Организационно-экономические механизмы формирования сервисных комплексов для различных типов офисных и жилых зданий: На примере г. Москвы

Дискуссии по проблемам экономических реформ и структурной перестройки экономики России обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи, налоговая реформа и т. д. При этом не достаточно внимания уделено проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению.

Строительная отрасль всегда играла первостепенную роль в решении социальных и экономических задач. Сегодня строительство остается одним из приоритетных и основополагающих направлений в развитии общества, мощным импульсом экономического роста. Это связано со следующими факторами: во-первых, население, по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде и других первоочередных благах, накапливает средства на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного строительстваво-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурная перестройка экономики требуют от государства направления средств на жилищное строительствов-третьих, жилищное строительство является потребителем продукции многочисленных отраслей, таких как промышленность строительных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей.

Как показывает зарубежный и отечественный опыт, развитие сферы услуг крупного города наиболее эффективно происходит в рамках многофункциональных комплексов. Формирование таких комплексов позволяет создать условия для наиболее полноценного и комплексного удовлетворения потребностей населения и гостей города, повысить уровень ценовой и территориальной доступности товаров и услуг.

Существующий сегодня опыт проектирования, строительства и размещения предприятий сферы обслуживания не нашел широкого применения в строительстве зданий и сооружений. Одно из путей решения этой проблемы — размещение в строящихся зданиях сервисных комплексов. Однако, пока еще не сложилось представление о структуре, взаимосвязи, а так же принципах существования таких комплексов.

В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление и научно-методические проработки формирования сервисных комплексов в новых строящихся зданиях.

Вопросами, связанными с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных комплексов в городской структуре, занимались следующие отечественные ученые: Вагаршакян Ф. Ш, Васильева И. П., Вержбицкий В. В., Григорьев И. В., Набокова Т. Б., Федяева Н. А., Орлов М. А., Федосеева И. Р. и другие. В этих работах не до конца раскрыта роль и место сервисного комплекса в строительстве. Слабо были изучены вопросы структуры сервисного комплекса, не проводились маркетинговые и социологические исследования в этом направлении.

Вопросами комплексного обслуживания в разное время занимались ученые МГУС Леонов АЛ., Антонов А. Н., Сульповар Л. Б., Платонова Н. А., Бушуева И. В., Христофорова И. В., Колгушкина А. В., Погребова Е. С., Харитонова Т. В., Быстрое В. Н., Соколов С. В. и др. Но эти работы были посвящены другим аспектам комплексного обслуживания населения и не касались проблем размещения сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

Целью исследования является разработка научно-методических и практических рекомендаций по формированию организационно-экономических условий для эффективного функционирования типовых сервисных комплексов в жилых и офисных зданий.

В соответствии с целью диссертации были поставлены и реализованы следующие задачи:

— определить значение сервисных комплексов в современной динамично развивающейся системе градостроительства;

— выявить исторические предпосылки создания сервисных комплексов, определить этапы формирования и развития сервисных комплексов;

— оценить современное состояние и тенденцию развития рынка недвижимости;

— провести анализ текущей ситуации с облуживанием населения в сервисных комплексах;

— изучить существующие классификации жилых и офисных зданий и на этой основе разработать авторскую классификацию применительно к формированию сервисных комплексов;

— определить факторы, влияющие на потребности населения и, соответственно, на формирование структуры сервисных комплексов;

— провести маркетинговые исследования, направленные на выявление спроса населения на услуги потребительского рынка;

— разработать базовые рекомендации по формированию типовых сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

Объектом исследования являются сервисные комплексы в жилых и офисных зданиях.

Предмет исследования — организационно-экономические, социальные, нормативно правовые отношения, возникающие в процессе обслуживания населения по месту жительства и работы.

Теоретической основой диссертационного исследования являются концептуальные положения теории рыночной экономики, предпринимательства и стратегического менеджмента. Методологическую основу составили научные труды отечественных ученых и специалистов в области развития и совершенствования комплексного обслуживания населения. В качестве инструментов исследования были использованы: методы экономико-статистического, логистического анализа, методы сравнения и группировок, функционально-стоимостного, факторного анализа, маркетинговых исследований, экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили официальные статистические данные Государственного комитета по статистике, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, справочные и методические материалы, научные труды российских и зарубежных ученых и специалистов в области создания многофункциональных сервисных комплексов, а также специалистов по социально экономическим проблемам жилищно-коммунального хозяйства, материалы периодической печати и сети Интернет, экспертные оценки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и научно-практических рекомендаций по формированию сервисных комплексов в офисных и жилых зданиях.

