Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

Введение

Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости. Разработаны различные методы оценки эффективности, включающие показатели окупаемости рентабельности и чистого приведенного дохода.

В современной науке и практике для определения экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости обсуждается возможность использования теории стоимости. В рамках этой теории определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости.

В дипломной работе рассмотрены вопросы оценки эффективности инвестиций, дана характеристика вторичному рынку недвижимости в г. Иркутске, определена рыночная стоимости коммерческой недвижимости (склада производственно-технической комплектаций) с использованием доходного и затратного подходов, а также сделаны выводы по результатам дипломной работы.

1. Рынок недвижимости и его основные характеристики

1.1 Понятие инвестиций и оценка их эффективности В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались «затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование». Что касается инвестиций, то они трактовались как «долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства».

Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта».

В этом определении можно выделить три существенных момента.

Во-первых, здесь фактически проводится грань между инвестициями и сбережениями, хотя понятие «сбережения» и не употребляется. Из определения следует, что инвестициями становятся только те сбережения (денежные средства, машины, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности), которые не лежат мертвым грузом, а вкладываются в различные виды деятельности с целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

Во-вторых, понятие инвестиций не связывается с долгосрочными вложениями. Инвестициями могут быть вложения на любой срок, подпадающие под данное определение.

В-третьих, в Законе не устанавливается форма вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права. Действительно, суть дела не изменяется от того, внес ли, например, акционер при создании предприятия определенную сумму денег, которая пошла на приобретение имущества, или акционер приобрел на свои деньги имущество и внес его в уставный капитала акционерного общества. По существу, также дело обстоит и с интеллектуальными ценностями. Акционер в качестве своего вклада может внести в уставный капитал общества с согласия других акционеров идею, которая получает денежную оценку. Дело в том, что акционер мог продать эту идею акционерному обществу, которая была бы оплачена из средств других акционеров. И в этом случае идея являлась бы товаром, как и

любое другое имущество.

Указанное выше определение инвестиций требует некоторого пояснения. Так, здесь через запятую перечисляются, например, деньги, паи, акции, имущество, интеллектуальные ценности и т. д. Однако деньги, имущество, интеллектуальные ценности становятся инвестициями тогда, когда вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности. Владельцы паев, акций и других ценных бумаг уже внесли либо деньги, либо интеллектуальные ценности, либо другое имущество и уже являются инвесторами. Паи, акции и другие ценные бумаги представляют собой уже осуществленные инвестиции.

В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно

узко и противоречиво.

В литературе можно выделить четыре группы трактовок понятия «инвестиции» на микроуровне: 1) инвестиции, определяемые через платежи; 2) инвестиции, определяемые через имущество; 3) комбинаторное понятие инвестиций; 4) диспозиционное понятие инвестиций.

Инвестиции, определяемые через платежи, рассматриваются как поток оплат и выплат (расходы), начинающихся с выплат (расходов). Говорить, о том, что инвестиции представляют собой платежи можно весьма и весьма условно. В частности, ноу-хау, являющиеся инвестициями при проведении исследований и разработок, не всегда можно трансформировать в платежи.

В то же время понятие инвестиций, определяемых платежами, служит хорошим разграничением категорий «инвестиция» и «финансирование». В отличие от инвестиций финансирование представляет собой поток платежей, начинающихся с выплат, которые трансформируются в затраты и в дальнейшем приводят к поступлениям.

При характеристике понятие «инвестиция», определяемого через имущество, исходным пунктом является баланс предприятия. Согласно этому определению инвестиции рассматриваются как процесс преобразования капитала (преимущественно денежного) в предметы имущества в составе активов предприятия, в том числе в ценные бумаги. При таком подходе к определению инвестиций «выпадают» вложения средств физических лиц (домашних хозяйств), в том числе и в ценные бумаги.

Комбинаторное понятие инвестиции основывается на представлении инвестиций как дополнительных вложений к уже имеющимся средствам, т. е. это вложения, направленные на расширение бизнеса или создание условий для повышения эффективности его функционирования. Такой трактовки понятия инвестиции придерживается, в частности, Ж. Перар. Он выделяет следующие типы инвестиций:

для замены или поддержания уровня оборудования;

на расширение посредством увеличения производственных мощностей;

на расширение деятельности посредством создания новых видов продукции;

на научно-исследовательские работы;

на продвижение товара и рекламу;

на участие в капитале других предприятий;

обязательного типа (инвестиции для предотвращения загрязнения окружающей среды, инвестиции в социальную сферу и т. п.);

стратегические инвестиции (инвестиции, связанные с поглощением предприятий или размещением капитала за рубежом).

Данная трактовка инвестиций жестко привязывает вложения к действующему предприятию (производственной системе) и фактически исключает из понятия инвестиции многочисленные вложения капитала, в том числе и первоначальную организацию бизнеса.

«В основе диспозиционного понятия инвестиций заложено положение, в соответствии с которым процесс инвестирования предполагает связывание финансовых средств и тем самым уменьшение свободы распоряжения ими предприятием. Этот процесс, с одной стороны, зависит от внешних факторов, а, с другой — оказывает влияние на внешние факторы. Такие вложения могут характеризоваться как открытые системы, в которых реализация инвестиций влияет на функционирование других элементов системы, а на результаты инвестиций влияют решения, касающиеся других элементов системы».

Примером подобного рода отношений может служить взаимосвязь между инвестиционной сферой и сферой финансирования. Так, эффективность инвестиций предопределяется наличием финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия. В свою очередь, привлечение финансовых ресурсов в распоряжение предприятия зависит от потенциальной эффективности инвестиционного проекта. Другим примером взаимосвязанных инвестиций являются вложения в производственную инфраструктуру, которые стимулируют и делают более эффективными вложения в другие сферы.

Различия в трактовках понятия «инвестиция» на микроуровне предопределяются как целями и задачами исследования отдельных авторов, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории. Из изложенного можно сделать ряд выводов.

Первый вывод: понятие «инвестиция» на макрои микроуровнях наполнено различным содержанием. То, что для отдельного инвестора на микроуровне является инвестицией не подходит под понятие инвестиции на макро так как в этом процессе не происходит прироста средств производства и материальных запасов, т. е. не происходит прироста капитала в целом.

Второй вывод: понятие «инвестиция» связывается с деятельностью конкретного лица, называемого инвестором. Именно инвестор вкладывает средства в тот или иной проект.

Третий вывод: инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями.

Обобщая представленные выше подходы к определению понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Таким образом, мы подошли к тому, чтобы сформулировать определение понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

Рынок банковских кредитов и рынок ценных бумаг в современных условиях становятся необходимыми звеньями инвестиционного процесса, основными каналами, по которым сбережения превращаются в инвестиции и используются для развития производства.

