Экономические основы инвестиционного проекта на строительство «Аквапарка»

СОДЕРЖАНИЕ Введение Паспорт инвестиционного проекта Глава 1. Резюме проекта

1.1 Основные характеристики инвестиционного проекта

1.2 Объемно-планировочное решение

1.3 Архитектурное решение фасадов

1.4 Наружная отделка стен здания

1.5 Градостроительная ситуация, генеральный план Глава 2. Маркетинговый анализ и маркетинговая стратегия

2.1 Анализ рынка (спроса и предложения)

2.1.1 Анализ спроса

2.1.2 Анализ предложения

2.2 Конкуренция

2.3 Анализ средств продвижения, используемых конкурентами

2.4 Маркетинговые исследования

2.4.1 Основные принципы маркетинговой политики компании

2.4.2 Базовые категории посетителей

2.4.3 Выводы исследований Глава 3. План производства работ

3.1 Производственный план Глава 4. Финансовый план

4.1 Экономическая оценка эффективности проекта

5. Экономическая эффективность и риски Заключение Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

В данном проекте составлен пример разработки бизнес-плана инвестиционного проекта на строительство «Аквапарка». Мною будет проанализированы современный рынок культурно-развлекательной сферы, целесообразность возведения данного проекта на выбранной территории города Минска.

Как в случае создания нового предприятия, так и в случае возникновения кризисных ситуаций, бизнес-план предприятия является одним из инструментов принятия эффективных решений по достижению поставленных целей, минимизации влияния негативных факторов и улучшению финансового состояния. Кроме того, бизнес-план — это эффективный инструмент планирования развития предприятия, в том числе, модернизации производства, разработки и реализации иных технологических, организационных и инвестиционных решений. Именно поэтому, вопрос создания культуры бизнес-планирования в реальном секторе экономики на сегодня является важной экономической задачей.

ПАСПОРТ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА НАЗВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА: Проектирование и строительство Аквапарка в г. Минск, пр. Победителей.

ОПИСАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА: проект предусматривает возведение в 2010 — 2012 гг. крытого водного АКВАПАРКА:

— площадь земельного участка 40 642 м2

— площадь застраиваемого участка 12 153 м2

— общая площадь здания 26 534 м2

— общая площадь бассейнов 3 200 м2

— вместимость аквапарка 1 850 человек.

ОРИЕНТИРОВОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА:

— Общий объем инвестиций $ 34 463 885

— Срок окупаемости 5 лет

ПЛАНИРУЕМЫЕ СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА:

Окончание проектированияIII квартал 2010 г.

Начало строительстваIII квартал 2010 г.

Окончание строительства — III квартал 2012 г.

Реализация проекта идет в полном соответствии с планом. Финансирование осуществляет товарищество компаний: компания ООО «Нерум», «Гэйлсберг Эл Эл Си», ЗАО «ИНКО», ЗАО «Ростэм». Создание первого в Минске аквапарка представляется делом выгодным как в экономическом, так и в социальном плане, и в силу большой социальной значимости, встречает широкую поддержку со стороны властей всех уровней.

Основанием для начала работ по созданию комплекса является Распоряжение Мингорисполкома «О проектировании и строительстве крытого водного парка и курортного центра аквапарк по адресу: проспект Победителей, район МКАД. В соответствии с этим распоряжением ЗАО «Минский Аквапарк» выделен участок земли площадью 40 642 м2. Договор аренды земли на 49 лет на инвестиционных условиях разрабатывался более полугода специально под этот проект и содержит положения, максимально возможно защищающие права арендаторов и инвесторов.

ГЛАВА 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

1.1 Основные характеристики инвестиционного проекта Крытый водный парк представляет собой универсальный центр активного отдыха и развлечений. Объект будет состоять из семи горок для спусков, самая экстремальная их которых — высотой более двадцати метров. Также будет построен бассейн с подогревом воды на улице, в который можно будет скатиться даже зимой, бассейны с многочисленными водопадами, фонтанами и гейзерами, а также остров с тропической зеленью и пляжем, оборудованный шезлонгами и зонтиками, купание в бассейнах с течением и «океанской волной», прыжки в воду с трамплинов, катание на водных горках, ванны с гидромассажем и многое другое. Услуги аквапарка рассчитаны на удовлетворение запросов представителей всех возрастных групп и соответствуют мировым стандартам, как по уровню качества, так и по разнообразию.

В соответствии с проектом, в состав аквапарка также будут входить ресторан, кафе, бары, магазины, крытая и открытая автостоянки, автозаправочная станция и многое другое. Кроме того, планируется освоение расположенного рядом естественного водоема (площадью ~ 50 000 м2) и строительство гостиницы на 500 мест (вторая очередь).

Площадь земельного участка 40 642 м2

Площадь застраиваемого участка 12 153 м2

Общая площадь здания 26 534 м2

Общая площадь бассейнов 3 200 м2

Вместимость аквапарка 1 850 человек.

1.2 Объемно-планировочное решение Границы земельного участка, его положение относительно магистрали — проспекта Победителей, контур береговой линии водоема, планировка окружающей парковой зоны формируют «силовой контур» определяющий объемное построение и конфигурацию здания в плане.

Здание многоэтажное с цокольным этажом на 4-х метровом стилобате с доминирующим повышенным объемом зала бассейна. Внутренняя структура здания основана на принципе свободной планировки помещений. Основные функциональные блоки раскрываются в центральный зал крытого водного парка с аттракционами длиной 96 м, перекрытый шпренгельными фермами и пролетом 48 м.

Центральный зал бассейна представляет композицию из нескольких тематических и функциональных зон, расположенных в едином архитектурном объеме и ориентированных на различные возрастные группы посетителей: бассейны «мать и дитя» для детей 1,5 — 6, 7- 13 и 14 -19 лет, для прыжков в воду, зоны слайдов и подводного плавания, бассейны для инвалидов, зона отдыха «мокрое» кафе.

В каждой функциональной зоне предусматривается установка соответствующих водных аттракционов: горок, каскадов, разновысотных и разноскоростных слайдов, водных лежанок и джакузи, пузырьковых ванн и фонтанов для детей.

