Управление недвижимостью

Глава I. Выбор оптимального варианта сделки с недвижимостью

1.1 Исходные данные. Постановка задач Требуется организовать производство современных железобетонных конструкций. Для осуществления этой цели нужен цех с современным оборудованием для выпуска ж/б изделий размером 18×54м.

В качестве дополнительных вариантов будем рассматривать следующие сделки:

· Лизинг

· Аренда

· Сделка купли-продажи с использованием кредита В состав производственного комплекса входят: з.у., здания и сооружения, оборудование, интеллектуальная собственность.

Условия лизинговой сделки — финансовый лизинг с амортизацией, равной сроку лизинговой сделки.

Стоимость недвижимости с оборудованием — 440 млн. рублей.

Проект на срок — 10 лет.

Периодичность выплат — ежегодная. .

Комиссионные — 5% годовых от стоимости недвижимости.

Годовая банковская ставка — 10%.

Условия кредитной сделки — долгосрочный кредит на 5 лет.

Стоимость аренды — 600 руб. на 1 м2/в месяц

1.2 Выбор и обоснование допустимых вариантов

1.2.1 Расчет параметров кредитной сделки Лизинг — соглашение между собственником имущества и арендатором по передаче имущества в пользование на указанный период по установленной ренте (ежегодной, ежеквартальной, ежемесячной).

Осуществляется на основе долгосрочного договора между лиз. компанией и фирмой-арендатором, которая регулярно вносит плату за использование лизингового имущества.

По истечению лизингового договора м. быть:

— продление договора

— выкуп имущества

— возврат имущества Согласно ст. 666 ГК РФ предметом лизинга могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, недвижимое имущество (оборудование), и др. объекты Субъекты лизинга:

Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

Лизингополучатель получает доход, за счет которого рассчитываются с лизинговой компанией.

арендный сделка лизинг ипотека Рис. 1.1 Схема лизинговых отношений: 1 — лизинговая заявка и заключение сделки; 2 — заключение кредитного договора; 3 — получение кредита; 4 — заключение договора купли-продажи; 5 — передача недвижимости в пользование; 6 — страхование имущества; 7 — лизинговые платежи; 8 — возраст кредита.

Виды лизинга:

— Оперативный лизинг — подразумевает лизинговые контракты, заключаемые на короткий и средний срок (обычно короче амортизационного периода), согласно которым арендатору предоставляется (при соблюдении определенного срока) право в любое другое время расторгнуть договор. Как правило, это происходит, когда арендаторы объекта лизинга быстро сменяют друг друга. Арендодатель несет здесь повышенный риск, а быстро сменяющиеся арендаторы заставляют лизинговую компанию проявлять особый интерес к хорошему состоянию предмета лизинга. Часто лизинговая компания берет на себя техническое обслуживание объекта лизинга — регламентный ремонт, страхование, — осуществляя тем самым полносервисный лизинг или частично сервисный лизинг (в контракте оговаривается разделение обязательств). После завершения срока действия договора лизинга предмет договора может быть возвращен владельцу или вновь сдан в аренду.

— Финансовый лизинг — характеризуется длительным сроком контракта (от 5 до 10 лет) и амортизацией всей или большей части стоимости оборудования. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. По истечении срока действия арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект по остаточной стоимости (обычно она носит чисто символический характер).

В своем курсовом проекте я использую финансовый лизинг.

Преимущества лизинга:

1. Лизинг не предполагает единовременное привлечение крупных сумм собственных средств для закупки предмета лизинга.

2.Лизинговые платежи распределяются наиболее удобным способом для лизингополучателя и соответствуют срокам, когда компания уже начала получать прибыль от использования предмета лизинга, и он уже окупается.

3.Лизинг позволяет экономить денежные средства за счет налоговых преференций (налог на прибыль, зачет НДС, налог на имущество).

4.Лизинг является единственным способом применить ускоренную амортизацию с коэффициентом до 3. За счет этого балансовая стоимость имущества уменьшается в 3 раза быстрее и как следствие уменьшается сумма налога на имущество.

5.График погашения задолженности (график лизинговых платежей) отличается гибкостью. Лизингополучатель не производит выплат до ввода предмета лизинга в эксплуатацию.

6.Предмет лизинга может учитываться либо на балансе лизингодателя, либо на балансе лизингополучателя. Если балансодержателем является лизинговая компания, то лизингополучатель получает возможность улучшить структуру своего баланса, за счет учета предмета лизинга на забалансовых счетах (кредит или прямая закупка этого не позволяют сделать).