В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.

Финансовые инвестиции либо имеют спекулятивный характер, либо ориентированы на долгосрочные вложения. Формами финансовых инвестиций являются вложения в долевые и в долговые ценные бумаги, а также депозитные банковские вклады.

Спекулятивные финансовые инвестиции ориентированы на получение инвестором желаемого инвестиционного дохода в конкретном периоде времени. Финансовые инвестиции, ориентированные на долгосрочные вложения, как правило, преследуют стратегические цели инвестора, связаны с участием в управлении объекта, в который вкладывают капиталы.

Реальные инвестиции, в свою очередь, подразделяют на материальные (вещественные) и нематериальные (потенциальные). Потенциальные инвестиции используются для получения нематериальных благ. Материальные инвестиции предполагают вложения прежде всего в средства производства. Их, в свою очередь, можно подразделить на: 1) стратегические инвестиции; 2) базовые инвестиции; 3) текущие инвестиции; 4) новационные инвестиции. Назначение этих инвестиций и их роль в наращивании производственного потенциала различны.

Стратегические инвестиции — это инвестиции, направленные на создание новых предприятий, новых производств либо приобретение целостных имущественных комплексов в иной сфере деятельности, в иных регионах и т. п.

Базовые инвестиции — это инвестиции, направленные на расширение действующих предприятий, создание новых предприятий и производств в той же, что и ранее, сфере деятельности, том же регионе и т. п.

Текущие инвестиции призваны поддерживать воспроизводственный процесс и связаны с вложениями по замене основных средств, проведению различных видов капитального ремонта с пополнением запасов материальных и оборотных активов.

Новационные инвестиции можно подразделить на две группы: а) инвестиции в модернизацию предприятия, в том числе в техническое переоснащение в соответствии с требованиями рынка, и б) инвестиции по обеспечению безопасности в широком смысле слова. Речь идет об инвестициях, связанных с включением в состав предприятия технологических структур, гарантирующих бесперебойное и эффективное обеспечение производства необходимыми сырьем, комплектующими, обслуживанием технологического производства.

Для каждого из выделенных видов, типов инвестиций характерны свои уровни риска. Зависимость между типом инвестиций и уровнем их риска прежде всего определяется возможностью прогноза состояния внешней для инвестора среды после завершения инвестиций. В нашем случае создание новых предприятий, новых производств, как правило, связано с освоением, выпуском новых видов продукции (услуг для рынка). Однако поведение рынка на перспективу трудно предвидеть, поскольку оно характеризуется высокой степенью неопределенности. В то же время повышение эффективности существующего производства посредством текущих инвестиций, как правило, связано с минимальными опасностями негативных последствий для инвесторов.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе инвестиции подразделяются на прямые и косвенные (опосредованные). Прямые инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект инвестирования, будь то приобретение реальных активов, либо вложение капитал: в уставные фонды организации. Косвенные (опосредованные) инвестиции предполагают вложения капитала инвестора в объекты инвестирования через финансовых посредников (институциональных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения выделяют внутренние и внешние инвестиции. Внутренние инвестиции представляют собой вложения капитала в активы самого инвестора, внешние — вложения капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или финансовые инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления инвестиции подразделяют на долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные. Долгосрочные инвестиции представляют собой вложения капитала на период от грех и более лет (как правило, они осуществляются в форме капитальных вложений), среднесрочные — вложения капитала на период от одного до трех лет, краткосрочные — вложения на период до одного года.

Во временном аспекте инвестиции классифицируются также по продолжительности срока эксплуатации инвестиционных объектов. Он может быть определенным или неопределенным. Любая неопределенность повышает финансовые риски и тем самым снижает заинтересованность во вложениях.

По степени взаимосвязи инвестиции подразделяют на три группы: 1) изолированные инвестиции (это такие вложения, которые не вызывают потребности в других инвестициях); 2) инвестиции, зависимые от внешних факторов; 3) инвестиции, влияющие на внешние факторы. Вторая и третья группа составляют так называемые взаимосвязанные (взаимозависимые) инвестиции.

По степени надежности инвестиции подразделяют на относительные, надежные и рисковые. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок. Здесь трудно оценить и потребности в ресурсах, и будущие результаты. Различные формы поддержки данного вида инвестиций зачастую осуществляются через государственные программы. Менее рисковыми являются инвестиции в сферы (отрасли) с достаточно определенным рынком сбыта.

Инвестиции можно классифицировать и через призму характеристики инвесторов. Здесь существуют разные подходы к выделению классификационных признаков. Наиболее распространенным подходом является разделение инвесторов на две группы: 1) частные инвесторы (отечественные и иностранные); 2) государственные и муниципальные инвесторы. Частные инвестиции представляют собой вложения капитала физических, а также юридических лиц негосударственных форм собственности. К государственным и муниципальным инвестициям относят вложения капитала государственных и муниципальных предприятий, а также средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе выделяют первичные инвестиции, реинвестиции и дезинвестиции. Первичные инвестиции представляют собой вложение капитала за счет как собственных, так и заемных средств инвесторов. Реинвестиции представляют собой вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций. Дезинвестиция — это высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

По региональным источникам привлечения капитала выделяют отечественные и иностранные инвестиции. Отечественные инвестиции представляют собой вложения капитала резидентами данной страны (домашними хозяйствами, предприятиями, организациями, государственными и муниципальными органами) К иностранным инвестициям относят вложения капитала нерезидентами (как юридическими, так и физическими лицами) в объекты и финансовые инструменты другого государства.

По отраслевой направленности инвестиции классифицируют в разрезе отдельных отраслей и сфер деятельности.

С понятием реальных и финансовых инвестиций тесно связано понятие действительного и фиктивного капитала. В экономической литературе под фиктивным капиталом понимаются обычно ценные бумаги. Действительный капитал вкладывается в производство, а ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. Фиктивный капитал, как отмечалось в одном издании, — это «капитал, который существует в виде ценных бумаг, приносящих доход их владельцу… В отличие от действительного капитала, вложенного в различные отрасли хозяйства, фиктивный капитал не имеет внутренней стоимости и не является реальным богатством, а поэтому не выполняет никакой функции в процессе капиталистического воспроизводства».

В общем понимании эффективностью называют степень достижения наилучших результатов при наименьших затратах. Эффективность инвестиционного проекта может рассматриваться как категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для разных участников проекта его эффективность может быть различной. Финансово реализуемый проект может в то же время быть неэффективным для его участников.

Эффективность участия в проекте собственного капитала некоторого участника (или в другой терминологии — эффективность проекта для этого участника) определяется по соотношению (с учетом разновременности) его собственного капитала, вложенного в проект, и капитала, полученного им за счет реализации проекта и остающегося в его распоряжении (после компенсации собственных издержек и расплаты с другими участниками: кредиторами, государством и др.). При этом все потоки, поступающие к этому участнику, являются притоками, а все потоки, поступающие от него (в проект или к другому участнику), — оттоками.

