Организация и развитие доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья

Актуальность темы

исследования. В своем ежегодном обращении к Федеральному Собранию в декабре 2012 года Владимир Владимирович Путин определил приоритетной задачей расширение возможности аренды жилья, особо подчеркнув, что такое жилье должно быть доступно для работающего человека: «У нас есть уникальный шанс в ближайшее десятилетие кардинально решить жилищную проблему. Считаю этот вопрос наиболее важным как для Правительства, так и для руководителей регионов».1.

Именно сейчас, на новом этапе экономических реформ, обеспечив условия формирования и развития предпринимательства необходим переход к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан: молодых семей, врачей, учителей, ученых, инженеров, принять кардинальные меры по увеличению строительства и вводу в эксплуатацию доступного и комфортного жилья, значительно расширить возможности коммерческой аренды жилья.

Во многих регионах Российской Федерации запущены пилотные проекты, ' на базе которых отрабатываются новые формы частно-государственного предпринимательства, обеспечивающие функционирование и устойчивое развитие рынка найма и аренды жилья.

Сегодня в России не более 5% составляет арендное жилье, в то время как в США этот показатель приближается к 35, а в отдельных странах Евросоюза превышает 60%.

Организация доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства может способствовать развитию предпринимательских структур на инициативной, рисковой основе, создавая условия для совершенствования арендных отношений, свободу квартиросъемщика и решение задачи определяемой Президентом и Правительством Российской Федерации по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.

1 Обращение Президента к Федеральному Собранию РФ 12.12.2012 г. -Ьйр:/Лгуш. 1 tv.ru/news/polit/221 910.

В текущей экономической ситуации реализация проектов по созданию доходных домов со сроками окупаемости порядка 5−7 лет представляется для инвесторов довольно привлекательной, а организация и развитие доходных домов в как формы реализации частно-государственного предпринимательства позволит снизить существующую напряженность в решении жилищных вопросов для населения, частично решив проблемы на рынке найма и аренды жилья.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилищного фонда страны были государственное или ведомственное жилищное строительство за счет средств бюджетов и строительство жилья предприятиями и организациями, при вспомогательной роли кооперативного и индивидуального строительства осуществляемых за счет собственных средств.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства для обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения и привлекаемые им заемные средства, в частности кредиты банков.

В Москве, несмотря на реализуемый комплекс мероприятий, наращивание объемов жилищного строительства, совершенствование деятельности по социальной поддержке нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, увеличение числа мер, повышающих возможности жителей Москвы использовать собственные доходы и имущество для приобретения жилья, граница доступности жилой недвижимости по-прежнему остается очень высокой.

В то же время сегодня потенциал спроса москвичей, стремящихся улучшить свои условия проживания, оценивается на уровне 60% от общего числа семей. В связи с этим появляется необходимость понизить барьерный порог нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан для участия в системе жилищного обеспечения. Это может быть достигнуто путем удовлетворения потребностей не только при приобретении в собственность, но и в пользование (краткои среднесрочное), то есть в настоящее время в столице назрела острая необходимость создания цивилизованного рынка аренды, найма, поднайма жилых помещений.

Тема диссертационного исследования является актуальной, так как организация и развитие доходных домов в форме реализации частно-государственного предпринимательства позволит снизить существующую напряженность, частично решив проблемы на рынке найма и аренды жилья.

Степень разработанности проблемы. Проблема взаимодействия предпринимательских структур и государства, а также вопросы функционирования государственно-частного предпринимательства рассмотрены в трудах таких отечественных ученых и практиков как Р. В. Гаврилов, В. А. Горемыкин, В. П. Грузинов, М. А. Захарова, H.H. Ноздрина,.

A.C. Паламарчук, В. Б. Тореев, И. М. Шнейдерман, А. Б. Ярощук и др.

Рассматривая зарубежный опыт организации частно-государственного предпринимательства и арендных отношений, автор опирался на труды зарубежных ученых: A. Toffler, М. Haffner, J. Hoekstra, М. Oxley, Н. van der Heijen, Goodman, Allen C., Kulu H., Lyons M., Malpezzi, S. Priemus, Hugo и др.

Проблемы становления рынка найма и аренды жилья, механизмы его развития и функционирования представлены в работах A.B. Афониной, Е. В. Басина, Р. В. Гаврилова, И. Ф. Гареева, Н. П. Гибало, E.H. Иванова,.

