Залог недвижимости в российском праве

Одним из базисных условий коммерции, определяющим весь характер рыночной экономики, является активное привлечение сторонних средств в расчете на быстрый коммерческий оборот. Взаимовыгодность подобных финансовых операций определяет то обстоятельство, что потенциальный должник нуждается в получении кредита, а кредитор заинтересован в его своевременном возврате с процентами. Однако в случае привлечения заемных средств коммерческий риск в основном ложится на кредитора, и для последнего, таким образом, характерно стремление как можно более обезопасить предоставление займа. Поэтому в условиях становления в России рыночных отношений происходит резкое увеличение практического использования способов обеспечения требований,, возникающих из кредитных договоров и иных обязательств.

Нестабильность современной экономики обусловила при выборе способа обеспечения требований обращение к наиболее надежному из них — залогу как реальному, или вещному обеспечению требования. Совершенно особое значение при этом приобретает залог недвижимости, как имущества, обладающего особой ценностью и инфляционной устойчивостью. Кроме того, залог является одним из наиболее ярких примеров реализации гражданских прав в широком смысле — касаясь субъектов права поскольку может использоваться не только юридическими лицами в коммерческом обороте, но и физическими в целях удовлетворения личных потребностей. И в том, и в другом случае именно залог недвижимости представляет наибольший интерес для потенциального кредитора в силу традиционно высокой ликвидности недвижимого имущества.

Однако база законодательного регулирования залоговых отношений ввиду практической невостребованности залога в предыдущие десятилетия еще только начинает складываться. В связи с этим возникла необходимость проведения значительного объема научных исследований, результаты которых могли бы быть использованы законодателем. Особую актуальность в силу выше указанных причин приобрела проблема залога недвижимости, или «залога с оставлением имущества у залогодателя». Залог недвижимости получает все более широкое применение, особенно в банковской практике. Между тем, в теории гражданского права природа залога, не сопровождающегося передачей предмета залога залогодержателю, составляет предмет активной дискуссии.

Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, вызвали значительное количество взаимоисключающих мнений и концепций по вопросам единства юридической природы различных видов залога, квалификации и возможной последующей классификации залогового правоотношения, его вторичности, порядка и способов обращения взыскания на объект залога и другим. Следует отметить, что количество и оригинальность таких концепций отражают степень разработанности теоретических проблем цивилистики в различных правовых системах. Наряду с этим подобные исследования прямо пропорционально их глубине и сложности рассматриваемой проблемы стимулировали теорию гражданского права к дальнейшему прогрессу.

Проблемы залога остаются спорными и в современной науке. Их исследование на основе достигнутого теоретического уровня цивилистики представляется исключительно важной и актуальной задачей.

Предметом данного исследования являются основные положения теории залогового права, характер залога и определение его места в системе гражданских правоотношений, содержание и оптимизация залога как правового института, условия и способы применения залоговой модели на практике.

Цель настоящего исследования состоит в выявлении и решении наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права, аналитической оценке дефинирующих признаков понятия недвижимого имущества, выделений особенностей залогового правоотношения, когда его объектом является различные виды недвижимого имущества, выработке научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего залоговые отношения.

При формировании теоретической основы исследования основное внимание уделялось трудам русских ученых-цивилистов по теории залогового права ввиду практического отсутствия специальных работ по этой проблеме в советском и новейшем российском гражданском праве. Указанное обстоятельство обусловлено глубиной разработанности проблем теории залогового права в гражданском праве дореволюционной России.

Поэтому теоретической основой исследования стали прежде всего выводы по проблемам залогового права, изложенные в работах таких российских ученых-цивилистов, как К. Н. Анненков, И. А. Базанов, Е. В. Васьковский,.

М.Ф.Владимирский-Буданов, Л. В. Гантовер, A.M.Гуляев,.

Н.Л.Дювернуа, А. С. Звоницкий, Л. А. Кассо, Д. И. Мейер,.

К.П.Победоносцев, В. А. Удинцев, Г. Ф. Шершеневич.

Обращение к трудам дореволюционных ученых также имело целью показать преемственность достижений русской цивилистики при совершенствовании гражданского права России.

Наряду с этим значительное внимание уделено концепциям залога, принадлежащим цивилистам Германии второй половины XIX — начала XX века, поскольку немецкая школа оказала заметное влияние на теоретические воззрения о залоге дореволюционных российских правоведов.

Использованы также немногочисленные труды цивилистов советского и постсоветского периода, в которых в той или иной мере затрагивались проблемы залога, — работы М. М. Агаркова, М. И. Брагинского, В. М. Будилова,.

