Повышение эффективности управления реальными инвестициями: На примере недвижимости

Анализ важнейших проблем, возникающих в экономике России, позволяет сделать вывод о том, что большинство их концентрируются в инвестиционной сфере. Важность инвестиционной сферы предопределяет вполне обоснованный интерес к ее исследованию в российских условиях, тем более, что здесь возникает и целый ряд специфических проблем. Дальнейшее развитие народного хозяйства страны на современном этапе тесно связано с активизацией инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики в форме капитальных вложений. Среди ряда важных направлений капитальные вложения предполагают, в том числе, реализацию реальных инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Функционирование современной российской экономики тесно связано с инвестированием рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество. Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестициями как на первичном (новое строительство), так и на вторичном (перемещение прав собственности на объекты) рынках недвижимости, что позволяет определить инвестиции основным фактором развития рынка недвижимости и, следовательно, одним из ключевых факторов развития экономики государства.

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости является значимой сферой экономической деятельности развитых стран и занимает существенное место в общем инвестиционном процессе страны, создавая высокий мультиплицирующий эффект и серьезное влияние на окружающую среду. Объект недвижимости является не только особым товаром, но и одновременно капиталом, приносящим доход, и основанием для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности, что доказывает влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства.

Таким образом, повышение эффективности управления инвестициями в недвижимость является актуальной народнохозяйственной задачей, решение которой создаст условия обеспечения перехода российской экономики к устойчивому росту.

В данной исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, отражающемся в получении полезного эффекта, путем применения предложенных автором системы мер, представляющих собой совокупность воздействий на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, направленных на поддержание, улучшение функционирования и развитие инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Анализ литературных источников и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость показал, что данная тема является недостаточно изученной, что предопределило выбор темы и основные направления исследования.

Исследование теоретических аспектов инвестиций в недвижимость способствует лучшему пониманию инвесторами положительных и отрицательных черт недвижимости, как инвестиционного актива, их учету в процессе разработки инвестиционной политики при инвестировании в недвижимость, что способствует повышению эффективности использования инвестиций на микрои макроуровне. Вышеизложенное, а также существующие в контексте исторического взгляда на формирование рынка недвижимости в России особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, и недостаточное внимание государства к проблемам стимулирования инвестиций в недвижимость определяет актуальность углубленного исследования инвестиций в недвижимость.

В данном исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, отражающемся в получении полезного эффекта, путем применения предложенных автором системы мер, представляющих собой совокупность воздействий на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, направленных на поддержание, улучшение функционирования и развитие инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестициями в недвижимость внесли отечественные экономисты А. Н. Асаул, С. Н. Максимов, Б. Д. Новиков, И. А. Рахман, Е. И. Тарасевич., Н. А. Щербакова, В. В. Григорьев, И. А. Острина, И. В. Липсиц. Существенный вклад в развитие экономической науки и теории инвестиций в сфере недвижимости внесли представители зарубежной экономической мысли: Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Брюс, С. Хансон-Вилсон, Ч. Г. Вутцербах, Дж. Харвей.

Анализ проблем в инвестиционной деятельности в области недвижимости получили отражение в публикациях Д. Харрисона, А. Воловника, Я. Кузиной, С. Погодина и др.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационного исследования — разработка методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость.

В процессе работы автором для достижения цели были поставлены и решены следующие взаимосвязанные задачи:

1. Провести анализ теоретических положений «инвестиций» с точки зрения вложения в недвижимость;

2. Исследовать влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства;

3. Проанализировать нормативно-правовую базу и предложить меры по усилению роли государственного регулирования инвестиций в недвижимость;

4. Провести анализ развития и состояния рынка недвижимости России;

5. Провести сравнительную характеристику инвестиционной привлекательности недвижимости и ценных бумаг как основных инструментов инвестирования;

6. Разработать систему мер, призванных стимулировать инвестиции в недвижимость.

Предмет исследования — инвестиционная деятельность в сфере недвижимости.

