Методический подход к разработке системы укрупненных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости

Развитие экономики России в условиях сосуществования и взаимодействия разнообразных форм собственности на недвижимое имущество, переход к доминирующей роли рыночных механизмов в регулировании экономических процессов ставят перед специалистами в области управления как государственной, так и частной недвижимостью, задачу повышения эффективности ее эксплуатации.

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что решение ряда проблем и повышение эффективности эксплуатации зданий, возможно только при создании соответствующей нормативно-методической базы.

Актуальность данного диссертационного исследования определяется его ориентацией на решение проблемы прогнозирования затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.

Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания человека. Именно поэтому в свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расходов ресурсов на эксплуатацию зданий. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствующие нормативные документы: СНиПы, обеспечивающие строительное проектирование, справочники и другие аналогичного содержания нормативы. Однако, в условиях рыночной экономики при решении актуальных задач оценки и управления недвижимостью существующие нормативы не в полной мере соответствуют современным представлениям и требованиям.

Во многих развитых странах мира различные профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, выполняют работу по сбору, анализу и разработке укрупненных статистических показателей эксплуатационных расходов различных типов зданий. Полученные данные публикуются в соответствующих периодических изданиях. Тем не менее, использование этих информационно-справочных показателей не корректно для достоверного обоснования прогнозирования величины эксплуатационных затрат зданий в российских условиях, поскольку они отражают специфику климата, особенности объемно-планировочных, технологических и конструктивных решений, характеристики инженерного оборудования объектов, а также своеобразные национальные и культурные традиции страны.

В настоящее время деятельность по управлению недвижимым имуществом в России характеризуется низкой технологичностью, длительностью и неоправданной сложностью процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости, а также низким качеством эксплуатации зданий, приводящим к их преждевременному старению. Наличие системы укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию российских зданий позволит производить планирование бюджетных средств и оценку эффективности управления недвижимым имуществом. Информация о сопоставительной структуре затрат даст возможность управляющим выполнять ее оптимизацию, позволяя пережить периоды спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка.

В деятельности по оценке объектов недвижимости система укрупненных статистических данных позволит решить проблему достоверного обоснования затрат на эксплуатацию при определении стоимости зданий доходным подходом. Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей во многом определяет обоснованность, а, следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений.

Исходя из такого видения исследуемой научной и прикладной проблемы сформулированы цель и задачи исследования, построена структура, определено содержание диссертации.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ по созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных, способствующей эффективному решению проблемы прогнозирования эксплуатационных расходов в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.

Для достижения поставленной цели определены и решены следующие задачи:

— на основе проведенного анализа выявлены проблемы, связанные с применением существующих подходов к прогнозированию эксплуатационных расходов зданий в оценочной деятельности и сфере управления объектами недвижимости;

— определены роль и место укрупненных информационно-справочных показателей, полученных на основе статистических данных, в прогнозировании затрат на эксплуатацию зданий;

— предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий;

— разработан методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных;

— предложены методы контроля качества и достоверности исходной статистической информации;

— разработан организационно-прикладной механизм функционирования системы укрупненных информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.

В качестве объекта исследования выбран сектор нежилых коммерческих зданий.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе эксплуатации нежилых коммерческих объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу проведенного исследования составили: диалектический метод познания, достижения современной экономической науки, методы системного анализа, логического и экономико-статистического моделирования, объектно-ориентированного программирования, а также теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых.

В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической литературы по исследуемой проблеме, данные глобальной сети Интернет.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методического подхода к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.

В ходе проведения исследования получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

— выявлено значение укрупненных статистических показателей в прогнозировании эксплуатационных расходов объектов недвижимости и обоснована возможность их использования в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий;

— предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий;

— разработан проект методики проведения статистического исследования и расчета укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости;

— обоснованы методы контроля качества и достоверности исходной статистической информации;

— разработаны методические рекомендации по созданию организационно-прикладного механизма функционирования системы информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.

Достоверность полученных результатов исследования основывается на использовании современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и объективную информацию по рассматриваемой проблеме.

Практическая ценность диссертационной работы. Разработанный в диссертации проект методики проведения статистического исследования и расчета укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих зданий обеспечит профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, методическим инструментом, который позволит на единой методической основе создавать базы информационно-справочных данных.