С.И.Вильнянского, А. Г. Гойхбарга, В. Д. Давидовича,.

В.А.Краснокутского, Д. А. Медведева, И. Б. Новицкого,.

Е.А.Суханова.

Информационной базой работы послужило в первую очередь действующее российское законодательство, относящееся к регулированию залоговых отношений, а также проекты законодательных актов, отражающие основные тенденции развития залогового законодательства. В работе отражены материалы практики арбитражных судов РФ и современные данные экономической публицистики по вопросам залога.

Методологическую основу исследования составляет метод материалистической диалектики как общенаучный метод познания и некоторые частнонаучные методы: историко-правовой, сравнительного исследования, системного подхода, технико-юридический.

В работе предпринята попытка отразить диалектику частного и общего, а также дать взвешенную оценку как позитивных, так и негативных элементов современного состояния изучаемого явления. Эта исходная позиция является критерием оценки сделанных в диссертационном исследовании выводов и позволяет предположить объективную картину рассматриваемого явления.

Структура и содержание диссертации обусловлены целями исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединяющих восемь параграфов, и библиографии.

1. Агарков М. М. обязательство по советскому гражданскомуправу. М., Госюриэдат, 1940.

2. Агарков М. М. Основы банковского права. Курс лекций.

3. Изд. 2-е. Учение о ценных бумагах. Научное исследование.

4. Изд. 2-е. М., ИЗД-ВО БЕК, 1994.

5. Адамович Г. Сроки исковой давности для взысканиянеустойки. — «Хозяйство и право», 1995, N 1.

6. Андреянов Сборник решений гражданского кассационногодепартамента сената за 1889 г.

7. Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т. З, 1. СПб., 1898.

8. Ан-ров Статья в Юридич. Вестнике за 1871 г., кн. 5−6.

9. Аскназий СИ., Мартынов Б. С. Гражданское право ирегулируемое хозяйство, л., 1927. /Труды научного общества общества марксистов под общей редакцией М.В. Серебрякова/.

10. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Томск, 1900.

11. Базанов И. А. Вотчинный режим в России. М., 1910.

12. Барон Ю. Система римского гражданского права. СПб., 1909.

13. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Залоговыеотношения в России. М., 1993.

14. Блюменфельд Г. Ф. О формах землевладения в Древней Руси.1. Одесса, 1884.

15. Бобриков По вопросу о предаче закладных крепостей.1. Ж.М.Ю., 1898, N б.

16. Брагинский М. И. Залог и закон о залоге. — Хозяйство иправо, 1993, NN 1,2.

17. Брагинский М. И. Все о залоге. Выпуск" Эконмико-правового бюллетеня" АКДИ «Экономика и жизнь». 1994.

18. Брагинский М. Общие' положения об обязательствах.

19. Экономика и жизнь, 1995, N 2.

20. Брызга/1ин А. В. Понятие и сущность субъектапредпринимательской деятельности как участника гражданско-правовых отношений. — Правоведение, 1994, N 1.

21. Бублик В. Залоговое право: практика применения." Хозяйство и право", 1994, NN 3−4.

22. Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. Иэд-во" Фарватер". СПб., 1993.

23. Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. Авторефератдисс. … кандидата юридических наук. СПб., 1994.

24. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы. — Хозяйствои право, 1995, N 2.

25. Вавин Н. Г. Сделки со строениями. М., Юриздат, 1926.

26. Вагацума С, Ариидзуми Т. Гражданское право в Японии. В2 Т. Т.1 М., 1983.

27. Варадинов И. Исследование об имущественных иливещественных правах по русским законам. СПб., 1855.

28. Варадинов Ипотека. — Ж.М.Ю., 1862, кн. 6.

29. Варшавский Право застройки. 1926.

30. Васильев Е. А. Правовое регулирование несостоятельностии банкротств в гражданском и торговом праве капиталистических государств. М., 1983.

31. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Вып.2.1. СПб., 1896.

32. Вербловский Об уступке долговых обязательств, обеспеченных залогом недвижимых имений. — Судебный вестник, 1876, N 55.

33. Винавер Из области цивилистики. СПб., 1908.

34. Виноградов П. Г. Римское право в средневековой Европе1. М., 1910.

35. Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права.1. Киев, 1905.

36. Вормс А. Э. Залог векселя. — «Кредит и Хозяйство», 1927,1. N б.

37. Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб, 1890.

38. Герценштейн М. Я. Реформа ипотечного кредита в Германии.1. СПб., 1904.

39. Гойхбарг А. Г. Хозяйственное право РСФСР. Т.1. М.-Пг., 1923.

