Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства: На примере Тверской области

Актуальность темы

исследования. В настоящее время одним из ф национальных проектов России, объявленных Президентом РФ В. В. Путиным, является создание рынка доступного жилья. Актуальность этого вопроса определяется не только экономической сущностью ипотечного кредитования, оказывающего существенное влияние на стимулирование спроса на жилье со стороны населения через формирование у него дополнительных возможностей для его приобретения, что играет решающую роль в улучшении благосостояния населения, но и тем, что результативность функционирования рынка Н ипотечного жилищного строительства в значительной степени зависит от того, ® насколько слаженно сработали различные элементы промышленнофинансового комплекса региона, вовлеченного прямо или косвенно в процессы реализации жилья населению.

При разработке программ ипотечного кредитования, хотя и учитываются территориальные особенности, тем не менее они ориентированы не столько на проблемы включения рынка ипотечного жилищного строительства в процессы развития территории, сколько на направления его развития как отдельной ^ обособленной сферы действия.

В настоящее время делается акцент не только на необходимость создания ® рынка доступного жилья с учетом потребностей населения, имеющих определенную специфику для различных территорий, но и с учетом возможностей последних. При этом изучение рыночных механизмов функционирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства и, в частности, учет его территориальной вовлеченности и ориентации должны поддерживать и обеспечивать возможности оптимального сочетания рыночных механизмов с государственной экономической политикой.

В свою очередь рынок ипотечного жилищного строительства как # инструмент, позволяющий аккумулировать финансовые ресурсы для предоставления ипотечных кредитов желающим приобрести жилье, инвестирует их в реальный сектор экономики, в частности в строительный ¦р комплекс. То есть, с одной стороны, данный рынок представляет интерес для желающих выгодно разместить свои накопления с целью приращения их ф стоимости, с другой стороны, он позволяет разрешить одну из основных социальных проблем — проблему с жильем, которое является одной из первичных потребностей каждого человека.

Заметим также, что становление и развитие рынка ипотечного жилищного строительства в России и ее регионах, в частности, является одной из сложнейших и малоизученных проблем этапа перехода российской экономики к рыночным отношениям. При этом более остро данная проблема сказывается на региональном уровне, где рынок ипотечного жилищного ® строительства создается не только заново, но, зачастую, в отрыве от решения проблем региональной экономики.

Принципы организации и механизм функционирования рынка жилья, жилищное ипотечное кредитование как инструмент управления жилищным рынком, экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России рассмотрены в работах Е. П. Коптевой, С. А. Лукшина, Э. Г. Матюгиной, Э. А. Ошмановой, И. А. Разумовой, В. В. Смирнова, Е. Ясина и других. В области исследования развития ипотеки следует выделить научные взгляды В. М. Агапкина, А. Н. Асаул, И. В. Довдиенко, ® Н. Б. Косаревой, В. М. Ланцова, З. П. Лукиной, Л. Н. Макаревича, С. Н. Максимова,.

И.В.Павловой, Е. Б. Покопцевой, А. Смолянникова А. Н. Ужегова, Г. А. Цылиной и других, которые рассматривают экономические и правовые основы ипотечной деятельности, особенности процесса ипотечного кредитования, модели организации ипотечного кредитования и эволюцию ипотеки в России, вопросы государственного регулирования развития ипотечных отношений. ^ Несмотря на отмеченный научный задел, наработанный в этой области, многие аспекты развития ипотечного кредитования и жилищного строительства ф в регионах нуждаются в углубленном анализе. Так требует уточнения понятие рынка ипотечного жилищного строительства, круга его участников, характера их взаимодействия. Недостаточно изучены вопросы влияния данного рынка на расширение рынка труда региона за счет обеспечения занятости населения в строительном комплексе и смежных ему отраслях, не определены факторы, воздействующие на развитие рынка, не разработан механизм реализации программ ипотечного кредитования в регионе. В настоящее время остаются открытыми многие вопросы. Нерешенность этих и других вопросов ипотечного жилищного строительства обусловили выбор темы диссертационного исследования, а также формулировку цели и задач.

Целью исследования является разработка организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства, методики оценки доступности первичного жилья для населения по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, а также совершенствование механизма реализации программ ипотечного кредитования в регионе на основе развития его мотивационного, организационного, методического и ресурсного обеспечений.

