Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки

Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась за последние 20 лет более чем в 4 раза. За 2010 г. этот показатель составлял 25,3%, в то время как в 1990 г. — только 6,2%, а в первом полугодии 2011 г. — 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году — 70%. Не смотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран — 80%.

В настоящее время происходит кризисная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ на приоритетное жилищное строительство малоэтажного жилья. Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.

Идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и значительное количество аналогичных программ в регионах России. В действующей ФЦП «Жилище» особо отмечен приоритет малоэтажного строительства и намечены конкретные программно-целевые мероприятия по его поддержке по направлениям развития спроса и предложения. Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства должны стать альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.

Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства, действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен. Он не ориентирован на приоритетное градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения. Как известно, очень высока конкурентоспособность кластера компаний по многоэтажному строительству. Сопоставимые по площади участки застройки у них более доходны и инвестиционно привлекательны, что делает малоэтажных девелоперов менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями.

Другой проблемой развития МЖС является высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении в настоящее время не достаточно отражают приоритет малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на технические условия, на подключение внешних инженерных сетей, большой стоимости платы за подключение.

К проблемным научно-практическим аспектам развития МЖС относится необходимость существенного повышения уровня энероэффективности, энергосбережения и экологичности всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования конкурентных их преимуществ перед многоэтажным.

Указанные выше основные современные ключевые проблемные факторы эффективности, как и многие другие, требуют инновационных изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиках, так и в государственно муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегмента жилищного рынка.

Тема развития в нашей стране малоэтажного строительства исследовалась и исследуется в настоящее время как высокоактуальное научно-практическое направление. Но современные предпосылки ее рассмотрения в контексте указанной проблемного поля реструктуризации жилищного строительства, обуславливают текущую значимость избранной темы диссертационной работы и подтверждает ее научную новизну и практическую востребованность. г.

Степень изученности проблемы. Проблема исследований новых подходов для выявления и обоснования резервов роста малоэтажного жилищного строительства и его качественных параметров привлекает внимание многих ученых и специалистов. Опубликовано ряд научных работ, связанных с поисками возможностей развития территориальных рынков малоэтажного жилья, особенно, в сфере девелопмента, организации, технологии, градостроительства и управления малоэтажным жилищным строительством.

Существенный вклад в эти исследования внесли ученые-экономисты С. И. Абрамов, В. Ф. Архипов, С. А. Баронин, Воронин М. И., Волков Б. А., Б. В. Генералов, П. Г. Грабовый, Ю. Я. Данилов, В. С. Казейкин, М. И. Каменецкий, Н. Ф. Костецкий, И. Г. Лукманова, В. Я. Осташко, Ю. ГШанибратов, Е. ГШанкратов, И. А. Рахман, В. П. Стороженко, А. Т. Спицын, Б. Б. Хрусталев и другие. Следует отметить вклад специалистов в области градостроительства, таких как.

С.Н.Булгаков|, Н. П. Кошман, В. Ф. Касьянов. Зарубежный опыт, отраженный в работах таких известных ученых, как Г. Поляковский, Дж. Фридман, Н. Ордуэй,.

Г. С.Харрисон, Р. Страйк, Дж. Дэниелл, не может быть применен в России без его адаптации к российским условиям.

Во всех работах названных авторов обозначены важные проблемы, связанные с решением локальных и общих теоретических задач развития в России рынка малоэтажного жилья в ретроспективных условиях. Однако современная актуализация проблемы существенной активизации территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в условиях реструктуризации отрасли по ключевым проблемным факторам эффективности требует использования инновационных и особо приоритетных элементов экономического механизма регулирования активности данного сегмента жилищного рынка. Именно поэтому возникла объективная необходимость дополнительно исследовать научно-практические проблемы формирования и развития малоэтажного строительства в России.

В качестве научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования экономического механизма приоритетного развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки через действие специализированных подсистем девелопмента, обеспечивающих управление экономичностью, энергоэффективностью, соответствием предложения возросшему спросу, земельному рынку и программно-целевой поддержкой МЖС по критериям комплексной эффективности.

Цель диссертационной работы заключается в анализе современного состояния и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки с разработкой предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма их эффективного приоритетного формирования.

Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы следующие задачи:

• Исследовать основные тенденции ввода малоэтажной жилой застройки, особенности этапов и программно-целевого развития в РФ и за рубежом с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований;

• Проанализировать современное состояние и выполнить сценарный прогноз развития строительного рынка московской области малоэтажного жилья по сегменту коттеджных поселков;

• Выполнить анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов, регионов и ключевых субъектов РФ;

• Изучить особенности развития рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку московской области с территориальным зонированием перспективных зон освоения и экономико-математическим моделированием допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестпроектов.

• Разработать теоретические основы и методические рекомендации по моделированию экономического механизма приоритетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки;

Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Московской области, участвующие в подготовке и реализации инвестиционных проектов и программ малоэтажного жилищного строительства.

Предметом диссертационного исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки и экономический механизм их эффективного формирования.

Область исследования. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследования паспорта специальностей ВАК 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством. Направление: «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами» — Строительство", а именно: п. 15.55. «.исследование современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях" — п. 15.56. «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов».

Методологическую основу исследования составляют теоретические и методологические разработки российских и зарубежных ученых, посвященные экономическим проблемам, теории организации, управления в инвестиционностроительной жилищной сфере, экономико-статистический методы, графические интерпретации. Научные результаты диссертационной работы были получены с 7 использованием методов системного, статистического анализа, экспертных оценок, графического и табличного методов. В ходе исследования использовались корреляционные и регрессионные модели с использованием типовых компьютерных программ в составе MS Excel, Mathcad, а также применен язык программирования Visual Basic версии 6 для разработки авторского программного комплекса «Топаз». Применение этих методов и моделей позволило более полно анализировать разнообразные явления, происходящие в процессе анализа главных тенденций и экономического механизма развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки.

Информационной основой исследования послужили официальные статистические данные органов государственной статистики по РФ и Московской области, законодательные и нормативные документы РФ, информационно-аналитические данные Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства, публикации в специальных отраслевых изданиях, данные информационно-аналитических агентств, специализированных фондов, отчетные документы строительных предприятий и другие документы.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в установлении особенностей современного состояния и главных тенденций функционирования территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональных уровнях с совершенствованием теоретических основ и научно-методических положений экономического механизма их приоритетного формирования и эффективного развития.

Основные научные результаты, определяющие новизну проведенного исследования, состоят в следующем:

• установлены специфика современного отечественного программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с особенностями этапов развития, классификацией структуры рынка, идентификацией проблемных вопросов, анализом зарубежного опыта и уточнением понятийных категорий;

• предложена модель организационно-управленческих процессов экономического механизма приоритетного формирования и развития 8 эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства как взаимодействующих подсистем по субъектам рынка, функциональным компонентам девелопмента и критериям эффективности по доступности жилья, управления стоимостью бизнеса и инвестиционным проектам;

• определены основные ретроспективные особенности, главные тенденции и экономико-математические закономерности развития малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональных уровнях РФ с анализом ключевых территориальных рынков;

• выявлено современное состояние и экономико-математические тенденции развития строительного рынка московской области по сегменту малоэтажного жилья в коттеджных поселках с ситуационным прогнозированием;

• исследованы особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московской области с территориальным зонированием по перспективным зонам освоения и экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков на аукционах и расчета эффективности инвестпроектов с применением авторского программного комплекса «Топаз».

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности применения предложений и рекомендаций автора для составления эффективных стратегических, тактических и оперативных планов развития и реструктуризации строительных организаций с приоритетной ориентацией на сегмент малоэтажного жилищного строительства. Выявленные особенности современного состояния и главные тенденции развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях является основой такого планирования и управления.

Разработанные методические предложения и рекомендации позволяют не только строительным организациям, но и органам государственного и муниципального управления выполнять целесообразные и рациональные мероприятия в рамках организационно-управленческих процедур предложенного 9 экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилья.