Водные аттракционы работают в нескольких управляемых режимах, установка и переключение которых производится при помощи компьютеров в зависимости от заполняемости комплекса.

Возможность комбинирования работы водных аттракционов в различных режимах в сочетании с управляемыми световыми и звуковыми эффектами позволит проводить тематические водные праздники и концерты — «Аквашоу» по специально разработанным сценариям.

Проектом предусматривается возможность выплывания из зала бассейнов в открытый водный парк, где расположены «река» с подогревом воды, «озеро» с холодной водой, русская баня, пляж, дорожки с подогревом.

Вход в зал бассейнов предусматривается через гардероб, турникеты и группу раздевальных помещений (индивидуальные кабины для переодевания, шкафчики для хранения одежды, «сенсорные» души, санузлы).

На втором этаже располагаются спортивно-оздоровительный комплекс (залы тренажерный и шейпинга, салон красоты, массажный кабинет, солярий), VIP — бани и ресторан с баром на 250 мест.

Связь между функциональными блоками 2 этажа осуществляется через фойе и широкую галерею, открытую по периметру в зал бассейна. Во время проведения аквашоу зал ресторана и галерея используются для размещения зрительских мест.

При оформлении интерьеров комплекса используется новейшие и традиционные высококачественные отделочные материалы — керамические покрытия, мощение и облицовка естественным камнем различных пород, панели с ламинированной поверхностью, металл и стекло в различных комбинациях, живые и подвергнутые специальной консервации растения.

1.3 Архитектурное решение фасадов Фасады комплекса решены с современном стиле на сочетании крупномасштабных элементов, соответствующих как характеру окружающей застройки, так и внутренней планировке и модульной структуре здания. Архитектура строится на контрасте доминирующего объема зала бассейнов с распластанной многоэтажной частью. Пластика стен основана на сочетании поверхностей, облицованных фасадными панелями с большими плоскостями витражей.

На фоне довольно глухих, нерасчлененных плоскостей фасада главный вход акцентирован цельным полуциркульным наклонным витражом и открытой ротондой. Со стороны заднего фасада главному входу соответствует цилиндрический, замкнутый в плане двор открытого водного парка.

Архитектура инженерных сооружений решается в едином ключе с наружными стенами аквапарка и ограждением территории.

1.4 Наружная отделка стен здания Наружные стены здания облицованы фасадными системами из цветных металлопластиковых панелей белого и голубого цвета. Витражи и зенитные фонариалюминиевые анодированные с двухкамерными стеклопакетами. Цоколь облицован путиловским камнем, гранитными плитами. Вертикальные участки стен стилобата облицованы гранитными плитами, с сочетании с бермами. Ступени — из массива гранита.

1.5 Градостроительная ситуация, генеральный план Участок площадью 4.0 Га расположен на проспекте Победителей, недалеко от МКАД. Участок свободен от капитальной застройки, имеются высокоствольные зеленые насаждения. Участок ограничен с северо-запада проспектом Победителей и кварталами жилой застройки; с запада, юга и востока — территорией парка «Лебяжий». С юга участок непосредственно примыкает к водохранилищу «Дрозды». Рельеф участка спокойный, ровный.

Вдоль проспекта Победителей проходят маршруты городского автотранспорта. Проспект Победителей соединяет участок застройки с близлежащими станциями метрополитена.

На отведенной территории проектируется курортный центр в составе:

здания аквапарка;

зоны для работы сезонных аттракционов с павильонами обслуживания и игровыми площадками для детей;

открытой стоянки на 210 автомашин;

торговой зоны при входе на территорию комплекса;

автозаправочной станции с сопутствующим сервисом на 8 заправочных точек;

летнего пляжа на береговой части пруда;

станции проката лодок и водных велосипедов;

хозяйственного двора с зоной инженерных сооружений (автоматизированной газовой котельной, очистными сооружениями и резервуаром дождевых нефтесодержащих стоков, РТП, ТП, дренажной насосной станцией, контейнерно-хозяйственной площадкой).

Здание аквапарка главным входом ориентировано на проспект, смещено вглубь участка на 40 м от красной линии застройки, центральный объем зала бассейна развернут под углом 60° к проспекту, что усиливает объемное восприятие здания при подходах к участку.

В связи с высоким залеганием напорных грунтовых вод отметка главного входа в здание поднята относительно планировочной отметки земли, что позволило организовать вокруг здания систему берм и подпорных стен, активно участвующих в объемно-пространственной композиции и обеспечивающих связь здания с ландшафтом.

Решение генерального плана основано на принципе четкого функционального зонирования с разделением потоков посетителей и системы обслуживания.

Вокруг здания запроектирован кольцевой проезд, обеспечивающий доступ пожарных автомашин. Хозяйственный двор, являющийся расширением кольцевого проезда, расположен на восточной границе участка, удален от проспекта Победителей на 100 м. Здесь же проектируется служебный вход в здание и стоянка служебных автомашин.

ГЛАВА 2. МАРКЕИНГОВЫЙ АНАЛИЗ И МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ

2.1 Анализ рынка (спроса и предложения)

2.1.1 Анализ спроса Комплекс «Аквапарка» по перечню предоставляемых услуг будет являться уникальным центром досуга привлекательным для жителей Минска и гостей города. Привлекательность комплексов такого типа, их популярность во всем мире обуславливается тем, что они предоставляют широкие возможности для активного отдыха на воде всем категориям населения. Кроме того, в составе услуг подобных комплексов как правило предусматриваются спортивно-оздоровительные и развлекательные зоны, которые дополняют его привлекательность и расширяют круг потенциальных клиентов. Такое сочетание возможностей для семейного досуга, привлекательность водных видов спорта и развлечения обеспечивает посещаемость комплексов всеми категориями жителей круглый год.

В Беларуси, а особенно в Минске, постепенно формируется прослойка населения, которое может себе позволить развлечения подобного рода, а главное нуждаются в них из-за сформировавшегося образа жизни, наличия приобретенного в загранпоездках опыта и впечатлений.

Однако, с учетом относительного низкого уровня доходов подавляющей части населения города в настоящее время, платежеспособный спрос на услуги аквапарка в значительной степени будет определяться уровнем цен на услуги комплекса и изменением доходов населения города на перспективу.