На защиту выносятся следующие элементы научной новизны:

1. Установлены объективные предпосылки появления и развития многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, как новой градоформирующей типологической единицы в структуре крупных городов, дано авторское определение многофункционального сервисного комплекса.

2. Выявлены сложившиеся тенденции, закономерности и проблемы формирования сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, объекты сервисных комплексов и формы обслуживания.

3. Разработана авторская классификация офисных и жилых зданий с целью привязки к ним отдельных типов сервисных комплексов. Жилые и офисные здания классифицированы по уровню цен, расположению, конструктивным и архитектурным решениям, инженерии и инфраструктуре, а также возрасту и организации управления зданием.

4. Предложена методика проведения маркетинговых исследований с целью выявления факторов, влияющие на формирование сервисного комплекса в жилых и офисных зданиях различных классов.

5. Разработаны варианты типовых сервисных комплексов для жилых и офисных зданий различных классов, рассчитаны необходимые для их создания инвестиции.

Основные положения и выводы исследования могут быть непосредственно использованы в отечественной практике проектирования и строительства офисных и жилых зданий, в практической деятельности предпринимателей — производителей услуг, государственными и муниципальными органами управления, а так же при подготовке и повышении классификации специалистов сферы сервиса.

Основные положения работы докладывались автором на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного университета сервиса («Проблемы практического маркетинга в сфере сервиса», 2003;2005гг.- Международных научно-практических конференциях «Наука — сервису», 2003;2004гг.) и получили положительную оценку.

Основное содержание диссертационной работы отражено в четырех опубликованных автором печатных работах общим объемом 1,3 пл.

В соответствии с логикой исследования диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Благодаря объединению жилой, обслуживающей, рекреационной и многих других функций в одном архитектурном организме появлялись широкие возможности создания наиболее комфортабельной среды для жизни людей. Строительство многофункциональных комплексов способствовало разрешению многих проблем, связанных с улучшением уровня обслуживания населения, а также проблем возникающих в архитектуре и градостроительстве. В результате они были признаны наиболее перспективными для городской застройки. К сегодняшнему дню в России накоплен определенный опыт и традиции в области их проектирования.

К основным этапам развития многофункциональных комплексов можно отнести следующие.

Первый: 20—40-е годы — первые попытки создания жилища нового типа в виде домов-коммунвозникновение и развитие комплексных решений в градостроительстве в виде квартальной застройки.

Второй: 50—70-е годы — переход от квартальной к микрорайонной застройке, а затем к комплексному строительству районов, расположенных на межмагистральных территорияхпоявление проектов домов с приближенным обслуживанием и административно-общественных комплексов.

Третий: 80—90-е годы — совершенствование существующих типов и возникновение необходимости формирования новых многофункциональных деловых комплексов.

В соответствии с этими этапами, главными направлениями дальнейшего развития являются изменение роли многофункциональных комплексов в городе и эволюция их функциональной структуры.

В схемах функционально-планировочной организации жилых районов начинают прослеживаться тенденции к централизации общественного обслуживания, созданию общественных центров и объединению их с жилищем на принципах вертикального зонирования. Это позволило более эффективно использовать территорию и значительно повысить качество обслуживания.

Функциональная структура домов с обслуживанием имеет некоторые особенности. Так, необходимо отметить, что дома с обслуживанием в определенной степени отличаются от домов со встроенными в первые этажи предприятиями сферы услуг. Если в первые этажи обычных домов встраиваются магазины и учреждения периодического и эпизодического спроса, имеющие городское или районное значение, то в новых домах размешались в основном те элементы сети обслуживания, которые нужны для удовлетворения круга повседневных потребностей жильцов дома и окрестного населения.