7.Также, если предмет лизинга находится, на балансе лизинговой компании, у лизингополучателя отсутствует необходимость переоценки основных фондов (в части предмета лизинга).

8.По окончании срока лизингового договора, лизингополучатель имеет возможность получить предмет лизинга по нулевой стоимости.

9.Договор лизинга составляется, как правило, на 2−3 года, что примерно соответствует сроку окупаемости предмета лизинга. В случае если предметом лизинга является оборудование с большим сроком окупаемости, то договор лизинга может быть заключен и на 5−6 лет. Не все кредитные организации готовы к таким срокам.

10.Получение финансирования через лизинг, значительно проще и намного реже требуется залоговое обеспечение. Так как лизинговая компания будет являться собственником имущества до окончания срока лизинга.

11.Из-за своей простоты, доступности и эффективности лизинг позволяет лизингополучателям поддерживать фонд средств производства в соответствии с современными требованиями рынка, что дает значительные конкурентные преимущества.

Недостатки:

1.Сложность системы лизинговых платежей

2.Трудности при расторжении лизинговой сделки.

Исходные данные:

Рассчитываем лизинговую сделку на срок 10 лет.

Номинальная стоимость произв. комплекса =440 млн. р Банковская ставка = 12%

Форма лизинга: финансовый Ежегодное вознаграждение лизинговой компании = 5% от номинальной стоимости имущесвенногот комплекса.

Порядок расчета лизинговой сделки:

1)Определение ежегодного возмещения остаточной стоимости.

ВОС=К/Тл.с,

Где: К-стоимость недвижимости, Тл. с-срок лизинговой сделки.

2)Определение остаточной стоимости ОС=ОСпр-ВОС Где: ОСпр-остаточная стоимость предыдущего года.

3) Определение ежегодного вознаграждения ЕВ=К*Iк Где: Iккомиссионные (5%годовых от стоимости недвижимости).

4) Определение % по кредиту ПК=ОС*I,

Где: I-годовая ставка банковского кредита

5) Определение годовых лизинговых платежей ЛП=ВОС+ПК+ЕВ

6) Определение текущей стоимости лизинговых платежей ТСЛ=ЛП*КД Таблица 1. Расчет параметров лизинговой сделки

Таблица 2. Расчет налоговых платежей лизинговой сделки

Налог на имущество = 2% от остаточной стоимости имущества.

Стоимость лизинговой сделки равна:

Сл.п.=ТСЛП+ТСН, где: ТСЛП — текущая стоимость лизинговых платежей, ТСН — текущая стоимость налога.

Сл.п.= 487 885,86+31 900,09= 519 785,95 тыс. руб.

1.2.2 Расчет параметров сделки купли-продажи По договору купли-продажи зданий, сооружений и др. недвижимости покупатель одновременно с правами собственника получает право на часть земельного участка.

Если продавец — собственник, то покупателю передаются права собственника, если нет, то право аренды.

При продаже имущественного комплекса права на нематериальные активы (товарный знак, торг. марка) и другие средства индивидуализации фирмы могут переходить к покупателю.

Права, полученные на основании лицензии не передаются.

Сделка купли-продажи недвижимости регулируется положениями параграфа 7 гл 30 ГК РФ.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме с приложением документов:

1.Акт инвентаризации

2.Бухгалтерский баланс

3.

Заключение

аудитора

4.Перечень долгов и обязательств, включая обременение с указанием кредитора Имущественный комплекс считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Право собственности переходит на имущественный комплекс к покупателю только с момента регистрации этого права гос. органами.

Операционная недвижимость может быть куплена:

1.Подписка на акции

2.Аукцион

3.коммерческий конкурс

4.Закрытый тендер

5.Инвестиционный тендер

6.Неорганизованная сделка Исходные данные:

Для финансирования сделки оформляется кредит на 5 лет.

Выплаты по кредиту ежегодные Ставка = 12%

Срок амортизации = 30 лет Срок проекта 10 лет Налог на имущество =2%

Кредит выдается под залог имущества или оборудования либо под гарантийное письмо.

Таблица 3. Расчет параметров кредитной сделки

Таблица 4. Расчет стоимости налога на имущество при сделке купли-продажи

Ск-п = 440 004,58+53 653,63=493 658,21 тыс. руб.

