Предпринимательская инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости

Актуальность темы

исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Инвестиции в первоклассную недвижимость являются подходящим инструментом оптимизации соотношения доходности и риска, например, для таких инвесторов, как пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, банки, для которых уровень риска на российском рынке ценных бумаг остается критическим. Для иностранных инвесторов российский рынок недвижимости в настоящее время может быть интересен тем, что пока он является развивающимся и демонстрирует привлекательное соотношение доходности и риска. Таким образом, актуальность темы диссертации обусловлена повышающимся интересом российских и иностранных инвесторов к возможностям рынка недвижимости в России по оптимизации соотношения доходности и риска инвестиционного портфеля.

Вместе с тем все больше растет дисбаланс между повышающимся интересом к российскому рынку недвижимости и степенью его изученности. При этом существует множество проблем, сдерживающих развитие этого сектора рынка: отсутствие упорядоченной информационной базы, единой классификации объектов, механизмов оценки и прогнозирования динамичных инвестиционных процессов.

Для отечественной науки актуальной задачей становится определения инвестиционной привлекательности такого сегмента рынка как нежилая коммерческая недвижимость. Можно констатировать, что в настоящее время в практике рынка недвижимости России практически не используются аналитические модели инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости. Принятие инвестиционных решений основывается, в основном, на результатах изучения текущей конъюнктуры рынка и экспертных мнениях аналитиков.

В то же время современные реалии развития российского рынка капитала требуют от инвесторов глубокого научного осмысления процессов, происходящих на рынке инвестиций в недвижимость.

Научные исследования в области механизма систематизации, оценки и прогнозирования инвестиционной привлекательности объектов нежилой коммерческой недвижимости находятся в стадии становления. Поэтому изучение данной проблематики в современной российской экономике является весьма актуальной областью научного исследования.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.

Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: С. Абрамова, Л. Абалкина, А. Аганбегяна, Ю. Анисимова, И. Бланка, Л. Валинуровой, Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, В. Ивантера, Л. Игониной, В. Ковалева, Б. Колтынюка, Г. Костыниной, Н. Лахметкиной, И. Липсица, Н. Маренкова, Ю. Осипова, В. Серова, В. Черняка, М. Эскиндарова, и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибов-ского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др [8,9,10,11,24,28,48,51,59,61,63,67,68,77,79,81,93,107,132,148].

Вопросы формирования и развития предпринимательства, подходы к определению факторов, оказывающих влияние на развитие его как системы, наиболее полно раскрываются в трудах отечественных ученых: Л. И. Абалкина, Ю. П. Анискина, А. О. Блинова, В. В. Буева, В. И. Верховииа, В. Я. Горфинкеля, В. И. Королева, Е. В. Лапусты, В. Д. Мамонтова, Г. Б. Поляка, В.М. Шлындико-ва, Е. И. Ясина [10,20,43,63,76,81,136,143]. Теоретические основы изучения предпринимательства как явления и процесса заложили М. Вебер, П. Друкер, Г.

Картер, К. Д. Кук, Г. Саймон, Й. Пихлер, Р. А. Хоскин, В. Хорн, Й. Шумпетер [31,49,107,130,135].

Значительный вклад в совершенствование теоретических основ организации инвестиционной деятельности в строительстве, механизмов стратегического и тактического планирования деятельности предпринимательских структур, а также особенностей управления инвестиционными проектами внесли: О. Доничев, В. Дулич, Ю. Журавлев, Л. Зарубкин, В. Козийн, А. Клюев, Э. Околелова, И. Рахман, А. Рохманова, И. Степанов, Е. Толмачев, Б. Фалалеев, Л. Чистяков, и другие [47,48, 53,56, 94, 104, 105, 117, 119,125, 131].

Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционной деятельностью, существует необходимость всестороннего изучения особенностей предпринимательской инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости с позиций системного подхода и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования. Несмотря на значительное количество работ по этим вопросам, в экономической литературе недостаточно фундаментальных трудов, посвященных реализации методов управления инвестиционной привлекательностью объектов коммерческой недвижимости в рыночных условиях хозяйствования, которые позволяют выявить объективные возможности хозяйствующих субъектов к росту предпринимательского дохода и на основе которых могут разрабатываться стратегические планы развития.

Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем развития инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости обусловили тему, цель исследования и его задачи.