Объект исследования — меры регулирования инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Теоретическая и методологическая основа исследования. При подготовке диссертации изучены труды отечественных и зарубежных ученых и экономистов в области инвестиций в недвижимость, экономической теории, экономики недвижимости по проблемам стимулирования инвестиций в недвижимостьиспользованы материалы научно-практических конференций, семинаров, информационно-статистические данные Госкомстата РФ, информационно — статистические обзоры и годовые отчеты ведущих отечественных и зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, экспертные оценки, периодические отечественные и зарубежные издания в области инвестиций в недвижимость, аналитические обзоры финансовых организаций и банков, материалы всемирной компьютерной сети «Internet».

Нормативно-правовую основу работы составили федеральные законы и нормативные акты, законы и нормативные акты субъектов РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства Российской Федерации.

В качестве инструмента исследования применялась общенаучная методология, использующая комплексный и системный методы, анализ и синтез, статистические приемы экономического анализа, классификацию, сравнительный метод, экономико-статистическое моделирование.

Научая новизна исследования заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость. Наиболее существенные результаты исследования:

1. Уточнены и дополнены теоретические положения инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость;

2. Выявлены положительные и отрицательные аспекты влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства.

3. Предложен метод усиления роли государства в сфере регулирования инвестиций в недвижимость, основанный на введении неустоек за неисполнением инвесторами своих обязательств по срокам строительства. Разработан алгоритм расчета величины неустойки за неисполнением инвесторами своих обязательств по срокам строительства, применение которого проиллюстрировано на конкретном примере.

4. Выявлены основные особенности рынка недвижимости России, оказывающие негативное влияние на инвестиционную активность в сфере недвижимости.

5. Выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимости по сравнению с ценными бумагами.

6. Предложены меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет разработки основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования, как инструмента стимулирования притока инвестиций в коммерческую недвижимость.

Теоретическая и практическая значимость результатов проведенного исследования заключается в том, что введение неустойки за неисполнение инвесторами своих обязательств по срокам реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости может быть использовано государственными органами при заключении договоров инвестирования с частными компаниями в качестве одного из существенных условий договора. Реализация такой меры на основе методических разработок автора по расчету величины неустойки будет способствовать повышению социальной эффективности, прямой и косвенной бюджетной эффективности, экономической эффективности, а также коммерческой эффективности государства, как участника инвестиционного процесса.

Развитие государственными органами системы ипотечного кредитования по предложенным автором основным направлениям увеличит эффективность механизма ее функционировании, что стимулирует приток инвестиций в коммерческую недвижимость, сделает коммерческую недвижимость доступной для среднего и малого бизнеса.

Развитые автором теоретические положения могут быть использованы всеми участниками рынка, что будет способствовать повышению эффективности их деятельности на рынке. Также результаты диссертационного исследования могут быть применены при подготовке научных и учебно-методических работ, организации учебного процесса.

Апробация диссертации. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены на шестнадцатых, семнадцатых и восемнадцатых «Международных Плехановских чтениях».

РЭА им. Г. В. Плеханова в 2003 — 2005 гг., а также на научно-практических семинарах «Инвестиции, инновации и экономическая безопасность» кафедры «Менеджмент инвестиций и инноваций» Института Менеджмента РЭА им. Г. В. Плеханова в течение 2003;2005 гг. Отдельные положения диссертации обсуждались и получили положительную оценку на «круглых столах» международных консалтинговых агентств. Выводы и предложения, содержащиеся в диссертационной работе, нашли практическое применение, подтверждаемое справкой о внедрении, в работе компании ООО «Коллиерз Интернешнл».

Публикации. По теме диссертации были опубликованы материалы в сборниках «Международных Плехановских чтений» РЭА им. Г. В. Плеханова в том числе на английском языке) в течение 2003;2005 гг. Основные положения были опубликованы в сборнике «Инвестиции, инновации и экономическая безопасность» кафедры «Менеджмент инвестиций и инноваций» Института Менеджмента РЭА им. Г. В. Плеханова в 2003;2004 гг. Таким образом, по теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,55 п.л., отражающих основное содержание работы.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, приложений и содержит 163 страницы машинописного текста, 26 таблиц и 13 схем. Список используемой литературы содержит 144 источника.