Сумма, затрачиваемая на осуществление сделки купли-продажи, будет складываться из текущей стоимости кредита и текущей стоимости налога. Налог на имущество равен 2% от остаточной стоимости недвижимости.

1.2.3 Расчет параметров арендной сделки Аренда — форма имущественных отношений, при которых собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Арендная плата включает:

— земельную ренту

— плату за пользование собственностью

— налоги

— иное.

Результаты деятельности, продукция является собственностью арендатора.

Объекты аренды:

— з. у

— предприятия

— здания

— сооружения

— имущественные комплексы

— иное Запрещено сдавать в аренду:

— предприятия ВПК

— предприятия связи

— предприятия транспорта

— предприятия топливно-энерг. комплекса

— здания гос. банков и прочее Арендная плата поступает только собственнику.

Договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации в органах фед регистрационной службы.

Арендодатель — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

Арендатор — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Сроки аренды указываются в договоре. Если срок не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.

Право сдачи недвижимости в аренду принадлежит только собственнику.

Одновременно с недвижимостью арендатору передаются права на з.у.

Договор аренды должен содержать:

— адрес здания

— цель аренды

— размер арендной платы

— режим платежей При передаче в аренду гос имущества проводится аукцион.

Исходные данные:

Срок аренды: 10 лет.

Цена за 1м2: 900 рублей/месяц.

Площадь цеха: 18×54=972 м2.

Стоимость годовой аренды равна Сгод = Sцеха*Cаренды *12

Сгод = 972*600*12=6998,4 тыс. руб.

Коэффициент инфляции: Первые 5 лет — 1,08

От 6 до 10 лет — 1,06

Таблица 5. Расчет текущей стоимости аренды

1.3 Выбор оптимального варианта Таблица 6. Подведение итогов

Вывод: по подведению итогов в таблице № 6 очевидно, что стоимость арендной сделки меньше, чем стоимость сделки купли-продажи и лизинговой сделки. Таким образом, выбираем арендную сделку.

Если выбирать из лизинга и купли-продажи, то видно, что приведенная стоимость лизинга значительно выше, чем купли-продажи, но стоит учитывать и доступность сделки. Т.к. получение кредита в банке сложно и маловероятно, лизинг остается более доступным видом сделки.

Глава II. Выбор модели ипотечного жилищного кредитования Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеке — залоге недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств.

2.1 Ипотека недвижимости: общие положения Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора.

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

В 1998 году ГосДума приняла Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон — развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона — повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Основные положения закона следующие:

· детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц

· все ипотечные операции подлежат государственной регистрации

· предусматривается заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой

· может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу

· залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия.

Закладная — долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается залогодателю огранном гос. регистрации ипотеки.

Ипотека может быть установлена на земельные участки, предприятия, здания и иное недвижимое имущество, жилые дома и квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения, незавершенное строительство, а также иное недвижимое имущество.

Искл: имущество, изъятое из оборота, участки лесного фонда, недра, водные объекты, предприятия ВПК.

Участниками ипотеки являются:

—Потребитель

—Банки кредиторы

—Страховые компании

—Строительные компании

—Администрация (или любой политический гарант)

—Риэлторские компании.

Банки являются главным звеном в системе ипотечного кредитования.

При этом, как ни парадоксально, банки заинтересованы в ипотеке не слишком. По мнению многих банкиров, ипотечные кредиты для них не являются привлекательным продуктом. Во-первых, ипотечный кредит имеет сложную инфраструктуру, работать с ним довольно хлопотно. При наличии у банка альтернатив он выберет менее сложный инструмент работы. Во-вторых, это кредитование сопряжено с рядом рисков и законодательных препятствий. Одно из таких препятствий — то, что любой гражданин имеет право на жилье, а банк не имеет права выселить неплательщика. В-третьих, российские банки на сегодняшний день не обладают большим объемом «длинных» денег, которые можно отдавать на 10−20 лет.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие).

Рассматривая общую структуру ипотечного рынка в России, необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать, находится еще в более худшем состоянии, нежели само ипотечное дело.

2.2 Структура ипотечного рынка Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

2.2.1 Первичный рынок ипотечных кредитов Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, по существу, происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.

