Организационно-экономические механизмы развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья в условиях транзитивной экономики

Актуальность темы

исследования.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка — рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и — развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости). Кроме того, развитие рынка недвижимости ведёт к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий, и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, на более эффективные формы занятости и бизнеса. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста.

Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития предпринимательства и его рыночной инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических услуг и т. д., в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости.

Предпринимательство должно стать в современных экономических условиях той движущей силой и базисом, которые обеспечивают эффективное развитие регионального рынка жилья.

Исследование проблем формирования предпринимательства на рынке недвижимости в условиях переходной экономики позволяет, с одной стороны, показать общие черты этого процесса, а, с другой, выявить ту специфику, которую сфера предпринимательства, в данном случае, рынок недвижимости, накладывает на эти общие закономерности.

На основе такого анализа общего и специфического могут быть сделаны как теоретические выводы, способные стать основой для разработки стратегии государственной политики по поддержке и регулированию развития предпринимательства, так и практические рекомендации по ускорению формирования условий для развития предпринимательской деятельности на отечественном рынке жилья.

Значимость практического решения задач определения приоритетных форм и направлений развития предпринимательской деятельности на рынке жилья и разработки концептуальных основ финансирования предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья на основе использования различных схем льготного кредитования, а также научная актуальность разработки данной проблемы обуславливают повышенный интерес к ней многих исследователей.

Степень научной разработанности проблемы.

Основные тенденции и особенности становления предпринимательства в сфере недвижимости изложены в трудах Аксаевой И. Е., Анненкова Б. Н., Бернвальда А. Р., Бека С. А., Бирюковой C.B., Даыдянц Д. Е., Гилиной Т. Г., Глушецкго A.A., Ермакова В. Ф., Зайналова Д. Р., Ивлевой О. В., Кущетерова P.M., Коченовой Л. С., Карелна Ю. Д., Капелюк З. А., Клиова А. П., Наговицина Л. П., Прижигалинского В. П., Туган-Барановского М.И., Тихонова В. Н., Фридмана A.M., Чаянова A.B. и др.

Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, J1. Батуриным, J1. Рудимеханизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Белкиной, Н. Калининой, Н. Ноздринойпроблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены Н. Кесаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановымтенденции развития кредитив-финансовых механизмов рынка жилья проанализированы И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. mm.

Печатниковой, Г. Цылиной.

Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной. Вопросы управления финансовыми ресурсами, анализа финансового состояния и устойчивости финансово — кредитных и страховых организаций представлены в работах J1. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и др.

В ходе диссертационного исследования автор опирался на теоретические положения в области региональной экономики, изложенные в трудах В. Бутова, А. Дружинина, В. Игнатова, Ю. Колесникова, Н. Кетовой,.

М. Лемешева, В. Овчинникова, С. Слепакова, А. Тамбиева, А. Шевцовой и Других.

В то же время, остаются не достаточно изученными вопросы развития форм и направлений предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и ипотечного кредитования. Актуальность данной проблемы определила выбор темы диссертационного исследования и состав исследованных в ней проблем.

Цель и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в исследовании основных тенденции, особенностей, алгоритмов и перспектив развития предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

Достижение поставленной цели определяет необходимость решения следующих задач: выявить особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимостивыявить механизм процесса становления российского рынка недвижимостираскрыть отечественный опыт развития предпринимательства в сфере недвижимостипредложить алгоритмы управления риэлтерской деятельностьюопределить оптимальные формы привлечения средств в строительство жилья в условиях российской действительностиобосновать целесообразность внедрения переходной модели ипотечного кредитования и определить последующие этапы ее развитияобосновать роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимостипредложить механизм внедрения системы ипотечного кредитования в Карачаево-Черкесской республике.

Объектом исследования является предпринимательская деятельность на локальном рынке жилья.

Предмет исследования — особенности, формы, институты и механизмы предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, система взаимодействия между субъектами предпринимательства на локальном рынке жилья, инвестиционно-финансовый механизм ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения теории рынка, в том числе рынка жилья, особенностей его функционирования и развития, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Всероссийской гильдии риэлторов, законодательных и исполнительных органов власти России и ее регионов.