Во введении обосновывается актуальность настоящего диссертационного исследования в текущих рыночных условиях, сформулирована цель и задачи исследования, научная новизна работы, предмет, объект и методы исследования, его практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе» рассматриваются существующие теоретические положения, а также развиты автором некоторые из теоретических положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость. На основе исследования влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства выделены позитивные и негативные аспекты такого влияния. На основе анализа нормативно-правовой базы, выявлены недостатки действующего законодательства в сфере коммерческой ипотеки, определена недостаточно сильная роль государства в управлении инвестициями в недвижимость при невыполнении инвесторами своих обязательств по срокам строительства.

Во второй главе «Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости России» на основе проведенного анализа развития и состояния рынка недвижимости России выявлены основные особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости. В контексте анализа макроэкономического развития экономики и инвестиционного климата в 2004 году рассмотрен ряд факторов, формирующих привлекательность инвестиций в недвижимость России для и российских и западных инвесторов. На основе проведенной сравнительной характеристики инвестиций в недвижимость и ценные бумаги как основных инструментов инвестирования выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость по сравнению с ценными бумагами. На основе анализа общепризнанных существующих методических подходов и принципов оценки эффективности инвестиций рассмотрены сущность и методы оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости с учетом специфики недвижимости как объекта инвестиций.

В третьей главе «Предложение программы мер по стимулированию инвестиций в недвижимость» в соответствии с поставленными задачами на основе проведенного исследования теоретических основ активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе и анализа инвестиционной привлекательности недвижимости России автором предложена система мер, призванных стимулировать инвестиции в недвижимость. Предлагаемая система мер является частью широкого круга мер по созданию благоприятного климата для инвесторов и представляет собой меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и меры по усилению роли государства в сфере инвестиций в недвижимость. Увеличение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости осуществляется посредством развития автором положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость и за счет предложения основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования. В качестве меры по усилению роли государства в сфере недвижимости автор предлагает использование неустойки за неисполнение инвесторами своих обязательств перед государством и представляет алгоритм ее расчета в укрупненном виде с применением вспомогательных схем и детализированном виде с построением имитационных моделей.

В выводах и предложениях диссертации подводятся итоги исследования, сформулированы предложения автора в соответствии с поставленной целью.

I. Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе.

Выводы и предложения.

В данном диссертационном исследовании решена задача разработки методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестиций в недвижимость, имеющая важное народнохозяйственное значение. Проведенное исследование позволило решить промежуточные задачи, определенные для достижения сформулированной цели и получить следующие научно обоснованные результаты:

1. Автором были развиты следующие теоретические положения «инвестиций» с точки зрения вложения в недвижимость:

1.1 расширен перечень объектов доходной недвижимости за счет включения апартаментов;

1.2 уточнены и дополнены такие отличительные признаки недвижимости, как инвестиционного актива, как «долговечность» и «необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода»;

1.3 добавлено три новых отличительных признака недвижимости, как инвестиционного актива:

1.3.1 функционирование недвижимости непосредственно связано с жизнедеятельностью человека, поэтому, прежде всего, объект недвижимости должен соответствовать комплексу множества норм и стандартов, что требует отвлечения значительных административных, временных и финансовых ресурсов до момента начала его функционирования (до момента получения дохода);

1.3.2 недвижимость, как инвестиционный актив, на постоянно меняющемся рынке на длительном временном отрезке всегда имеет потенциал развития, отражающийся в повышении рыночной стоимости- 1.3.3 дробление прав на недвижимость на имущественные доли сопряжено с высокой долей рисков;

1.4 расширен перечень основных факторов, воздействующих на спрос и предложение на рынке недвижимости, информационными, политическими и национальным факторами, а также научно-техническим прогрессом;

1.5 предложена схема учета времени получения всех форм дохода от недвижимости в течение цикла владения объектом и взаимосвязи этих доходов;

1.6 предложена схема, которая показывает взаимосвязь основных типов недвижимости во времени.

2. На основе исследования влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства выделены позитивные аспекты такого влияния — макроэкономический аспект, бюджетная эффективность, территориальный аспект, прямой и косвенный бюджетный эффекты, социальная эффективность, и негативные аспекты — снижение качества среды проживания, ухудшение экологической обстановки, временные неудобства в связи с проведением строительных работ.