2.1.2 Анализ предложения Водноспортивные развлекательные комплексы типа «Аквапарк» широко распространены в Западной Европе и Америке. Практически каждый крупный город в Германии, Нидерландах, Дании, Франции, т. е. в основном странах со схожими по природно-климатическими условиями с Белоруссией, имеет в своей инфраструктуре подобный комплекс. Во многих городах Европы и Америки осуществлялось или строительство новых комплексов, или реконструкция традиционных спортивных бассейнов. Только в Европе функционирует около 10 широких сетей подобных комплексов, расположенных в разных странах. Всего же строительство подобных комплексов в мире имеет широкий размах, спроектировано и построено по всему миру около 700 различных комплексов.

Пик строительства водно-развлекательных комплексов приходится на конец 70-х начало 80-х годов и перспектива строительства подобных комплексов сохраняется. Это обусловлено не только ухудшением условий для отдыха около естественных водоемом по экологическим соображением, увеличением уровня жизни, повышением внимания людей к своему собственному здоровью, но и высокой рентабельностью данных комплексов.

В последние годы строительство аквапарков, в том числе путем реконструкции существующих бассейнов началось и в Беларуси.

2.2 Конкуренция Аквапарки в Беларуси На сегодняшний день в Беларуси успешно работают несколько аквапарков и оздоровительных центров, совмещающих в себе все виды водных развлечений, а также водные оздоровительные процедуры: КУП «Аквацентр» (Гродно), Центр оздоровления «Озерный» (Гродно), Оздоровительный центр с водогрязелечебницей «Аквапарк» (Кобрин). Единственный в городе аквапарк прежде находился в гостинице «Беларусь». В настоящее время аквапарк находится на реконструкции.

2.3 Анализ средств продвижения, используемых конкурентами К основным средствам продвижения, используемых аквапарками как в Беларуси, так и за рубежом относятся: интернет, реклама, членство в WWP (Всемирная Ассоциация Аквапарков), проведение мероприятий, аква-туризм (включение посещения аквапарка в программу пребывания в городе или стране).

Интернет. Большинство российских и зарубежных аквапарков имеют свои сайты в сети Интернет. Как правило, на них размещена информация рекламного характера, рисунки, фотографии. В подавляющем большинстве случаев сайты аквапарков однотипны. Возможности, предоставляемые сетью Интернет для организации обратной связи с посетителями, для привлечения клиентов, работы с конкретными группами общественности используются крайне ограничено. Необходимо также отметить полное отсутствие интерактивных сайтов, а также сайтов с передачей изображения в реальном времени.

WWP. Всемирная Ассоциация Аквапарков представляет широкие возможности для продвижения. В частности, WWP организует конференции, проводит обучающие семинары для специалистов, работающих в данной сфере, имеет свой сайт, а также электронный специализированный журнал, в котором аквапарки всего мира публикуют материалы о своей деятельности, истории своего возникновения, особенностях маркетинга, менеджмента и т. п. Кроме того, на сайте ведущие специалисты высказывают свои точки зрения по актуальным вопросам и проблемам данной сферы.

Данная Ассоциация имеет мировое признание, в связи с чем членство в ней, принятие участия в конференциях, размещение информации под ее эгидой является достаточно престижным и эффектным способом продвижения. Особенности позиционирования. Результаты исследования показали, что российские аквапарки практически никак не спозиционированы. Это объясняется отсутствием значимой конкуренции. Зарубежные аквапарки позиционируют себя исходя из интересов конкретных аудиторий, наиболее желательных для привлечения: дети, молодежь, семьи с детьми; а также путем актуализации специфики региона: экзотическая или местная кухня, особенность оформления интерьера, предоставление дополнительных услуг, характерных только для данного региона.

Проведение мероприятий. Мероприятия активно используются аквапарками для привлечения дополнительного потока посетителей, а также для работы с конкретными аудиториями. Необходимо отметить, что аквапарки представляют большие возможности для проведения массовых зрелищных мероприятий.

В целом, необходимо отметить, что существует разница в подходе к продвижению услуг аквапарков в Беларуси и за рубежом. Эта различие по отношению к средствам продвижения может быть объяснено прежде всего кардинальным отличием конкурентной среды.

2.4 Маркетинговые исследования

2.4.1 Основные принципы маркетинговой политики компании

«Маркетинг есть социальный и управленческий процесс, направленный на удовлетворение нужд и потребностей, как индивидов, так и групп, посредством создания, предложения и обмена товаров».

Особенностью «Аквапарка» как объекта маркетинга является конкуренция /естественный отбор/ между различными группами посетителей в едином пространстве. В связи с этим возникает необходимость не только предугадать и количественно оценить результаты выживаемости отдельных категорий посетителей, но и создать инструменты для целенаправленного регулирования потоков.

Активный маркетинг подразумевает прямое воздействие на группы посетителей с помощью специальных целевых программ с целью стимулирования и, более того, регулирования их спроса на услуги. Это — основное его отличие от традиционного маркетинга, предусматривающего лишь различные формы информирования потребителей и реклама и продвижение предлагаемого продукта средствами, а также сетевого маркетинга, предусматривающего премирования потребителей, выполняющих дополнительно функции агентов продавца услуг.

Основные принципы маркетинговой политики компании:

Активного регулирования.

Создание условий и привлечение в «Аквапарке» таких категорий посетителей, численность, деятельность и интересы которых могут управляться или регулироваться специальными маркетинговыми программами в дополнение к возможностям непосредственно самого «Аквапарка».

Гармонии.

Сочетаемость различных групп /категорий/ посетителей по интересам, возрасту, психологии с одной стороны и адекватность возможностей «Аквапарка» основным группам /категориям/ посетителей с другой стороны.

«Мертвого времени».

Приоритет в услугах для тех категорий, которые позволяют решать проблему загрузки «Аквапарка» в наименее посещаемые часы / «мертвое время"/.

— Максимальной плотности.

Приоритет в обслуживании тем категориям, которые обеспечивают максимизацию оборота за счет относительно большей плотности заполнения зон «Аквапарка» в сравнении с другими категориями посетителей.

