Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг

Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем, что важнейшей мерой реализации современной жилищной политики является создание единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства. Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с раз-. витием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Объем рынка ипотечного кредитования в России в 2007 году составил более 200 млрд. рублей, почти в два раза превысив показатели, запланированные в концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной в июне 2005 года1.

Очевидно, что полноценное функционирование экономики невозможно без формирования, развития и поддержания ипотечного рынка и его составляющих. Это означает, что решение жилищных проблем через систему ипотечного кредитования является наиболее предпочтительным и перспективным.

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость. Эти два фактора обусловливают актуальность применения системы ипотечного кредитования в экономике современной России.

1 Российская газета. 2 марта 2007 г.

Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях. В современных российских условиях экономика нуждается в новых инструментах привлечения инвестиций. Институт ипотеки может решить эти насущные для России проблемы.

Именно развитие рынка ипотечных ценных бумаг является основным фактором, определяющим масштабы и параметры систем ипотечного кредитования.

Новым этапом развития системы рефинансирования стало принятие в 2005 году Правительством РФ Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Концепция определила роль государства на современном этапе развития ипотечного кредитования, которая заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки.

Принятые в июле 2006 г. поправки2 в текст Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» представляют собой очередной шаг на пути развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Указанные поправки расширяют возможности работы с ипотечными облигациями, а также делают реальным формирование инвестиционного портфеля с разным уровнем риска. В то же время некоторые аспекты Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» нуждаются в дальнейшей доработке и совершенствовании. Все это порождает определенные проблемы при применении законодательства на практике.

2 Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 141 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2006. № 31. Ст. 3440.

Наряду с этим представляется неполной научная разработанность проблемы. В настоящее время отсутствуют комплексные исследования, адресно посвященные правовому регулированию рынка ипотечных бумаг в Российской Федерации с учетом норм обновленного законодательства.

Перечисленные обстоятельства предопределили выбор и разработку темы диссертационного исследования.

Целью диссертации является разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию и повышению эффективности правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, с учетом опыта развитых зарубежных стран.

Для достижения указанной цели диссертантом были поставлены следующие взаимосвязанные задачи:

• исследование генезиса (становления) системы организации российского рынка ипотечного кредитования и разработка определения системы ипотечного кредитования;

• анализ недостатков действующего законодательства, регламентирующего деятельность рынка ипотечных ценных бумаг с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 141-ФЗ;

• выявление конкретных направлений, мероприятий, механизмов, разработка, реализация и дальнейшее развитие которых необходимы для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации;

• разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства в сфере правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг с учетом опыта правового регулирования данной сферы отношений в развитых зарубежных странах (в частности, в Соединенных Штатах Америки).

Объект диссертационного исследования — правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг.

Предмет диссертационного исследования — комплекс теоретических положений, на которых основано современное правовое регулирование оборота ипотечных ценных бумаг, а также практика толкования и применения норм действующего законодательства, регулирующего данные отношения.

Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания, а также частно-научные методы: сравнительно-исторического, системного и формально-логического анализа. То обстоятельство, что предметом исследования явились проблемы, поставленные на стыке гражданского и жилищного права, предопределило комплексный подход к исследованию и применению сравнительно-правового анализа соответствующего законодательства.

Теоретическую основу исследования составили труды советских, российских ученых, посвященные различным аспектам рассматриваемого правового института: Т. Е. Абовой, М. М. Агаркова, В. В. Бандурина, JI.B. Ганто-вера, Р. Гимолеева, Л. Ю. Грудцыной, В. В. Гущина, В. Дегио, А. В. Деева, B.C. Ема, Б. В. Завидова, А. Н. Зак, К. И. Карабановой, Г. В. Ковалишиной, М. Н. Козловой, Г. Ласк, З. П. Лукиной, К. В. Ненашевой, И. В. Павловой, Е. Б. Покопцевой, И. А. Разумовой, Н. И. Ризун, Е. С. Роговой, Н. Н. Рогожиной, В. В. Смирнова, О. Ю. Скворцова, Г. Суворова, В. И. Таранкова, Г. А. Цыли-ной, А. В. Черных и многих других.

В числе информационных источников диссертации использованы: а) данные, опубликованные в монографиях, журнальных статьях, научных докладах и отчетах, а также материалы научных конференцийб) кодексы, законы, законодательные и иные нормативные актыв) материалы судебной практики федеральных судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерацииг) материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшего исследования актуальных проблем правового регулирования рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и за рубежом.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней впервые проведено комплексное монографическое исследование правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг на основе действующего отечественного законодательства (в частности, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах») и правоприменительной практики.

Практическая значимость исследования состоит в том, что содер- -жащиеся в нем выводы и предложения могут способствовать совершенствованию законодательства, регулирующего управление рынком ипотечных ценных бумаг. Основные выводы и результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности судов, в научных исследованиях и учебном процессе при проведении семинарских занятий по гражданскому праву.

Апробация результатов исследования.

Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности. Важнейшие положения диссертации изложены автором в докладе на Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19−20 октября 2006 г.

