Совершенствование экономического механизма управления недвижимостью региональных спортивных комплексов

Сегодня можно считать, что политический этап приватизации в России завершен. На смену приходит этап экономический, поэтому особенно важное значение приобретают вопросы эффективного управления недвижимостью социальной сферы, включающей в себя жилищно-коммунальное хозяйство, здравоохранение, образование, бытовое обслуживание населения, физическую культуру и социальное обеспечение, культуру и искусство, транспорт и связь. Порядок управления объектами социальной сферы распространяется на все объекты, относящиеся к собственности городов, независимо от того, на чьём балансе они учитываются и на каких правах.

Физической культуре и спорту принадлежит ведущая роль в сохранении и развитии физического и духовного потенциала страны, распространении здорового образа жизни. Это предопределяет необходимость создания и совершенствования соответствующей материальной базы. Следует строить новые и реконструировать морально устаревшие и физически изношенные спортивные здания и сооружения, обеспечить их правильную эксплуатацию.

Выполняя важную социальную функцию, спортивные здания и сооружения в то же время должны приносить доход собственникам и инвесторам, которые заинтересованы в их эффективном использовании, быстрой окупаемости капитальных вложений в строительство и реконструкцию.

В настоящее время существующие объекты социальной сферы эксплуатируются недостаточно эффективно и, зачастую, остаются невостребованными потребителями: не используются вовсе или их использование ограничено. Одна из основных причин — неудовлетворительные технические характеристики объектов, наличие функционального и физического износов. В тоже время существует катастрофическая нехватка современных спортивных сооружений в стране. Это нашло своё отражение в открытом письме председателя Госкомспорта В. А. Фетисова к президенту РФ В. В. Путину об инициативе изменить структуру управления российским спортом.

Повышение эффективности использования существующего фонда обусловливает необходимость разработки соответствующего экономического механизма управления недвижимостью спортивной сферы. Под экономическим механизмом управлением недвижимостью спортивной сферы понимается система организационно экономических отношений, хозяйственных связей, управленческих решений направленных на стабильное функционирование, развитие спортивных сооружений и повышение их доходности. Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с развитием имеющихся объектов недвижимости существенно отстаёт от потребностей практической деятельности. В частности, недостаточно исследованы в современной научной литературе вопросы эффективности объектов спортивной недвижимости, из-за этого практика вынуждена двигаться не самым рациональным путём, выбирая не самые эффективные решения в области модернизации фонда недвижимости спортивной сферы.

Мероприятия по реконструкции объектов недвижимости позволяют продлить их физическую и экономическую жизнь. Объекты с улучшенными потребительскими качествами становятся конкурентоспособными. Их услуги пользуются повышенным спросом, поэтому увеличение доли площадей объектов социальной сферы, обладающих улучшенными качественными характеристиками, является одним из источников увеличения доходов владельцев, управляющих этими объектами. В настоящее время возрастает спрос на комплексные многофункциональные объекты, в том числе спортивные, которые включают большое число помещений различного назначения. Это позволяет изменять набор предоставляемых услуг, диверсифицируя вложения инвесторов в недвижимость, снижает риски и стабилизирует денежные поступления. Кроме того, расширенный набор помещений делает возможным автономное использование и комплексный характер предоставления услуг, ориентированных на разных потребителей, делает возможным реинвестирование средств, вырученных от реализации услуг, а также развитие самой недвижимости.

Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления недвижимым имуществом, её состояния, тенденций и направлений развития, поиска и разработки систем и методов управления, обеспечивающих повышение эффективности системы недвижимости как важнейшего фактора социально-экономического развития страны. Существенной проблемой при этом является оценка эффективности реализации мероприятий по совершенствованию системы управления недвижимостью.

Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с развитием объектов недвижимости в социальной сфере, существенно отстаёт от потребностей практической деятельности. Недостаточно исследованы в научной литературе вопросы управления объектами спортивной недвижимости, вследствие чего принимаются не самые эффективные решения в части их модернизации.

