Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства

Актуальность темы

диссертационного исследования.

При реализации крупномасштабных государственных проектов капитального строительства, земельные участки, попадающие в границы этого строительства, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд у их правообладателей. В этом случае земельные участки, подлежащие изъятию, выкупаются организациями, действующими от лица государства, по стоимости, которая включает в себя рыночную стоимость участков и всех объектов недвижимости, находящихся на них, а также компенсацию всех убытков, которые несут собственники в связи с изъятием.

На основании Гражданского Кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работ. Для сдачи в срок строительного объекта, необходимо детальное планирование стоимости его реализации. В связи с этим, определение сметной стоимости строительства осуществляется на каждом этапе проектирования: от обоснования инвестиций до составления рабочей документации.

В зависимости от особенностей реализуемого строительного проекта, выкупная цена изымаемых земельных участков может составлять достаточно большую статью затрат. Поэтому к методам оценки платы за изымаемые участки следует относиться достаточно серьезно, ведь в случае если выкупная цена не будет полностью покрывать размер причиненных убытков, это может привести не только к срыву сроков реализации строительных проектов или судебным тяжбам, но и вызвать рост социальной напряженности в обществе.

Процедура изъятия земельных участков для строительных целей весьма распространенный инструмент территориального развития, встречающийся во многих странах мира. Тем не менее, недостаточный уровень проработки данной проблемы, отсутствие единого подхода к решению вопросов выкупа и справедливой компенсации убытков, причиненных изъятием, а также возрастающая практическая значимость этой проблемы обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы. Вопросам, связанным с определением сметной стоимости строительства посвятили свои работы.

В. Д. Ардзинов, Н. И. Барановская, В. С. Башкатов, X. М. Гумба,.

Е. Е. Ермолаев, А. И. Курочкин, Е. Н. Попова, С. С. Уварова и другие.

Разработкой теории экономики и управления строительством в разное время занимались ученые А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, И. JI. Владимирова, Ю. Н. Казанский, С. Н. Максимов, Ю. П. Панибратов, В. И. Ресин, Ю. Ф. Симионов, Е. И. Тарасевич, В. 3. Черняк и другие.

Проблемам определения выкупной цены изымаемых земельных участков посвящены научные труды многих ученых. Вопросами изучения принудительного характера процедуры изъятия земельных участков, а таюке оценки стоимости имущества, в отечественной и зарубежной науке 1 занимались: С. В. Валдайцев, Н. В. Волович, С. В. Грибовский,.

A. Г. Грязнова, В. Е. Есипов, С. П. Коростелев, Е. С. Озеров,.

B. С. Плескачевский, В. М. Рутгайзер, С. И. Сай, А. В. Севостьянов, М. А. Федотова, A. Damodaran, J. Friedman, J. Hitchner, N. Ordway, S. Pratt и другие.

Проблемы компенсации убытков, причиненных изъятием земельных участков для целей реализации строительных проектов, стали наиболее остро проявляться в 90-х гг. прошлого века, когда начали формироваться основы частной собственности на землю. Гражданское законодательство достаточно подробно описывает исключительные случаи, при которых осуществляется изъятие, а также устанавливает необходимость компенсации всех убытков, причиненных изъятием. При этом до настоящего времени наблюдается отсутствие комплексной методологии решения данной проблемы. Социальная значимость вопросов определения выкупной цены изымаемых земельных участков для строительных нужд и отсутствие достаточных исследований по различным направлениям проблемы, обусловили актуальность темы, объект и предмет исследования, постановку цели и задач диссертационной работы.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке алгоритма и методических основ определения выкупной цены, изымаемых для государственных нужд земельных участков в составе сметной стоимости строительства.

В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

Разработать универсальную структуру выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.

Выработать концепцию учета убытков, позволяющую производить их расчет на основе норм и правил российского оценочного законодательства.

Классифицировать перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, при изъятии земельных участков для"государственных нужд.

На основе анализа нормативно-правовой базы и существующих методик определения убытков, причиненных изъятием земельных участков, выявить их основные проблемные моменты и разработать практические рекомендации по их совершенствованию.

Разработать алгоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков.

Проанализировать судебную и налоговую практику в области изъятия земельных участков для целей строительства, выработать механизм учета налогов при изъятиях путем выкупа.

Объектом исследования выступает сметная стоимость строительства, определяемая на каждой стадии строительного проектирования.

Предметом исследования являются принципы и методы определения выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков при реализации проектов капитального строительства.

Область исследования — проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»: п. 15.58. Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили отечественные и: зарубежные концепции в области оценки компенсации убытков, причиненных ' изъятием, которые необходимо учитывать при определении сметной стоимости строительства.

Основные теоретические построения опираются на разработки отечественных экономистов А. Н. Лсаула, В. В. Бузырева, Н. В. Воловича, С. В. Грибовского, С. Н. Максимова, Е. О. Озерова, А. ВСевостьянова, Е. И. Тарасевича, В. 3. Черняка.

