Финансирование рынка коммерческой недвижимости в России

Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности в России в течение последних двадцати лет повлекли за собой существенную активизацию экономических процессов — расширение сфер и границ предпринимательской деятельности, распространение новых инвестиционных механизмов, миграция населения стали отличительной чертой новой российской экономики. Данные изменения не обошли и сферу недвижимости. В течение последних десятилетий она подвергалась значительным изменениям, непрерывно набирая силу и расширяя свои границы.

Как известно, появление нового самостоятельного сегмента — рынка недвижимости произошло еще в начале 1990;х г. г., когда на законодательном уровне была разрешена приватизация [1]. За этим последовал, так называемый, этап стихийного развития рынка, когда хаотичное расширение бизнес-пространства происходило в условиях полного отсутствия каких-либо рыночных механизмов. Тем не менее, уже к августу 1998 г. большинство специалистов [2] считало рынок недвижимости в России вполне сформировавшимся: прошел период бурного роста спроса, сверхприбылей и криминала, на федеральном и региональном уровнях возникла некоторая правовая база. Вместе с тем, именно в этот период стало ясно, что рынок недвижимости является сложной динамической системой, образуя единую, устойчивую и взаимосвязанную структуру с внешней средой, функционируя, таким образом, под воздействием многих факторов риска [3]. Кризис 1998 г. стал, безусловно, яркой демонстрацией данного воздействия, когда все начавшиеся поступательные движения к формированию цивилизованных рыночных отношений на рынке недвижимости были вновь приостановлены. Цепочка негативных событий начала реализовываться с падения цен на энергоносители. Затем «отреагировал» банковский сектор. И уже банковский кризис спровоцировал «падение» на рынке недвижимости. «Обанкротились» многие банки, активно инвестировавшие как в строительство, так и в готовые объекты недвижимости. Именно это явилось предпосылкой для развития целой плеяды негативных тенденций: цены на недвижимость в этот период «опустились» (при долларовой оценке) на 50−60% от докризисного уровня. Инвестиционный климат в этот период был нулевой, и все рынки, в том числе и недвижимости, находились в стадии временной «стагнации».

Лавинообразное разрушение российского рынка недвижимости потребовало переосмысления многих процессов, происходящих в данном секторе экономики, благодаря чему уже к концу 2000 г. рынок недвижимости перешел к стадии 3 устойчивого роста. Однако многие позитивные тенденции, зачастую, были недостаточно обоснованны теоретически, носили спонтанный характер и поэтому в долгосрочной перспективе оказывались малоэффективными. Так, например, несмотря на значительный опыт, накопившийся за предыдущие годы, негативные процессы в банковском секторе в конце 2001 г. вновь спровоцировали кризис на рынке недвижимости.

Следует также отметить имеющиеся по сей день многочисленные «неопределенности» и проблемы, связанные с современным рынком недвижимости в России. Например, наибольшая неопределенность остается в вопросе, касающемся будущего коллективных инвестиций на рынке недвижимости: какому из существующих в мире инвестиционных механизмов отдать предпочтение при формировании российского рынка?

Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на формирование механизмов коллективного инвестирования в секторе недвижимости, динамики их функционирования и степени совершенности данных механизмов, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в активизации промышленного производства, развитии реального сектора экономики, но также и в решении социальных проблем общества, оживлении инвестиционного процесса, и, как следствие, в макроэкономической стабилизации, позволит более тщательно и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок.

Объектом исследования является рынок недвижимости как экономическая категория, рынок коммерческой недвижимости как наиболее значимая инвестиционная часть рынка недвижимости, рынок корпоративных облигаций как связующее звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, иллюстрирующий взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.

В качестве предмета исследования выступают инвестиционные риски, имеющие место в случаях коллективного инвестировании на рынке коммерческой недвижимости, а также механизмы формирования рынка конвертируемых корпоративных облигаций.

Целью диссертационной работы являются комплексное теоретическое осмысление процессов формирования и функционирования механизмов коллективного инвестирования на зарубежных рынках недвижимости и создание и адаптация наиболее эффективных из них в России.

Выводы.