Активизации естественного отбора.

Устойчивость /выживаемость/ потоков основных /базовых/ категорий клиентов в сосуществовании /"борьбе"/ с другими категориями.

Активной поддержки платежеспособного спроса.

Возможность бюджетных, спонсорских и иных дотаций как резерва для поддержки платежеспособного спроса базовых категорий.

Активного потребления Приоритет группам потребителей с относительно более активным спросом на услуги «Аквапарка».

Оптимальной диверсификации доходов.

Должен существовать разумный баланс между увеличением затрат на решение задачи сочетаемости различных групп посетителей /минимизация рисков получения запланированных доходов/ и уменьшения затрат для обеспечения необходимой прибыльности.

2.4.2 Базовые категории посетителей Из всех возможных групп посетителей заявленным принципам больше всего соответствуют следующие:

— семья / в основном выходные и праздничные дни, каникулы, отпуск/,

малыши от 1.5 до 6 лет дети от 6 до 13 лет, тинэйджеры от 13 до 19 лет, молодежь от 19 до 30 лет, российские туристы.

Все указанные категории соответствуют принципу активного регулирования, так как относительно легко могут быть охвачены различными маркетинговыми программами через клубы, общественные организации, городской комитет по образованию, тур фирмы, в отличие, например, от взрослого населения или иностранных туристов.

Принцип гармонии может быть реализован с минимальными затратами, посредством сочетания общих и индивидуальных для каждой группы зон развлечений.

Вместе с тем, схожее психовозрастное восприятие /при этом делается допущение, что туристы в своей массе это — взрослые дети/ позволяет различным категориям, кроме своей и общей зоны, пользоваться набором услуг в «чужих» индивидуальных зонах.

С точки зрения принципов «мертвого» времени и максимальной плотности обозначенные категории являются несомненными лидерами, и это является их главным оружием за выживаемость в процессе естественного отбора между различными группами посетителей на пространствах «Аквапарка».

В силу возрастных особенностей все младовозрастные группы являются самыми активными категориями потребителей и практически все могут иметь различные виды дотаций, учитывая их ценность с точки зрения политического электората. Известно, что родители являются самыми дисциплинированными избирателями после пенсионеров и составляют костяк электората. Немаловажным фактором является то, что по сравнению с другими выбранные категории имеют потребность в четко ограниченном и относительно узком наборе услуг. Например, продукция Макдональдса и кока-колы для детей.

С точки зрения рентабельности «Аквапарка» критическим фактором является неравномерность загрузки. Пики приходятся на выходные, дни каникул, отпусков и праздников, а «мертвое время» на будни / 70% всего времени/. Анализ, проведенный компанией ИНКО показал, что минимум посещений в мертвое время приходится на 12−15 часов.

Таким образом, неравномерность спроса диктует необходимость отдать предпочтение пусть менее платежеспособным, но более гибким относительно времени посещений категориям посетителей Учитывая данные факторы, можно сделать вывод о том, что указанные категории в основном соответствуют заявленным принципам и могут считаться базовыми для данного бизнес проекта. Это, разумеется, не означает, что «небазовым» категориям вход в «Аквапарк» будет запрещен. «Аквапарк» открыт для всех, но спектр услуг и возможностей «Аквапарка» должен быть ориентирован на постоянных, стабильных, неслучайных клиентов, гарантирующих поступление основной массы дохода.

Что же касается выходных, праздничных дней, дней каникул и периода отпусков, представляется, что загрузка «Аквапарка» будет максимальной в силу уникальности, относительной дешевизны предлагаемых услуг, погодных условий, отсутствия реальной конкуренции, значительного превышения спроса над предложением и т. д. При этом предполагается, что базовыми категориями в эти дни будут те же плюс семьи. Предполагается, что добавление группы «семья» не нарушает принципа гармонии, равно как и остальные принципы, и частично замещает группы «малыши, дети и тинэйджеры», которые в будние дни в основном будут посещать «Аквапарк» в рамках оздоровительных программ для детских садов и школ

2.4.3 Выводы исследований Анализ рыночной ситуации показал, что «Аквапарк» является уникальным объектом подобного рода в городе Минске. Спрос на услуги, предоставляемые Аквапарком среди жителей и гостей города достаточно высок для того, чтобы окупить расходы на строительство объекта в течении 4−5 лет. Спецификой Аквапарка является необходимость поддерживать коммуникации с большим числом групп общественности, кардинально отличающихся по своим характеристикам и интересам.

Маркетинговая политика компании строится на выделении потоков посетителей наиболее перспективных с экономической точки зрения и создания для них приоритетных условий.

ГЛАВА 3. ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ Данный раздел — один из самых важных разделов в планировании строительного процесса. Составление плана производства необходимо для того, чтобы оценить реальность планируемого строительного процесса с учётом размера инвестиций, а также квалификации руководства фирмы и обоснованность ее планов.

Производственный план на строительство аквапарка рассчитан на два года. Программа рассчитывается на основании имеющихся мощностей предприятия, в данном случае подрядчиков и необходимого арендуемого строительного оборудования. Производственный план учитывает перечень по закупке необходимого сырья и оборудования и виды работ производимых в строительном процессе. В разделе приводится организационная схема компании, так как необходимо координация планируемых действий и контроль. Также следует осветить вопросы оплаты труда руководящего и производственного персонала.

Таким образом, разработка этого раздела состоит из следующих этапов:

I Этап. Состав и стоимость работ:

1. Виды работ, производимые при строительстве аквапарка.

2. Наличие подрядчиков.

3. Затраты на строительные работы.

II Этап. Субподряды:

1. Наличие подрядчиков.

2. Распределение строительных работ.

III Этап. Строительное оборудование:

1. Обеспеченность подрядчиков строительным оборудованием.

2. Затраты на эксплуатацию строительного оборудования.

IV Этап. Оборудование для аквапарка:

1. Перечень необходимого оборудования.

2. Затраты на закупку оборудования.

V Этап. Сырьё и материалы:

1. Перечень материалов

2. Затраты на закупку.

VI Этап. Трудовые ресурсы:

1. Наличие рабочей силы необходимой квалификации.