Основные методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа, корреляционно-регрессионного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы федеральных и региональных органов по вопросам принудительного отчуждения имущества в Российской Федерации.

Научная новизна выносимых на защиту положений и выводов заключается в разработке алгоритма и методических основ определения выкупной цены изымаемых земельных участков, входящей в состав сметной стоимости строительства, на основе обобщенного анализа теоретических основ и имеющейся практики в области изъятия.

Наиболее существенные результаты, полученные автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

Предложена обобщенная структура выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.

Разработана концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая сформировать их в качестве объекта оценки и определить их стоимость в соответствии с требованиями российского законодательства.

Раскрыт и систематизирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, способствующий их более детальному расчету при определении сметной стоимости строительства.

Разработаны предложения по совершенствованию законодательства в области изъятия земельных участков, что позволит сократить расходы, связанные с выкупом необходимых земельных участков и уменьшить затраты на реализацию строительных проектов.

Разработан алгоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков, что способствует адекватному планированию сметной стоимости строительства.

На основании обобщенного анализа налоговой и судебной практики, обоснована целесообразность включения в состав выкупной цены необходимых к уплате собственниками налогов.

Достоверность и обоснованность научных результатов подтверждается, во-первых, широким использованием методов определения выкупной цены, при планировании сметной стоимости различных проектов капитального строительства, во-вторых, удовлетворением требований широкого круга лиц, в том числе государства и обладателей прав на изымаемые земельные участки.

Теоретическая значимость исследования заключается в возможности использования его положений, выводов и рекомендаций 8 научными работниками и специалистами федеральных и региональных органов для изучения, использования и дальнейшего исследования проблем принудительного отчуждения имущества при реализации крупномасштабных проектов капитального строительства.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных результатов при планировании сметной стоимости строительства, в случае необходимости выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Результаты работы, научные выводы и методические разработки могут быть использованы в научно-исследовательской работе и в учебном процессе при разработке учебно-методических планов и пособий по дисциплинам: «Оценка недвижимого имущества», «Экономика городского строительства», «Строительное дело» и «Управление проектами».

Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация подготовлена, обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры «Прикладная экономика» СПбГЭТУ «ЛЭТИ». Основные положения, выводы и рекомендации исследования получили апробацию в выступлениях автора на IV и V Всероссийских научно-практических конференциях СПб ГУЛ в 2007;2008 гг., на XIV Международной научно-практической конференции СПб ГПУ в 2009 г., П Международной научно-практической конференции МЭСИ в 2009 г., а также в научных публикациях.

Модели и методы, разработанные в ходе диссертационного исследования, были внедрены в деятельности коммерческой организации ООО «Арт-Аппрейзел» при определении размера выкупной цены изымаемых, во время строительства Кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге, земельных участков.

Итогом применения предложенных методов послужило включение результатов определения выкупных цен в сводные сметные расчеты и осуществление последующего выкупа земельных участков при реализации ряда строительных проектов.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ (в том числе 3 статьи в изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК), общим объемом 2,45 п.л. (личный вклад соискателя — 2,41 п. л.).

Структура и объем работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения, библиографического списка (содержащего 111 наименований). Объем основного текста диссертации — 125 страниц машинописного текста, включая 15 таблиц и 29 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В результате проведенной работы по теме «Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства» были решены следующие задачи:

1. Определено, что размер затрат, связанных с выкупом изымаемых земельных участков может составлять значительную величину, которая определяется на основании отдельных сметных расчетов, входящих в первую главу сводного сметного расчета.

2. Проанализирована нормативно-законодательная база регулирования процесса изъятия земельных участков для целей строительства. Показано, что принудительное отчуждение земельных участков для строительных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения всех причиненных убытков. В результате анализа нормативно-правовой базы регулирования процесса изъятия земельных участков для целей строительства, и сложившейся практики, в работе предложена универсальная структура выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков, включающая все виды убытков, причиненные изъятием.

3. При анализе оснований возникновения гражданских прав на земельные участки установлено, что их можно разделить на две группы: вещные права и обязательственные права. К вещным правам на земельные участки относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного [бессрочного] пользования и право ограниченного пользования чужими земельными участками. К обязательственным правам для земельных участков относятся: право аренды и право безвозмездного срочного пользования.

Показано, что земельные участки могут быть изъяты путем выкупа только у лиц, обладающих правом собственности на изымаемые земли. В этом случае выкупная цена земельного участка включает в себя его рыночную стоимость и все убытки, причиненные собственнику изъятием. В случаях, когда на изымаемые земельные участки не оформлены права собственности, обладателям земельных участков возмещаются только реальный ущерб и упущенная выгода.