Макроэкономический аспект позитивного влияния определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. С позиций участников процесса строительства и реализации недвижимости определяется бюджетная эффективность, как соотношение затрат и результатов, обеспечение требуемой нормы доходности проекта. Территориальный аспект состоит в том, что инвестиции в недвижимость позитивно влияют на развитие окружающих территорий. Прямой бюджетный эффект находит отражение в платежах и налогах, которые возникают в процессе инвестирования: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников. Косвенный бюджетный эффект — это те доходы, которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов. Социальная эффективность проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Отрицательными эффектами могут быть как временные неудобства, возникающие в связи с проведением строительных работ, так и постоянные — снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки.

3. На основе проведенного анализа законодательно-правовой базы предложен метод усиления роли государства в сфере регулирования инвестиций в недвижимость, основанный на введении неустоек за неисполнением инвесторами своих обязательств по срокам строительства. В качестве меры по усилению роли государства в сфере недвижимости автор предлагает использование неустойки за неисполнение инвесторами своих обязательств перед государством и представляет алгоритм ее расчета в укрупненном виде с применением вспомогательных схем и детализированном виде с построением имитационных моделей. Предлагаемый алгоритм расчета основан на теории альтернативных издержек и средневзвешенной стоимости капитала с учетом положений теории оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Для наглядности на условном примере по данному алгоритму произведен расчет.

Введение

неустойки является одним из эффективных законодательных и практических механизмов, позволяющих повысить социальную эффективность, прямую и косвенную бюджетную эффективность, экономическую эффективность, а также коммерческую эффективность государства, как участника инвестиционного проекта.

Повышение эффективности государственных инвестиций, в свою очередь, позволит усилить социально значимую роль государства в решении приоритетных задач социально-экономического развития. В конечном итоге, введение неустойки позволит повысить эффективность управления инвестиций в недвижимость.

4. На основе проведенной сравнительной характеристики инвестиций в недвижимость и ценные бумаги как основных инструментов инвестирования выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость по сравнению с ценными бумагами. Недостатки инвестирования в недвижимость заключаются в невозможности сильно варьировать степень доходности и риска, высоких барьерах входа на рынок, низкой информационной эффективности рынка, низкой ликвидности недвижимости, невозможности непрерывно варьировать объемы вложений, необходимости профессионального управления, эффекте избыточного строительства. Преимущества инвестирования выражаются в получении стабильного месячного дохода, менее динамичном потоке доходов, большей степени сохранности, безопасности и возможности контролирования инвестором, номинировании доходов в твердой валюте, получении при приобретении пакета прав в то время как покупка некоторых ценных бумаг не влечет за собой право собственности.

5. На основе проведенного анализа развития и состояния рынка недвижимости России выявлены основные особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, среди которых: различия рынков недвижимости по регионам, несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения и компаний, недостаточная информированность участников, неравномерное развитие сегментов рынка, невозможность точных прогнозов тенденций развития, несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

6. Предложены меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет разработки основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования, как инструмента стимулирования притока инвестиций в коммерческую недвижимость. Автор предлагает следующие основные возможные направления развития системы коммерческого ипотечного кредитования: 1) формирование системы коммерческого кредитования путем создания двухуровневой модели коммерческого ипотечного рынка, 2) совершенствование правовой и нормативной базы на федеральном уровне путем внесения поправок в закон «Об ипотеке», адаптирующих закон к коммерческому кредитованию, развития закона «Об ипотечных ценных бумагах», стандартизации в сфере коммерческого кредитования, дальнейшего реформирования земельного законодательства- 3) определение механизмов государственной поддержки путем активного участия государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при реализации схем ипотечного кредитования и стимулирования деятельности ипотечных банков, посредством поддержки деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, формирования системы профессионального обучения специалистов, развития системы повышения квалификации специалистов, участия в международных и общероссийских образовательных программах. Развитие системы ипотечного кредитования в вышерассмотренных направлениях скажется на более эффективном ее функционировании, что стимулирует приток инвестиций в коммерческую недвижимость, с одной стороны, и повысит эффективность управления инвестиций — с другой.