В соответствующей научной литературе даются определения многофункционального сервисного комплекса (Григорьев И. В., Фадеева Н. А., Набокова Т.Б.), в диссертации приведен их подробный анализ, который позволил автору предложить собственное определение, наиболее применимое к формированию сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях. По нашему мнению многофункциональный сервисный комплексэто определенным образом организованная концентрация объектов, видов и форм обслуживания, объединенных системой взаимосвязей, отвечающих современным требованиям потребителей, а так же гармонично вписывающийся в облик градостроительства. Многофункциональный комплекс — наиболее динамичный объект городской структуры, активно отражающий изменения в технике, технологии и обществе.

Концентрация объектов необходимое, но недостаточное условие формирования комплексов, поскольку не всякое скопление объектов удовлетворяет предъявляемым к ним требованиям потребителей. С другой стороны, развитие межвидовых взаимосвязей, наращивание функций в специализированных объектах также недостаточно для формирования многофункциональных сервисных комплексов.

Основная цель формирование многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях — максимум удовлетворения потребностей при минимальной потере свободного времени и сил населения.

Отсюда вытекает главная проблема — создание проектов многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, включающих предприятия сферы услуг, которые обеспечивали бы такие условия, как высококачественное обслуживание населения, так и экономическую эффективность работы самих предприятий. Причем, сервисные комплексы в жилых и офисных зданиях, должны быть долговечными, то есть отвечать во времени постоянно совершенствующимся технологическими процессам и требованиям, предъявляемым потребителями и градостроительством и так далее.

К сожалению, в настоящее время, застройщикам, важно получение прибыли от объекта градостроительства. Поэтому инфраструктура дома почти не закладывается в проект. Особенно это проявляется в типовых новостройках, где цена квартиры не слишком высока.

Еще одна из проблем заключается в том, что не существует научного обоснования структуры сервисного комплекса. В настоящее время, какой именно сервисный комплекс должен присутствовать в том или ином комплексе определяет застройщик, не учитывая потребности будущих жильцов. Строительные компании вкладывает деньги в нежилые помещения с целью в дальнейшем либо продать эти объекты фирме, которая их в дальнейшем эксплуатирует, получая прибыль, либо сдать эти помещения в аренду самостоятельно.

Если доступ в сервисный комплекс свободный, инфраструктура не только окупает себя, но и приносит прибыль. Однако есть жилые здания, которые содержат закрытые сервисные комплексы, или устанавливают повышенные тарифы для посторонних. Муниципальные власти настаивают на том, чтобы на территорию жилых комплексов пускали всех, поскольку, согласно концепции многофункциональных высотных зданий, сервисный комплекс в них предназначен для решения проблемы недостатка сервиса в районах застройки. По нашему мнению должны существовать все три типа сервисных комплексов в зависимости от класса объекта застройки.

Еще одной проблемой является то, что многофункциональные жилые комплексы с излишествами внутренней инфраструктуры, не слишком экономически выгодны. Для застройщика — потому, что возрастает цена за квадратный метр и продажа квартир идет не слишком быстрыми темпами. Для будущих жильцов — потому, что приходится в полном объеме оплачивать эксплуатационные услуги, даже если этими услугами не пользуешься.

Одной из проблем рынка сервисных комплексов является то, что не существует четкого мнения, какие услуги нужно включать в сервисный комплекс, а какие нет. Так же эксперты не могут определиться, нужен ли вообще сервисный комплекс. На данный момент не существует четких типов сервисных комплексов, которые подходили бы под каждый класс строящихся офисных и жилых зданий. Так же не проводятся маркетинговые исследования в области формирования сервисного комплекса. Это затрудняет комплексное развитие этой сферы.

По нашему мнению, можно разделить рынок жилых зданий на три класса:

1. Эконом — класс (типовые дома).

2. Бизнес-класс.

3. Элит-класс.

Жилье эконом-класса представляет собой в основном панельные дома типовых серий. На начальном этапе строительства цена квадратного метра обычно составляет $ 2500−3500. На стоимость влияют различные факторы: и удаленность от центра, и конструкция здания, уровень развития транспортного сообщения. В зданиях эконом-класса часть квартир нередко отдают под муниципальное жилье. В основном в этих домах квартиры покупают следующие типы потребителей: молодые семьи, пары, которым необходимо срочно разъехаться, пожилые люди, обменивающие квартиры, расположенные ближе к центру, с доплатой и так далее.

