Инвестиционный потенциал развития рынка строительства жилья: На примере Хабаровского края

Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве как фактор экономических преобразований находится в начальной стадии своего развития. Механизмы разработки и продвижения инвестиционно-строительных проектов, организационные формы и методы привлечения инвестиций в строительство жилья еще формируются.

В настоящее время оценка инвестиционного потенциала рынка строительства жилья является важной не только экономической, но и социальной задачей, так как разработка экономических механизмов реализации потенциальных возможностей строительства в соответствии с существующим платежеспособным спросом направлена на обеспечение населения жильем. Коммерчески привлекательное и в то же время социально ориентированное жилищное строительство в РФ нуждается не только в новых строительных материалах и технологиях, но и в новом подходе к планированию и управлению всем инвестиционным процессом.

Переход от планово-административных методов управления жилищным строительством к рынку жилья характеризуется значительным сокращением доли бюджетных средств в общем объеме инвестиций. Фактически участие федерального бюджета в обеспечении жильем населения сводится к адресной поддержке отдельных категорий граждан. Дальнейшее развитие рынка строительства жилья возможно за счет привлечения в данную сферу внебюджетных инвестиционных ресурсов. Поэтому понятиям «инвестиции», «инвестирование», «источники инвестиций», «инвестиционная сфера», «инвестиционный потенциал», «инвестиционная деятельность» в современный период отводится большое внимание.

Проблемам, связанным с инвестициями и инвестиционной деятельностью посвящены исследования многих отечественных и зарубежных ученых: Г. Бирмана, С. Шмидта, Р. Н. Холта, С. Б. Барнеса, У. Шарпа, Г. Александера, Дж. Бэйли, Г. Лоренса, Дж. Джонка, АВ. Мертенса, А. Н. Асаула, И. Т. Балабанова,.

B.C. Барда, Л. П. Белых, В. В. Бочарова, В. В. Бузырева, Н. Г. Волкова, А.В. Во-ронцовского, И. И. Веретенниковой, П. Г. Грабового, Т. П. Денисовой, В.Е. Еси-пова, Е. В. Жукова, И. А. Зимина, О. Г. Иванченко, Н. В. Игошина, Е. М. Ильинской, В. М. Павлюченко, И. В. Сергеева, В. Б. Сироткина, В. Д. Шапиро, В. В. Шеремета и других. Считаем необходимым, отметить исследования Ф.С. Туму-сова, посвященные инвестиционному потенциалу, как наиболее близкие теме данной работы.

Большое значение при переходе на современную систему управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, отвечающую требованиям рыночной экономики, отводится совершенствованию системы ценообразования, методам расчета стоимости строительства, механизму определения договорных цен. Стоимость строительной продукции составляет значительную часть инвестируемых средств, поэтому процесс определения цены строительства нужно рассматривать как один из этапов успешной реализации инвестиционного проекта. Существующий сегодня порядок определения цены конечной продукции строительства не отражает ее реальной рыночной стоимости, а представляет собой неизменный состав затрат на производство строительно-монтажных работ, в основе которого лежит сметное калькулирование в соответствии с рабочими чертежами и существующей нормативной базой. Определение цен на возведение жилых объектов существующими методами не способствует развитию конкуренции в строительстве и, как следствие, снижению стоимости жилья.

Такое положение определяет актуальность исследования существующих методов ценообразования и моделей оценки стоимости строительства жилых объектов. В отечественной литературе большое внимание проблемам в сфере оценки стоимости возведения объектов уделяется авторами: В.Г. Голоскоко-вым, В. Р. Дорожкиным, Т. Г. Дорошенко, В. А. Изатовым, А. Г. Кузьминским, Н. Г. Кушевским, И. А. Либерман, Ю. П. Панибратовым, B.C. Резниченко,.

В.М.Серовым, А. В. Серовым, Ю. А. Сухановым, Н. С. Черенковой, Н. П. Чмуль, й А. И. Щербаковым и другими.