Объем собственных средств участника, вкладываемых в проект, определяется в этом случае как разность между объемом всех средств, вкладываемых в проект, и объемом средств, привлеченных для этой цели.

Объем собственных средств, вкладываемых в проект на каждом шаге, определяется как разность между всеми средствами, которые должны на этом шаге быть вложены в проект, и объемом взятого на этом шаге займа.

Эффективность инвестиционного проекта может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.

Среди различных показателей эффективности весьма важную роль играют показатели эффекта. Эффект — категория, характеризующая превышение результатов реализации проекта над затратами на нее за определенный период времени. В любом случае эффект означает определенный абсолютный результат, полученный от использования каких-либо средств, в том числе и капитальных вложений.

Показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту:

показатели общественной эффективности — к обществу в целом;

показатели коммерческой эффективности проекта — к реальному или абстрактному юридическому или физическому лицу, осуществляющему проект целиком за своей счет;

показатели эффективности участия предприятия в проекте — к этому предприятию;

показатели эффективности инвестирования в акции предприятия — к акционерам акционерных предприятий — участников проекта;

показатели эффективности для структур более высокого уровня — к этим структурам;

показатели бюджетной эффективности — к бюджетам всех уровней.

Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду реализации проекта, называются интегральными (в названиях отдельных показателей это определение иногда опускается). Интегральные показатели эффективности используются в целях:

оценки выгодности реализации проекта или участия в ней;

выявления граничных условий эффективной реализации проекта;

оценки риска, связанного с реализацией проекта;

оценки устойчивости проекта (сохранения его выгодности и финансовой реализуемости) при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других внешних условий реализации;

экономической оценки результатов выбора одного из альтернативных проектов (вариантов проекта) или выбора группы независимых проектов из заданного перечня при ограниченном количестве денежных ресурсов.

Рекомендуется оценивать:

эффективность проекта в целом;

эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается в целях определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования.

Показатели эффективности участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

Анализ эффективности инвестиционных проектов базируется на следующих основных принципах, применяемых к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

исследовании проекта в течение всего его жизненного цикла — расчетного периода от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;

моделирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств;

приведении разновременных доходов и расходов к условиям экономической соизмеримости в начальном периоде;

сопоставлении ожидаемых совокупных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на капитал;

использовании текущих, базисных, прогнозных и дефлированных (расчетных, приведенных к сопоставимому виду) цен.

Как правило, нельзя отбирать среди альтернативных проектов наиболее эффективный по наилучшему значению таких показателей, как внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости и т. д. Выбранное решение может не совпадать с наилучшим по критерию максимума NPV. Поэтому расчет всех этих показателей необходим не столько для выбора наиболее эффективного проекта, сколько для его анализа: если один или несколько показателей эффективности принимают значения, не характерные для проектов данного типа, свидетельствующие о неустойчивости проекта или выходящие за границы приемлемости, то необходимо понять и разъяснить в проектных материалах причины этих отклонений либо скорректировать исходную информацию и уточнить выбор наилучшей альтернативы.

Расчет эффективности могут выполняться в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты в текущих ценах. Расчет эффективности проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.

Надо отметить, что в мировой практике сложились подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающие:

моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;

учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, претендующего на реализацию проекта, степени доверия к руководителям проекта, влияния реализации проекта на окружающую природную среду и т. д.;

определение эффекта посредством сопоставления предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал или иных показателей;

приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;

учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, на ценность используемых денежных средств;

учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.

Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов.

1.2 Рынок недвижимости и его основные характеристики

«Рынок недвижимости — это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка".

«Рынок недвижимости (в широком понимании) — это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому».

Рынок недвижимости (в узком понимании) — совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1.2.1.).

Таблица 1.2.1

Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:

экономические;

социальные;

административные;

окружение;

политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

объекты недвижимости субъекты рынка;

процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

институт независимой оценки недвижимости;

девелопмент;

банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

институт управляющих недвижимостью;

институт риэлторов;

государственный и частный нотариат;

строительные организации;

арендаторы недвижимости;

продавцы недвижимости;

саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) — мы реализуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего — платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» — эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости — жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили советской России в 1924;1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий:

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно правовое пространство».

2. Поэтому главная задача федерального центра — формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

рынок земли (земельных участков);

рынок жилья;

рынок нежилых помещений;

рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Рынок недвижимости как само регулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т. п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности.

Система рынка недвижимости представлена на рисунке 1.2.1

Рис. 1.2.1 Система рынка недвижимости Исследование рынка недвижимости позволяет определить наиболее эффективное направление инвестирования.

1.3 Особенности инвестиций в объект недвижимости В процессе анализа инвестиций в недвижимость обычно возникает одна из двух проблем.

1. Какой из объектов недвижимости следует приобрести (купить, построить, арендовать и т. п.) инвестору для обеспечения своих интересов (максимизация прибыли, минимизация издержек, обеспечение оптимальных потребительских качеств и т. п.). При решении данной проблемы обычно возникает два вопроса:

выгодно ли вообще приобретать недвижимость? При решении данного вопроса необходимо определить эффективность вложений в недвижимость по сравнению с другими направлениями инвестирования (например, по сравнению с инвестициями в ценные бумаги, вложением денег в банк и т. д.);

какой из имеющихся объектов недвижимости выбрать? При решении данного вопроса определяется, какой из объектов недвижимости будет наилучшим образом обеспечивать интересы инвестора (с точки зрения местоположения, назначения, размеров и т. д.). Также, здесь учитываются потенциальная прибыль от объекта и расходы на его приобретение.

2. Инвестор владеет некими объектами недвижимости и решает, каким образом лучше всего использовать данные объекты, чтобы обеспечить свои интересы. Данная проблема содержит в себе два аспекта:

определение назначения объекта (жилье, коммерция, склад, офисное помещение и т. п.). По своей сути этот аспект соответствует анализу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

определение формы распоряжения объектом недвижимости (управление собственными силами, аренда, доверительное управление, залог, продажа).

В основе решения, как первой, так и второй проблемы лежит принцип оптимального соотношения доходов от недвижимости и расходов на нее. Поэтому при анализе эффективности инвестиций в недвижимость вначале прогнозируются параметры доходов и расходов, а затем находятся показатели, характеризующие соотношение между доходами и расходами.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость — это инвестирование в реальные активы:

в освоение земельных участков;

добычу полезных ископаемых;

разработку лесных ресурсов;

строительство зданий и сооружений различного назначения.

Они осуществляются в предпринимательской форме — в виде прямых и портфельных инвестиций:

Прямые инвестиции — означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.

Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т. е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

«Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных строений», организации в формы системы в которой принимают участие:

1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы).

3. Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договорами (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны быть участниками саморегулируемых организаций (СРО).

5. Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними"

Показатели эффективности инвестиций в форме капитальных вложений представленных на рисунке 1.3.1

Рис. 1.3.1. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость Отличительные особенности инвестирования в недвижимости определяют методы и показатели оценки эффективности капитальных вложений.

Раздел 2. Анализ инвестиций в недвижимость.

2.1. Характеристика рынка недвижимости г. Иркутска Областной центр, к числу которых относится г. Иркутск, располагает значительным количеством объектов недвижимости, в том числе в исторической части застройки. Месторасположение города вблизи оз. Байкал, формирует цены на вторичном рынке коммерческой недвижимости, а также размер арендной платы за жилые и нежилые помещения. Город разделен на несколько районов, в которых спрос и предложения на объекты недвижимости различается. При этом влияние оказывается на цены, характеристика которых представлена в таблице № 2.1.1.

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок жилья. Разброс цен по районам в г. Иркутске составляет:

1. Кировский район — от 60 тыс. руб. до 127 тыс. руб.

2. Октябрьский район — от 64 тыс. руб. до 80 тыс. руб.

3. Куйбышевский район — от 54 тыс. руб. до 64 тыс. руб.

4. Свердловский район — от 45 тыс. руб. до 77 тыс. руб.

«Характеристика арендных платежей на рынке коммерческой недвижимости (офисные помещения представлены в таблице 2.1.1.».

Табл. 2.1.1

Количество сделок с офисными помещениями представлены

на рисунке 2.1.1

Рис. 2.1.1 Количество сделок с офисными помещениями Анализ рынка жилой недвижимости показал, что наибольшим спросом пользуется жилье в Октябрьском и Свердловском районах города. Коммерческая недвижимость пользуется максимальным спросом в центральной деловой части города — Кировском районе. Наибольшее предложение коммерческой недвижимости в производственной сфере (производственные базы, складские помещения для хранения промышленных товаров) имеет место в Ленинском и Свердловском районах.

2.2 Основные способы инвестирования в развитие недвижимости В предыдущем разделе была дана характеристика такому объекту инвестирования как недвижимость. Значительные единовременные затраты в строительство реконструкцию, техническое перевооружение, а также в покупку объектов недвижимости в форме капитальных вложений указывают на необходимость диверсификации источников средств. На рисунке 2.2.1. представлены источники финансирования капитальных вложений.

Рис 2.2.1 Показатели эффективности источников инвестирования в недвижимость Как указано на рисунке к собственным источникам вложения средств в недвижимость для предприятий и организаций относится уставный капитал, созданный в период образования юридического лица, а также чистая прибыль и амортизационные отчисления. Последние два показателя представляют собой денежный поток от основной операционной деятельности. В условиях конкуренции показатели рентабельности в определенных сегментах экономики не позволяют предприятиям накапливать значительные финансовые ресурсы, достаточные для их вложения в рынок недвижимости. Кроме этого собственные источники средств формируемые за счет прибыли являются для предприятия более дорогими чем заемные средства. В финансовом менеджменте цена собственных средств (капитала) определяется уровнем дивидендов, размер которого превышает цену заемного капитала (процента за кредит). Дивиденды выплачиваются за счет чистой прибыли, а проценты за кредит относятся на расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль. Уровень дивидендов превышает банковский процент на риски связанные с возможным банкротством предприятия. В этом случае банк покрывает свои расхода за счет заложенного имущества, а акционеры получают доходы после расчета с кредиторами. Указанное выше создает необходимые условия для привлечения заемного капитала. Одно из форм привлечения заемного капитала на рынок недвижимости является ипотечное кредитования, то есть под залог приобретаемой или иное недвижимости находящиеся в собственности у заемщика.

Для привлечения средств на рынок недвижимости используется так же такие формы организации финансирования как долевое участие в строительстве, реконструкции объектов недвижимости, участие на принципах инвестиционного контракта, а также концессионного соглашения. Анализ статистических данных показал что доля ипотечного кредитования за последние годы имеет тенденцию к росту. В мести с тем проводимые в России преобразования не создают необходимые условия для развития долгосрочного ипотечного кредитования. В этих условиях практика финансирования на рынке недвижимости направлена на привлечение средств за счет долевого участи в строительстве. В этом случае инвестором выступают как юридические так и физические лица. Результатом такой совместной деятельности является возможность приобретения объекта недвижимости и получения будущего дохода. Выбор объекта инвестирования во многом обусловлен рисками вложения средств в тот или иной сегмент рынка недвижимости. Величина риска определяет уровень доходности который требует инвестор от вложения средств. В оценке эффективности инвестирования количественная характеристика рисков определяется в расчете ставке дисконта и ставки капитализации. Для оценки рисков инвертирования необходимо их проанализировать и провести классификацию. Особенности рисков инвертирования в объекты недвижимости рассмотрены в следующем разделе дипломной работы.

2.3 Проблемы инвестирования в объект недвижимости

«Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски».

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы.

1. Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

2. Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

3. Случайные риски как результат некачественного управления

объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с различных точек зрения:

источники риска;

уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

тип недвижимости (собственности, имущества);

изменения соотношения предложения и спроса;

местоположение (региональный риск);

условия арендного договора и предоставления кредитов;

физический износ (порча), старение;

изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;

инфляция;

возможности реинвестирования.

Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т. д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.

Риски инфляции и реинвестирования относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.

Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

требуются значительные капитальные вложения;

жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;

низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) в доходную недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл. 2.3.1.).

Таблица 2.3.1

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями).

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток доходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют срок от трех до пяти лет.

2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так как недвижимость это фиксированные активы.

3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций и находится в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от инвестиций в традиционные финансовые активы.

На рис. 2.3.1. отражается реальная ситуация типичного колебания ставки доходности от инвестиций в корпоративные ценные бумаги и от недвижимости. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко уменьшаются в периоды снижения инфляции.

Рис. 2.3.1. Сравнительный анализ потока доходов от недвижимости и финансовых активов сплошная линия колебания ставки доходности от инвестиций в недвижимость; пунктирная линия колебания ставки доходности от инвестиций в ценные бумаги)

Недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности, поскольку требуются затраты для возмещения основного капитала, инвестированного в недвижимость. Нормальный доход с этого капитала это превышение доходов по сравнению с затратами на эксплуатацию недвижимости.