Сервисный комплекс у таких домов почти отсутствует, но некоторые застройщики могут предоставить наземную стоянку автомобилей с охраной, продуктовый магазин, Сбербанк, домофон и видеонаблюдение.

Жилье бизнес-класса предназначено для людей, имеющих возможность заплатить за более высокий уровень комфорта, чем в типовых новостройках. Стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства составляет от $ 4000 и выше, но цены могут меняться в зависимости от месторасположения дома, престижности района, удобства транспортной связи с центром и наличия развитой инфраструктуры.

Инфраструктура дома: охраняемая стоянка или подземный гараж в зависимости от плотности застройки и особенностей архитектурного проекта, выделенные линии для Интернета, оптоволоконные системы, зоны отдыха. И несмотря на то, что подобные жилые комплексы полностью не изолированы, уровень их охраны достаточно высок: домофон, консьержка в подъезде, в некоторых домах территория охраняется службой охраны. Так же инфраструктура может дополняться супермаркетами, аптеками, прачечными, фитнес-клубами.

Стоимость элитных квадратных метров как минимум в два раза выше, чем в доме бизнес-класса. На стадии строительства она составляет $ 7000 и выше, что зависит прежде всего от расположения объекта. К примеру, в двух зданиях с одинаковыми потребительскими характеристиками (конструкция, материал стен, планировка, инфраструктура), но размещенных одно в центре, а другое — не просто в центральном районе, а еще и в месте суперпрестижной застройки, стоимость квадратного метра может быть равна $ 9000 и 10 000 соответственно.

Инфраструктура элитного жилья — это то дополнение к общегородской инфраструктуре, которое позволяет удовлетворить высокие потребности жильцов, сделав обеспечение этих потребностей максимально независимым от общегородских эксплуатационных служб.

Строение имеет огороженную территорию, многоступенчатую охрану (общий вход в комплекс, отдельно в подъездах), автономную котельную, избавляющую жильцов от проблемы планового отключения горячей воды в летний сезон, современные инженерные системы, приточную вентиляцию, волоконную оптику.

Еще одно понятие, которое не отделимо от элитной инфраструктуры, это «умный дом». Под этим понятием подразумевается то, что в одну сеть объединены такие системы дома как телефония, интернет, телевидение, система безопасности, система централизованного управления и мониторинга инженерных систем (водоснабжение, вентиляция, кондиционирования, отопление, электроснабжение, охранная сигнализация, противопожарная система, видеонаблюдение, контроль и управление доступом и т. п.).

Автором выделено четыре класса офисных помещений: А, В, С и D.

Помещения первых двух классов, в целом, отвечают западным стандартам бизнес-центров, класс С является очень распространенным в Москве, а класс D представляет собой так называемый «русский стандарт».

Бизнес-центры категории, А — это вновь построенные или полностью реконструированные здания с соблюдением всех международных стандартов качества. Высокая мощность силовых коммуникаций, скоростные лифты, подземный гараж или охраняемая наземная парковка, оптоволоконные каналы связи высокой емкости, неограниченное количество телефонных линий, современные системы пожарной сигнализации и пожаротушения, отличная круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, наличие администратора, профессиональные службы эксплуатации и управления (опять-таки с точки зрения международных стандартов) — вот отличительные черты таких бизнес-центров. Расположены они, как правило, в центре города с удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой. Ставки арендной платы в подобных бизнес-центрах колеблются от 600 $ и выше за кв. м в год, а населяют их крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания категории В также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах города. Ремонт с высоким уровнем отделки, кондиционирование помещений, охраняемая наземная парковка, широкий спектр дополнительных услуг, круглосуточная охрана, опытная служба управлением зданием, гибкая пропускная система, удобное расположение по отношению к метро — непременные характеристики таких бизнес-центров. Арендные ставки в них варьируется от 400 $ до 550 $ за кв. м в год, что вполне соответствует уровню предоставляемого сервиса и доступно для крупных российских и зарубежных компаний.