Таким образом, корпоративные конвертируемые облигации недвижимости могут оказаться подходящим объектом капиталовложений для тех инвесторов, которые нацелены на совершение несложных инвестиционных сделок, связанных с рынком недвижимости. Основной смысл такого облигационного займа заключается в возможности населения: во-первых, постепенно накапливать средства на приобретение недвижимости путем покупки облигаций, во-вторых, получать определенный доход от операций с данной ценной бумагой или базовым активом, лежащим в их основе. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин сможет:

• обменять его на облигации следующего транша;

• получить определенный денежный эквивалент (если владелец облигаций не заинтересован в приобретении недвижимости, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента — облигации выкупаются по текущей номинальной цене);

• стать обладателем определенного количества площади возведенного объекта недвижимости (КОН выражаются в долларах США и могут при наступлении определенных событий конвертироваться в квадратные метры).

Несмотря на то что инвестиции в КОН влекут за собой риски, отличные от рисков, свойственных другим долговым ценным бумагам, риск инвестора так или иначе выражается в снижении ожидаемых им результатов от инвестиций.

Заключение

.

За последнее десятилетие инвестиции в сферу коммерческой недвижимости во всем мире приобрели большую популярность. В целом этому способствовали такие факторы, как достаточно стабильный доход и значительная автономность по отношению к другим инвестиционным сферам. Как результат, в настоящее время капиталовложения в коммерческую недвижимость присутствуют в виде постоянной составляющей в любом современном инвестиционном портфеле. Такая инвестиционная активность, безусловно, объясняется высокой доходностью рынка и, что самое важное — его постоянством (в сравнении с другими видами активов).

В то же время следует напомнить, что еще в 2003 г. среди большинства институциональных инвесторов сформировалось мнение о том, что цены на рынке коммерческой недвижимости достигли своего «фундаментального уровня» и дальнейший рост может быть связан только со спекулятивным спросом. Поэтому многие из инвесторов приняли решение зафиксировать полученные доходы и уйти с рынка. Крупные институциональные инвесторы, стали избавляться от незначительных объектов коммерческой недвижимости. В то же время наиболее крупные и современные объекты недвижимости они оставляли в своей собственности, намереваясь получать дополнительную выгоду за счет более эффективного управления, используя экономию на масштабе затрат на управление. Другими словами, многие компании недвижимости перешли к полной смене приоритетов: если раньше основной стратегией являлось пассивное владение коммерческой недвижимостью, то позднее большинство компаний стали заниматься активным управлением. Это, в свою очередь, проявилось в диверсификации источников капитала, а также в участии компаний в создании специальных инвестиционных фондов и механизмов прямых инвестиций.

Данное обстоятельство привело к появлению инновационных форм финансового управления. Например, часть объектов недвижимости (полностью функционирующих и занятых арендаторами) секьюритизировалась, что позволило привлечь необходимый капитал, который был направлен в новые проекты, либо перераспределен среди акционеров.

Но наиболее существенным следствием стало привлечение средств индивидуальных инвесторов на международные рынки коммерческой недвижимости, т. е. проникновение на рынки коммерческой недвижимости так называемого механизма REIT — инвестиционных трастов недвижимости. Инвестиционные трасты или их аналоги в настоящий момент ведут деятельность во многих странах Европы, Азии и Латинской Америки.

Цели «прихода» инвестиционных трастов на рынки коммерческой недвижимости во всем мире приблизительно одинаковые: упрощение доступа частного инвестора на данный рынок, обеспечение рынка инвестиционными средствами, создание ликвидной и рациональной с точки зрения налогообложения формы инвестирования.

Однако представляется неоспоримым утверждение, согласно которому без постоянной трансформации существующих финансовых систем столь интенсивное привлечение инвестиций в данный сектор экономики было бы невозможно. И одной из основных задач, решаемых в процессе трансформации любого рынка недвижимости, как показывает мировой опыт, является расширение источников инвестиционных ресурсов.

Какими же реальными инвестиционными источниками располагает российский рынок коммерческой недвижимости? Ответ на этот вопрос пока однозначен — капитал финансовых и промышленных компаний. Несмотря на все усилия участников российского рынка коммерческой недвижимости, он остается сугубо профессиональным. Частным инвесторам остаются доступными лишь некоторые из его возможностей.