Основные положения работы нашли отражение в семи опубликованных работах автора общим объемом 27 п.л.

Выводы и предложения, выносимые на защиту:

1) Авторское определение системы ипотечного кредитования: система ипотечного кредитования представляет собой совокупность урегулированных законодательными нормами и договорами отношений, связанных с приобретением недвижимости на заемные средства, полученные по кредитному договору либо договору целевого займа, выдача которых обусловлена и обеспечена ипотекой в силу закона с возможностью рефинансирования выданных кредитов или займов.

2) Изменения, внесенные Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 141-ФЗ, оставили за рамками правового регулирования ряд вопросов в рамках самого ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Так, хотя в Законе после внесения изменений прямо указывается на необходимость соблюдения очередности в отношении субординированных выпусков при досрочном погашении облигаций (п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и при обращении, владельцами облигаций взыскания на ипотечное покрытие (п. 3 ст. .

15 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), однако механизм и порядок удовлетворения соответствующих требований владельцев в соответствии с установленной очередностью остается неурегулированным. В настоящее время представляются назревшей необходимость разработка и принятие нормативного акта (в виде постановления Министерства финансов России) «О мерах по урегулированию прав владельцев имущества, составляющее ипотечное покрытие при переходе его в общую долевую собственность владельцев облигаций», направленного на конкретизацию указанного механизма. В этом акте должны быть регламентированы законодателем конкретные механизмы реализации прав владельцев на имущество, составлявшее ипотечное покрытие при его переходе в общую долевую собственность владельцев облигаций в соответствии с п. 2 ст. 15 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

3) Для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в России представляется необходимой реализация на практике следующих мероприятий:

• обеспечение возможности инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств крупных институциональных инвесторов. Представляется необходимым максимальное расширение базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги и облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, за счет снятия ограничений на инвестирование в данные инструменты средств пенсионных накоплений и страховых резервов. Такое расширение может быть реализовано путем разработки и принятия постановления Правительства РФ «О регулировании механизма инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги». Принятие такого нормативного акта позволит сделать норму пункта 10 части первой статьи 26 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» реально работающей, действующей и применяющейся в практической деятельности.- .-. разработка и внедрение механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг (введение в гражданское законодательство правового института специальных обеспечительных банковских счетов «эскроу» по условной аналогии с закрепленными в действующем законодательстве правилами, по которым действуют доверительные управляющие и брокеры в отношении клиентских счетов. С законодательной точки зрения это возможно реализовать путем дополнения главы 45 «Банковский счет» Гражданского кодекса РФ специальной статьей, посвященной договору обеспечительного банковского счета. Такой договор должен быть двухсторонним, в нем должно быть предусмотрено право названного в договоре лица — выгодоприобретателя — требовать совершения операций по данному счету. Целью заключения подобного договора может являться обеспечение обязательств владельца счета по ипотечному кредиту перед выгодоприобретателем) — увеличение инвестиционного спроса на ипотечные ценные бумаги за счет стандартизации ипотечных кредитов и эффективного формирования пулов ипотечных кредитов (требуется дальнейшее совершенствование Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) в целях приведения в соответствии с законодательством, сокращения временных и транзакционных издержек и повышения оборачиваемости инвестируемых средств).

4) В секьюритизации ипотечных кредитов заключен немалый потенциал для дальнейшего законодательного совершенствования. Если рассматривать секьюритизацию не только как на инструмент рефинансирования ипотеки, то очевидной становится необходимость создания законодательных условий для развития секьюритизации других видов активов, в том числе принятия некоторых «универсальных» правовых норм для секьюритизации. Диссертант поддерживает точку зрения ФСФР России, в соответствии с которой необходимы разработка и принятие Федерального закона «О секьюритизации активов». Предметом регулирования такого закона могло бы стать особое регулирование инструментов секьюритизации, включая государственный контроль за распоряжением обеспечительными активами и установление специальных требований к раскрытию информации со стороны эмитентов этих ценных бумаг. Основной идеей и целью законопроекта о секьюритизации активов должно стать создание условий для финансирования или рефинансирования компаний, генерирующих доход, через выпуск облигаций или иных ценных бумаг. Задача такого закона — создание эффективного правового регулирования процесса секьюритизации, обеспечивающего как привлечение в российскую экономику дополнительных финансовых ресурсов, так и расширение круга доступных для инвесторов ценных бумаг. Позиция отдельных исследователей (в частности, О. Иванова), заключающаяся во взгляде на задачи законодательного обеспечения механизма секьюритизации активов как на «вспомогательные задачи» при внедрении «сложной и многоплановой техники финансирования"3, представляется не совсем верной. Для того, чтобы секьюритизация активно применялась в отечественном гражданском обо.

Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность? // Рынок ценных бумаг. 2005. № 23−24. С. 62. роте, необходимо прежде всего решить именно совокупность задач юридического характера.

5) Предложено дополнить Гражданский кодекс РФ специальной статьей (ст. 860Л), посвященной договору обеспечительного банковского счета, которая могла бы быть изложена в следующем виде.

Статья 860*. Обеспечительный банковский счет.

