом утверждается^ что договор управления, многоквартирным домом нельзя признать публичным, так как условия^ управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников. с учетом специфики^ объекта управления и иных обстоятельств.

В работе отмечено, что на, законодательном уровне отсутствует механизм понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом собственников помещений" в нем, отказывающихся от его заключения на добровольных началах, так и у товарищества собственников жилья и иной управляющей организации.

В работе особо уделяется внимание исследованию товарищества собственников жилья как способу управления многоквартирным домом, с точки зрения отработанной на практике и наиболее детально" урегулированной правовыми нормами модели, выявляя существующие проблемы выделения объектов общедолевой собственности в многоквартирном, доме, имеющие целью уточнить и конкретизировать его системообразующие элементы.

Также исследуются проблемы формирования объектов общей долевой собственности при. отсутствии единого перечня, на законодательном уровне и сложностью их предметного состава в объеме многоквартирного дома как имущественного комплекса.

В ходе исследования, делается вывод, что выделение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления им товариществом собственников жилья, а таюке иной специализированной организацией, имеет определенные трудности законодательного и технического характера.

В работе высказывается предложение, которое затрагивает интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме: прежде чем приступить, к реализации возложенных на товарищества собственников жилья полномочий, а также к осуществлению предоставленных прав, целесообразно обратить внимание на формирование таких объектов на общих собраниях товарищества и их фиксации в соответствующих документах.

ЖК РФ' прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. При этом анализ его положений позволяет заключить, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию.

В исследованииотмечается^ необходимость сохранения и даже расширения контрольных полномочий органов государственной власти, в области осуществления-контроля за деятельностью управляющих организаций, несмотря на то, что практически в последнее время прослеживается тенденция к его сокращению, что представляется автору неоправданным, возложением на собственников надежд на взаимодействие и сотрудничество.

Необходимость контроля такого * рода за деятельностью товариществ собственников жилья и их органов управления обусловлена некоторыми фактами. Так значительную частоту имеют конфликты внутри товариществ собственников жилья, связанные’с определением размера платы за, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, вопросами содержания такого имущества, предоставления части такого имущества в пользование.

В настоящее время государственный контроль за" соответствием деятельности товариществ собственников жилья и иных общественно значимых объединений собственников недвижимого имущества их уставным целям устранен в связи со сложностью процедуры их государственной регистрации в качестве некоммерческих организаций и избыточным характером форм отчетности — вопросами, решение которых требовало лишь принятия органами исполнительной власти нормативных правовых актов.

Предлагается внедрить механизм саморегулирования профессиональных участников, рынка и институт страхования гражданской ответственности управляющих.

Система контроля за состоянием многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации. В настоящее время за все допущенные нарушения к ответственности привлекают товарищества собственников жилья и иные специализированные организации, осуществляющие управление многоквартирными домами.

Идея саморегулирования состоит в том, что государство уменьшает избыточное и неоправданное регулирующее и контролирующее воздействие на" коммерческие отношения: повышаетсязащита частного интереса предпринимателей от вторжения публичных структур в сферу их профессиональной деятельности, поскольку сами предприниматели принимают ответственность за участников, вошедших в данный союз.

Представляется, что вместо добровольного объединения субъектов предпринимательской деятельности в саморегулируемые организации необходимо предусмотреть обязательность членства управляющих организаций в саморегулируемых организацияха управлять многоквартирным домом и заключать соответствующие договоры управления собственники могут заключать только с управляющими, являющимися членами саморегулируемых организаций.

Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений целесообразно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного' дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Обязательное страхование ответственности управляющих за счет граждан, а также введение требования* об уставном капитале, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, неспособные нести имущественную ответственность за свою профессиональную1 деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья1 в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия члену саморегулируемой организации.