2. Затраты на трудовые ресурсы.

Руководство деятельностью предприятия ведет Генеральный директор, принимаемый по контракту Советом учредителей. Он самостоятельно решает вопросы деятельности предприятия, действует от его имени, имеет право подписи и распоряжаться имуществом предприятия, осуществляет приём и увольнение работников.

Генеральный директор назначает финансового директора, ведущего вопросы рекламы, маркетинга, финансовыми потоками на сырье, материалы, оборудование и оплату труда сотрудников. Начальник производственного отдела ведёт руководство деятельностью коллектива непосредственно связанного с воплощением проекта в жизнь, то есть производственной частью. Главный бухгалтер ведёт деятельность по составлению документальных отчетов предприятия.

Организационный план определяет основные направления кадровой политики.

3.1 Производственный план Строительный процесс, применяемый при воплощении проекта, носит тип единичного строительства, что характеризуется уникальностью проекта, возведения аквапарка в г. Минске. При этом строительный процесс осуществляется на различном оборудовании, включая зарубежное, а также задействованы новейшие технологии, применяемые на Западе в строительстве аквапарков. Это влечёт за собой привлечение западных специалистов, что объясняет высокий уровень оплаты труда.

Строительный процесс состоит из четырёх основных стадий: подготовительные работы, основные работы, отделочные работы, установка и наладка оборудования.

При подготовительных работах готовится площадка под строительство аквапарка, вырывается котлован, согласно проекту производства работ, завозится и устанавливается необходимое для строительства оборудование и машины, возводится временное ограждение и жильё.

На основной стадии заливается фундамент, возводятся вертикальные конструкции, укладываются перекрытия, встраивается оборудование.

Заключительная стадия подразумевает наладку и запуск оборудования, окончательную проверку качества строительства, уборку территории.

Состав и стоимость работ указан в таблице 1.

инвестиционный проект план Таблица 1 — Состав и стоимость работ

При проведении общестроительных работ к процессу привлечен ряд субподрядчиков, с каждым из которых заключается договор на строительство и эксплуатацию необходимого оборудования на срок согласно проектной документации.

Перечень субподрядчиков:

1 ЛенСпецСМУ

2 Строительное оборудование и комплектующие. Компания «Гротеск»

3 Строительная компания «Континент»

4 Наружная и внутренняя отделка зданий. Компания «Лига+»

5 ТрансАвто

6 Оборудование для аквапарков. Фирма «Aqwalend»

Для строительства, согласно договорам с субподрядчиками, необходимы строительные машины и оборудование. С учетом цен на рынке и возможным ростом цен в течении двух лет на эксплуатацию и обслуживание строительных машин и оборудование составляется предварительный перечень затрат.

Таблица 2 — Строительное оборудование

Оборудование для аквапарка будет заказываться в Европе, что объясняет высокий уровень цен.

Таблица 3 — Оборудование для аквапарка

В таблице 4 указана стоимость основных производственных фондов, из которых впоследствии начисляется затраты на амортизацию. Стоимость оборудования составит 76% от стоимости основных фондов.

Таблица 4 — Стоимость основных производственных фондов

Для строительства понадобится сырьё и материалы. Все сырье и материалы будут закупаться в Минске.

Таблица 5 — Сырье и материалы

Численность производственного персонала определяется, исходя из функциональной целесообразности и численности работников аналогичных строительных компаний.

Система оплаты труда в соответствии с его творческим характером построена на использовании повременно-премиальной формы. В дальнейшем предусматривается переход на бальную систему организации оплаты труда, более гибко учитывающую количество и качество затраченного труда.

Оплата труда руководителей и других категорий работников построена на основе должностных окладов и зависти от величины фактически отработанного времени и достижения конечных результатов деятельности предприятия.

Таблица 6 — Численность производственного персонала и фонд оплаты труда

Таблица 7 — Численность руководителей и других категорий работников и фонд оплаты труда

Ниже приведены расчеты экономических элементов затрат на строительство:

1. Вода на технологические цели и прием сточных вод:

Зв=N*Q*P

где: Зв — затраты на воду, $;

N — количество месяцев;

Q — объем потребления за месяц, куб. м.;

P — расценка на 1 куб. м. воды, $.

Тогда: Зв=24*400*0,21=2 000 $.

Стоимость топлива на технологические цели установлена в виде фиксированной месячной платы, составляющей 125 $ за природный газ. Отсюда за два года строительства стоимость топлива для строительства составит 3000 $.

2.Затраты на энергию для технологических целей составят:

Эст=Q*T

где: Эст — стоимость потребленной оборудованием электроэнергии, $;

Q — количество потребленной оборудованием электроэнергии, 5208 кВт-час в месяц.

Т — тарифная ставка за один кВт-час электроэнергии, $.

Тогда:

Эст=24*5208 *0,04=5 000 $.

3. Затраты на отопление производственного помещения составят:

Зот=N*Ц*Q

где: Зот — стоимость затрат на отопление, $;

N — отапливаемый период, месяцев;

Ц — цена 1 Гкал тепловой энергии;

Q — количество потребленной тепловой энергии, Гкал.

Отсюда:

Зот=12*0,9*185=2 000 $.

4. Затраты на освещение составят 3500 $, их расчеты ведутся на основе формулы, исходя их количества потребленной энергии в размере 87 500 кВт-час. Поэтому:

Эосв=87 500*0,04=3 500 $.

5. Затраты на бензин для автомобиля равны:

Эб=Пд*Д*Нр*Ц где: Эб — затраты на бензин, $;

Пд=200 км — среднедневной пробег автомобиля Д=365 — количество дней эксплуатации;

Нр — норма расхода бензина на 1 км пути, составляет 0,25 л;

Ц — цена 1 л бензина равна 0,34 $.

Тогда: Эб=200*365*0,25*0,34=6205 $.

6. Затраты на оплату труда по предприятию за 2 года составят 538 800 $.

Ф=Фпр+Фрук где: Ф — фонд оплаты труда предприятия за 2 года, $;

Фпр — фонд оплаты труда производственного персонала за 2 года, $;

Фрук — фонд оплаты труда руководителей и других категорий работников за 2 года, $.