B.П. Камышанского, М. В. Кратенко, И. Кузьмина, Л. Ю. Михеева, О. М. Садикова, Ю. П. Свита, Г. Ф. Шешко, М. А. Морозова, Б. А. Райзберга, В. З. Черняка, А. Н. Швецова и др.

Несмотря на столь представительный список авторов, в их работах недостаточно изучены и практически не рассматриваются особенности организации доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья. Исходя из этого, были сформулированы объект, предмет, цель и задачи диссертационного исследования.

Объектом исследования в диссертации выступает процесс формирования, функционирования и развития доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

Предметом исследования являются методы организации и управления доходными домами, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании организационно-методических положений по формированию и развитию доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, а также в выявлении особенностей организации их деятельности.

Для достижения поставленной цели необходимо последовательно решить следующие основные задачи:

— провести анализ проблем функционирования рынка аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран;

— исследовать специфику развития предпринимательства в сфере арендных отношений в России, выявить особенности сферы жилой недвижимости Москвы;

— изучить теоретические основы формирования и развития доходных домов;

— выявить факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья;

— обосновать возможность использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости при создании частно-государственных предпринимательских структур;

— оценить прогнозный объем инвестиций в создание доходных домов, необходимый для удовлетворения современной и будущей' потребности в арендном жилье на рынке найма и аренды жилья Москвы;

— исследовать потенциальный объем платежеспособного спроса москвичей и обосновать предложения и практические рекомендации по формированию и развитию доходных домов на рынке найма и аренды жилья в городе Москве;

— разработать организационно-экономическую модель доходного дома в Юго-Западном административном округе Москвы.

Область исследования. Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства): «п.8.23. Особенности организации и развития частно-государственного предпринимательства».

Методология исследования. Теоретическую основу исследования составляют разработки и научные концепции, содержащиеся в публикациях и монографиях отечественных и зарубежных ученых, посвященных проблемам взаимодействия предпринимательских структур и государства, а также частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

Научные результаты диссертационной работы были получены с использованием методов системного, функционального и статистического анализа, экспертных оценок. При проведении расчетов, построении диаграмм и таблиц использованы современные компьютерные программные продукты.

Информационная база исследования. Исследование базируется на законах Российской Федерации, других законодательных и нормативных государственных актах и ведомственных документах, материалах научных и производственных организаций и предприятий.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в развитии теоретических положений по формированию доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, включая выявление особенностей по организации и устойчивому развитию этих предпринимательских структур, обеспечивающих эффективное решение жилищной проблемы.

Основные научные результаты, полученные лично автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту:

1. Выявлены основные тенденции, проблемы и преимущества найма и аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран и Российской Федерации, позволившие обосновать цель и задачи формирования и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

2. Предложено и обосновано авторское определение понятия «доходный дом», под которым следует понимать индивидуально-определенное здание, специально построенное или перепланированное с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат по договорам найма и аренды, а также нежилых помещений по договорам аренды во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам по одному из установленных видов договора найма или аренды.

3. Выявлены и обоснованы важнейшие регулирующие факторы устойчивого развития рынка найма и аренды жилья как сферы предпринимательской деятельности, включающие, наряду со сложившимися историческими особенностями и нормами действующего жилищного законодательства, территориальное положение рынка, наличие и степень развитости его инфраструктуры, текущий и перспективный платежеспособный спрос по найму и аренде жилья, размер и структуру арендных платежей, имеющих прямое и косвенное влияние на поведение государственных органов, инвесторов, застройщиков, арендаторов и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на рынке найма и аренды жилья.

4. Разработана модель формирования доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, обеспечивающие конкурентоспособность, эффективность и устойчивое развитие такой предпринимательской структуры на основе создания закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

5. На основе проведенного анализа распределения домохозяйств Москвы по децильным группам в зависимости от уровня благосостояния и потребности в общей площади занимаемого жилья установлены прогнозные значения платежеспособного спроса на аренду квартир по их типам, позволяющие определить потенциальные структурные и количественные характеристики доходных домов в рамках частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья в городе Москве.

