Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации

Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной, политической и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой недвижимости.

Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования рынка жилой недвижимости и в целом ослабление роли государства. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, функционирование данного рынка только в рамках принципов свободной рыночной системы — невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость существенного государственного регулирования рынка жилой недвижимости. Однако, исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», показали недостаточную эффективность, стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных и условий населения. Одновременно, процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов вмешательства государства в сферу жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компанийзастройщиков, формирующих спрос на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследованиярынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его госу-дарствепного регулирования.

Целью диссертационной работы является разработка методических основформирования: и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию:

Для" достижения указанной целибыли сформулированы и решены следующие задачи:

•. уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой недвижимости;

• выявлены проблемы, тенденции Изакономерности функционирования рынка жилой недвижимости;

• • оценено современное состояние: и проблемыразвития современного отечественного рынка жилой недвижимости;

• систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;

• разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства.

• определени- обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.

Объектом исследования^ является: рынок жилой недвижимости как сложная экономическая система.

Предмет исследования — организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственногоуправления! рынком недвижимости: изучается в ряде зарубежных исследований, среди которых следует отметить труды Дж. М. Кейнса, О. Николаса, Р. Ланглойза, Д. Фридмана, Ф. X. Найта, Генри С. Харрисона, М. Портера, Р. Дж. Страйка и других.

Функционированию современного отечественного рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С. Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича.

Различные аспекты рынка жилой недвижимости в современной российской экономике рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых,.

Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Волков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, в.

С. А. Ершова, Ю. Н. Казанский, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, А. Н. Ларионов, А. Н. Асаул, Ю. П. Пани-братов, А. С. Роботов, Е. Б. Смирнов, Э. М. Соколовская, А. Ю. Цыцырева, В. 3. Черняк и др.

В основе работы заложена методология системного подхода. Использованы методы экономического, сравнительного, факторного анализа, а также графические, статистические, экспертные методы исследования. Кроме того, в аналитической части работы были применены методы логического и сравнительного анализа, классификации и систематизации.

Методической и информационной базой исследования явились нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам управления формированием и развитием локальных рынков в регионах РФ, а также результаты собственных исследований автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Наиболее существенными результатами диссертационного исследования, составляющими его научную новизну, являются следующие:

1. По результатам исследования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что основным противоречием является несоответствие существующих объемов строительства объектов жилой недвижимости, потребностям граждан в улучшении жилищных условий. На основе данного противоречия сформулирована проблема повышения эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях заключающаяся в стимулировании строительства объектов жилой недвижимости.

2. Выявлены специфические факторы формирования и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующий специальные экономико-правовые условия для его субъектов, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в крупной агломерации, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного метода формирования программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

5. Разработана авторская методика управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры функционирования субъектов предложения на рынке жилой недвижимости, позволяющая достичь мультиатрибутив-ного социально-экономического эффекта от управления развитием рынка жилья в результате внедрения методики его инновационного регулирования.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, использование которых обеспечивает повышение результативности управления развитием рынка жилой недвижимости региона. Результаты проведенных исследований и предложенные методические решения могут применяться органами власти Российской Федерации и отдельными её субъектами при принятии решении в области управления государственной собственностью.

Апробация результатов диссертационного исследования.

Основные положения и результаты исследования получили одобрение в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция «Формирование университетских комплексов — путь стратегического инновационного развития образовательных учреждений» (С.-Петербург, 2008, 2009) — Третья Межвузовская научно-практическая конференция «Социально-экономические аспекты сервиса: современное состояние и перспективы» (Санкт-Петербург, 2009) — Всероссийском конкурсе «Моя законотворческая инициатива» (Москва, 2010).

Основные положения и выводы диссертации внедрены в практику учебного процесса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики при разработке методических рекомендаций для изучения дисциплин «Региональная экономика и управление», «Предпринимательская деятельность».

Отдельные разработки по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительных компаний внедрены в ООО «АЦР», осуществляющей строительство объектов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Публикации. Основное содержание диссертационного исследования отражено в 8 опубликованных работах общим объемом 2,50 п.л.