Инструментарно-методический аппарат. В процессе разработки проблемы в рамках общего системно-функционального подхода применялись следующие частные методы исследования: экономико-статистический, сравнительного анализа, абстрактно-логический, динамических рядов, экспертных оценок, графической интерпретации.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные акты РФ, официальные статистические данные Госкомстата РФ, Госкомстата КЧР, материалы и отчеты Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ КЧР, публикации в периодической печати, материалы монографических исследований, материалы проведенного автором опроса и экономико-социологического исследования. Репрезентативная совокупность использованных статистических данных обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность теоретических и практических рекомендаций.

Концепция диссертационного исследования исходит из обоснованности эффективных форм предпринимательской деятельности на рынке жилья, системообразующим элементом финансирования которой выступает двухуровневая модель ипотечного кредитования, учитывающая высокую социальную значимость жилья и генерирующий потенциал отрасли жилищного строительства. Эффективный механизм частно-государственного финансирования приобретения и строительства доступного жилья обуславливает активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере и способствует обеспечению жильем семей со средними доходами. Решение проблемы спросовых ограничений на рынке жилья обеспечивается целостной системой ипотечного кредитования, базирующейся на институте государственных ипотечных Агентств, осуществляющих рефинансирование ипотечных банков под государственные и муниципальные гарантии.

Основные положения, выносимые на защиту: 1. Принципиальная схема «стартовой» модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения отличается отсутствием вторичного рынка ценных бумаг и следовательно, отсутствием механизма рефинансирования. Одним из источников реализации системы ипотечного кредитования в регионе с целью улучшения жилищных условий населения является выделение бюджетных средств на рефинансирование системы ипотечного кредитования. В современных условиях в России речь можно вести о переходной модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения, для которой должны быть определены соответствующие условия на переходный период. Переходная модель ипотечного кредитования предусматривает более активное участие государства не только в регулировании, но и в роли гаранта по различным схемам, в том числе с участием фонда развития жилищного строительства.

2. При финансировании предпринимательских структур в сфере строительства жилищных объектов недвижимости возможно применение схем кредитования с использованием как простого, так и переводного векселя, позволяющих существенно снизить стоимость кредита за счет использования взаимозачетов с использованием векселей.

3. Важнейшим условием достижения целостности системной организации рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования, объективной предпосылкой которой выступает укрепление на рынке посредников — финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в инвестиции предпринимательских структур и населения, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов.

4. По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы на рынке недвижимости, приобретают все большее распространение. Для регионов с нестабильной экономикой, имеющим большое значение, преимуществом облигаций жилищного займа перед схемами ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности. Кроме того, участие в схемах с жилищными облигациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей.

5. Создание в республике залогового фонда позволит реализовать оптимальную схему залогового кредитования предпринимательской деятельности на рынке жилья. Для многих субъектов в РФ создание залогового фонда может стать основным инструментом обеспечения гарантий на привлекаемые для развития предпринимательства в жилищной сфере инвестиции, когда имеются ограниченные возможности выдачи бюджетных гарантий. Создание залогового фонда открывает широкие возможности использования в качестве залога и государственное имущество. Это тот случай, когда государство и бизнес могут выступить партнерами в целях привлечения инвестиций в регион.

6. Низкий уровень доходов населения во многих регионах России и как следствие низкая покупательная способность существенно тормозит развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства доступного жилья. В такой ситуации предпринимательские структуры больше ориентируются на строительство элитного жилья рассчитанного на небольшую часть населения имеющего достаточно высокие доходы.

7. Для развития предпринимательства в сфере жилищного строительства, формирование благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая государственная жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для предпринимательских и финансовых структур, так и для населения.

Научная новизна исследования заключается в авторской разработке концептуальных положений развития предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, ведущую роль в системной организации которого должно выполнять ипотечное кредитование на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов. К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести следующее:

1. Обоснованы концептуальные положения активизации предпринимательской деятельности на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов и использования в КЧР на ряду со схемами ипотечного кредитования, схем долевого участия граждан в строительстве добросовестными застройщиками элитного жилья;

2. доказано, что наиболее близким к зарубежной идеологии объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи по обеспечению жильем в отечественном законодательстве является потребительский кооператив, и что некоммерческий характер потребительского кооператива дает ему возможность выступать в роли «инструмента» для любой организации (инвестора, заказчика-застройщика или предприятия, улучшающего жилищные условия своих работников), позволяющего без налоговых потерь держать на балансе квартиры и реализовывать их в рассрочку населению, а также обоснована целесообразность использования для развития предпринимательства на рынке жилья потенциала потребительских кооперативов;