6. На примере сравнительной оценки закрытого акционерного общества и закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости предложен и обоснован пилотный Проект по организации доходного дома в Юго-Западном административном округе города Москвы, обеспечивающий эффективные условия развития частно-государственного предпринимательства, стимулирующий жилищное строительство без привлечения бюджетных средств, позволяющий на инициативной рисковой основе обеспечить развитие предпринимательских структур, извлечение предпринимательского дохода, долгосрочные арендные отношения и свободу выбора квартиросъемщиков.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретические положения, разработанные в диссертации, позволяют сформировать комплексный подход в принятии решений при организации доходных домов в форме закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, которые, в свою очередь, создают основу для реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

Практическое значение имеют:

— разработанный механизм, позволяющий оптимально организовать процесс формирования и развития доходных домов в форме частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья города Москвы;

— организационно-методическая модель, системно обосновывающая основные отношения, возникающие на инициативной, рисковой основе с целью получения предпринимательского дохода в процессе формирования и развития доходных домов на рынке найма и аренды жилья города Москвы.

Материалы исследования могут использоваться при разработке и согласовании нормативно-правовых документов и законодательных инициатив, направленных на обеспечение граждан доступным и комфортным жильем, создание и развитие цивилизованного рынка найма и аренды жилья.

Полученный опыт организации и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья может быть реализован в любом регионе Российской Федерации с учетом территориальных, природно-климатических, демографических и социально-экономических условий.

Результаты диссертационного исследования могут использоваться в практике преподавания экономических дисциплин, в частности, «Государственное регулирование экономики», «Инвестиции», «Предпринимательство», а также в научно-исследовательской работе по экономическим проблемам частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации обсуждались на заседании Координационного совета по вопросам развития молодежного предпринимательства Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, Международной научно-практической конференции МГОУ в 2013 году, VII Всероссийской конференции обучающихся «Национальное достояние России», научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава, аспирантов и студентов ИРЭСПиП, МГОУ и РАП, межвузовской научно-практической конференции «Проблемы экономики, управления народным хозяйством и экономического образования» студентов, аспирантов, преподавателей экономического факультета МГОУ, заседаниях кафедры «Экономика и предпринимательство» МГОУ.

Разработанные в диссертации методические положения и практические рекомендации нашли свое применение в процессе организации и формирования доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, что подтверждается справками о внедрении результатов исследования в.

Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департаменте градостроительной политики города Москвы, Коммерческом Банке «Московское ипотечное агентство» (ОАО), Научно-проектном центре «Развитие города», ООО «Галс-Ижиниринг».

Кроме того, практическая часть диссертационного исследования послужила основой для разработки социально-экономического Проекта «Создание и развитие системы доходных домов в Москве», актуальность и высокая степень проработки которого подтверждены положительными заключениями первых лиц органов исполнительной власти города Москвы и руководителей крупных бизнес-структур. На V Форуме московской молодежи, Проект получил высокую оценку экспертов и занял I место в конкурсе на лучший молодежный проект города Москвы. На VII Всероссийском конкурсе достижений талантливой молодежи «Национальное достояние России», занял I место в секции «Экономика и промышленность». На Всероссийском конкурсе молодежных авторских проектов, направленных на социально-экономическое развитие российских территорий «Моя страна — моя Россия», занял 3 место в финале конкурса. На Всероссийском конкурсе научно-технического творчества молодежи «НТТМ-2013» удостоен премии «Победителя» Конкурса в номинации на лучший молодежный инвестиционный проект.

Публикации по теме исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 11 научных работ общим объемом 9,65 п.л. (авторский объем 9,35 п.л.), в том числе 3 работы в изданиях, рекомендованных ВАК общим объемом 1,65 п.л. (авторским объемом 1,35 п.л.), 3 работы в электронном виде, а также издана монография общим объемом 6,5 п.л.

Структура и объем диссертационной работы определены в соответствии с необходимостью решения поставленных научных задач. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы (162 наименования) и 2 приложений. Результаты диссертационного исследования изложены на 145 страницах, оформлено 22 таблицы, 24 рисунка.

Выводы по главе.

В третьей главе диссертационного исследования определен потенциальный спрос москвичей на жилье в доходных домах. На сегодняшний день минимальная рыночная цена аренды однокомнатной квартиры в Москве -800 $ (25 ООО руб./мес.). С учетом этого, а также допуская то, что на аренду квартиры домохозяйство может потратить не более 30% от своего совокупного дохода, среднестатистической семье (3 человека) необходимо иметь доход не менее 83 ООО руб./мес., то есть не менее 28 ООО руб./мес. на человека. Сделан вывод, что для обеспечения арендным жильем потенциального платежеспособной категории граждан необходимо возвести более 2,5 тыс. домов (36 млн. кв. м) и затратить (привлечь средств) в объеме 3,4 трлн. руб., что сопоставимо с двумя годовыми бюджетами Москвы.