Развитие рынка строительства жилья напрямую связано с активизацией инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, осуществление которой возможно за счет создания эффективных экономических механизмов притока частных инвестиций (ипо.тека, строительно-сберегательные кассы и Л т.п.) — внедрения в практику подрядных торгов при размещении заказов на строительствоснижения стоимости конечной продукции за счет применения новых технологий, материалов, улучшения процессов организации, планирования и управления строительствомсоздания в сфере ценообразования действенного механизма, обеспечивающего оптимизацию стоимости возведения жилья.

Необходимость решения данных проблем, их научная и прикладная актуальность обусловила выбор темы диссертационного исследования. ж.

Целью диссертационной работы является разработка теоретических положений, направленных на привлечение инвестиционных средств в жилищное строительство.

Для достижения цели диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследование сущности и содержания понятий инвестиции, инвестиционный потенциал. fa.

2. Анализ инвестиционного потенциала Хабаровского края.

3. Анализ целевых программ, действующих в жилищном строительстве, и задач, на решение которых они нацравлены.

4. Исследование существующих в рыночной экономике подходов к оценке стоимости строительства жилья.

5. Разработка экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости строительства объекта в условиях рынка.

Объект исследования — инвестиционный потенциал Хабаровского края на рынке строительства жилья.

Предмет исследования — инвестиционная стоимость жилых объектов во взаимосвязи с формирующими ее социально-экономическими условиями региона и производственно-техническими возможностями подрядной организации на рынке жилья.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории и проблемам ценообразованиянормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестирования жилищной сферы и другим экономическим вопросам.

Методика исследования основана на анализе и обобщении существующих теоретических положений и практического опыта по экономической оценке стоимости строительства жилых объектов с использованием современных средств вычислительной техники на базе персональных ЭВМ, пакета прикладных программ Microsoft Office и пакета математического моделирования Mat-1аЬ6. В качестве основных методов решения задач. использовались методы экономического, системного и логического анализа, методы расчетов экономической эффективности, экспертных оценок и линейного программирования.

Информационной базой послужили материалы Госкомстата РФ, Хабаровского крайкомстата, муниципальных органов, независимых информационных служб и экспертов в области жилой недвижимости.

Научная новизна работы состоит в создании действенного механизма оценки инвестиционной стоимости возведения жилья в рыночных условиях, направленного на минимизацию стоимости конечной продукции за счет развития конкуренции на рынке заказов на подрядные работы, а также за счет учета инфляции и фактора времени выполнения работ.

К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся:

— разработана методика оценки затрат на строительство объекта с учетом производственных возможностей подрядной организации, которая позволит инвестору на рынке жилья оценить конкурентные преимущества различных подрядных организаций и выбрать оптимальный вариантразработан механизм оценки стоимости эксплуатации различных строительных машин, позволяющий минимизировать инвестиционную стоимость возведения объекта и учитывающий новые возможности, предоставляемые рынком, такие, как лизинг, рентинг или хайринг оборудованияразработана модель оптимизации инвестиционной стоимости строительства жилья в рыночных условияхна основе минимизации стоимости возведения объекта предложены эффективные для инвестора схемы финансирования строительства (план инвестиций — дифференцированный по периодам строительства с расчетом инфляционных процессов на момент выполнения работ и суммарный на конец строительства) — выявлены и обоснованы факторы, оказывающие влияние на стоимость строительства по этапам реализации инвестиционного проекта и предложены меры по их снижению.

Практическое значение результатов, полученных в процессе исследования, состоит в том, что они способствуют улучшению климата конкуренции и привлечению инвесторов. Предложенная методика оценки стоимости строительства жилья и ее оптимизации с учетом фактора времени выполнения работ может быть применена для оценки стоимости строительства любой недвижимости.