Раздел 3. Оценка эффективность инвестиций в недвижимость

3.1 Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (определенность — эта ситуация, когда нам точно известны величины денежных потоков проекта, то есть дисперсия равна нулю):

1) методы, основанные на применении дисконтирования:

метод определения чистой текущей стоимости NPV:

метод расчета индекса прибыльности PI;

метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

расчет дисконтированного срока окупаемости;

2) метод, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы):

срок окупаемости инвестиций РР;

коэффициент эффективности инвестиций ARR.

Рассмотрим первую группу методов.

1. Метод NPV — определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимостью всех затрат:

(или I₀)

где It — инвестиционные затраты в момент времени t;

CF_t —денежный поток в период t/

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет, если проекты имеют разную продолжительность:

Положительное значение NPV свидетельствует о целесообразности принятия инвестиционного проекта, а при сравнении альтернативных проектов наиболее выгодным считается проект с большей величиной чистой текущей стоимости. Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала коммерческой организации в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен в пространственно-временном аспекте, т. е. NPV различных проектов можно суммировать.

Преимущества критериев дисконтирования:

учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

в расчет принимаются реальные денежные потоки, а не условные бухгалтерские величины, т. е. оценка инвестиционных проектов проводится с позиции инвестора и не зависит от учетной политики;

оценка инвестиционных проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия-акционера.

Недостатки критериев дисконтирования (проистекают из исходных предположений):

повышение акционерной стоимости фирмы — не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться исключительно финансовыми критериями нельзя: дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана:

менеджеры не всегда действуют рационально и не всегда стремятся к этому; цели менеджеров не всегда совпадают с целями фирмы; некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении.

2. Метод рентабельности инвестиций — рассчитывается индекс прибыльности PI:]

Очевидно, что если:

PI > 1. то проект следует принять.

PI < 1, то проект следует отвергнуть.

PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным, т. е. отдача на вложенный капитал равна вложенному капиталу.

простота расчета:

соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации;

простота для понимания и традиционность использования.

Недостатки критерия рентабельности:

не учитывается стоимость денег во времени;

привязка к условным бухгалтерским величинам (прибыль вместо денежных доходов).

показатель учитывает относительные, а не абсолютные величины (рентабельность может оказаться большой, в то время как

прибыль — маленькой);

риск учитывается лишь косвенно (превышение расчетной рентабельности над минимально приемлемой величиной — это «запас», показывающий, на сколько мы имеем право ошибиться);

не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов;

неаддитивность (рентабельность проекта не равна сумме величин рентабельности его этапов).

3. Метод расчета внутренней нормы рентабельности.

IRR — уровень рентабельности инвестиций, то есть ставка дисконтирования, при котором NPV=0:

где k — неизвестное.

Смысл расчета внутренней нормы рентабельности при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Экономический смысл критерия IRR заключается в следующем: коммерческая организация может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя «цена капитала» СС, под последним понимается либо WACC (средневзвешенная цена капитала), если источник средств точно не идентифицирован, либо цена целевого источника, если таковой имеется. Именно с показателем СС сравнивается критерий IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова.

Если: IRR>CC, то проект следует принять; IRR

4. Метод расчета срока окупаемости.

Срок окупаемости — это тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод особенно привлекателен при следующих условиях:

все сравниваемые проекты имеют одинаковый период реализации;

все проекты предполагают разовое вложение средств;

ежегодные денежные потоки на протяжении срока жизни проекта примерно равны.

Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых расходов и доходов от инвестиций. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

Достоинства критерия срока окупаемости:

простота расчета;

простота для понимания и традиции применения:

соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации.

Недостатки критерия срока окупаемости:

привязка к учетным данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а по данным бухгалтерского учета)

инвестиции производят для получения выгод, превышающих затраты. Критерий окупаемости показывает, когда инвестор сможет «вернуть свое», и ничего не говорит о том, какую выгоду принесет проект за пределами срока окупаемости. В результате инвестиционное предложение с меньшим сроком окупаемости может показаться более предпочтительным, чем вариант, способный принести больший суммарный доход.

риск учитывается лишь косвенно (разность между длительностью жизненного цикла проекта и сроком окупаемости — это «запас времени» для того, чтобы проект стал экономически выгодным)

не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов

неаддитивность (окупаемость проекта не равна сумме окупаемостей его этапов);

не делается различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для ранжирования инвестиций не рекомендуется.

Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций. Этот метод имеет две характерных черты: во-первых, он не предполагает дисконтирования показателей дохода; во-вторых, доход характеризуется показателем чистой прибыли PN. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиций, называемый также учетной нормой прибыли (APR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиций, коэффициент эффективности инвестиций определяется в процентах. Средняя величина инвестиций определяется делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах. Иными словами, существуют различные алгоритмы исчисления показателя ARR, достаточно распространенным

является следующий:

Данный показатель чаще всего сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли коммерческой организации на общую сумму средств, авансированных в ее деятельность. В принципе возможно и установление специального торгового значения, с которым будет сравниваться ARR, или даже их системы, дифференцированной по видам проектов, степени риска, центрам ответственности и др.

Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиций, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной компоненты денежных потоков.

В целом методы дисконтирования более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования ресурсов, то есть экономическую стоимость ресурсов. Однако в чистом виде эти критерии могут использоваться только в условиях «совершенного рынка»: для анализа инвестиций

Ставка дисконтирования зависит от следующих факторов: 1) цели инвестирования и условия реализации проекта; 2) уровень инфляции в национальной экономике; 3) величина инвестиционного риска; 4) альтернативные возможности вложения капитала; 5) финансовые соображения и представления инвестора.

Можно предложить следующую формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта, к WACC).

для k_sd>r

для k_sd

где w_e, w_sd, w_ld — удельный вес в пасивах предприятия собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

k_e, k_sd, k_id — их соответствующая стоимость в %;

г — ставка рефинансирования;

t — средняя ставка налога на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет следующие преимущества:

стоимость капитала можно точно рассчитать;

по стоимости капитала можно судить по крайней мере об одном из возможных вариантов альтернативного использования ресурсов — возврате денег акционерам и кредиторам пропорционально их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого подхода и недостатки, которые заключаются в следующем:

средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается на основе процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск;

средневзвешенная стоимость капитала не является постоянной величиной, и в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

если риск планируемого инвестиционного проекта сильно отличается от риска деятельности фирмы в настоящее время;

если для осуществления проекта предприятию необходимо привлечь дополнительный капитал из одного конкретного источника;

средневзвешенная стоимость капитала усредняет все риски предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты одного и того же предприятия могут сильно отличаться по степени и характеру риска;

использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала, но это необязательно: у одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).

В условиях неопределенности существует своего рода противоречие между теоретически верным и практически осуществимым подходом.

Методы исследования неопределенности можно разбить на три группы. Одна группа методов делает попытку учесть в явном виде все альтернативные сценарии денежных потоков.