Целью диссертационного исследования является разработка современных технологий управления недвижимым имуществом региональных спортивных комплексов.

Для достижения указанной цели определены следующие задачи'.

— раскрыть социально-экономическую сущность и современную систему управления сферой физической культуры и спорта;

— провести анализ структуры и состояния недвижимого имущества региональных спортивных комплексоввыявить функции и методы управления недвижимостью, тенденции и направления их развития;

— обобщить существующие методы оценки недвижимости и обосновать стоимостный подход к управлению недвижимостью;

— исследовать факторы, влияющие на доходность спортивных зданий и сооружений, и на основе априорной информации определить их значимость;

— разработать модель расчёта коэффициента загруженности «основных» помещений спортивных зданий и сооружений;

— разработать методику расчёта стоимости спортивных сооружений с учётом их реконструкции с использованием доходного подхода и проверить её практическую реализуемость.

Предметом исследования являются экономический механизм управления недвижимостью спортивной сферы в рыночных условиях.

Объектом исследования является недвижимость спортивной сферы, представляющая собой совокупность спортивных сооружений на территории городов Хабаровского края Комсомольск-Амурск-Солнечный.

Теоретическую и информационную основу исследования составили научные положения, содержащиеся в трудах ведущих отечественных и зарубежных учёных и специалистов в области экономической теории управления, экономической оценки и управления недвижимостью, экономического обоснования реконструкции.

В качестве инструментов исследования использованы методы системного анализа, корреляционно-регрессионного анализа, экономико-математическое моделирование.

Информационную базу составили статистическая отчётность Хабаровского края, ретроспективные данные бухгалтерской отчётности региональных спортивных комплексов, результаты анкетного опроса 48 респондентов, в качестве которых были приглашены специалисты в области оценочной деятельности, сотрудники городских комитетов по физической культуре и спорту, руководители спортивных комплексов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном обосновании совершенствования экономического механизма управления недвижимостью регионального спортивного комплекса обеспечивающего повышение её стоимости и доходности.

Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. Выявлены технические и социально-экономические особенности эксплуатации спортивных сооружений, свидетельствующие о низком уровне управления имуществом спортивной сферы.

2. Определена совокупность внешних и внутренних факторов, влияющих на доходность спортивных зданий и сооружений, и установлена их значимость.

3. Разработана многофакторная динамическая модель расчёта коэффициента загруженности помещений спортивных сооружений, выполняющего роль основного инструмента управления доходностью недвижимости.

4. Разработаны методика, показатели и алгоритм расчётов и обоснований при проектировании и осуществлении реконструкции спортивных комплексов.

5. Адаптированы методы оценки эффективности инвестиций в реконструкцию спортивных сооружений с точки зрения собственника, предусматривающего их последующую эксплуатацию и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от продажи недвижимости или сдачи в аренду.

Практическая значимость. Результаты научного исследования доведены до конкретных выводов и практических рекомендаций. Предложенные в диссертации методики и модели могут быть использованы органами власти субъектов федерации и местного самоуправления при разработке программ реконструкции спортивных сооружений, а также учредителями и менеджерами спортивных комплексов при прогнозировании степени использования и доходов от их деятельности.

Апробация работы. Работа выполнена в рамках Федеральной целевой программы «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на 1996;2005 и до 2010 года», раздел «Техноэкополис Комсомольск-Амурск-Солнечный» и в рамках программы «Основные направлений развития физической культуры и спорта в Хабаровском крае на 2002;2005 годы». Результаты исследования обсуждались на XXX-XXXIV научно-технических конференциях студентов и аспирантов Комсомольского-на-Амуре государственного технического университета (Комсомольск-на-Амуре, 2000;2004) — на 43-й Всероссийской научно-практической конференции Дальневосточного государственного университета путей сообщения (Хабаровск, 2003).