1. Обеспечительный банковский счет открывается банком клиенту (владельцу счета) в целях осуществлений операций с денежными средствами, не являющимися денежными средствами клиента (владельца счета).

2. В договоре обеспечительного банковского счета должно быть указано лицо, являющееся владельцем денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, либо иные лица, в адрес которых должно осуществляться перечисление денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете (выгодоприобретатели).

3. В договоре обеспечительного банковского счета может быть предусмотрена необходимость получения согласия владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя на списание средств с обеспечительного банковского счета по распоряжению клиента.

В случаях, предусмотренных договором обеспечительного банковского счета, владелец денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретатель обязаны предоставить согласие на списание средств с обеспечительного банковского счета. В случае неправомерного отказа в предоставлении такого согласия решение о списании денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, принимается в судебном порядке без учета мнения указанного лица (лиц).

4. Банк обязан по письменному требованию владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя предоставлять им информацию об остатках 'денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, об операциях по обеспечительному банковскому счету и предъявленных к нему требованиях, запретах и ограничениях, наложенных в установленном законом порядке на обеспечительный банковский счет.

5. Если иное не предусмотрено законом или договором, клиент (владелец счета) не вправе без согласия владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя расторгать договор обеспечительного банковского счета или совершать иные действия, влекущие его досрочное прекращение.

6. Правила настоящей главы распространяются на обеспечительные банковские счета, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом, либо иными нормативно-правовыми актами".

Также диссертант предлагает внести изменения в статью 858 ГК РФ ."Ограничение распоряжения счетом", изложив ее в новой редакции:

Статья 858. Ограничение распоряжения счетом.

Ограничение прав клиента на распоряжение денежными средствами, находящимися на счете, не допускается, за исключением следующих случаев: наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счетеприостановления операций по счету, в случаях предусмотренных закономв иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в отношении обеспечительных банковских счетов".

Структура диссертации обусловлена целью и поставленными задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, а также списка использованных нормативно-правовых актов и литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В результате проведенного нами исследования представляется возможным сформулировать следующие основные выводы.

Рассмотрев основные инструменты механизм функционирования американского ипотечного рынка, можно выделить следующие основные факторы его эффективного функционирования в течение многих десятилетий. Во-первых, это наличие процедуры стандартизации и страхования ипотечных кредитов, что способствует снижению рисков участников рынка. Во-вторых, наличие развитой инфраструктуры рынка, включающей ипотечные агентства, имеющие особый статус и поддержку со стороны государства. В-третьих, развитый фондовый рынок, позволяющий реализовать широкий спектр финансовых инструментов, используемых для рефинансирования, т. е. для привлечения ресурсов на цели ипотеки.

В целях повышения надежности ипотечных ценных бумаг и снижения стоимости ресурсов, привлекаемых на рынок ипотечного кредитования, представляется необходимым предусмотреть дополнительные механизмы защиты инвесторов. В частности, для снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию ипотечных ценных бумаг (риск нецелевого использования и риск обращения взыскания), представляется необходимым создание нормативно-правовой базы для введения особого режима банковских счетов по аналогии с применяемыми за рубежом счетами типа «эскроу». Данная мера будет способствовать повышению кредитного качества секьюритизируемых ипотечных активов и, как следствие, положительно скажется на рейтинге выпускаемых ипотечных ценных бумаг и их привлекательности для инвесторов.

Для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации на данный момент представляется необходимой реализация на практике следующих направлений развития:

• обеспечение возможности инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств крупных институциональных инвесторов. Необходимо максимальное расширение базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги и облигации ФАИЖК, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, за счет снятия ограничений на инвестирование в данные инструменты средств пенсионных накоплений и страховых резервов;

• разработка и внедрение механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг (введение в гражданское законодательство правового института специальных обеспечительных банковских счетов «эскроу»);

• увеличение инвестиционного спроса на ипотечные ценные бумаги за счет стандартизации ипотечных кредитов и эффективного формирования пулов ипотечных кредитов;

• дальнейшее развитие инфраструктуры рынка ипотечных-ценных бумаг.

После завершения совершенствования и распространения стандартов предоставления и обслуживания кредитов на рынке первичного ипотечного кредитования методами регулирования можно содействовать внедрению новых кредитных инструментов (например, с переменной процентной ставкой, с увеличивающимися размерами платежей). Это позволит уменьшить риск кредитования и облегчить доступность кредитов для определенных категорий заемщиков.

Назрела необходимость формирования централизованной системы мониторинга случаев невозврата и досрочного погашения ипотечных кредитов для информационной поддержки профессиональных участников рынка в оценке рисков. Также требуется повысить эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в результате чего сократится время на регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки недвижимости, предоставление профессиональным участникам рынка жилья обобщенной информации о сделках.

Эффективные механизмы оборота ипотечных ценных бумаг должны развиваться путем совершенствования государственной регистрации ипотечных ценных бумаг, развития депозитарного учета, внедрения института номинального держания ипотечных ценных бумаг. В ипотечные ценные бумаги необходимо размещать средства Пенсионного фонда Российской Федерации и негосударственных пенсионных фондов.