Внедрение и апробация результатов исследования. Результаты исследования рассматривались и обсуждались на следующих научно-практических конференциях: «Строительство — формирование среды жизнедеятельности». Сборник трудов XIV Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов. (Москва, МГСУ, 27−29 апреля 2011 г.) — III Международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы развития строительной отрасли: теория, практика, экономика, организация и управление» (Курск: ЮЗГУ, 2011 г.) — «Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование: Сборник материалов 1У Российской научно-технической конференции с международным участием» (Волгоград: 17−18 мая 2011 г.). Результаты исследований, выполненных при непосредственном участии автора, были использованы в деятельности ряда девелоперских компаний, специализирующихся на строительстве и эксплуатации малоэтажного жилья — ООО «БКМ-Калининград», ООО «Стройинвесттопаз», ООО «Мегаполис-девелопмент», в работе Международной ассоциации фондов жилищного строительства, Международной академии ипотеки и недвижимости, а также в учебном процессе МГСУ.

Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором 148 наименований. Основная часть диссертации изложена на 162 страницах печатного текста, включает 67 рисунков и 14 таблиц, 2 приложения. По теме исследования опубликовано 11 научных работ (в том числе 3 — в изданиях, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 36,67 печатных листа, лично автора — 13,71 печатных листа.

Выводы по 3 главе.

1. Осуществлена разработка предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма приортетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки. При этом осуществлено, во-первых, общетеоретическое методическое моделирование экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки, во-вторых, даны предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков с расчет эффективности инвестиционных проектов под МЖС на основе авторского программного комплекса «ТОПАЗ».

2. Даны предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса «ТОПАЗ» и осуществлена его апробация на примере коттеджного посежа «Зосимова пустынь» с многоквартирными расчетами показателей эффективности строительства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенные исследования позволяют сделать следующие основные выводы и предложения:

1. На основе изучения, обобщения теоретических аспектов и особенностей отечественного и зарубежного развития жилищного строительства установлено, что глобальным общероссийским современным трендом является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Это подтверждено информационно-аналитическими и статистическими моделями и закономерностями. Данная особенность приоритета жилищной стратегии формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.

2. Установлена специфика и этапность программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с понятийными, классификационными уточнениями и идентификацией проблемной ситуации. Это подтвердило-необходимость инновационных изменений в экономическом механизме формирования и развития территориальных рынков малоэтажного жилья, как в деятельности корпоративных системах девелопмента у заказчиков-застройщиках, так и в государственно-муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов данного сегмента жилищного рынка.

3. Предложена авторская теоретическая модель экономического механизма формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства. При этом структуру рынка предлагается моделировать через взаимодействующие подсистемы: субъекты спроса, предложения, системы правового регулированияобъекты воспроизводствавнешней и внутренней среды. В качестве основных функциональных компонент регулирования экономического механизма территориальных рынков предложено использовать множество активных девелоперских подсистем типа ФК1−6 с трех-индикаторным набором критериев комплексной эффективности управления.

4. Установлены главные тенденции и закономерности развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях РФ. Это позволило идентифицировать структуры, динамику, основные особенности и экономико-математические тенденции развития данного сегмента рынка по общефедеральному, межрегиональному (окружному) и областному типу за 1990;2010 годы с учетом выделения лидеров или долей ключевых субъектов строительного рынка.

5. Выявлено современное состояние и основные тенденции развития территориального строительного рынка на примере Московской области по сегменту малоэтажного жилья коттеджного типа по экономико-математическим моделям ретроспективного типа с ситуационным многовариантным прогнозированием его развития по административно-территориальным единицам.

6. Выполнено исследование особенностей ретроспективного развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московском регионе области и осуществлен прогноз территориального зонирования региона по перспективным территориям освоения и графоаналитическим зонам по средней интенсивности предложений. Установлено, что земельный рынок Московской области относиться к категории очень сложных и самой закрытой' сферой российского бизнеса.

7. Даны предложения и рекомендации по многовариантному экономико-математическому расчету и прогнозированию стоимости прав собственности (аренды) на земельные участки под комплексное освоение территорий для целей малоэтажного жилищного строительства для участия компаний в открытых земельных аукционов, а также показателей эффективности инвестиционных проектов с выделением регулируемых параметров на основе авторского программного комплекса. Выполнена его апробация как в учебном процессе МГСУ, так и при анализе земельного участка под инвестпроект «Зосимова Пустынь». При этом рекомендовано применить концепцию организации строительства коттеджного поселка мультиформатного типа, что обеспечивает эффективность и успех проекта.