В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов показаны на рис. 2.1

Рис. 2.1 Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов Реализацией указанных на рис. 2.1. процедур в большинстве случаев, в сущности, исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

В последнем случае для банка (кредитной организации) реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

2.2.2 Вторичный рынок ипотечных кредитов Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рис. 2.2

Рис. 2.2 Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

2.3 Схема ипотечного кредитования Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в целом, а также введение механизма использования средств федерального бюджета на долгосрочное жилищное кредитование связаны с созданием дополнительных элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих привлечение и распределение инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу. Для этого было заявлено о создании Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно способствовать становлению в Российской Федерации рынка закладных. Основная цель агентства состоит в привлечении кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования по схеме (рис. 2.3).

В соответствии со схемой ипотечного кредитования, основные задачи агентства состоят в следующем:

· подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;

· приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;

· выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.

Для приобретение у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:

· привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;

· привлеченные на возвратной основе бюджетные средства. Выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорией граждан в соответствии с Указом Президента РФ от 23 марта 1996 г. № 420.

При создании агентства необходимо учитывать следующие положения:

· организационно-правовая форма обеспечивает привлечение средств заинтересованных коммерческих структур с сохранением контрольной функции государства;

· государство принимает на себя гарантию по обязательствам агентства, возникающим на основании выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными жилищными кредитами;

· в первый год эмиссии предельное соотношение между суммой собственных средств агентства и объемом его обязательств по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными жилищными кредитами и гарантией государства, составляет не более 1:5;

· инвесторы, имеющие право вкладывать средства только в государственные ценные бумаги, вправе приобретать ценные бумаги агентства наравне со всеми другими инвесторами.

2.4 Обзор существующих моделей ипотечного кредитования Круг обеспечиваемых обязательств и требований установлен в статьях 2 — 4 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102 — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В табл.7 приведены положения статей 2 и 3 Закона «Об ипотеке».

Таблица 7

Ипотека обслуживает обязательство. Перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включает в себя:

* кредитный договор;

* договор займа;

договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде;

другой договор;

причинение вреда.

Сущность рассматриваемых отношений для наглядности можно проиллюстрировать (рис. 2.4).

Рис. 2.4 Схема обязательственных отношений, обеспечиваемых залогом недвижимого имущества

2.5 Схема ипотечного кредитования в Хабаровском крае Базовая концепция применения ипотечного кредитования в городе Хабаровске направлена на определение роли и степени участия Администрации города в процессах применения ипотеки для решения жилищной проблемы, эффективного использования коммерческой недвижимости, привлечения дополнительных финансовых средств из всевозможных источников в экономику города, а также в процессах формирования нарождающихся рынков ипотечного кредитования.

Решение данной задачи предлагается осуществить в рамках городской ипотечной программы, которая становится логичным дополнением программы жилищного строительства в городе Хабаровске и в целом может быть названа — «Хабаровская городская программа жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования». Концепция строится на следующих принципах; максимальная защита участников программы от рисков; безусловное исполнение обязательств участников программы друг перед другом; эффективное функционирование инвестиционного рынка, в частности, рынка недвижимости, первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. При этом необходимо использовать как конъюнктурные преимущества рыночных механизмов, так и развитие новых форм сотрудничества административных органов власти, хозяйствующих субъектов и граждан, обеспечивающих долгосрочные преимущества.

Программа должна быть разработана не менее чем на 5-летний срок. Она потребует определенных экономических, правовых и политических решений, затрагивающих интересы многих отраслей народного хозяйства, будет иметь ярко выраженную этапность реализации. Реализация программы потребует не только бюджетных ресурсов, но и средств заинтересованных предприятий, организаций, населения, финансовых структур, а также внутренних и внешних инвесторов. В связи с этим основной акцент в приведенной концепции делается на механизмы позволяющие привлечь максимальное количество участников к реализации программы, тем самым расширить ее финансовую базу. Кроме этого предполагается повышение эффективности использования вкладываемых средств и целевого их направления в сферы получения быстрого экономического эффекта и максимального трудоустройства населения.

Цели программы:

Решение жилищных проблем жителей города за счет внедрения новых форм финансирования строительства путем:

повышение платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения города, прежде всего со средними, а также скромными доходами за счет механизмов долгосрочного кредитования под залог

недвижимости при покупке жилья.

оказание финансовой поддержки гражданам (субсидии),

* расширения объемов жилищного строительства за счет снижения его стоимости, модернизации строительной отрасли и внедрения новых технологий строительства.

* определение тенденций развития цивилизованного рынка жилья (вывод рынка из теневого оборота).