Отсюда: Ф=373 200+165600=538 800 $.

7. Единый социальный налог в связи с невысокой налоговой базой начисляется по ставке 35,6% и составит 538 800*0,356= 191 813 $;

Абсолютная величина амортизационных отчислений определяется на основе действующих норм амортизации по каждому элементу основных фондов.

Таблица 8 — Абсолютная величина амортизационных отчислений основных производственных фондов за два года

С начала строительства арендуется помещение под офис площадью

200 кв.м., включая мебель. Арендная плата за офис 1000 $ в месяц.

Страховые отчисления строятся с учетом того, что при страховании реального имущества в страховой фирме «Белгосстрах», годовой процент на сумму свыше 1500 $ составляет 0,5%

где: Остр — страховые отчисления за период, $;

Сим — стоимость застрахованного имущества, $;

К — количество месяцев в периоде;

N — количество месяцев, в течение которых выплачивается оговоренная сумма.

Отсюда:

Расходы на рекламу по телевидению, радио, в газетах, Интернете, телефонных справочных и плакатах в метро и на улицах города определялись, исходя из местных тарифов на данные услуги, и составили 121 982 $.

В себестоимость продукции включается также налог на пользователей автомобильных дорог в размере 2,5% от общего объема затрат на транспортные расходы и составит 1000 $.

Полная себестоимость строительства аквапарка по элементам экономических затрат приведена в таблице 10.

Рассчитаем эффективный фонд рабочего времени:

Фэф=Фном-Фрем;

где: Фэф — эффективный фонд рабочего времени;

Фном — номинальный фонд рабочего времени;

Фрем — время отводимое на отдых и технологические перерывы;

Фном=Nдн-Вдн-Пдн;

где: Nдн — количество дней за год;

Вдн — Количество воскресений и выходных дней за год;

Пдн — количество праздничных дней за год.

Тогда Фном=365−52−8=305 дней.

Отсюда:

Значит: Фэф=305−15=290 дней.

Фэф=290*13=3770 часов за год.

Таблица 9 — Полная себестоимость строительства аквапарка

Строительство аквапарка характеризуется большими затратами времени и средств, связанными с местными климатическими условиями. Географическое положение объекта способствует строительному процессу, имеется в виду близость Европы и минимум затрат времени и средств на доставку оборудования.

Удельный вес условно-постоянных затрат в полной себестоимости продукции составит 54% (оплата труда, отчисления на соц. нужды, аренда, страховые взносы, реклама, канцтовары, налог на владельцев автомобилей).

где: Упост — удельный вес условно-постоянных затрат в полной себестоимости строительства %;

Зпост — стоимость условно-постоянных затрат, $;

Спр — полная себестоимость строительства, $.

где: Упер — удельный вес условно-переменных затрат в полной себестоимости строительства %;

Упер — стоимость условно-переменных затрат, $;

Тогда:

Отсюда удельный вес условно-переменных затрат в полной себестоимости строительства равен 46%.

Стоимость постоянных и переменных затрат в составе полной себестоимости строительства была определена по статьям затрат на основе таблицы 10.

Оборотные средства компании определяются по формуле:

Фоб= Зтек+Зстр+Н+Поб;

где: Фоб — оборотные средства;

Зтек — текущий запас материальных ценностей, $;

Зстр — страховой запас материальных ценностей, $;

Н — незавершенный строительный процесс, $;

Поб — прочие оборотные средства, $.

Зтек=Д*Т где: Д — среднедневной расход материалов, $;

Т — временной промежуток двух циклов строительных работ.

Тогда: Д=15 582 500/580=26 866 $. Т=90 дней.

Отсюда: Зтек=26 866*90=2 417 940 $.

Величина текущего запаса составляет 2 417 940 $.

Зная, что: Зстр=0,5* Зтек Зстр=0,5*2 417 940=1 208 970 $.

Величина страхового запаса составляет 1 208 970 $.

Н=Сср.дн.*Тц*Кгот;

где: Н — норматив незавершенного строительного процесса, $;

Сср.дн. — среднедневная себестоимость строительства, $;

Тц — длительность производственного цикла (45 дня);

Кгот — коэффициент готовности.

Сср.дн.=Спр/n

где: Спр — полная себестоимость строительства, $;

n — число дней строительного процесса.

Тогда: Сср.дн.= 34 203 685/580=58 971 $.

Отсюда: Н=58 971 *45*0,8=2 122 956 $.

Величина незавершенного производства составит 2 122 956 $.

Зная, что величина прочих оборотных средств составляет 24% от всех остальных оборотных средств, они определяются в размере:

Отсюда: Фоб=2 417 940+1208970 +2 122 956+1379968=7 129 834 $.

Величина необходимых оборотных средств составит 7 129 834 $.

Тогда: Фосн+ Фоб=260 200+7129834=7 390 034 $.

Исходя из полученного результата, следует, что величина первой инвестиции в размере 7 390 034 $ достаточна для организации производства и начала строительного процесса.

Основные показатели предприятия по итогам работы за год будут иметь следующий вид:

Определим валовую прибыль предприятия:

Пвал=Пр.пр.+Двн.оп;

где: Пвал — валовая прибыль предприятия, $;

Пр. пр. — прибыль от реализации, $;

Двн.оп — доход от вне реализованных операций.

Пр.пр=Рп-Эпр+ Спр;

где: Рп — стоимость реализованной продукции, $;

Эпр — полная себестоимость эксплуатации аквапарка, $;

Спр — полная себестоимость строительства, $.

Тогда: Пр. пр= 58 282 200-(750 000+34203685)= 16 578 515 $.

Рентабельность аквапарка равна:

где: Рпр — рентабельность всего аквапарка, %;

Пвал — валовая прибыль предприятия, $;

Спр — полная себестоимость строительного процесса, $.

Отсюда:

Отсюда рентабельность аквапарка составляет 40%, что подтверждает правильность выбора стратегии маркетинга. Рентабельность производства определим по формуле:

Где: Пвал — валовая прибыль предприятия, $;

Фосн +Фоб — стоимость основных производственных фондов и нормируемых оборотных средств соответственно, $;

Таким образом, рентабельность работы аквапарка составила 22%.

