Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости

Проблема обеспеченности жильём граждан Россиитрадиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями, как не справилась советская система распределения. Очевидно, например, что рынок автомобилей вполне справляется со своими задачам, так как каждый желающий найдёт себе транспортное средство, стоимостью от 400 долларов до 400 ООО тысяч долларов, а вот далеко не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом. Сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильём в течение 2 — 3 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный' доход не более, чем в 2−3 раза. В Санкт-Петербурге, имея среднюю зарплату на уровне 22 ООО рублей (конец 2008;года), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 90 000 рублей, т. е. стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз. Приказом Министерства регионального развития РФ от 26.12.2008 года № 303 определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на I квартал 2009 года. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общейплощади жилья по субъектам РФ применяется для расчета размеров социальных выплат, выделяемых для всех категорий граждан, которым указанные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Этот показатель на первый квартал 2009 года утверждён в размере 26 500 рублей. Но это средний показатель по всей РФ. В Санкт-Петербурге этот показатель составляет — 44 300, в Москве — 73 800 рублей [118, дата обращения 19.06.2009]. Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлен в иные условия — ответам на эти вопросы и посвящена работа.

Основной теоретической проблемой видится исследование механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее подходят для-, описания протекающих процессов. Современный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области не решает проблему обеспечения, населения жильём, но. надо помнить, что жилищный вопрос в России всегда стоял остро, он не является символом исключительно постперестроечного периода. Для того, чтобы исследовать причины жилищной проблемы Санкт-Петербурга, а также методовприменявшихся для её решения ранее, приводятся и анализируются исторические данные, связанные с рынком жилья региона. Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка. Экономисты в своём подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им «привычки мышления», не связывают рынок с выполнением его общественной функции. Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости.

Гипотезой работы является утверждение, что рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области при существующих институциональных условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т. е. обеспечить население доступным жильём. По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья. Причины этого явления разнообразны.

Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жильё эконом-класса превышает предложение, что свидетельствует о существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими. Согласно кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос.

Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь — отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства.

Актуальность работы обусловлена тем, что государство ставит вопрос о решении жилищной проблемы, пытается реализовать национальный проект «Доступное жильё», но пока что опирается исключительно на постулаты неоклассической экономической теории, стимулируя спрос, например, субсидируя процент по ипотеке. Но это приводит лишь к удорожанию недвижимости, ещё большей её недоступности и, как следствие, обострению" проблемы. Социальные последствия не решения жилищного вопроса приводят к ухудшению условий жизненной среды, а ведь именно некачественная пространственно-социальная среда является причиной многих пороков современного общества.

Цель данной работы — объяснение механизма функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач: анализ господствующих экономических концепций рынка недвижимости;

— обращение к истории существования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге;

— применение социологических подходов к исследованию рынка недвижимости;

— проведение эмпирического исследования современного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В российской экономической науке теоретические представления о функционировании рынка недвижимости основаньг на традиционном неоклассическом подходе и представлены работами таких исследователей, как Горемыкин В. А., Асаул А. Н., Максимов С. Н., Белокрылова О. С., Севостьянова А. В., Бугулов Э. Р. Среди современных исследователей стоит выделить группу авторов, возглавляемую Аяцковым Д. Ф., выпустившим коллективную монографию «Собственность на землю в России: история и современность» (2002).

Также проблемы жилищной обеспеченности исследуются и социологами (Н.Е. Тихонова, A.M. Акатнова, Н. Н. Седова, Л. Г. Судас, И.А. Румянцев).

Однако, ни одной специальной работы, посвящённой исследованию рынка недвижимости с точки зрения экономической социологии, нет. Тема рынка недвижимости неоднократно поднималась в публицистике, к ней проявляли интерес экономисты и историки, но никогда ещё она не становилась центром экономико-социологического исследования.

Новизна работы заключается именно в рассмотрении функционирования рынка недвижимости с социологической точки зрения.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное внимание уделено жилой недвижимости и земельным участкам для индивидуального строительства.

Предметом исследования выступает социальная структура взаимоотношений, складывающаяся между участниками рынка недвижимости.

Основными научными результатами работы являются следующие:

1) разработка концепции социологического анализа рынка недвижимости;

2) социально-исторический анализ рынка недвижимости в Петербурге на рубеже XIX — XX веков;

3) построение социальной модели поведения экономических агентов на рынке недвижимости.

Практическое значение работы заключается в следующем: результаты диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов экономической социологии, социологии рынков, государственного и муниципального управления, а также результаты исследования могут быть полезны в планировании работы городских и муниципальных органов местной власти.

Для анализа подходов к рынку использованытруды социологов М. Вебера, Т. Парсонса, Т. Веблена, К. Поланьи, А. Шюцаэкономистов А. Маршалла, Дж.М. Кейнса, О. Уильямсона, Р. Коуза, а также посвящённые им работы. Среди последователей экономико-социологического подхода выделим Н. Флигстина, М. Аболафию, К. Кнорр-Цетину, В. В. Радаева, Ю. В. Веселова. Теоретические закономерности развития земельных отношений в России привлекали исследователей преимущественно юридических и исторических специальностей. Так, в XIX веке у известных историков Соловьёва [69] и Ключевского [40] можно найти описание и анализ системы наделения землёй во времена Московской Руси, у В. В. Леонтовича [48], а позже, в XX веке у JI.B. Черепнина [91] - о происхождении собственности на землю на Руси в период общинных отношений. Среди исследователей рынка недвижимости выделим работы профессора экономического факультета СПбГУ Максимова С. Н., в которых он представляет картину функционирования рынка недвижимости с точки зрения экономической науки. Интерес представляет статья Сухоруковой А. С., в которой автор описывает историю дореволюционного рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причём уделяя значительное внимание проблемам формирования цены на рынке в зависимости от символической ценности объекта собственности. Здесь стоит отметить книги известного краеведа Евгения Балашова, описывающего северную часть нынешней Ленинградской области. Среди работ экономистов также можно выделить работу А. Емельянова.

Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю". В статье раскрываются сущность рыночного оборота земли как формы экономической реализации частной собственности на землю, его место в системе рыночной экономики. При написании работы привлекалось множество материалов из периодических изданий, как академических изданий «Вопросы экономики», «Социс», так и общественно политических «Эксперт», «Деловой Петербург», «Территория бизнеса».

Структура диссертации состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Заключение

.

Анализ социальной структуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области говорит о том, что существующая конструкция представляет собой механизм, в котором взаимодействие агентов происходит по законам, отличающимся от других товарных рынков. Существует большое количество посредниковпредложения явно недостаточно, а существующее распределено в высших ценовых сегментах, тогда как основной спрос находится в низшихспрос весьма велик, причём большая его часть обеспечивается не за счёт новых жителей, а за счёт попыток улучшить условия проживания давно находящимися в Петербурге людьми. Строительные компании ведут высокорискованный бизнес, банки не стремятся их финансировать, основная часть жилья строится за счёт частных инвесторов-дольщиков — данные факторы свидетельствуют о деформации рынка. Вторичный рынок ограничен по объёму, на нём обращается не так много объектов недвижимости, т. е. его функционирование также не оптимально. Согласно результатам исследования, никто или совсем незначительная часть горожан рассматривает съёмное жильё как постоянный вариант решения своего жилищного вопроса. Рынок загородной недвижимости функционирует фактически по ценам городского рынка и не представляет собой реальной альтернативы, хотя структуры и схемы их работы несколько отличаются.

Покупательские модели поведения имеют в своей основе ориентацию на приобретение жилья в собственность и более высокий уровень доверия к застройщикам, нежели к владельцам существующих объектов вторичного рынка. Продавцы первичного рынка стараются самостоятельно реализовать свои объекты, а вот на вторичном рынке чаще обращаются к посредникам. Рынок риэлтерских услуг в Петербурге очень персонифицирован, успех той или иной компании зависит от успешности её сотрудников — бренд значит меньше, нежели наработанные связи. В условиях кризиса происходит консолидация рынка услуг в сфере недвижимости, причём не путём слияний и поглощений компаний, а путём перехода сотрудников из компании в компанию. В общем и целом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области является «рынком продавца». Продавец диктует свои условия, определяет правила взаимодействия, предлагает схемы, по которым работает рынок. Это обусловленов первую очередь, значительным превышением спроса над предложением, а также традицией.

В результате проделанной работы, можно говорить о том, что институты и структура существующего рынка недвижимости не могут служить решению проблемы жилищного вопроса. Цена продукта слишком высока, в то время как его количество недостаточно. Существует как достаточно большой платёжеспособный спрос, так и громадный отложенный спрос на жильё в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Он создавался* десятилетиями и не может быть удовлетворён при (существующих институциональных ограничениях и структуре рынка недвижимости. Подобная задача не под силу исключительно рынку недвижимости, её необходимо решать при активном участии государства, в первую очередь — необходимы изменения в существующих механизмах распределения земли и строительства инфраструктуры. Рынок недвижимости может более или мене эффективно распределять имеющееся предложение земли, а оно ограничено. Причём даже имеющиеся ресурсы на рынке зачастую используются неэффективно в силу «привычек мышления» или объективной невозможности преодолеть сопротивление ряда государственных институтов, призванных регламентировать и упорядочить сферу строительства и недвижимости, а на деле — тормозящих процессы решения жилищного вопроса. Вера во всемогущество рынка и нежелание применять иные методы решения, кроме как воздействия на спрос, приводит к тому, что годами и десятилетиями социальная ситуация остаётся без значительных изменений.

Видится логичным увеличить объёмы выделяемойпод застройку земли и более эффективного её использования. Так, вРоссии под строениями находится 0,2% земли, в то время, как в странах Западной Европы этот показатель достигает 10% и более. Такая разница в застроенных площадях объясняются широким распространением малоэтажной застройки в крупных городах на западе и почти полным её отсутствием в России. Также кажется очевидным и логичным, что в Санкт-Петербурге очень сложно решить жилищный вопрос исключительно предоставлением жилья в собственность, и необходимо обратиться к арендным механизмам, тем более, что подобный успешный опыт есть в истории города. С другой стороны, чрезвычайно важно изменить отношение людей к недвижимости. Получив квартиры в, результате приватизации и относясь к ним как к чему-то неотъемлемому, не вовлекая их в> рыночный оборот, мы также снижаем эффективность функционирования рынка. И единственным путём здесь может быть переоценка имеющихся активов* вследствие значительного изменения налогообложения. Логично предположить, что дом в Репино или квартира на Невском проспекте должны иметь большую ставку налога, нежели дом в Тайцах или квартира на проспекте Просвещения.

Таким образом, для описания функционирования рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области подходят не экономические модели с их установками на свободу и рациональность, а социологические, основанные на идее Вебера, что экономическое действие является частным случаем действия социального. В силу существующей институциональной структуры, сложившейся в результате взаимодействия социальных, культурных, исторических, экономических факторов, рынок недвижимости функционирует так, как функционирует, и применение методов стимулирования, предлагаемых экономической теорией, не может быть эффективным.