Структура диссертационного исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 195 источников, приложения. Объем работы — 175 машинописного текста.

Выводы по главе III.

Развитие строительного рынка косвенно способствует улучшению демографической ситуации в стране, поскольку граждане будут уверены в том, что их дети смогут обеспечить себя жильем.

Долгосрочное планирование жилой застройки государством и налоговые меры, направленные на формирование доступных цен на объекты жилой недвижимости позволяют управлять миграциями трудоспособного населения. Ведь если экономически активные граждане не могут приобрести себе квартиру в регионе, где они проживают, но могут приобрести квартиру в другом регионе и при этом найти там работу, обеспечивающую им привычный образ жизни, они смогут переехать в новый регион.

Использование мер по налоговому регулированию цены реализации объектов жилой недвижимости позволяет сделать недоступным покупку недвижимости в отдельных регионах, но при этом обеспечить доступность аренды квартир. В Европейском Союзе, многие граждане не имеют в собственности объекты недвижимости, а проживают в них на правах долгосрочной аренды. Создание подобной культуры жизни в России также поднимет мобильность трудоспособного населения и создаст условия для управления миграциями населения. Также это позволит развить новый вид бизнеса — «доходные дома».

Применение данного налогового режима позволяет осуществлять тар-гетирование цены реализации конечного продукта жилищного строительства методами косвенного налогового регулирования. Установление для каждого региона соответствующего регионального коэффициента позволит косвенно управлять объемами строительства, в каждом регионе снижая или увеличивая норму рентабельности, и тем самым делая строительство в отдельных регионах либо высоко рентабельным (для слабо населенных регионов имеющих потенциал для экономического роста), либо низко рентабельным (для перенаселенных регионов). Тем самым, стимулируя мобильность бизнеса, и решая проблему оттока граждан из регионов с критической демографической ситуацией. Управление трудовыми миграциями в дополнении с социальной, экономической, образовательной политикой и иными мерами государственного воздействия может позволить снизить отток рабочей силы из отдельных регионов России и некоторых отраслей экономики. К примеру, значительное снижение стоимости жилой недвижимости в регионах, основным направлением которых является производство сельскохозяйственной продукции, и комплекс иных государственных мероприятий направленных на повышения качества жизни сельского населения позволит обеспечить приток кадров и инвестиций в область сельского хозяйства и снизить зависимость страны от импорта.

Все предложенные автором методы косвенного государственного регулирования РЖН подталкивают компании к снижению издержек при строительстве и следственно снижению конечной цены продажи. Государственная политика по финансированию части расходов (которые сейчас финансируются за счет средств покупателей) из государственного бюджета всех уровней является прямым продолжением государственной социальной политики и есть ни что иное, как основополагающая функция государства по обеспечению достойного уровня жизни граждан.

Заключение

.

В условиях рыночной экономики России по-новому встает вопрос о развитии рынка жилой недвижимости в системе национальной экономики. Имеющиеся между его участниками противоречия обусловлены не только следствием сложившейся практики индифферентности органов государственной власти к организации взаимодействия субъектов исследуемого рынка. Причина заключается в отсутствии до настоящего времени креативной концепции эффективного управления развитием РЖН, адекватной требованиям и закономерностям рыночных отношений. В результате выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы и предложения:

1. Уточнено определение рынка жилой недвижимости, который представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, покупателями объектов жилой недвижимости, в части непосредственного производства, реализации и потребления объектов жилой недвижимости, в основе которой лежит принцип паритета интересов субъектов рынка, в условиях выполнения основополагающих социальных функций государства путем комплексного вмешательства, включающего в себя прямые и косвенные меры регулирования спроса и предложения на РЖН.

2. Установлено, что в период плановой экономики государственный бюджет являлся практически единственным источником финансирования возведения объектов жилой недвижимости. Особенностью советской финансово-распределительной системы на протяжении всех этапов развития жилищной сферы в XX веке (до 90-х годов) являлось финансирование строительной отрасли на базе единых норм распределения экономических ресурсов. Таким образом, на начало реформ отсутствовал самостоятельный опыт, как в сфере создания жилищных благ, так и их конечного приобретения, что существенно осложняло экономические и социальные взаимоотношения всех субъектов рынка жилой недвижимости, а также участие государства в их регулировании, потребовалось развитие новых профессиональных областей связанных с риэлтерской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности.