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

• определить содержание и место категории «рынок ипотечного жилищного строительства» в структуре инвестиционного рынка и представить авторское видение данной категории;

• проанализировать зарубежный и российский опыт развития рынка ипотечного жилищного строительства;

• систематизировать финансово-кредитные схемы жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов;

• раскрыть и описать воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона;

• выявить и классифицировать факторы, воздействующие на развитие рынка ипотечного жилищного строительства;

• провести анализ факторов, воздействующих на функционирование рынка ипотечного жилищного строительства Тверской области, и оценить перспективы его дальнейшего развития;

• сформулировать и раскрыть методы регулирования государством и региональными органами власти рынка ипотечного жилищного строительства;

• предложить методику оценки доступности первичного жилья для населения региона по различным финансово-кредитным схемам его приобретения;

• разработать основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе конкретизации механизма ее реализации.

Объектом исследования является рынок ипотечного жилищного строительства, формируемый в рамках рыночного пространства региона, с присущими ему особенностями развития.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на региональном рынке ипотечного жилищного строительства, влияющие на него различные факторы, а также особенности механизма реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Диссертационная работа основана на теоретических разработках отечественных и зарубежных ученых в области исследуемой проблематики. В работе использованы законодательные акты РФ, Концепции и Программы формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования, монографии, прикладные работы по рассматриваемой проблеме, тематические публикации в периодической печати.

Эмпирической базой исследования явились нормативно-правовые акты и инструктивно-методические документы в области развития жилищного рынка и ипотечного кредитования, статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, ее территориального органа по Тверской области, данные Фонда «Института экономики города» (г.Москва), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (г.Москва), Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования, отраслевые экспертные обзоры.

При обработке данных использовались такие общенаучные методы и приемы исследования, как системный подход, сравнительный анализ, синтез и научное обобщение, классификация и систематизация, методы математического и статистического анализа, а также пакет прикладных программ SPSS 13.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства, включающего финансово-кредитную, инвестиционную и социально-экономическую составляющие и в развитии методического обеспечения эффективного взаимодействия участников этого рынка.

Элементы научной новизны содержат следующие основные положения и результаты исследования, вынесенные на защиту:

• уточнено понятие рынка ипотечного жилищного строительства, заключающееся в рассмотрении его в качестве структурного элемента инвестиционного рынка, сферы, где ипотечный кредит выступает как ресурсное обеспечение жилищного строительства, и сферы размещения инвестиционных ресурсов для приращения их первоначальной величины;

• проведена систематизация финансово-кредитных схем жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов (средства финансово-кредитных организаций, промышленного комплекса региона, территориальных органов власти, населения, а также комбинированные источники мобилизации средств), на основе которой возможно развитие данных схем и вовлечение все большего количества участников, обеспечивая формирование конкурентной среды рынка ипотечного жилищного строительства и повышение доступности жилья для населения;

• раскрыто и описано воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона, проявляющееся в вовлечении трудовых ресурсов в строительный комплекс и смежные ему отрасли при увеличении объемов жилищного строительства с использованием различных финансово-кредитных схем;

• выявлены факторы, воздействующие на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства, и классифицированы по степени сформированности рынка и инвестиционной привлекательности региона;

• разработана организационная модель регионального рынка ипотечного жилищного строительства, отражающая взаимодействие между участниками этого рынка, их цели, функции для решения вопроса о создании эффективно функционирующего и развивающегося рынка, где его участниками выступают заемщики-покупатели, коммерческие банки, территориальные органы власти, ипотечная консалтинговая и риэлтерская компании, предприятия строительного комплекса, обеспечивающие предложение жилищного фонда на рынке, страховая организация, инвесторы;

• предложена методика оценки доступности первичного жилья для населения по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, позволяющая определить возможность такой покупки в части оплаты первоначального взноса и погашения кредита;

• разработаны основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства с выделением структурных элементов механизма ее реализации, включающих мотивационное, организационное, ресурсное и методическое обеспечение.

Теоретическая значимость работы. Вынесенные на защиту положения представляют собой дальнейшее развитие теории ипотечной деятельности, функционирования инвестиционного рынка, рынка недвижимости в части выделения категории «рынок ипотечного жилищного строительства», связанной с движением инвестиционных ресурсов в форме ипотечного кредита. Результаты исследования могут служить основой для решения дискуссионных вопросов в области ипотечного жилищного строительства, а также могут быть использованы при разработке учебных курсов.

Практическая значимость работы диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут быть использованы для эффективного решения социально-экономических задач, реализуемых в условиях регионов России. В частности, органы государственного территориального управления могут использовать организационную модель рынка, а также программу формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе механизма, обеспечивающего организационное, мотивационное, ресурсное и методическое обеспечение ее реализации.