Внедрение основных результатов работы осуществлено в практической оценочной деятельности ряда организаций г. Комсомольска-на-Амуре: АНО «Региональное бюро экспертиз», ООО «Дальневосточная оценочная палата» и ООО «Оплот», теоретические положения и выводы используются в учебном процессе ГОУВПО «Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет» .

Результаты исследования были использованы автором при проведении работ по реконструкции плавательного бассейна ГДТДиМ. Подготовленный на основе материалов диссертации проект реконструкции был представлен на обсуждение и одобрен администрацией г. Комсомольск-на-Амуре, что подтверждено справкой о внедрении.

Публикации. По результатам исследования опубликованы семь научных статей и монография.

Объём и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение

.

В результате выполненных исследований получены новые решения актуальной научной задачи, заключающейся в совершенствовании технологий управления существующей недвижимостью спортивной сферы, в которой осуществлён комплексный подход к спортивным сооружениям, учитывающий современные подходы стоимостной оценки, применяемые в рыночной экономике.

Для совершенствования технологий управления недвижимым имуществом через стоимостную оценку исследованы вопросы взаимосвязи ситуаций и направлений оценки, выделены основные группы целей, достигаемых при управлении имуществом. Рассмотрены особенности действий по установлению действительной стоимости недвижимости, причем особое внимание уделялось актуальности исследуемых целей для сферы физической культуры и спорта. Использование в процессе управления имуществом стоимостной оценки будет эффективно при условии, что полученный результат имеет максимально возможную, в данных обстоятельствах, степень достоверности. Выполнение этого условия возможно при применении метода определения стоимости объекта, наиболее соответствующего имеющейся ситуации.

Методические основы стоимостной оценки к настоящему времени достаточно разработаны в работах зарубежных (преимущественно американских) и отечественных авторов. Однако при этом в большинстве работ основное внимание уделяется описанию практических приемов оценки, тогда как методология этого процесса освещена недостаточно. Между тем, представляется, что без понимания сущности факторов, оказывающих влияние на уровень рыночной стоимости недвижимого имущества в различных ситуациях, выбор инструментария, способного отследить и оценить степень влияния каждого фактора, становится затруднительным.

Большое внимание в исследовании уделено факторам, имеющим субъективный характер и опосредованное влияние на результат стоимостной оценки. Это относится как анализу ближайшего окружения спортивного объекта, так и к анализу его физических характеристик. Вследствие учёта этих факторов повышается достоверность и обоснованность величины текущей стоимости спортивной недвижимости, получаемой в рыночных условиях.

Рассмотрены пути повышения эффективности управления недвижимостью при проведении реконструкции или капитального ремонта, то есть работ, направленных на сохранение и улучшение потребительских качеств. Определены условия сокращения продолжительности реконструкции за счёт совмещения строительных процессов и условий их взаимоувязки. Путём расчёта различных вариантов владелец недвижимости может выбрать решение, при котором при минимальных денежных затратах продолжительность реконструкции будет минимальная. Выявлены критерии рациональности проектных вариантов выполнения строительных процессов в условиях реконструкции: себестоимость, единовременные потери, продолжительность работ, непрерывность освоения фронтов работ, насыщение фронта работ ресурсами и совмещение разнотипных работ. Предлагается рассматривать продолжительность выполнения реконструкции как функцию от аргументов, влияющих на её ускорение: трудоёмкости, дифференциальных показателей качества, организации работ, количество ресурсов и частных фронтов работ.

Как альтернатива затратному и сравнительному подходам предлагается методика расчёта стоимости реконструируемой недвижимости на основе доходного подхода, который опирается на учёт будущих доходов и полностью свободен от недостатков, присущих другим подходам, кроме того позволяет определять стоимость подлежащего реконструкции объекта без учёта предыдущих затрат на его строительство. К достоинствам предлагаемой методики можно отнести то, что она ориентирует владельца на рыночную конъюнктуру: (ставки, стоимость работ, затраты на оборудование, рыночная стоимость аналогов) и обеспечивает учёт времени, величины накопленных долгов и рисков, связанных с завершением работ.