3. Выявлено, что в период реформирования отечественного жилищностроительного комплекса правительству РФ не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами рыночного развития сектора жилой недвижимости. Причиной этого стал быстрый и полный отказ государства от участия в процессе регулирования РЖН. Данный подход не оправдал ожиданий правительства, на протяжении всего периода перехода к рыночной экономике объекты жилой недвижимости становились все более недоступны для граждан. В сфере жилой недвижимости наблюдается системный кризис, не позволяющий снизить цены на объекты жилья до уровня платежеспособного спроса.

4. Установлено, что современный формат участия государства в секторе жилищного строительства, предполагающий распределение и перераспределение жилья, в условиях рыночной экономики не эффективен и не позволяет в полной мере реализовать социальную функцию по обеспечению граждан объектами жилой недвижимости. Строительство и эксплуатация государственного, муниципального и общественного жилья требует крупных, постоянно растущих бюджетных расходов, которые в существующих условиях могут быть признаны неэффективными.

5. Выявлены основные закономерности развития российского РЖН как в период пореформенной экономики, так и в настоящее время:

• развитие РЖН на принципах «свободного рынка» с несущественной долей влияния государства на данном рынке привело к ряду последствий как положительных, так и отрицательных;

• формирование и развитие рыночных отношений между субъектами РЖН (застройщики, подрядчики, посредники, покупатели) на микрои макроуровне экономики;

• существенный, зачастую необоснованный рост цен на объекты жилой недвижимости при отсутствии платежеспособного спроса, несбалансированность интересов частного сектора производителей и продавцов, государства и населения (в том числе социально незащищенных категорий граждан);

6. Выявлены основные тенденции развития отечественного РЖН:

• рост государственного вмешательства в рыночные отношения в сфере жилой недвижимости;

• осуществление экстенсивных мер, направленных в основном на искусственное стимулирование роста платежеспособного спроса;

• дефицит земельных участков под застройку объектами жилой недвижимости;

• необоснованный рост цен предложения объектов жилой недвижимости;

• направления государственного вмешательства сконцентрированы в основном на развитии мер регулирования РЖН инструментами финансового и кредитного секторов, а также в области бюджетного финансирования спроса.

7. Установлено, что образовавшийся разрыв между потенциальным и платежеспособным спросом на РЖН непреодолим существующими экономическими методами используемыми правительством, поскольку рынок предложения объектов жилой недвижимости относительно монополизирован и не ориентирован на достижение социально-экономических целей.

8. Выявлено, что значительной проблемой на отечественном РЖН является существующая система финансирования строительства и покупки жилья. В настоящее время основная часть жилья возводится за счет привлечения заемных средств в виде банковских кредитов. В тоже время данная система финансирования не является наиболее экономически эффективной. Это обуславливает необходимость поиска более прогрессивных путей финансирования строительства объектов жилой недвижимости.

9. Выявлена основополагающая роль нормативно-правовой базы в обеспечении эффективного функционирования РЖН. При разработке методик решения проблемы обеспеченности населения объектами жилой недвижимости первостепенное внимание целесообразно уделять проработке не столько экономических мер, сколько разработке нормативно-правовой базы в сфере обеспечения функционирования РЖН.

10. Установлено, что уровень роста реальных доходов населения значительно ниже, чем уровень роста цен на недвижимость, в то время как меры по стимулированию платежеспособного спроса значительно увеличивают разрыв между объемом предложения и объемом платежеспособного спроса, что в свою очередь приводит к увеличению цены реализации объектов жилой недвижимости.

11. Доказано, что важной проблемой является недостаточное законодательное обеспечение функционирования РЖН, в частности недостаточно проработаны механизмы привлечения заемных средств и не достаточно нормативное обеспечение и регулирование отношений между гражданами и компаниями-застройщиками в части прямого привлечения средств граждан на финансирование постройки объектов жилой недвижимости (долевое участие).