Фондоотдачу рассчитаем по формуле:

где: Фо — фондоотдача, $;

Фосн — стоимость основных производственных фондов, $.

Тогда:

Отсюда фондоемкость составит:

где: Фе — фондоемкость, $;

Тогда:

Определим чистую прибыль:

Пчист = Пвал — Н;

где: Пчист — чистая прибыль, $;

Пвал — валовая прибыль, $;

Н — налоги.

1)

где: Пвал — валовая прибыль, $.

Тогда:

2) где: Рпр — стоимость реализованной продукции, $;

Нсуб — налог уплаченный субподрядам, $.

Тогда: Пчист=16 578 515−3 978 844−10 980 917=1 618 754 $.

ГЛАВА 4. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

4.1 Экономическая оценка эффективности проекта Оценка инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемой чистой прибыли от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого потока наличности, определенного как разница между притоком денежных средств от операционной и инвестиционной деятельности и их оттока, а также за минусом издержек финансирования (процентов по долгосрочным кредитам).

На основании чистого потока наличности рассчитываются основные показатели оценки инвестиций: чистый дисконтированный доход NPV, индекс доходности IP, внутренняя норма доходности IRR, срок окупаемости.

Метод NPV — определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимостью всех затрат. Базой для расчета являются данные денежного потока, представленные в Приложении 1:

где It — инвестиционные затраты в момент времени t;

k — коэффициент дисконтирования (13%);

CFt — денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет, если проекты имеют разную продолжительность:

Преимущества критериев дисконтирования:

— учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

— в расчет принимаются реальные денежные потоки, а не условные бухгалтерские величины, т. е. оценка инвестиционных проектов проводится с позиции инвестора и не зависит от учетной политики;

— оценка инвестиционных проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия-акционера.

Недостатки критериев дисконтирования (проистекают из исходных предположений):

— повышение акционерной стоимости фирмы — не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться исключительно финансовыми критериями нельзя: в дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана;

— менеджеры не всегда действуют рационально и не всегда стремятся к этому; цели менеджеров не всегда совпадают с целями фирмы;

— некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие как время высококвалифицированных сотрудников).

Метод рентабельности инвестиций — рассчитывается индекс прибыльности PI:

Очевидно, что если:

РI > 1, то проект следует принять;

РI< 1, то проект следует отвергнуть;

РI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Логика критерия PI такова: он характеризует доход на единицу затрат Достоинство метода заключается в:

Простота расчета.

Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации.

Простота для понимания и традиционность использования.

Наряду с указанными достоинствами критерий рентабельности обладает следующими недостатками:

Не учитывается стоимость денег во времени.

Привязка к условным бухгалтерским величинам (прибыль вместо денежных потоков).

Показатель учитывает относительные, а не абсолютные величины (рентабельность может оказаться большой, в то время как прибыль маленькой).

Риск учитывается косвенно (превышение рентабельности над минимально приемлемой величиной показывает резерв для ошибок).

Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т. д.).

Неаддитивность (окупаемость проекта не ранее окупаемости его этапов).

Метод расчета внутренней нормы рентабельности.

IRR — уровень окупаемости инвестиций, то есть k, при котором NPV=0:

где k — неизвестное (IRR).

Метод расчета срока окупаемости.

Срок окупаемости — это тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод особенно привлекателен при следующих условиях:

— все сравниваемые проекты имеют одинаковый период реализации;

— все проекты предполагают разовое вложение средств;

— ежегодные денежные потоки на протяжении срока жизни проекта примерно равны.

РР = min t, при котором CFt > I,

где РР — период окупаемости,

t — порядковый номер периода,

CFt — денежный поток в периоде t,

I — инвестиционные затраты Индекс рентабельности ИР = (NPV+ДИ)/ДИ,

где ДИ — дисконтированная стоимость инвестиций за расчетный период.

Основные достоинства критерия окупаемости:

Простота расчета;

Простота для понимания и традиции применения;

Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации.

Основные недостатки критерия окупаемости:

Привязка к учетным данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а данным бухучета);

Инвестиции производятся для получения выгод превышающих затраты. При этом критерий окупаемости говорит о том, когда инвестор вернет свои средства, но ничего не говорит о доходах за пределами срока окупаемости. В результате проект с меньшим сроком окупаемости может оцениваться как более выгодный, чем тот который приносит больший доход.

Риск учитывается лишь косвенно (разница между длительностью проекта и сроком окупаемости, которая может стать запасом времени доведения проекта до экономической эффективности).

Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т. д.).

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материалы предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении. Здесь необходимо подготовить сразу несколько документов, а именно:

— прогноз объемов реализации;

— баланс денежных расходов и поступлений;

— таблицу доходов и затрат;

— сводный баланс активов и пассивов предприятия.

На основе исследования рынка, конкуренции и маркетинговых исследований составлен наиболее пессимистический прогноз на прибыль от работы аквапарка за 3 года после завершения строительства (Табл. 10).

Таблица 10 — Прогноз объемов реализации

Баланс денежных расходов и поступлений — это документ, позволяющий оценить, сколько денег нужно вложить в проект, причем в разбивке по времени, то есть до начала реализации и уже по ходу дела. Главная задача такого баланса (его еще называют балансом денежных потоков, см. табл. 11) — проверить синхронность поступления и расходования денежных средств, а значит проверить будущую ликвидность предприятия при реализации данного проекта. Отсюда вытекает информация для определения общей стоимости проекта.

Таблица 11 — Баланс денежных потоков

Таблица 12 — Доходы и расходы

Таблица 13 -Показатели экономической эффективности проекта

Экономическая эффективность и риски Одним из важнейших факторов, влияющих на успешную реализацию и обеспечивающим планируемый срок возврата инвестиций, является прогнозируемая высокая посещаемость аквапарка. Предпосылками к этому являются следующие обстоятельства:

1. Уникальность объекта и отсутствие конкуренции:

«Аквапарк» станет первым центром водных развлечений подобного масштаба, как в Минске, так и в Беларуси. Таким образом, он будет доминировать на рынке подобных услуг.