Применение системы укрупненных статистических показателей способствует эффективному решению проблемы прогнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в различных сферах деятельности, связанных с использованием нежилых коммерческих объектов недвижимости.

Проект методики может послужить основой для издания периодических сборников информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий с разделением по местоположению, функциональному использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.

Реализация предложенного автором организационно-прикладного механизма функционирования системы информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий дает возможность пополнения статистической базы и использования укрупненных статистических показателей широким кругом участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.

В первой главе диссертационной работы определяется роль и место укрупненных статистических показателей в прогнозировании затрат на эксплуатацию объектов недвижимости.

На основе проработки технической литературы и нормативных документов на проектирование и строительство производится оценка понятийного аппарата по эксплуатации нежилых коммерческих зданий. В соответствии с определением задач и организации процесса эксплуатации нежилой коммерческой недвижимости производится классификация эксплуатационных расходов, упрощающая их прогнозирование и оптимизацию. Рассматриваются используемые на практике подходы к прогнозированию затрат на эксплуатацию зданий и проблемы, связанные с их применением в деятельностях по оценке и управлению недвижимости.

Вторая глава посвящена разработке методического подхода к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости.

Производится выбор метода статистического наблюдения. В соответствии с произведенной в первой главе классификацией эксплуатационных расходов нежилых коммерческих зданий разрабатывается формуляр для сбора статистической информации, являющийся основой формирования базы исходных данных. Определяются методы проверки исходной информации и статистического анализа показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости.

В третьей главе производится разработка организационно-прикладного механизма функционирования системы укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий, направленного на расширение возможностей пополнения и обновления информационной базы посредством использования технологий всемирной компьютерной сети Интернет. Использование в диссертационной работе современных технологий Интернет значительно повышает привлекательность системы информационно-справочных данных и наделяет ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстрота, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления информации. Рассматривается практическая значимость интерактивной системы укрупненных информационно-справочных показателей в решении проблем прогнозирования затрат на эксплуатацию в различных сферах деятельности, связанных с использованием нежилых коммерческих объектов недвижимости.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы доведены до возможности реализации в оценочной деятельности и сфере управления недвижимостью.

Результаты исследования внедрены и используются компанией ООО «Ко-Инвест» в работе по оценке объектов недвижимости, а также ООО «Ида-Софт» при разработке программного сопровождения процедур управления объектами недвижимости.

На защиту выносятся:

— методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных;

— методические рекомендации по созданию организационно-прикладного механизма функционирования системы укрупненных информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий, обеспечивающего статистический мониторинг.

Публикации. По теме исследования автором опубликовано 4 статьи. Общий объем публикаций автора составил 2,5 печатных листа.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем работы составляет 160 страниц, из них 13 рисунков, 10 таблиц и 5 приложений в 45 страниц.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

По результатам выполненного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Прежняя система централизованного нормирования эксплуатационных ресурсов, равно как и зарубежная система укрупненных информационно-справочных показателей, некорректны для достоверного обоснования прогнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в современных российских условиях: первая — не в полной мере соответствует современным рыночным представлениям и требованиям, вторая — отражает специфику зарубежных объектов недвижимости.

2. В условиях динамично развивающегося рынка коммерческой недвижимости создание методики расчета укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий представляется объективно обусловленной мерой, направленной на решение проблемы прогнозирования эксплуатационных расходов, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием объектов.

3. В диссертационной работе предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости с точки зрения характера обеспечения использования зданий, в соответствии с тремя сферами деятельности, функционирующими на протяжении всей стадии эксплуатации: правовым обеспечением, технической эксплуатацией и коммерческим использованием. Она положена в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий.

4. Разработан методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости. На его основе создан проект Методики, позволяющей профессиональным организациям, работающим на рынке недвижимости, на единой методической основе создавать базы статистических данных по эксплуатационным расходам зданий с разделением по местоположению, функциональному использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.

5. Разработанный диссертантом организационно-прикладной механизм функционирования системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, позволяет расширить возможности пополнения и обновления информационной базы посредством использования технологий всемирной компьютерной сети Интернет. Использование современных технологий Интернет значительно повышает привлекательность системы информационно-справочных данных и наделяет ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстрота, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления информации. Пополнение статистической базы и использования укрупненных статистических показателей становится возможным для широкого круга участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.

6. На базе дальнейшего развития и реализации системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости возможно издание периодических сборников статистических данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.