А это означает, что перед рынком недвижимости стоит важная задачанеобходимо в кратчайшие сроки преодолеть резко ограниченный внутренний спрос, выиграть конкуренцию за частный капитал, находящийся сейчас в форме наличных сбережений.

Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на формирование механизмов коллективного инвестирования в секторе недвижимости, динамики их функционирования и степени совершенности данных механизмов, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в активизации промышленного производства, развитии реального сектора экономики, но также и в решении социальных проблем общества, оживлении инвестиционного процесса, и, как следствие, в макроэкономической стабилизации, позволит более тщательно и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок. В решении поставленных задач автором были достигнуты следующие существенные научные результаты:

• проведен анализ современных тенденций на российском рынке недвижимости, в том числе факторов, обусловливающих динамику данного рынка и повышение его значимости в пределах национальной экономикипроведена систематизация теоретических аспектов функционирования рынка недвижимости, в том числе исследованы различные теоретические подходы к изучению цикличности рынка недвижимости. Показано, что на процесс развития российского рынка недвижимости оказывали влияние факторы, влияющие на российскую экономику в целом. Сделан вывод о преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса;

• проведен сравнительный анализ организации рынков недвижимости разных стран. Выявлено, что в основе многообразия вариантов организации рынков недвижимости лежат различия в комбинациях факторов внешней среды, различий в особенностях формирования и эксплуатации объектов недвижимости. При этом отмечено, что различные схемы и варианты организации рынка недвижимости могут реализовываться одновременно и не исключают друг друга. Также отмечено, что для России наибольший практический интерес представляет механизм коллективного инвестирования Австралии;

• исследованы особенности привлечения долгового капитала на зарубежные рынки недвижимости. Выявлено, что все существующие на сегодняшний день системы финансирования рынка недвижимости в той или иной мере решают одну и ту же задачу — задачу привлечения инвестиционного капитала. При этом отмечено, что в силу различных факторов: стабильный доход, диверсификация активов, автономность по отношению к другим инвестиционным сферам — инвестиции в сферу недвижимости приобретают всё большую популярность. Как результат, последние тридцать лет в странах с развитой экономикой устойчиво растет доля населения, владеющего акциями компаний и ценными бумагами организаций, инвестирующих в коммерческую недвижимость;

• выявлено, что активность частного инвестиционного капитала приводит к распространению новых финансовых инструментов, являющихся надежным инструментом сбережения для частных лиц, испытывающих недоверие к другим инвестиционным механизмам. Кроме того, в надежных и ликвидных финансовых инструментах, способных задействовать частный капитал, как правило, оказываются заинтересованы не только потенциальные инвесторы, но и другие участники рынка: страховые компании, пенсионные, паевые и инвестиционные фонды;

• проанализирован анализ тенденций на российском рынке недвижимости, в том числе современных инвестиционных механизмов. Отмечено, что значительным недостатком российского рынка недвижимости является то, что его наиболее ликвидный с точки зрения инвестиционного капитала сектор коммерческой недвижимости закрыт для частного капитала. При этом главным препятствием на его пути является полное отсутствие общедоступного механизма персональных инвестиций в данный рыночный сегмент;

• проведен анализ существующих моделей долгосрочного финансирования, показана значимость рынка корпоративных облигаций для проникновения частного инвестиционного капитала на рынок недвижимости, выработаны предложения о целесообразности их использования при построении российской системы коллективного инвестирования;

• разработан новый инвестиционный механизм, который смог бы повысить вес внутрирыночных факторов, способных снизить корреляционную зависимость данного рыночного сектора от общеэкономической конъюнктуры, а также стал бы долгосрочным источником финансирования в сфере недвижимости;

• выявлены инвестиционные риски, сопровождающие данный инвестиционный процесс, и разработана их классификация;

• построена экономико-математическая модель управления инвестиционными рисками;

• разработана модель ценообразования рынка конвертируемых облигаций недвижимости;

• даны практические рекомендации по размещению облигационного займа.