Разработанные на основе исследований предложения по совершенствованию ценообразования в строительстве, методики и программное обеспечение для расчета стоимостных показателей строительно-монтажных работ и их последующей оптимизации, могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Ценообразование в строительстве», «Экономика отрасли», «Маркетинг в строительстве» в технических и экономических вузах.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Теоретические положения и практические результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на 5-ой и 6-ой региональных научно-практических конференциях, проходивших в 2001 и в 2002гг. соответственно («Дальний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса»). На международной научно-практической конференции аспирантов и студентов в 2002 г. «Новые идеи нового века» был сделан доклад на тему: «Инвестиционная привлекательность жилищного строительства» — на международной научной конференции проходившей с 25 февраля по 2 марта в 2003 г. «Новые идеи нового века», и на международной научно — практической конференции «Проблемы развития экономики Дальнего Востока», проходившей с 21 по 23 марта 2003 г. в ХГТУ.

Результаты диссертационной работы используются в учебном процессе при проведении лекционных и практических занятий по курсам «Организация строительного производства», «Организация строительного и ремонтного производства», «Архитектурный менеджмент и маркетинг», в дипломном проектировании со студентами специальности «Промышленное и гражданское строительство» в Хабаровском государственном техническом университете.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 1,73 п.л.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, 10 приложений. Общий объем работы 234 страницы машинописного текста.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В результате проделанной работы, в соответствии с целями и задачами, поставленными и сформулированными во введении, получена модель оценки стоимости строительства жилого объекта, позволяющая в условиях риска и неопределенности спрогнозировать с высоким уровнем точности планируемые затраты инвестора на реализацию проекта. Данная модель нацелена на развитие рынка жилья через минимизацию стоимости строительства объектов, за счет использования подрядной организацией при возведении объекта современных машин и механизмов, труда высококвалифицированных рабочих, достижений в области организации и управления производством, а также за счет учета фактора времени выполнения работ и связанного с ним уровня инфляции.

Основная задача в области развития рынка строительства жилья сегодня состоит в обеспечении доступности вновь возводимых объектов для граждан с невысоким уровнем доходов (с ограниченными инвестиционными ресурсами). В данных условиях повышается роль цены в строительстве, как основного инструмента активизации притока частных инвестиций на рынок жилья. Поэтому, удорожание проекта в ходе его реализации может привести к ситуации, когда инвестор не в состоянии закончить начатое строительство.

В ходе исследования было определено, что существующие методы оценки стоимости инвестиционных проектов в жилищном строительстве не позво-^ ляют с высоким уровнем точности оценить влияние инфляции и других факторов неопределенности на реализацию инвестиционного процесса. Инвестор не зная величины окончательных (реальных) затрат на осуществление проекта, вынужден принимать риск связанный с возможным удорожанием строительства. Подрядчик также не в состоянии с высоким уровнем точности оценить свои производственные возможности, которые непосредственным образом оказывают влияние на стоимость возводимого жилья. В условиях, когда при заключении контракта на строительство доминируют договоры с «открытой» ценой, предоставляющей подрядчику право на изменение стоимости затрат в ходе строительства, инвестор выступает «заложником» обстоятельств.

Рыночным отношениям свойственно наличие свободных связей между покупателем и продавцом, т. е. инвестор на конкурсной основе может выбрать производителя работ, а для этого необходимы новые подходы к оценке затрат на строительство, учитывающие динамичность внешней среды. Дальнейшее развитие рыночных отношений предполагает гармонизацию интересов инвестора и подрядчика в цикле: инвестиции — производство — доход — развитие. Отсюда следует, что обе стороны будут заинтересованы в снижении затрат на возведение объекта, а, как следствие, возрастет актуальность предлагаемой модели, так как она позволяет провести оптимизацию финансовых ресурсов с учетом времени выполнения работ.

Данная модель, с одной стороны, позволяет оценить стоимость строительства жилья с учетом производственных возможностей конкретной подрядной организации, что повышает обоснованность принятия решения при заключении договора подряда для инвестора, а с другой, дает возможность подрядчику выбрать наиболее эффективный вариант выполнения работ по критерию минимума затрат. Причем подрядчику предоставляется возможность сравнить эффективность использования при производстве строительно-монтажных работ собственной техники или привлеченной на условиях аренды, лизинга и т. п.