Методы другой группы требуют, чтобы было дано полное обобщенное описание активов, на основе которого можно будет определить их стоимость.

Третья группа методов разработана для того, чтобы обеспечить более глубокое понимание характеристик инвестиций, особенно связанного с ними риска. Это может принести пользу, даже если метод и не дает точного прогноза рыночной стоимости инвестиций.

Хотя эти три подхода могут вступить в противоречие, их можно использовать и так, чтобы они дополняли друг друга. В условиях неопределенности любое инвестиционное решение в значительной мере основано на субъективных суждениях.

Чтобы принимать правильные решения, необходимо: 1) понимать, каким образом альтернативные сценарии денежных потоков, возможные в результате инвестирования, повлияют на рыночную стоимость проекта; 2) осознавать риск конкретного рассматриваемого инвестиционного проекта; 3) на основании своих заключений по первым двум пунктам оценить стоимость инвестиций так, чтобы данный проект можно было сравнивать с другими альтернативами.

Для полноценного анализа инвестиций нужно определить, сколько стоит риск в глазах инвестора, то есть за какой дополнительный доход инвестор согласится рисковать.

Ставка дисконтирования с поправкой на риск — наиболее часто применяемый подход. Основное достоинство метода заключается в том, что он основывается на хорошо известных законах функционирования рынка капитала (на модели определения цены капитальных активов). Пользуясь этим методом, предприятие оценивает инвестиционные предложения так, как это сделали бы сами акционеры.

Но, несмотря на очевидные достоинства, у этого метода есть ряд недостатков:

использование ставки дисконтирования с поправкой на риск взято из модели определения цены капитальных активов — модели, построенной для совершенного рынка, а реальный рынок не удовлетворяет требованиям к совершенному рынку капитала. Кроме того, под риском в этой модели понимают степень отклонения фактической доходности инвестиций от среднерыночной, тогда как в реальной жизни риск более ассоциируется у менеджеров с опасностью потерь или в крайнем случае с вероятностью недополучения ожидаемых доходов;

метод основан на неявном предположении о том, что более отдаленные по времени денежные потоки более рискованны, причем рискованность денежных потоков растет заранее известным нам темпом (в реальности это не всегда так);

метод повышения ставки дисконтирования не позволяет учитывать конкретные источники риска;

очень трудно определить точное значение поправки на риск. Не всегда можно найти аналог оцениваемому инвестиционному проекту.

Рационально обоснованные процедуры для этого отсутствуют, а значит, ставка дисконтирования — чисто субъективная величина, для определения ее значения требуется опыт применения методов дисконтирования. Неверное определение ставки дисконтирования с поправкой на риск может стать источником значительных ошибок, так как при дисконтировании погрешность накапливается в геометрической прогрессии. Подводя итог, можно сказать, что, несмотря на то что ставки дисконтирования с поправкой на риск широко используются, на практике этот метод может оказаться не вполне корректным и даже привести к ошибкам в исследованиях.

Второй метод учета риска состоит в том, чтобы непосредственно оценить поправку на риск и вычесть ее из величины текущей стоимости, рассчитанной по ставке безрискового вложения.

Третий возможный подход состоит в том, чтобы заменить ожидаемый денежный поток в каждый момент времени на его достоверный эквивалент и дисконтировать эти эквиваленты по ставке безрискового вложения.

3.2 Доходный подход в оценки недвижимости

«Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

В рамках доходного подхода возможно применение одного

из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков".

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются

по следующим критериям:

возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

способность учитывать конкурентные колебания;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где С — стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

R_k — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

нестабильность потоков доходов;

если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

расчет ставки капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 6.1).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

ПВД (потенциальный валовой доход);

ДВД (действительный валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S ЧС_а,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²,

С_а — арендная ставка за 1 м^2.

Договор аренды — основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда — предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения

договора аренды:

по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:

заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.

если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

Арендные ставки бывают:

контрактными (определяемыми договором об аренде);

рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т. е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости:

где Д_п — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с — средний период в течение которого единица объекта

недвижимости свободна;

N_a — число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред полагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

общеэкономической ситуации;

перспектив развития региона;

стадии цикла рынка недвижимости;

соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т. д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где К_ндп — коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_а — потери при сборе арендной платы;

П_нд — потери от недоиспользования площадей;

ПВД — потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;

условно-переменные, или эксплуатационные;

расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

коммунальные;

на содержание территории;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

расходы по обеспечению безопасности;

расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т. д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т. е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т. е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т. д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

где R_н — номинальная ставка;

R_p — реальная ставка;

J_инф — индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов — в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т. е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

где D_r, D_v — рублевая или валютная доходная ставка;

K_urs — темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y_р — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где п — оставшийся срок экономической жизни;

R_у — ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

где SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

где У₆ — безрисковая ставка процента.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

где R_т — ипотечная постоянная;

ДО — ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К — сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала

рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется

как средневзвешенное значение:

где М — коэффициент ипотечной задолженности.

Таким образом, специфика метода капитализации

доходов заключается в следующем:

в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

не рассчитывается цена реверсии;

коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости

тремя методами:

методом рыночной выжимки;

методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.3 Сравнительный анализ инвестирования

3.3.1 Основный положения в оценки

В оценки результатов инвестирования используются затратный, сравнительный, доходный подходы.

Методы затратного подхода основываются на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть методов определения рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом состоит в расчете восстановительной стоимости зданий и сооружений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) за вычетом накопленного износа и увеличенной на стоимость участка земли как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход использует стоимость воспроизводства или замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя — это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства (замещения) должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственности на дату оценки.

Сравнительный подход.

В сравнительном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную стоимость оцениваемого имущества, анализируются данные о _ недавних сделках купли-продажи и предложений по аналогичным оцениваемому объектам.

Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны, Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости объекта оценки.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между оцениваемым и аналогичным объектами. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по объекту-аналогу, а не по оцениваемому.

Доходный подход.

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Доходный подход, как правило, используется для оценки целого делового предприятия (бизнеса, объекта недвижимости или комплекса объектов недвижимости), способного приносить доход потенциальному инвестору без привлечения дополнительных активов.

При оценке приносящего доход комплекса объектов недвижимости отдельные активы имущественного комплекса как бы теряют свою полезность, а их рыночная стоимость вне комплекса может значительно отличаться от стоимости в составе единого производственного комплекса. Поэтому определенная доходным методом рыночная стоимость имущественного комплекса не может быть без специального обоснования пропорционально распределена на отдельные активы, входящие в него, и имеет смысл лишь при условии их совместного использования.