Формирование бюджета развития города с использованием внебюджетных источников финансирования путем:

* формирование условий развития инвестиционного рынка на территории города Хабаровска и создание необходимой инфраструктуры для его эффективного обслуживания.

Создание новых рабочих мест путем:

увеличение объемов строительного производства.

создания условий для развития муниципальных предприятий и малого предпринимательства.

Основные задачи программы:

Разработать и предложить способы жилищного строительства в городе Хабаровске с учетом применения механизмов ипотечного кредитования

и требований государственных жилищных программ, использующих ипотеку.

Решить проблему правовой достаточности для начала эффективной

работы ипотечной системы в городе Хабаровске.

Создать финансовую базу для реализации программы за счет привлечения средств из всевозможных источников.

Разработать механизмы по обеспечению всей системы капитала,

включая проведение переговоров с потенциальными инвесторами и участниками программы и поддержание необходимых связей.

* Разработать механизмы совместного финансирования жилищного строительства из государственных, муниципальных и частных источников при комплексной застройке территорий, включая объекты инженерной инфраструктуры.

Предложить систему информационного обеспечения участников

программы.

Разработать методику предоставления ипотечных кредитов гражданам города с использованием финансовой базы программы.

Разработать методическое обеспечение управления сделками по покупке и продаже недвижимости в рамках городской программы.

Модернизация базы строительной индустрии и строительных материалов в городе и крае.

Выбор территорий для строительства и осуществление пилотных

проектов.

Внедрение проектов, отвечающих требованиям доступности, стоимости квадратного метра жилья, эффективности и экономичности.

Участники программы.

Администрация города, Городская дума — формирование городской

жилищной программы и принятие нормативно — правовой базы обеспечения

программы, создание городского фонда социального развития и поддержки

строительства жилья, создание условий для увеличения объемов жилищного

строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков, в т. ч. за счет налоговых льгот, инвестиционных налоговых кредитов.

Городской Фонд социального развития и поддержки жилищного

строительства — некоммерческая организация, создаваемая под руководством

Администрации города для реализации программы жилищного строительства как социальной задачи территории.

Городской Фонд недвижимости (застройщик, владелец недвижимости) — коммерческая управляющая (инвестиционная) компания, обладающая специальными активами (недвижимостью), организующая на территории города строительства жилья и коммерческой недвижимости.

Банк-партнер (координатор банковского счета) — финансово кредитная организация, изъявившая желание участвовать в качестве основного проводника финансовых средств, обслуживающая счета участников программы.

Ипотечная компания (поставщик ипотечных кредитов) — специализированная организация, главными учредителями которой, являются Банк-партнер, Страховая компания, Городской фонд социального развития и поддержки жилищного строительства.

* Стратегические и финансовые инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги Городского Фонда, предоставляющие долгосрочные займы и предлагающие институциональные формы финансирования для реализации продуктовых программ предприятий.

* Кредиторы — банки и другие финансовые учреждения, осуществляющие кредитование участников жилищной программы (включая ипотечные кредиты) под гарантии и поручительства и обслуживающие данные кредиты.

* Подрядчики — строительные организации, осуществляющие в установленном порядке строительство жилых зданий.

* Покупатель жилья (заемщики) — главный субъект жилищной программы

* Предприятие-работодатель — основной участник формирования инвестиционного спроса территории или отрасли, потребитель инвестиций для реализации своих продуктовых программ,

* Страховая компания — отвечающая требованиям Городского Фонда социального развития и поддержки жилищного строительства и, на основании этого, рекомендована им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования, обслуживающая по генеральному соглашению с городской администрацией участников жилищной программы.

* Оценщики недвижимости — лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку недвижимости, являющейся предметом залога.

* Агент по продаже жилья — лицензированный продавец жилья, осуществляющий продажу или сдачу в аренду жилья по поручению Городского Фонда недвижимости.

Основные мероприятия по разработке и реализации программы.

Представленная концепция — это результат изучения уже существующих программ ипотечного кредитования и дискуссий в ходе их обсуждения, поэтому основные мероприятия по разработке и реализации программы можно представить в следующем виде:

1. Тестирование концепции.

Тестирование концепции — это работа по оценке потенциальных участников программы по следующим позициям: 1) понимают ли они основную идею предлагаемой программы;2) реагируют ли на нее одобрительно; 3) чувствуют ли, что предлагаемая программа позволит им реализовать свои стратегии бизнеса. Этот шаг поможет отклонить идеи, пользующиеся слабым спросом у участников программы, и одновременно будет способствовать выявлению привлекательных преимуществ других концепций, Разработка программы — «Хабаровская городская программа жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования», провести ее тестирование и обсуждение. Этот шаг предусматривает преобразование концепции в реально существующую программу готовую к реализации, с учетом достаточности нормативно-правовой для начала ее внедрения.