4. Выявлены факторы, воздействующие на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства, и классифицированы по степени сформированности рынка (стоимость объектов жилой недвижимости, ценообразование на рынке недвижимости, наличие инвесторов и эффективных структур, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке, объем спроса на финансовые инструменты рынка, уровень трансакционных издержек по совершению сделок ипотечного жилищного строительства) и инвестиционной привлекательности региона, определяемой инвестиционным потенциалом и инвестиционными рисками. Проведенные автором расчеты и сформулированные выводы позволили сделать заключение о том, что рынок ипотечного жилищного строительства в Тверской области не сформирован и его участники действуют разрозненно, усугубляя ситуацию с доступностью жилья для населения.

5. В настоящей диссертационной работе автор представил организационную модель рынка ипотечного жилищного строительства, отражающую взаимодействие между участниками этого рынка, их цели, функции для решения вопроса о создании эффективно функционирующего и развивающегося рынка, где его участниками выступают заемщики-покупатели, коммерческие банки, территориальные органы власти, ипотечная консалтинговая и риэлтерская компании, предприятия строительного комплекса, обеспечивающие предложение жилищного фонда на рынке, страховая организация, инвесторы.

Автор сделал поправку на то, что разработанная модель может быть стратегическим ориентиром и реализована в долгосрочной перспективе региональных органов власти, в то время как на настоящий момент предложена «переходная» модель рынка.

6. Доступность жилья для населения автор определяет как интегральную категорию, в которой соединены основные социально-экономические (например, денежные доходы населения), демографические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и другие.

Показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую доступность. Предметом внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса, который составляет в Тверской области, в среднем 30%, а также способность погашать кредит.

Из проведенных расчетов, согласно разработанной методике оценки доступности первичного жилья по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, было получено, что воспользоваться ипотечным кредитом смогут лишь работники, занятые в отраслях финансов, страхования, пенсионного обеспечения, а также в строительстве, уровень доходов которых соответствует восьмой доходной группе — свыше 7000 руб., а их удельный вес в общей численности населения составляет 12,1%.

7. Для разработки программы, которая бы учитывала все закрепленные Концепциями о развитии ипотечного кредитования в России и Тверской области положения, а также с ориентацией на современную ситуацию в экономике региона, автор воспользовался программно-целевым методом с выделением в данной программе целей, задач и ожидаемых конечных результатов.

В качестве цели программы обозначено обеспечение населения доступным жильем за счет активизации жилищного строительства на основе развития ф финансово-кредитных схем приобретения жилья, имеющих ипотечную составляющую.

Среди задач выделены: формирование рынка ипотечного жилищного строительства с вовлечением большего количества участников в целях демонополизации и развития конкуренции среди организаций, занятых в жилищном строительствеактивизация деятельности финансово-кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, впоследствии трансформируемые в инвестиционные ресурсы, направляемые в жилищное ^ строительствоформирование условий для повышения уровня доступности жилья для населения регионапривлечение в жилищное строительство средств населения, финансово-кредитных организаций и средств, мобилизуемых из других источниковформирование механизма, обеспечивающего реализацию программы.

Данный механизм включает:

• мотивационное обеспечение участников рынка;

• организационное обеспечение (определено при построении организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства) — ® • ресурсное обеспечение, где определены источники средств, среди которых: сбережения населения, средства кредитно-финансовых организаций, страховых компаний, пенсионных фондов, некоммерческих организаций и администрации субъекта;

• методическое обеспечение, среди которых выделены: методы оценки объектов жилой недвижимости, методика определения доступности жилья по • различным финансово-кредитным схемам его приобретения, а также методы оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере жилищного ф строительства.

К ожидаемым конечным результатам автором отнесены: приток частных инвестиций в жилищное строительствоувеличение объемов строительства жильярасширение рынка труда за счет предоставления рабочих мест в таких сферах экономики, как строительство, промышленность, транспорт, развитие которых будет обеспечиваться активизацией жилищного строительства в регионеснижение социальной напряженности и улучшение демографической ситуации в регионе.

Кроме того, в программе выделена стратегия формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства, обеспечивающего население доступным жильем.

Применение полученных выводов и рекомендаций по развитию рынка ипотечного жилищного строительства позволит повысить инвестиционную активность субъектов экономики региона, увеличить ее инвестиционную привлекательность и обеспечить население доступным и комфортным жильем.