В связи с этим: во-первых, ожидается существенный всплеск спроса, вызванного интересом к новому уникальному зрелищу и развлечению, во-вторых, доминирующее положение дает большие возможности для маневра в области ценовой политики и управления аквапарком,

2. Высокий спрос на водные развлечения:

Спрос на водные развлечения, по оценкам специалистов, только в Минске составляет около 30 000 человек в день. Объектов, подобных «Аквапарку», в городе нет, а потребность в водных развлечениях покрывается лишь на 10% за счет услуг спортивных бассейнов и весьма дорогостоящих поездок в заграничные аквапарки. Из-за климатических условий, открытые водоемы Минска, да и всей Беларуси, пригодны для купания менее 3 месяцев в году.

Согласно проектным проработкам, пропускная способность «Аквапарка» составит около 8 000 посетителей в сутки, что сможет покрыть спрос на водные развлечения, в лучшем случае, не более чем на 30%.

Потенциальные посетители «Аквапарка»:

— население г. Минска

— население Минского района и Минской области

— туристы (ежегодно) В таком случае срок окупаемости проекта может быть значительно короче прогнозируемого.

3. Удобное расположение и хорошая транспортная доступность:

Жители отдаленных районов могут добираться до «Аквапарка» как на автомобилях / аквапарк удобно расположен на пересечении проспекта Победителей и МКАД/, так и на метро / «Аквапарк» расположен в нескольких автобусных и троллейбусных остановках /.

Для удобства автомобилистов в комплекс «Аквапарка» включены: открытая и закрытая теплая автостоянки, автозаправочная станция, пункт автосервиса.

Перспективными планами развития городского транспорта предусматривается строительство еще одной ветки метрополитена непосредственно в район, где расположен «Аквапарк», а также строительства монорельсового транспорта на опорах, который свяжет район аквапарка с другими районами города.

4. Активное продвижение услуг «Аквапарка»:

Посещение «Аквапарка» группами школьников планируется осуществлять в рамках городской программы «здоровый школьник», финансируемой в основном из городского бюджета. Важно отметить, что в рамках этой программы школьники без ущерба для учебы могут посещать «Аквапарк» в наименее загруженные часы, выравнивая тем самым пиковые нагрузки и поток доходов.

Для привлечения туристов, а также жителей страны планируется целевая программа совместной работы с туристическими фирмами по разработке специальных туров с посещением «Аквапарка». Помимо дополнительного сегмента потребительского спроса и соответствующих дополнительных доходов, это также способствует выравниваю загрузки «Аквапарка».

Для размещения таких туристов во второй очереди проекта планируется строительство гостиничного комплекса. Сейчас в городе реализуется масштабная программа строительства гостиниц, в связи с чем точный маркетинг доходов гостиницы при «Аквапарке» пока невозможен.

В течение первого года эксплуатации «Аквапарка» планируется потратить порядка 500 000 долларов США на проведение рекламной кампании.

5. Благоприятная экономическая ситуация в регионе:

Согласно статистическим данным за последний год значительно увеличилась платежеспособность населения, что также увеличивает вероятность высокой посещаемости «Аквапарка». Экономистами прогнозируется продолжение опережающего роста платежеспособного спроса по отношению к инфляции в ближайшие годы на фоне укрепления политической стабильности и экономического роста в стране независимо от цен на нефть и газ на мировом рынке.

В настоящее время, городскими властями осуществляется ряд программ по повышению привлекательности Минска как центра туризма, поэтому в ближайшие годы следует ожидать значительного, в несколько раз, увеличения посещения города как иностранными. Потенциал города оценивается специалистами примерно в 30 миллионов туристов в год.

6. Разнообразие и популярность услуг Аквапарка:

Аквапарк состоит из различных зон и легко изменяемых модульных сегментов, предоставляющих услуги, способные удовлетворить спрос различных возрастных и социальных групп населения. Так, предусмотрены зоны для активного и пассивного отдыха, специально оборудованные зоны для инвалидов, зоны для детей разных возрастов и прочее.

Проведение театрализованных представлений на воде- «Аквашоу», помимо привлечения дополнительных доходов, усиливает общую привлекательность аквапарка.

7. Современные аттракционы и оригинальные интерьеры:

Предполагается оснастить аквапарк самыми современными аттракционами, включая уникальный на сегодняшний день «Флоурайдер» (имитатор гребня океанской волны для серфинга), а также оригинальными развивающими аттракционами компании «ИНКО». Все это должно значительно усилить привлекательность аквапарка.

8. Доступные цены:

Для обеспечения массового спроса предусмотрено значительное снижение стоимости входных билетов. Средняя стоимость посещения аквапарков в Европе составляет $ 15−20, тогда как в проекте предусмотрена стоимость посещения $ 5−10 при сопоставимом качестве и разнообразии предоставляемых услуг и уровне сервиса;

9. Круглосуточный режим работы:

Планируется, что Аквапарк будет открыт для посещения практически круглосуточно (технологический перерыв — 2 часа), что позволит получить максимальную отдачу от эксплуатации комплекса и в более равномерном режиме загружать оборудование, избегая как пиковых нагрузок, так и переходных режимов.

Заключение

В данной курсовой работе был разработан бизнес-план инвестиционного проекта на строительство Аквапарка в г. Минске.

В проект вложено в рамках инвестиционного финансирования в течение 2010;2012 года 34 463 885 $, чистый дисконтированный доход от реализации проекта составляет 6 752 754 $ (с учетом ставки дисконтирования 14%), что говорит о том, что проект окупает себя за рассчитываемые 5 лет.

Использованные источники

1. Владимирова Л. П. Прогнозирование и планирование в условиях рынкаУчебное пособие М: 2005 — 399с.

2. Ефимова 0.В. Как анализировать финансовое положение предприятия. — М.: Финансы и статистика, 2005 — 520с.

3. Борисов Е. Ф., Петров А. А., Стерликов Ф. Ф. Экономика. Справочник. М.: Финансы и статистика., 1998. — с. 126.

4. Пример бизнес-плана из Интернет.

5. Конспект лекций Юрковца А. Н. по дисциплине «Планирование и контролинг»