Утверждение программы. Внести программу для ее утверждения в

Городскую Думу.

Подготовка плана мероприятий реализации программы. Определить организационные мероприятия по регулирующему управлению, контролю и оценке выполнения программы.

Подготовка и создание фондового центра. Определиться с основными структурами, согласовать и подписать с ними необходимые документы.

Тестирование и «пилотный» запуск программы. Основная цель в

этом щаге — внести в саму программу и мероприятия по ее реализации некоторые необходимые доработки, базирующиеся на реакции ее участников.

Осуществление полномасштабного запуска программы. Имея хорошо проверенные систему финансового обеспечения и механизмы реализации программы, городская администрация инициирует полномасштабный запуск программы.

8. Обсуждение результатов. Провести обзор результатов и определить достигнуты ли те цели, ради которых разрабатывалась программа, или необходима некоторая коррекция.

Особое внимание в разрабатываемой программе должно быть уделено:

— созданию благоприятного климата для развития строительства и реконструкции муниципального и частного жилья, обеспечению социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

— созданию условий для эффективного функционирования рынка недвижимости, развитию конкуренции в строительстве жилья, притоку инвестиций, привлечению капитала финансовых структур и средств граждан.

Программой предусмотрено развитие механизмов субсидирования, льготного налогообложения, ипотечного кредитования и других способов привлечения финансовых средств в жилищное строительство.

2.6 Расчет параметра ипотечной сделки

2.6.1 Исходные данные

1. Стоимость квартиры — Sкр = 7 109,52 тыс. руб. (двухкомнатная квартира новой планировки, расположенная в центре города)

2. Банковская ставка — i = 7%

3. Срок ипотечного кредита — t = 20 лет

4. Вид кредита — кредит с равномерными выплатами

5. Расчет ежегодных платежей по ипотечному кредиту (с первоначальным и без первоначального взноса)

6. Первоначальный взнос = 20% (от стоимости квартиры) Для определения размера ежегодных платежей (пользуемся 6й функцией денег) Таблица 8. Расчет ежегодных платежей без первоначального взноса

Рис. 2.5 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от срока кредита- 20 лет без первоначального взноса Рис. 2.6 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от процентной ставки — 7% без первоначального взноса Таблица 9. Расчет ежегодных платежей с первоначальным взносом

Рис. 2.7 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от срока кредита- 20 лет с первоначальным взносом Рис. 2.8 Зависимость ежегодных выплат по кредиту от срока кредита- 20 лет с первоначальным взносом

2.6.2 Определение требуемого дохода семьи для совершения ипотечной сделки Исходные данные:

Согласно статистическим данным в Хабаровском крае выделяется 3 категории граждан по размерам заработной платы:

I категория 22 000 р/мес

II категория 34 000 р/мес

III категория 52 000 р/месс Среднегодовой доход семьи:

I категория 22 000*1,5 *12* =396 000 руб

II категория 34 000 *1,5 *12* =612 000 руб

III категория 52 000 *1,5 *12* =936 000 руб Максимальный размер ипотечного платежа (25% от годового дохода):

I категория 396 000 *0,25= 99 000 руб

II категория 612 000 *0,25= 153 000 руб

III категория 936 000* 0,25= 234 000 руб Время накопления семьями разных категорий на первоначальный взнос:

I категория 1 421,9(размер первоначального взноса) /99 000 = 14,4 года

II категория 1 421,9/153 000 = 9,3 года

III категория 1 421,9/936 000 = 1,5 года

I категория

Вывод: При доходе 22 000 руб/мес. семья не может позволить себе приобрести квартиру, стоимостью 5687,62 тыс. руб., по ипотечному кредиту при ставке 7% и сроке 20 лет. При данных условиях стоимость квартиры не должна превышать 1 048,81 тыс. руб.

II категория

Вывод: При доходе 34 000 руб/мес. семья не может позволить себе приобрести квартиру, стоимостью 5687,62 тыс. руб., по ипотечному кредиту при ставке 7% и сроке 20 лет. При данных условиях стоимость квартиры не должна превышать 1 620,88 тыс. руб.