4. Рассмотрен особый способ ограничения прав на земельные участки, используемый государством при реализации строительных проектов, а именно: резервирование земельных участков. Резервирование земельных участков представляет собой провозглашение об их будущем изъятии или ограничении прав собственника при использовании для государственных или муниципальных нужд. Никаких выплат, связанных с ограничениями гражданских прав, вызванных резервированием, не предусмотрено. То есть, при планировании сметной стоимости строительства необходимо учитывать затраты связанные только с изъятием. Компенсация убытков, причиненных резервированием, в состав сводных сметных расчетов в настоящее время не включается.

5. Проанализировано влияние даты принятия решения об изъятии на размер затрат, связанных с изъятием земельных участков и входящих в состав сметной стоимости строительства. Провозглашение планов о предстоящем изъятии, может разбалансировать рынок недвижимости и способствовать значительному росту затрат, связанных с выкупом земельных участков. Для того чтобы нивелировать влияние процедуры изъятия на величину выкупной цены и, в итоге, на сметную стоимость строительства необходимо на законодательном уровне закрепить в качестве даты определения выкупной цены день, предшествующий тому моменту, когда обладатели прав на земельные участки получили информацию о планируемом месте размещения объектов капитального строительства.

6. В диссертационной работе установлено, что в настоящее время единственным руководством по расчету размера убытков причиненных изъятием служат «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262, в которых отсутствует детальная методологическая основа, способствующая максимально точному и обоснованному определению убытков, причиненных изъятием.

7. Разработана концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая сформировать их в качестве объекта оценки и определить их стоимость в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с этой концепцией, выкупная цена включает в себя рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости и стоимость права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием. Данные статьи могут быть определены как объекты оценки, поскольку они поименованы в Федеральном Законе № 135-Ф3, поэтому в случае составления «заказных» отчетов, убытки, возникшие от использования «сфальсифицированной» величины выкупной цены, могут быть возмещены за счет имущества оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

8. Изучена международная практика осуществления процедуры изъятия. Выявлено, что в большинстве стран разработаны методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных нужд. Основными принципами при определении величины компенсации являются:

1) экономическое и социальное положение лиц, подвергшихся изъятию [ЛПИ], не должно ухудшаться после экспроприации собственности;

2) ЛПИ должны получать всю необходимую информацию, связанную с прекращением или ограничением их прав, вызванных изъятием;

3) ЛПИ должны иметь право на участие в обсуждении вопросов об изъятии, принятии решений и обжаловании неправомерных решений.

9. Разработан алгоритм определения выкупной цены изымаемых земельных участков, основанный на использовании корреляционно-регрессионного анализа для расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков. Полученная рыночная стоимость является составной частью выкупной цены, которая должна быть увеличена на размер всех причиненных изъятием видов убытков. Применение прогнозных моделей расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков, способствует более адекватному определению величины затрат, связанных с выкупом земельных участков и входящих в состав сметной стоимости строительства.

10. Классифицирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, при изъятии земельных участков для государственных нужд, который включает в себя семь составляющих:

I. Оплата услуг риэлторов при подборе нового объекта недвижимостиП. Убытки, связанные с переездом или выводом имущества из территории изъятия;

Ш. Убытки, связанные с юридическим оформлением прав на приобретаемые объекты недвижимостиIV. Убытки от необходимости переноса коммуникаций [в случае частичного изъятия земельного участка]- V. Убытки от необходимости восстановления оставшихся после изъятия частей зданий [в случае частичного изъятия земельного участка]- VI. Убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

VII. Убытки в виде упущенной выгоды.

Предложенный перечень наиболее часто встречающихся видов убытков способствует их более полному учету, и, следовательно, более адекватному планированию строительных затрат. Однако для более точного определения сметной стоимости строительных работ необходим детальный анализ каждого конкретного случая изъятия земельных участков. Размер и структура причиненных убытков значительно зависит от особенностей деятельности хозяйствующего объекта, подвергшегося изъятию. Разработанный перечень не является исключительным, но может служить отправной точкой при классификации убытков, причиненных изъятием земельных участков для целей строительства.

11. Проанализирована судебная и налоговая практика в области изъятия земельных участков для целей строительства, выработан механизм учета налогов при изъятии путем выкупа. Выполненный анализ позволил определить виды налогов, которые уплачиваются собственниками с полученной выкупной цены и, которые должны быть компенсированы правообладателям, чтобы не нарушался конституционный принцип на равноценное возмещение принудительно отчуждаемого имущества.

Таким образом, разработанные подходы к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства базируются на требованиях углубленного использования прогнозных моделей расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков, включения в состав выкупной цены всех видов причиненных убытков и величины налогов, которые должны быть уплачены с полученной компенсации.

Разработанные подходы и методы к определению выкупной цены изымаемых земельных участков способствуют более детальному планированию сметной стоимости строительства, определению оптимальных сроков строительства и, следовательно, успешной реализации проектов капитального строительства.