Разработана и обоснована финансово-экономическая модель доходного дома в Юго-Западном административном округе Москвы. Пилотный проект предполагает создание доходного дома, представляющего собой многоквартирный дом, расположенный в Юго-Западном административном округе Москвы. Предполагается, что ставки найма и аренды квартир могут быть ниже рыночных на 13−17%, а ставки аренды нежилых помещений будут сопоставимы с рыночными. Расчеты проводятся с учетом прогнозного темпа.

110 Доходные дома получат развитие в 2012;2013 гг. http://exporealty.ru/news/newspart/index.php?ELEMENTID=5327 инфляции сроком на 10 лет с момента ввода доходного дома в эксплуатацию. В первый год эксплуатации дома квартиры принесут доход в размере более 135 млн руб., а нежилые помещения — более 50 млн руб. Объемы доходов по заключенным договорам составят 73% по квартирам и 27% по нежилым помещениям.

Согласно проведенным расчетам, средняя внутренняя норма доходности составит 28%), чистая приведенная стоимость будет более полутора миллиардов рублей. Возврат инвестиций будет завершен к концу 5−7-го года функционирования доходного дома после ввода его в эксплуатацию в зависимости от организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта собственника.

Проведен анализ окупаемости доходного дома, с учетом привлечения заемных средств КБ «МИА» под 12% годовых сроком на 5 лет и разработана схема реализации пилотного проекта по возведению доходного дома в Юго-Западном административном округе Москвы (далее — пилотный проект) с привлечением заемных средств КБ «МИА» (ОАО).

Разработана и обоснована схема реализации пилотного проекта, которая наглядно демонстрирует взаимодействие различных групп участников: инициативной группы, инвесторов, кредитных организаций, управляющей компании, застройщика, физических и юридических лиц.

Также выявлена область интересов участников пилотного проекта, разработан план-график реализации пилотного проекта, дана оценка прибыльности и прогнозного объема инвестиций в создание доходных домов в Москве, выявлены основные факторы роста цен на рынке жилья.

К одним из основных факторов следует отнести теневой характер рынка арендного жилья, причиной которого является высокая величина валового рентного мультипликатора (т.е. величина, равная отношению инвестиционной стоимости объекта жилищного фонда к валовой арендной плате).

Предложена структура жилищного фонда города Москвы. Основу арендного жилищного фонда должны составлять конкретные здания и строения, принадлежащие домовладельцу, а не жилые помещения в здании, принадлежащие разным собственникам. Доходные дома должны составить основу арендного жилищного сектора города. В этом секторе платежеспособность нанимателей квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление доходным домом и предоставленные коммунальные услуги.

Основными методами привлечения Правительством Москвы инвесторов к строительству доходных домов могут стать:

— освобождение инвесторов от взимания отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города, связанных со строительством доходных домов;

— освобождение инвесторов от оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей и сооружений при получении технических условий на присоединение;

— введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства доходного дома на период строительства и на определенный период после ввода доходного дома в эксплуатацию.

Разработаны предложения по плану основных мероприятий создания в городе Москве доходных домов.

заключение

.

На основании проведенного анализа проблем функционирования рынка аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран и в столице Российской Федерации автор систематизировал и обобщил полученный опыт, что позволило обосновать необходимость и возможность организации и развития доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья города Москвы.

Исследовав специфику развития предпринимательства в сфере арендных отношений в России, автор выявил особенности жилой недвижимости Москвы, наиболее значимыми из которых являются: наличие теневого частного сектора на рынке найма и аренды жильянедостаточная заинтересованность инвесторов в строительстве доходных домовнеудовлетворительные объемные показатели привлечения внебюджетных инвестиций в создание жилищного фонда различного уровня комфортности, в котором жилые помещения предназначены для предоставления различным категориям граждан на условиях найманеблагоприятные условия для деятельности жилищно-строительных кооперативов (созданных, в том числе, из числа граждан, состоящих на жилищном учете и учете нуждающихся в содействии города Москвы в улучшении жилищных условий).