III категория

Вывод: При доходе 52 000 руб/мес. семья не может позволить себе приобрести квартиру, стоимостью 5687,62 тыс. руб., по ипотечному кредиту при ставке 7% и сроке 20 лет. При данных условиях стоимость квартиры не должна превышать 2 479 тыс. руб.

Глава III. Анализ рынков недвижимости

3.1 Методы оценки инвестиционных проектов В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени, ключевой проблемой здесь является проблема их сопоставимости. Воспринимать ее можно по-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий: темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонта прогнозирования, уровня квалификации аналитика и т. п.

Методы оценки инвестиционных проектов приведены на рис. 10.

Рис. 10. Методы оценки инвестиционных проектов.

1. Метод чистого дисконтированного дохода (ЧДД) ЧДД определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенных к начальному шагу.

ЧДД=?(Mt-Ht)*1|(1+i)t

Где Mt — результаты на шаге t, Ht-затраты на шаге t.

Если ЧДД>0, то проект может быть принят для разработки.

2. Метод индекса доходности (ИД) Индекс доходности (ИД) — это отношение суммы приведенных эффектов к величине приведенных капиталовложений.

ИД = 1/К' *[ ?(Мt — Нt) * 1/(1+I)t ]

Где К'-капиталовложения, Mt — результаты на шаге t, Ht-затраты на шаге t

Если ИД>0, то проект может быть принят для разработки.

3. Метод внутренней нормы доходности (ВНД) ВНД — это норма дисконта, посчитанная для проекта, при которой величина приведенных эффектов равно величине приведенных капиталовложений.

?(МtНt)*1/(1+I)t = ?К* 1/(1+I)t

Где i=Eвн.

Если Eвн > Eтр, проект принимается.

4. Метод срока окупаемости Срок окупаемости проекта определяется рядом лет, в течение которых поток денежных доходов покрывает инвестиции в проект.

Срок окупаемости проекта рекомендуется определять с учетом дисконтирования.

5. Метод перечня критериев.

Группа А. Стратегические критерии:

— Влияние проекта на стратегию фирмы.

— Результаты неудачи

— Улучшение стратегии фирмы.

Группа Б. Финансовые критерии:

— Размер инвестиций

— Размер прибыли

— Наличие финансов

— Необходимость заемного капитала

— Финансовый риск

— Стабильность доходов Группа В. Научно-технические критерии:

— Уникальность продукта

— Стоимость НИОКР

— Патентоспособность

— Риск неудачи в техническом плане Группа Г. Производственные критерии:

— Необходимость новых технологий

— Нальчие производственных мощностей

— Издержки производства

— Потребность в дополнительном оборудовании Группа Д. экологические критерии:

— Вредное воздействие на окружающую среду.

— Противопожарные критерии

— Правовые критерии

6. Балльный метод

1) Выделение доминирущих критериев

2)Критериям присваиваются удельные веса по важности

3)Проекты оцениваются по формуле:

В= К1*Р1+К2*Р2+…+Кi*Pi

В курсовом проекте будем использовать 1−4 методы.

3.2 Исходные данные Создаем фирменную структуру, состоящую из производственной и управленческой системы.

Условно-постоянные издержки Ип=55 000 тыс. руб.

Условно-переменные издержки V=3700 тыс. руб.

Продажная цена — 4 000 тыс. руб.

Банковская ставка — 11%

Инфляция — 8% в год Срок проекта — 5 лет

3.3 Расчет доходных параметров инвестиционного проекта Таблица 10. Определение ЧДД

ЧДД = ?5 ЧДД

i=1

ЧДД = 179 877,3 тыс. руб Из расчетов видно, что проект приемлем.

3.4 Определение индекса доходности ИД = 1/К' [ ?(Мt — Нt) * 1/(1+I)t ]

ИД = ЧДД/К ИД = 179 877,3/55 000 = 3,27>1

Проект приемлем.

3.5 Определение внутренней нормы доходности

?(МtНt)*1/(1+I)t = ?К* 1/(1+I)t

В работе внутреннюю норму доходности я определила с помощью программы Microsoft EXCEL, используя функцию «Внутренняя ставка доходности"(ВСД) ВСД=52%. Что больше банковской ставки, следовательно, проект выгоден.

3.6 Определение срока окупаемости

Х=0,39 года Токуп = 3,39 лет

1. Методические указания по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция, исправленная и дополненная) утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. N ВК 477

2. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ

3. ФЗ «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г

.ur