Процедура оценки объектов недвижимости включает в себя следующие этапы:

сбор и обработка документов и информации, связанных с объектом оценки (право устанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристик объекта оценки; иной необходимой информации);

сбор и обработка документов и информации, необходимы для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относится оцениваемое имущество;

выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом;

определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом;

определение рыночной стоимости объекта оценки

сравнительным подходом;

согласование результатов оценки;

3.3.2 Определение стоимости объектов недвижимости на основе затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без ущественных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

;

где С — стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС — полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И — накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

С_зем — стоимость земельного участка как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство, объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов.

1.Определение стоимости участка земли как незастроенного.

2.Определение стоимости восстановления существующих улучшений. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

3.Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.

4. Окончательный расчет стоимости оцениваемых объектов недвижимости по приведенной выше формуле.

Определение стоимости участка земли как незастроенного,

Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы, а так же нормативно-правовые акты, действующие в сфере земельных отношении.

При оценке стоимости земельного участка как незастроенного необходимо учитывать отсутствие информации о состоянии рынка земли под аналогичными объектами.

Основы оценки рыночной стоимости земельных участков.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

целевое назначение и разрешенное использование;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

Методы оценки земельных участков

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод остатка предполагает расчет чистого дохода за использование земельным участком, то есть размера арендной платы, путем вычитания из чистого дохода, полученного для расположенного на нем объекта недвижимости как единого объекта чистого дохода полученного от эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на этом участке.

Метод выделения предполагает расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Определение коэффициента капитализации для земельного участка.

На основе, опубликованной в открытой печати и имеющейся в аналитической базе данных оценщика, информации определяется величина коэффициента капитализации для земельного участка на основе кумулятивного подхода.

С учетом того, что срок экономической жизни земельного участка практически не ограничен, то коэффициент капитализации для земельного участка будет равен коэффициенту капитализации для недвижимого имущества «минус» норма возврата, составляющая 1%. Алгоритм расчета и расчет стоимости права аренды земельного участка приведен ниже в Таблицах 3.3.2.1−3.3.2.3.

Таблица № 3.3.2.1.

Расчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка

Таблица 3.3.2.2

Таблица 3.3.2.3.

Распределение стоимости права аренды земельного участка

Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Полная восстановительная стоимость представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства, и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов в аналогичных конструктивных решениях. Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это затраты в ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же самых строительных материалов, технологии и строительных норм и правил.

Стоимость замещения — это стоимость строительства объекта, эквивалентного оцениваемому по функциональным и эксплуатационным характеристикам и полезности, с применением современных материалов, стандартов и архитектурных решений, определенная в ценах на дату оценки.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий в настоящей оценке осуществляется по Укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС). Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости оцениваемого здания имеет вид:

где С_восст — полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

V — строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м (м);

УС₆₉ — стоимость строительства единицы строительного объема здания-аналога в шах 1969 г., руб./м³; данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью

следующих поправок:

поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

поправка на I климатический район;

поправка на сейсмичность;

поправка на несоответствие конструктивной схемы и применяемых

строительных материалов

прочие поправки.

И₆₉₋₈₄ — индекс удорожания СМР за период с 1969 по 1984 г. в соответствии с Приложением 1 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. (1,19*1,03=1,226);

И₈₄₋₉₁ — индекс удорожания СМР за период с 1984 по 1991 г. в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д (1,57);

И₉₁₋₀₄ — индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС); принят, по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню. «Индексы цен в строительстве» (49,670).

ПИ — прибыль инвестора; не учитывается вследствие отсутствия данных о ее получении при строительстве объектов аналогичного назначения оцениваемым в настоящее время в рассматриваемом районе. Кроме того, для оценки эффективности инвестиции проводится расчет прибыли инвестора путем сопоставления результатов затратным и доходным подходами.

Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости приведен ниже в Таблице № 3.3.2.4.

Оценка накопленного износа.

Износ — это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональны износ)

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а). Физический износ.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т. д.

Величина физического износа оцениваемого помещения определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53−86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра, оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где Ф₃ — физический износ оцениваемого объекта, %;

Ф_кi — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем в

здании (сооружении).

В настоящей оценке физический износ отдельных конструкций, элементов и систем оцениваемых объектов недвижимости определяется по результатам их осмотра с учетом сопоставлений характера и соответствующего физического износа всех элементов, изложенных в ВСН 53−86(р). Расчет приведен ниже в Таблице № 3.3.3.5.

б). Функциональный износ.

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемых объектов недвижимости.

Оцениваемый склад комплектации соответствуют строительным стандартам для использования этого объекта недвижимости; текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости позволяет сделать вывод о том, что функциональный износ отсутствует.

в). Износ внешнего воздействия.

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Оцениваемый объект недвижимости находятся в хорошем техническом состоянии и имеют хорошее местоположение. Факторы, отрицательно влияющие на стоимость объекта недвижимости, входящих в состав активов предприятия с высокой степенью рентабельности и перспективами экономического развития не выявлены, поэтому экономический износ для объекта недвижимости равен 0%.

Расчет стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода приведен ниже в Таблице № 3.3.2.4

Таблица 3.3.2.4.

Расчет стоимости склада комплектаций на основе затратного подхода

Таблица 3.3.2.5 Расчет физического износа склад комплектации

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость склада комплектаций с учетом стоимости прав аренды земельного участка на основе затратного подхода составляет: 6 728 062 руб.

3.3.3 Определение стоимости объектов недвижимости на основе доходного подхода

Расчет потенциального валового дохода.

Из анализа полученной информации от агентств недвижимости сделан вывод о том, что рыночная арендная ставка в месяц за аналогичный объект недвижимости при условии, что эксплуатационные расходы несет арендодатель, в районе место расположения склада в месяц за нежилые помещения аналогичной площадью составляет:

Склад комплектации — 150 руб./м²

Расчет действительного валового дохода.

Следующим шагом при оценке недвижимости методом прямой капитализации является определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей. Потери от недоиспользования нечто иное, как период времени, за который собственник помещения может найти арендатора па данный объект недвижимости и заключить с ним договор аренды. Учитывая отсутствие большого спроса на рынке аренды, на нежилые помещения данные потери будут составлять по нашим прогнозам и будут рассчитываться:

Производственные и складские помещения: 2мес. 12мес. = 16,67%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице № 3.3.3.2.

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода.

Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта, представленные Заказчиком, а так же данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости в процентном отношении к приносимому ими доходу.

Сумма операционных (эксплуатационных) затрат на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта, представленных бухгалтерией Заказчика составляет на уровне 40% от действительного валового дохода.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода:

Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации объектов недвижимости приведен ниже в Таблице № 3.3.3.2.

Табл. № 3.3.3.2.

Расчет действительного валового дохода и чистого операционного дохода от эксплуатации

Расчет коэффициента капитализации.