3. сформулированы основные принципы оптимизации условий залогового кредитования предпринимательской деятельности в жилищной сфере в современных условиях социально-экономического развития России на основе использования промежуточной — переходной модели системы ипотечного кредитования основанной на мерах совершенствования механизма активизации спроса;

4. предложено выпустить в Карачаево-Черкесской республике региональные и муниципальные облигационные займы в качестве инструмента инвестирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и наиболее действенного и эффективного инструмента, позволяющего не перераспределяя право собственности на недвижимость аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости;

5. обоснована целесообразность распространения в Карачаево-Черкесской республике схем залогового кредитования предпринимательской деятельности, в которых не используется кредитно-финансовый механизм, а осуществляется предоставление кредита (займа) в виде строительных материалов и в качестве обеспечения кредита рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика;

6. разработана методология развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья предусматривающая использование оптимальных схем залогового кредитования на основе использования возможностей республиканского залогового фонда позволяющего использовать в качестве залога имущество республики и муниципалитетов;

7. предложены механизмы применения простого и переводного векселей для привлечения средств и финансирования предпринимательской деятельности в сфере строительства объектов недвижимости предусматривающие использование схем осуществления взаимозачетов, банковского вексельного кредитования, проведения взаиморасчетов по строительству жилья и др.;

8. разработана концепция развития предпринимательства в жилищной сфере Карачаево-Черкесской республики используя в качестве инвестиций одновременно несколько схем ипотечного кредитования предусматривающие охватить различные по платежеспособности слои населения.

Теоретическая значимость работы состоит в разработке комплекса организационно-экономических механизмов развития предпринимательства па локальном рынке жилья, адаптированных к социально-экономическим условиям транзитивной экономики.

Теоретические выводы диссертационного исследования могут найти применение при разработке региональных целевых программ по развитию рынка жилья и стимулированию предпринимательской деятельности в данной сфере, а также при совершенствовании программ учебных курсов по менеджменту, «Основы бизнеса» «Региональная экономика», и при разработке специальных учебных курсов по проблемам российской жилищной реформы.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные механизмы активизации предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья позволят на более высоком инструментарно-методическом уровне решать вопросы обеспечения населения жильем. Материалы диссертации имеют особую значимость для решения задач экономического развития предпринимательства не только на региональном и муниципальном, но и на федеральном уровне.

Принципиальные положения диссертации применимы для предприятий различных организационно-правовых форм. Полученные выводы и предложения диссертации могут быть использованы в качестве методической основы для углубленного исследования задач развития предпринимательства в жилищной системе, как фактора социально-экономического оздоровления региона в условиях транзитивной экономики.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное диссертационное исследование позволяет сделать ряд выводов, обобщений и внести практические предложения и рекомендации.

1. Для развития рынка жилья, формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу, по мнению автора необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими и умеренными доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для частных и смешанных финансовых структур, так и для населения. Законодательно оформленное взаимодействие государства и частного сектора — один из важнейших моментов стратегии этой жилищной политики.

Темпы решения жилищных проблем в субъектах Российской Федерации недостаточны, что может привести к обострению социальной ситуации в стране. В связи с этим необходимо резко ускорить внедрение новых экономических и финансовых механизмов в жилищном строительстве, управлении жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой жилищного сектора.

2. Основные процессы, в которые вовлекается объект недвижимости в течение своего жизненного цикла определяют и три основных вида предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, связанные между собой единым объектом: деятельность по созданию (развитию) объектов недвижимости девелоперская деятельностьдеятельность по обеспечению перехода прав, сделок с недвижимостью — брокерская деятельностьдеятельность по обеспечению эффективного использования объектов недвижимости в интересах собственника — деятельность по управлению недвижимостью.

Все эти виды деятельности, связаны с одним и тем же объектомобъектами недвижимости, однако предмет их деятельности, их функции различны.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения — Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков, Региональные ассоциации риэлтеров. Российская и региональные гильдии риэлтеров созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и само координации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции: организуют обучение и сертификацию специалистов риэлторских организацийгарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделкахразрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развитияформируют базы данных и организуют информационное обеспечение риэлторских организаций — членов ассоциации.