Абсолютное большинство бизнес-центров категории С возникло путем реконструкции и переоборудование под офисные цели бывших административных зданий и общежитий, что сильно ограничивало возможности проектантов. Бизнес-центры этого класса сильно отличаются друг от друга по местоположению, удаленности от станции метро, набору услуг связи, состоянию помещений и ряду других важных параметров. Арендные ставки в них находятся в диапазоне от 250 $ до 400 $ за кв. м в год, а населяют их небольшие и средние компании.

Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют. Единственное достоинство — невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия для работы.

Выявлены факторы, влияющие на формирование сервисного комплекса в жилых и офисных зданиях различных классов:

— Доходы. Уровень формирования сервисных комплексов и услуг в них напрямую зависит от доходов потребителей данных комплексов. Особенно это взаимосвязь ярко выражена при анализе сервисных комплексов, расположенных в жилых зданиях.

— Цена. Потребители услуг сервисных комплексов не готовы платить более 30% сверх среднерыночной цены за услуги. Исключениепотребители услуг сервисных комплексов в элитных жилых зданиях.

— Удобство по месту расположения. Потребители готовы пользоваться услугами сервисных комплексов, если они находятся поблизости от них даже по более высокой цене, чем за аналогичные услуги в других местах.

— Ассортимент. Ассортимент предоставляемых услуг по результатам исследования наряду с ценой оказывает ключевое влияние на формирование сервисного комплекса. От него зависит уровень потребления и востребованность услуг со стороны потребителей и, как следствие, экономическая эффективность данного комплекса.

— Качество. Качество представляемых сервисными комплексами услуг должно соответствовать потребительским ожиданиям. В случае оказания низкокачественных услуг потребитель откажется от пользования услугами, кроме того, произойдет распространение негативного мнения о данном сервисном комплексе.

Для исследования и анализа ситуации на рынке услуг, было проведено маркетинговое исследование реальных и потенциальных потребителей.

Цель исследования:

— выявить количество потребителей услуг сервисных комплексов среди населения (долю реальных и потенциальных потребителей);

— изучить структуру услуг, представляемых сервисными комплексами, периодичность (частоту) потребления;

— выявить и определить структуру неудовлетворенного спроса на сервисные услуги.

В ходе исследования используется несколько методов сбора информации, которые применяются на определенных этапах, осуществляемых последовательно или параллельно (рис. 4):

— кабинетные исследования;

— опрос потребителей услуг офисных зданий;

— опрос потребителей услуг жилых здании.

В ходе первого этапа — кабинетного исследования — осуществляется сбор и обработка вторичной информации, полученной из внутренних и внешних источников.

Кабинетное исследование было проведено по двум направлениям:

1. Сбор и анализ нормативной документации, имеющихся в открытом доступе результатов маркетинговых исследований, статистических данных.

2. В ходе второго этапа проводится сегментирование типов зданий (жилых и офисных) в которых расположены сервисные комплексы.

Проведение второго этапа — полевого исследования — предполагает организацию опросов населения, проживающего в жилых домах, где расположены сервисные комплексы и офисных зданиях.

В ходе анкетирования выявляются следующие параметры:

1. Виды услуг, оказываемых сервисным комплексом (определение структуры фактического спроса).

2. Определение частоты фактического потребления услуг (оценка уровня фактического спроса).

3. Оценка желаемого потребления услуг (оценка уровня потенциального спроса).

4. Выявление причин существования неудовлетворенного спроса.

5. Определение направлений развития сервисного комплекса (ценовой уровень, оптимальный набор услуг).

При проведении исследования для получения первичной информации использовался количественный метод сбора информации — опрос. Опрос проводился по разработанной анкете.

Общее количество сервисных комплексов Москвы (164 и 93 в жилых комплексах и офисных зданиях соответственно) для проведения исследования было разделено на сегменты по определенным критериям, приведенные автором в таблицах 1 и 2.

Количество объектов исследования рассчитывалось по каждому сегменту по формуле расчета ошибки выборки.

Данные результатов исследования сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях стали основой для формирования типовых сервисных комплексов жилых и офисных зданий.

Проведенные исследования показали, что каждому классу офисных и жилых зданий нужен свой сервисный комплекс, отличающийся от других набором предоставляемых услуг.

Так же были рассчитаны экономические параметры типовых сервисных комплексов в офисных и жилых зданиях.