В работе, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 7,5% исходя из анализа ставок по валютным депозитам (сроком на один год) крупнейших Российских и иностранных банков (по данным журнала Эксперт).

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств. Компенсация за риск представлена в таблице № 3.3.3.3.

Табл. № 3.3.3.3.

Учитывая характер оцениваемых объектов, техническое состояние, риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принят в размере 2% (Таблицу № 3.3.3.4.).

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе рынка аренды нежилых зданий и сооружений, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 2%.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Компенсация за низкую ликвидность составит для складских помещений 2%.

Расчет нормы дохода для оцениваемых объектов недвижимости приведен в Таблице № 3.3.3.4.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни капитальных (кирпичных, панельных, бетонных) зданий и сооружений при нормальной эксплуатации составляет -100 лет. следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных сооружений составляет 1%.

Расчет ставки капитализации для оцениваемых объектов недвижимости

и расчет стоимости на основе доходного подхода приведен

в Таблице № 3.3.3.4.

Таблица № 3.3.3.4.

Определение ставки капитализации и расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость склада комплектаций на основе доходного подхода составляет: 7 227 310 руб.

Результаты расчета рыночной стоимости склада производстенно-технической комплектации показали:

1. с использованием методов затратного подхода 6 728 062 руб.

2. с использованием методов доходного подхода 7 227 310 руб.

3. прибыль инвестора составляет 499 248 руб. (7 227 310 руб. — 6 728 062 руб.)

Результаты оценки показали, что инвестор, вкладывая средства в строительство склада производстенно-технической комплектации, обеспечит за счет рыночного дохода от эксплуатации объекта недвижимости или сдачи его в аренду дополнительную прибыль, которая составляет около 500 тыс. руб.

Заключения

Дипломная работа посвящена вопросам оценки экономической эффективности инвестиций в объекты недвижимости. В первом разделе дипломной работы дается понятие инвестиций, представляющий собой затраты с целью получения будущий доходов. Классификация инвестиций позволяет выделить инвестиции в финансовые активы, а также инвестиции в форме капитальных вложений, т. е. в объекты недвижимости. В указанном разделе также рассмотрены вопросы рынка недвижимости и дана характеристика ему. Основной особенностью инвестирования в объекты недвижимости является долгосрочный характер инвестирования, высокие рыски и относительна низкая ликвидность недвижимости.

Во втором разделе дипломной работы представлена характеристика рынка недвижимости в г. Иркутске. Показаны цены на вторичном рынке жилья, а также рыночные арендные ставки на коммерческую недвижимость. Рынок поделен на территориальные районы, что обеспечивает анализ динамики развития рынка недвижимости. Также рассмотрены способы инвестирования в развитие недвижимости, основными из которых является ипотечное кредитование и долевое участие. В третьем разделе дипломной работы рассмотрены современные методы оценки эффективности инвестиций. Для определена рыночное стоимости объекта недвижимости на примере склада комплектации подробно рассмотрена методика доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимости. В расчетной части с использованием метода капитализации доходов, а также методов затратного подходов определена рыночная стоимость склада комплектации установлено что рыночная стоимость полученная на основе затратного подхода составляет 6 728 062 руб., доходного подхода 7 227 310 руб. Результаты расчета позволяют инвестору сделать обоснованный вывод о целесообразности инвестирования в связи возможностью получения дополнительного дохода в размере, составляющем около 500 тыс. руб.

1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят гос. думой от 25.02.1999 г. № 39

2. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 256

3. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 2)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 255

4. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 3)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 254

5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул учеб. пособие для вузов — СПб.: Питер 2009 — 512 с.

6. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России / И. Т. Балабанов — М.: Финансы и статистика, 2009.

7. Бедин Б. М. Массовая оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в многофункциональном городе: теория и практика / Б. М. Бедин, В. Н. Кошман, Г. В. Хомкалов Иркутск: Изд-во БГУЭП 209 — 123 с.

8. Бедин Б. М. Экономика недвижимости / Б. М. Бедин, В. В. Копылова, Учеб. Пособие: — Иркутск: Изд-во, 2008. — 226 с.

9. Вечер Н. Ф. Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Жизненный цикл объекта / Н. Ф. Вечер А.А.Ольховский / СПб.: Бизнес-пресса 2008 — 164 с.

10. Воронцов Л. Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения / Л. Д. Воронцов: — Главбух, N 5. 2007 — 58−66 С.

11. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов учебник — М.: информ.-издат. дом «Филинъ», 2009 — 592 с.

12. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова — М.: Финансы и статистика 2009 — 332 с.

13. Деева А. И Инвестиции / А. И Деева учеб. пособие — М.: Экзамен 2009 — 319 с.

14. Добрачев Д. Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка / Д. Д. Добрачев Право и экономика, N10. 2008; 90−98 с.

15. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / М. А. Федотова, Е. Н. Иванова учеб. пособие — М.: КноРу 2009 — 344 с

16. Калачева С. А. Сделки с недвижимостью / С. А. Калачева — М.: Книга сервис 2009 — 176 с.

17. Ковалев В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности / В. В. Ковалев — М.: Финансы и статистика 2009 — 512 с.

18. Козлова О. И. Инвестиции в недвижимость в условиях рыночной экономики / О. И. Козлова, А. Ю. Глушков: Маркетинг, N 6. — 2006 104−113 с.

19. Копылова В. В. Оценка земли Учеб. Пособие Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. — 107 с.

20. Копылова В. В. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В. В. Копылова, В. С. Коркина Учеб. пособие: — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. — 95 с.

21. Лейфер Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков / Л. А. Лейфер: Вопросы оценки № 3 2008 19−28 с.

22. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью / А. В. Марченко учеб. пособие — Ростов н/Д.: Феникс 2009 — 347 с.

23. Осадчий Н. М. Российский фондовый рынок: стоимость, структура, динамика / Н. М. Осадчий: Мировая экономика и международные отношения. 2009 — 35−44с.

24. Панкратов Е. П. Экономическая оценка инвестиций/ Е. П. Панкратов — М.: Финансы 2008 73−74 с.

25. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков / В. И. Петров, В. И. Федотова, Учеб. Пособие — М.: 2008 -332 с.

26. Поршнев А. Г. Управление недвижимостью в России / Абрамов С. И., Атаманова Н. А., Генкин Е. В., Михайлов В. Ю., под общ. ред. А.Г. ПоршневаМ.: Б. и. 2008 — 3 57 с.

27. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость / Е. И. Тарасевич СПб.: МКС 2009 — 429 с.

28. Требования к написанию и оформлению дипломных работ: Учебно-метод. указания для спец. 80 502 Экономика и управление на предприятии (в строительстве) / сост.Л. П. Бадилина, Л. И. Троицкая. — Иркутск: Изд-во, БГУЭП, 2008. — 33 с.