40. Гольмстен Лекции Мейера. Изд. 17-е.

41. Гольмстен А. Х. Учение о праве кредитора опровергатьюридические акты, совершенные должником в его ущерб в современной юридической литературе. СПб., 1894.

42. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Комментарий к Закону" О залоге". Екатеринбург, 1992.

43. Гражданский кодекс советских республик. Комментарий подред. проф. А.Малицкого. Изд. 3-е, 1927.

44. Гражданское право. Под ред. Е. А. Суханова. В 2-х т. М., изд-во «БЕК», 1993.

45. Гражданско-правовое регулирование банковскойдеятельности. Учебное пособие. Под ред. Е. А. Суханова. М., 1994.

46. Грибанов В. П. Ответственность за нарушение гражданскихправ и обязанностей. М., «Знание», 1973.

47. Грибанов В. П. Пределы осуществления и защитыгражданских прав. 2-е изд. М., 1992.

48. Гришаев СП. Практика применения залоговогозаконодательства в России и за рубежом. М., 1992.

49. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Киев, 1907.

50. Дегай О заемных актах. 1824.

51. Дегай П. Ипотекарные системы и влияние их на финансы ина государственное благосостояние. СПб., 1849.

52. Дрожжин П. Т. Залоговые свидетельства и порядок ихполучения. Петроград, 1915.

53. Думашевский Об удовлетворении по закладным. — Судебный1. Вестник, 1877, N 283.

54. Дуткевич Польское ипотечное право (Издание редакционнойкомиссии по составлению проекта Гражданского уложения).

55. Дыдынскии Ф. М. Залог по римскому прау. Варшава, 1872.

56. Дювернуа Н. Л. Источники права и суд в Древней Руси, 1867.

57. Згилог имущества. Общедоступное изложение основных началдействующего права. Права и обязанности залогодержателей и згиюгодателей с приложением образцов договоров, исковых прошений и деловых бумаг. СПб., 1914.

58. Зачинский Замечания на X том. Статья в Юридич. Вестникеза 1883 г., кн.4.

59. Звоницкий А.с. о залоге по русскому праву. Киев, 1912.

60. Змирлов Недостатки наших гражданских законов. Статья в.

61. Жури. Гражд. и Угол. Права за 1885 г., кн. 7.

62. Зыкин И. С. Внешнеэкономические операции: право ипрактика. М., 1994.

63. Исаченко Свод кассационных положений по вопросамрусского гражданского материального права. СПб., 1906.

64. Исаченко В. Л., Исаченко В. В. Обязательства подоговорам. СПб., 1914.

65. Кавелин Права и обязанности по имуществам иобязательствам. СПб., 1879.

66. Карницкий О праве кредиторов опровергать сделки, заключенные должником с третьими лицами (Доклад, представленный в юридическом обществе 10 января 1881 г.).

67. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898.

68. Кассо Л. А. Русское поземельное право. 1906.

69. Кикабидзе Н. Залоговое законодательство и интересыбанков. — «Хозяйство и право», 1995, N 1.

70. Колюшин Е. И. Практический комментарий Закона Российской.

71. Федерации «О залоге». М., 1992.

72. Комментарий к Закону РФ «О залоге». М., Изд-во" Республика", 1993.

73. Корольков А. А. о диалектике нормы и аномалии.

74. Современные проблемы материалистической диалектики. М.," Мысль", 1971.

75. Кранихфельд Начертание российского гражданского права.1843.

76. Крассов О. И. Перспективы развития законодательства очастной собственности на землю. — Государство и право, 1994, 1. N 5.

77. Кукольник Начальные основания российского права. 1813.

78. Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада.1. М., «Дело», 1992.

79. Леденев В. Российский коммерсант в международнойторговле. М., 1992.

80. Лопатин А. А. Обеспечительные интересы в движимомимуществе по праву капиталистических стран. Автореферат дисс. … кандидата юридических наук. М., 1983.

81. Лунц Л. А., Новицкий И. Б. общее учение об обязательстве.1. М., 1950.

82. Лыкошин Ипотечная реформа и межевание. — Ж.М.Ю., 1898,1. N 4.

83. Марков Ипотечная система и законодательные работы повведению ее в России. — Журн. Гр. и Торг. Пр., 1872, кн. II.

84. Медведев Д. А. Российский Закон о залоге.1. Правоведение, 1992, N 5.

85. Мейер Д. И. Древнее русское право залога. — Юридическийсборник. Казань, 1855.

86. Мейер Д. И. Русское гражданское право. Т. Н. Изд. 2-е.