12. Доказано отсутствие нормативно регулируемой системы оценки объектов жилой недвижимости, что неблагоприятно сказывается на потребительской удовлетворенности граждан и ценовой политике компаний застройщиков.

13. Рассмотрены существующие подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный и сравнительный подходы) и их модификации. Выявлены достоинства и недостатки каждого подхода применительно к оценке объектов жилой недвижимости.

14. Установлено, что в существующих экономических условиях, рыночный (сравнительный) подход к установлению цены продажи объектов жилой недвижимости не может эффективно функционировать. Он не обеспечивает реализации государственной жилищной и социальной политики, приводит к финансовой дестабилизации финансовых рынков и глобальным кризисам в экономике.

15. Обоснована эффективность применения в качестве метода оценки жилой недвижимости метода индексированной балансовой стоимости. Данный метод оценки позволяет наиболее эффективно осуществлять регулирование РЖН, ориентированное на доступность жилья для граждан и общее укрепление национальной экономики. Метод индексированной балансовой стоимости позволяет корректно и с наименьшими погрешностями сопоставлять цену реализации объекта жилой недвижимости с затратами на создание данного объекта, эффективно исключать спекулятивные колебания цены на РЖН и создавать у инвесторов уверенность в стабильности РЖН.

16. Обосновано, что в существующих экономических реалиях, традиционные подходы, к регулированию РЖН, не эффективны. Это обуславливается, как особенностями формирования и развития Российской экономики, так и накопленным опытом государственного регулирования экономики.

17. Обосновано, что целью государственного вмешательства должно являться макроэкономическое равновесие в части спроса и предложения, находящееся в точке равновесия, при которой соблюдаются интересы общества, граждан, нуждающихся в жилье, строителей (девелоперы и застройщики) и других субъектов данной отрасли. Государственное вмешательство должно реализовываться в жилищной политике государства.

18. Установлено, что существующие методы государственного регулирования не эффективны вследствие неправильности выбора точки приложения государственных усилий по регулированию РЖН. Исключительное стимулирование увеличения объема платежеспособного спроса без внимания к другим субъектам РЖН приводит в основном к крайне негативным последствиям. Как показывает накопленный опыт, субсидирование спроса путем развития ипотечного кредитования обуславливает рост доступности объектов жилой недвижимости для относительно небольшого круга граждан и лишь в крайне краткосрочной перспективе. В долгосрочной перспективе данные меры приводят исключительно к удорожанию объектов жилой недвижимости и еще большему сужению количества граждан, которые могут позволить себе улучшить жилищные условия.

19. Исследование и анализ трансформационных процессов в российской экономике, проведенные автором, показали, что, развитие рыночных отношений, а так же относительная стабилизация макроэкономического рынка товаров и услуг создает предпосылки для перехода на концептуально новый этап развития и регулирования рыночных механизмов. Особое значение это имеет для такого экономически и социально значимого рынка, как рынок жилья. Данное положение позволяет сделать вывод о необходимости формирования принципиально нового типа жилищной политики, как совокупности мер по инновационному стимулированию рыночного механизма в жилищном строительстве.

20. Доказана необходимость создания и внедрения принципиально нового «программно-целевого подхода» к государственному регулированию РЖН. Суть данного подхода заключается в смещении акцента государственного регулирования со стимулирования платежеспособного спроса в сторону реструктуризации цены предложения. При этом программно-целевой метод будет носить комплексный характер, воздействуя не только на отдельные субъекты РЖН, но и на рыночные механизмы и развитие сопутствующих отраслей.

21. Обосновано, что наиболее эффективным подходом к регулированию государством взаимоотношений субъектов рынка (застройщиков, населения, самих государственных органов) будет являться модель косвенного инновационного регулирования, основывающаяся на альтернативном инструментарии инновационного стимулирования рынка со стороны предложения, в которой приоритетом интересов государства станет не население, формирующее спрос на жилье, а конкретный застройщик, и его микроэкономическая политика в области принятия ценовых решений.