3. Для моделирования системы управления ипотечным кредитованием, работающей в условиях переходной экономики, по мнению автора, применим системный подход. Системный подход предполагает рассмотрение модели как системы управления, состоящей из взаимосвязанных частей. Модель управления ипотечным кредитованием имеет внутреннюю и внешнюю среды, состоящие из подсистем. Характерной чертой системы ипотечного кредитования является расширение взаимоотношений субъектов системы от схемы «заемщик — кредитор» к схеме «заемщик — инвестор». Банки и прочие финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к заемщикам. Вместе с тем именно инфраструктура играет роль финансового воспроизводства всей системы ипотечного кредитования. Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

4. В современных условиях роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования в России является исключительно важной и воздействие с их стороны может быть оказано по следующим основным направлениям: поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взносавыделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить «цену заимствования» денежных средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструментов, с помощью которых можно привлечь долгосрочные ресурсы на региональный жилищный рынок.

5. Источниками рефинансирования системы ипотечного кредитования, по мнению автора, должны стать дополнительные доходы муниципальных и региональных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, дебиторская задолженность предприятий и организаций промышленно-строительного комплекса, а также целевые сборы и поступления. Источником пополнения средств Фондов, в основном, являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, а также часть страховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков, направляемых в Фонды на финансирование ипотеки.

6. Независимо от выбранной схемы ипотечного кредитования, для дальнейшей интеграции в единую систему необходимо придерживаться унификации и стандартизации условий и правил предоставления ипотечных кредитов. Главными условиями при таком подходе являются: реализация жилья в кредит с рассрочкой платежаконкурентная основа предоставления кредитавыдача и погашение кредита производится в рублях. Льготный процент (рассчитанный исходя из доходов категории покупателей) и длинный срок возврата кредита. Предельный размер ежемесячного платежа при возврате кредита не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателя. Эти условия определяют доступность кредита средним слоям населения, а, следовательно, расширяют спектр платежеспособного населения, готового участвовать в программедоговор ипотеки, закладная, договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, договор поручительства физических лиц.

7. Во многих регионах нашей страны одним из главных финансовых источников на первом этапе была определена недоимка прошлых лет предприятий и организаций по налогам и платежам в региональный бюджет, по которой Фонду исполнительной властью было предоставлено право погашать недоимки путем взаимозачетов предприятиям за отгруженные товары и предоставленные услуги, в том числе за объекты незавершенного строительства жилья. Таким образом, фактически безнадежные долги предприятий были «овеществлены» Фондом в реальные жилые дома. Это кардинально сказалось на сокращении объемов незавершенного строительства, долгостроя. Фонд принимал «незавершенку» у предприятий, которые были не в состоянии ее достроить, и финансировал дальнейшее строительство. Если предприятие не являлось недоимщиком, определялся объем незавершенного строительство для передачи предприятию соответствующей площади жилья после сдачи в эксплуатацию дома в порядке долевого участия. Как правило, такие квартиры реализовывались в рассрочку на льготных условиях работникам этих предприятий через систему Фонда с последующим возвратом предприятию собираемых платежей от физических лиц.

8. В целях внедрения схем ипотечного кредитования регионы должны реализовать соответствующие программы.

Основной целью жилищной программы региона является создание саморегулирующейся системы финансирования и строительства жилья, которая способна на базе государственной бюджетной поддержки с привлечением внебюджетных средств и сбережений граждан обеспечить непрерывное финансирование строительства жилья и его последующую реализацию на посильных для граждан с различной материальной обеспеченностью условиях с сочетанием: механизмов накопления гражданами средств с последующим предоставлением рассрочки в приобретении жильяподдержки государством инициатив граждан по приобретению жилья на платной основевовлечения средств населения в реальный сектор экономикивозможности вовлечения материальных ресурсов предприятий в инвестиционный цикл.

9. В Карачаево-Черкесской республике большая часть населения проживает в сельской местности, где традиционно принято строить индивидуальные дома. Многоквартирные дома в республике строились в основном в городах и районных центрах. После перестройки в республике были сильно замедлены темпы строительства многоквартирных домов. Статистические данные по строительству жилья в республике не ниже, чем эти данные в соседних республиках, только благодаря индивидуальному строительству. В общественном секторе в год, в лучшем случае, строилось 50 квартир.

Учитывая выше изложенное, автор считает, что в республике необходимо внедрить механизмы поддержки индивидуального строительства жилья.