87. Микулин Статья в Юридич. Вестнике за 1880 г., кн. 11.

88. Минцлов О первоначальной записке имений в вотчинныекниги. — Ж.М.Ю., 1896, N 9.

89. Морошкин Ф. о владении по началам российскогозаконодательства. М., 1837.

90. Муромцев А. Гражданское право древнего Рима. 1885.

91. Неволим К. А. История Российских Гражданских Законов.1. Т.З., 1851.

92. Нейперт Главные основания ипотечной системы. — Ж.М.Ю., 1895, N 7.

93. Новицкий и.Б. Римское право. М., 1993.

94. Ойгензихт В. А. Нетипичные договорные отношения вгражданском праве. Душанбе- 1984.

95. Ойгензихт В. А. Воля и волеизъявление (Очерки теории, философии и психологии права). Душанбе, 1983.

96. Оршанский Роль казенного интереса в русском праве.

97. Судебный Журнал, 1875, кн. 1-я.

98. Оршанский И. Г. Исследования по русскому праву. СПб., 1892.

99. Павлодский Е. А. Каким быть закону об ипотеке. — Закон.1993, N 2.

100. Павлодский Е. А. Залог. — Закон. 1993, N 4.

101. Пгшьховский О передаче закладных. — Судебный вестник.1876, N 107.

102. Панаиотов И. Г. Обеспечение обязательств. М., 1958.

103. Пестржецкий Замечания на второй проект ипотечногоустава. Харьков, 1875.

104. Победоносцев К. П. Курс Гражданского Права. Т.1. СПб., 1883.

105. Покровский и.А. История римского права. Петроград, 1918.

106. Попондопуло В. Ф. Абсолютные (монопольные) правапредпринимателя. — Правоведение, 1994, N 1.

107. Практика договоров. Вып. 2. М., Юриздат, 1925.

108. Развитие русского права в XV — первой половине XVII в.1. М., Изд-во «Наука», 1986.

109. Райхер В. К. Абсолютные и относительные права (кпроблеме деления хозяйственных прав). — Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института. Л., 1928.

110. Рид Кеннет Г. обеспечение заемных обязательств: правовое регулирование залоговых отношений. — Иностранные инвестиции в странах СНГ и Великобритании. М., 1992.

111. Сергеевич В. И. Лекции и исследования по древней историирусского права. СПб., 1899.

112. Советское гражданское право. Под ред. В. П. Грибанова,.

113. СМ. Корнеева. В 2-х Т. М., 1979.

114. Соловьев М. А. Залог и заклад. Одесса, 1914.

115. Сопов А. Ипотека по римскому праву и новейшимзаконодательствам. Варшава, 1889.

116. Сорокина Я. Способы обеспечения исполнениягражданско-правовых обязательств между социалистическими организациями. Красноярск, 1989.

117. Струкгов О закладе долговых требований. СПб, 1890.

118. Тарасов М. А. Поощрение — способ обеспечения договорныхобязательств. — Советское государство и право. I960, N б.

119. Терлаич Краткое руководство к познанию частнаго права1. России, 1810.

120. Товстолес Н. Н. Сущность залога в историческом развитиипо русскому гражданскому праву. — Ж.М.Ю., 1898, NN 8,9.

121. Тютрюмов Законы Гражданские с разъяснениями.

122. Правительствующего Сената и комментариями русских юристов.1. СПб., 1908.

123. Удинцев В. А. Посессионное право. Киев, 1896.

124. Удинцев В. А. История Займа. Киев, 1908.

125. Удинцев В. А. К вопросу о залоге чужого имущества.

126. Доклад в Киевском юридическом обществе 19 марта 1911 г.

127. Фрейберг Н. Записка об ипотечном порядке в Царстве.

128. Польском. Материалы для ипотечного вопроса. СПб., 1862.

129. Хвостов История римского права. М., 1905.

130. Шварцман А. О. Залог товара в обороте. — Кредит и1. Хозяйство. 1927, NN 10−11.

131. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права.9-е изд., М., 1911.

132. Шимнов В. А., Федорович Г. Л. Сборник решений.

133. Правительствующего Сената по вопросам долгосрочногоипотечного кредита. Петроград, 1915.

134. Элиассон Л. С. Деньги, банки, банковые операции. 1926.

135. Энгельман Систематическое изложение гражданских законов.

136. Псковской Судной Грамоты. 1885.

137. Энгельман И. О. О приобретении права собственности наземлю по русскому праву. СПб., 1859.

138. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права.1. В 2-х Т. М., 1957.

139. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование вкоммерческих целях. М., 1992.