Новым в теоретико-методологическом плане научным результатом, полученным в ходе диссертационного исследования, является определение понятия «доходный дом» — как индивидуально-определенного здания, специально построенного или перепланированного, с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат по договорам найма и аренды, а также нежилых помещений по договорам аренды, во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам, по одному из установленных видов договора найма или аренды. Данное определение позволяет: учитывает нацеленность собственника (арендодателя) на получение предпринимательского дохода (арендной платы) — указывает на сохранение права собственника (арендодателя) на распоряжение имуществомотражает временный характер отношений, в которых собственность передается во владение и пользование (или только пользование) арендатору (физическому и/или юридическому лицу) — обеспечивает возможность заключения договора найма или аренды в рамках, установленных законодательством.

Выявлены основные факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья, что позволило сделать вывод о том, что наиболее важными регулирующими факторами наряду со сложившейся исторической действительностью и нормами действующего жилищного законодательства являются: территориальное положение, наличие и степень развитости инфраструктуры, платежеспособный спрос, размер и структура арендных платежей, имеющих прямое и косвенное влияние на поведение государственных органов, инвесторов, застройщиков, арендаторов и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на рынке найма и аренды жилья.

Новым результатом, полученным автором в ходе диссертационного исследования, является структурированная модель, обеспечивающая возможность использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в частно-государственном предпринимательстве. Установлено, что главным преимуществом ЗПИФН являются гарантии целевого использования денежных средств и имущества, включающие механизмы государственного контроля и контроля со стороны пайщиков, а также отсутствие режимов налогообложения, что в конечном итоге обеспечит повышенную доходность, в сравнении с иными формами хозяйствующих субъектов.

Проведенный анализ потенциального объема платежеспособного спроса и данных среднедушевой обеспеченности жилыми помещениями зарегистрированных москвичей позволил на сегодняшний день выявить 769 300 платежеспособных домохозяйств (в плане возможного проживания в доходных домах) и одновременно нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Научной новизной обладают полученные автором результаты, связанные с оценкой прогнозного объема инвестиций в создание доходных домов, необходимых для удовлетворения потребности в арендном жилье на рынке найма и аренды жилья Москвы, позволившие сделать вывод, что для обеспечения арендным жильем потенциально платежеспособной категории граждан необходимо возвести более 2,5 тыс. домов (36 млн. кв. м) и затратить (привлечь средств) в объеме 3,4 трлн. руб., что сопоставимо с двумя годовыми бюджетами Москвы.

Разработана и обоснована финансово-экономическая модель Пилотного проекта доходного дома в Юго-Западном административном округе Москвы. Предложено создание доходного дома, представляющего собой многоквартирный дом, расположенный в Юго-Западном административном округе Москвы. Предполагается, что ставки найма и аренды квартир могут быть ниже рыночных на 13−17%, а ставки аренды нежилых помещений будут сопоставимы с рыночными. Расчеты проводятся с учетом прогнозного темпа инфляции сроком на 10 лет с момента ввода доходного дома в эксплуатацию. В первый год эксплуатации дома квартиры принесут доход в размере более 135 млн руб., а нежилые помещения — более 50 млн руб. Объемы доходов по заключенным договорам составят 73% по квартирам и 27% по нежилым помещениям. Согласно проведенным расчетам, средняя внутренняя норма доходности составит 28%, чистая приведенная стоимость будет более полутора миллиардов рублей. Возврат инвестиций будет завершен к концу 5−7-го года функционирования доходного дома после ввода его в эксплуатацию в зависимости от организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта собственника.

Полученные результаты диссертации могут быть использованы при разработке нормативных правовых документов, учебной и учебно-методической литературы в области организации и развития частногосударственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья, в практической работе органов государственного и муниципального управления, занимающихся вопросами создавая условия для совершенствования арендных отношений и решение задачи определяемой Президентом и Правительством Российской Федерации по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, а также образовательными учреждениями при изучении таких дисциплин как «Государственное регулирование экономики», «Инвестиции», «Предпринимательство», а также в научно-исследовательской работе по экономическим проблемам частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.

Предложенные в диссертации методические подходы могут в дальнейшем составить основу методологии государственного регулирования организации и развития частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья в любом регионе Российской Федерации с учетом территориальных, природно-климатических, демографических и социально-экономических условий.