Известные механизмы ипотечного кредитования в большей степени адаптированы к условиям строительства многоквартирных домов, когда строительство ведет подрядчик. Индивидуальное же строительство в республике ведут сами домохозяйства. Как показывает практика, в случае поручения строительства строительной компании, себестоимость индивидуального жилья возрастает до 30%.

Для успешной реализации жилищной политики в республике необходимо разработать механизм ипотечного кредитования, когда покупатель жилья сам выступает организатором индивидуального строительства. При этом, схема ипотечного кредитования должна предусматривать возможность поэтому финансирования строительства индивидуального жилья.

10. Наиболее близким к идеологии объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи по обеспечению жильем в отечественном законодательстве, по мнению автора является потребительский кооператив, оговариваемый в статье 116 Гражданского кодекса РФ.

Общая схема взаимодействия участников программы реализации жилья в рассрочку в регионе и становление программы рассрочки с участием потребительского кооператива может выглядеть следующим образом. В качестве инвестора выступает поддерживаемый бюджетом Фонд жилищного строительства (а могут также быть финансово-строительные компании, организации — заказчики), которому на первоначальном этапе передается незавершенное жилищное строительство, недоимки предприятий и организаций по налогам и платежам в бюджет (Пенсионный фонд). Кроме того, инвесторами могут выступать также крупные предприятия, имеющие свободные оборотные средства для реализации собственных «локальных» программ обеспечения жильем своих работников. Инвесторы, в зависимости от поставленной задачи, либо обеспечивают возврат денежных средств в бюджет по графику, либо используют их в дальнейшем в качестве реинвестиций. Некоммерческая организация (потребительский кооператив) используется инвестором в качестве «инструмента». Его задача — работа с населением на условиях, которые определяются инвестором, в том числе: стоимость 1 кв. метра жильяразмер первоначального взносасрок рассрочки платежей, а также заключение договоров, обеспечение поступления денежных средств инвестору. Такая организация существует за счет целевых взносов граждан — членов потребительского кооператива. На период рассрочки некоммерческая организация является собственником жилья, что позволяет инвестору избежать уплаты налога на имущество.

11. Обобщенно можно перечислить следующие преимущества, которые создает для любого инвестора использование потребительского кооператива в качестве «оператора» жилищной программы: всю инвестиционно-строительную политику и политику продаж определяет сам инвестор, потребительский кооператив является прозрачным и контролируемым «инструментом» по привлечению средств физических лиц, а внешняя бюджетная поддержка поступает исключительно через инвесторанекоммерческий характер потребительского кооператива позволяет избежать коммерциализации и удорожания государственных социальных программ обеспечения населения жильем, а также четко обеспечить целевое использование средств по программам инвестораплата за пользование рассрочкой в виде членских взносов гораздо менее обременительна для покупателей квартир и не несет никаких налоговых потерь при бесплатном выделении жилья, установлении рассрочки самим инвестором или ипотечным кредитовании под низкий процентинвестор и приобретатели жилья не несут затрат на уплату налога на имущество в течение всего периода рассрочки, когда балансодержателем выступает потребительский кооперативструктура потребительского кооператива позволяет использовать его по аналогии с товариществами собственников жилья для решения вопросов, связанных с эксплуатацией построенных домов, что в масштабах региона значительно дешевле, чем функционирование отдельных структур на каждом кондоминиумеимеется возможность принятия вторичного жилья в счет оплаты на новые квартиры с проживанием в «старой» квартире до момента вселения в новую, что позволяет обеспечить жильем большее число людей с меньшими финансовыми вложениями с их стороныв инвестициях в жилищное строительство используются собственные средства физических лиц, что существенно увеличивает общий объем инвестицийвозможно применение накопительных схем, а также любых форм поддержки приобретателей жилья, определенных инвестором.

12. В целях внедрения механизма ипотечного кредитования в республике необходимо реализовать следующие, разработанные автором, концептуальные положения:

— стимулирование и равная поддержка регионом различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития региона;

— отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан;

— ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;

— обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэлторов;

— поддержка городом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;

— предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска регионального государственного жилищного облигационного займа.

— обеспечение возможности для очередников ускорить получение государственного и муниципального жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций РГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;

— создание и содержание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья;

— выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам регионального ипотечного агентства для привлечения долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;

— обеспечение широкого информационного освещения вопросов ипотечного кредитования населения;

— совершенствование нормативной и правовой базы в целях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной правовой базы федерального уровня.