Практическая значимость предлагаемой модели возрастет с внедрением в практику строительства подрядных торгов, так как степень достоверности показателей стоимости инвестиционного проекта и стоимости подрядных работ относится к числу важнейших при проведении тендера. Расчеты, выполненные с достаточной точностью в ситуации неопределенности, вызванной инфляцией, помогут инвестору правильно оценить свои возможности. Математический аппарат, заложенный в предлагаемую модель, дает возможность наиболее эффективно распределить по времени ограниченные инвестиционные ресурсы. Критерием эффективности для инвестора в данном случае выступает минимум затрат на возведение объекта с учетом инфляции и процентной ставки на капитал.

По нашему мнению, наиболее существенные из теоретических и практических выводов результатов исследования состоят в следующем:

1. Уточнено понятие инвестиционного потенциала и его составляющих.

2. Разработана классификация для инвестиций, направленных на строительство жилья в современных условиях (см. рис. 1.3).

3. На основании теоретического исследования существующих подходов к оценке стоимости строительства жилья обоснована возможность определения стоимости строительства по критерию чистой текущей стоимости (чистого дисконтированного дохода) с учетом не только единовременных затрат на строительство, но и последующих расходов на эксплуатацию жилья.

4. В процессе исследования выявлены недостатки существующих методов сметного ценообразования, основными из которых являются: отсутствие взаимосвязи между сметным нормированием и организационно-экономическим планированием строительного производстванеучет реальных издержек производства при определении затрат на строительно-монтажные работы существующими методами сметного нормирования, основанными на калькуляции затрат с использованием нормативов (ЕРЕР, ГЭСН) — неучет существующей системой ценообразования фактора времени при разработке сметной документации и как следствие сложность корректировки стоимости конечной продукции строительства на этапе заключения договора подрядасуществующая система ценообразования, доставшаяся в наследство от плановой экономики, не в состоянии в полной мере оценить динамику процессов свойственную рыночным отношениям и спрогнозировать какие-либо изменения стоимости в ситуации неопределенности и риска. Это статическая, не гибкая система.

5. Основными принципами и исходными положениями изменения методики и практики определения стоимости строительной продукции должны быть: определение стоимости строительной продукции на основе учета реальных затрат конкретной подрядной организации, исходя из уровня квалификации рабочих кадров, уровня механизации производства, технического состояния парка машин и механизмов, уровня организации и управления производствомопределение стоимости строительства жилья в единстве с календарным планом производства работоценка стоимости в сочетании с уровнем инфляционных ожиданий по каждой работе с учетом планового времени ее выполнениявозможность учета рисков при оценке стоимости конечной продукции.

6. В процессе исследования произведена качественная оценка рисков, свойственных жилищному строительству, предложен вариант их классификации и выработаны мероприятия по их снижению (см. рис. 2.3, 2.5).

7. Предложена модель оценки стоимости строительства жилого объекта (разд. 3.2), основанная на ресурсном методе расчета и отличающаяся от существующих:

• затраты машинного времени определяются исходя из эксплуатационной производительности данного типа машин;

• модель содержит аппарат выбора из п вариантов, вариант с оптимальным соотношением производительности и стоимости механизма;

• затраты труда рабочих определяются с учетом выработки сложившейся в данной подрядной организации.

8. Разработана модель оптимизации стоимости строительной продукции, с учетом фактора времени и ожидаемого уровня инфляции.

9. Предложены формы представления результатов в двух вариантах: в виде графиков финансирования строительства с разбивкой по периодам, удобным для инвестора (неделя, декада, месяц, квартал) и с отражением инфляционных ожиданий на момент инвестирования и на окончание строительства.

10. Проведена апробация программного обеспечения. По предложенным методикам была определена стоимость строительно-монтажных работ по возведению восьмиэтажного жилого дома из кирпича по ул. Пушкина в г. Хабаровске. На основании календарного плана производства работ выполнена оптимизация стоимости с учетом ожидаемого уровня инфляции. В результате проделанной работы получены оптимальные для инвестора графики финансирования строительства.

Реализация методических разработок и предложений, представленных в диссертации, на наш взгляд, позволит повысить уровень обоснованности инвестиционных решений вследствие повышения уровня оценки стоимости строительства жилья и должна способствовать расширению инвестиционного потенциала первичного рынка жилья.