Цель и задачи исследования

Основной целью диссертационной работы является развитие теоретических и научно-методических положений управления инвестиционными процессами рынка коммерческой недвижимости на основе его систематизации, оценки и прогнозирования и выработка практических рекомендаций для хозяйствующих субъектов.

Достижение поставленной цели осуществлялось путем решения логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему работы:

1)разработать механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости;

2)сформулировать концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью в сфере создания объектов коммерческой недвижимости;

3Систематизировать и выработать единую классификацию объектов коммерческой торговой недвижимости;

4) выработать метод оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой торговой недвижимости с учетом влияния динамичного рынка и факторов внешней среды;

5) сформировать алгоритм управления инвестициями в условиях ограниченных финансовых ресурсов при создании объектов рынка коммерческой торговой недвижимости.

Объектом исследования является процесс формирования и развития предпринимательства на рынке объектов коммерческой недвижимости при их инвестиционной оценке, прогнозировании и управлении.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в результате мониторинга развития и управления инвестиционными процессами на рынке объектов коммерческой недвижимости.

Методологическую и теоретическую основу исследований составили теоретические положения и выводы, содержащиеся в фундаментальных и прикладных исследованиях отечественных и зарубежных авторов по проблемам функционирования, развития и управления коммерческой недвижимостью. Использованы законодательные акты РФ и нормативные документы различных уровней в области инвестиционной деятельности, статистические и аналитические материалы и документы, материалы научных конференций, официальные публикации по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости, управления инвестиционными процессами.

Исследование осуществлялось на основе системного и комплексного подхода с применением структурно-функционального анализа, экономико-математического моделирования, основных положений теории нечетких множеств, теории возмущений, теории катастроф и теории устойчивости динамических нелинейных систем. Использованы методы объектного моделирования инвестиционного процесса, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, методы экспертных оценок, механизмы оценки и прогнозирования результатов инвестирования.

Научная новизна работы заключается в заключается в доказательстве научного положения о том, что на современном этапе хозяйствования для обеспечения развития инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости основополагающими инструментами являются инвестиционная привлекательность и дифференцированная доходность по типам объектов недвижимости, а так же в разработке практических рекомендаций по развитию рынка коммерческой недвижимости.

Элементами научной новизны обладают следующие выводы автора:

По специальности 08.00.05. — Экономика и управление народным хозяй ством (предпринимательство).

1) разработан механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости, обеспечивающий взаимодействие предпринимательских структур с учетом учитывающий неопределенности и риска принимаемых решений, который в отличие от имеющихся позволяет на базе оценки инвестиционной привлекательности объектов максимизировать предпринимательский доход, формируемый при создании объектов коммерческой недвижимости, что способствует повышению эффективности инвестиционной деятельности в условиях вероятностных ограничений;

2) систематизированы объекты коммерческой недвижимости и предложена классификация торговой недвижимости, отличительными признаками которой является структурирование видов объектов по функциональному назначению и масштабу деятельности, что позволяет их идентифицировать и снизить неопределенность в процессе выработки управленческих решений по инвестированию на уровне предпринимательской структуры;

3) сформирован алгоритм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью, отличающийся экономическим симбиозом и системными связями между предпринимательскими структурами в процессе создания объектов коммерческой торговой недвижимости, позволяющий обоснованно и более эффективно решать задачу финансового обеспечения предстоящего объема строительства торговой недвижимости, адекватно и целенаправленно реагируя на увеличение цен на стройматериалы и энергоносители, что позволяет определять направления рационального использования инвестируемых средств.

По специальности 08.00.05. — Экономика и управление народным хозяйством (управление инвестициями и инвестиционной деятельностью).

4) выработаны концептуальные положения по управлению инвестиционной деятельностью, опирающиеся на экономическую оценку рынка коммерческой недвижимости как совокупности факторов — с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования, с другой;

5) предложен и реализован метод оценки инвестиционной привлекательности объектов рынка коммерческой торговой недвижимости на основе современного инструментария, отличительными особенностями которого являются коммерческая составляющая и рисковая составляющие, позволяющие учесть специфичность формирования предпринимательского дохода от инвестиционно-строительной деятельности и направленный на выявление связи между составляющими рейтинга инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости;

Диссертация выполнена в рамках п. 10.12 «Технология процесса разработки и принятия управленческих решений в предпринимательских структурах» Паспорта специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: предпринимательство» и п. 4.15. «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» Паспорта специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью».

Теоретическая значимость работы заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования методов оценки и механизмов управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на российском рынке коммерческой недвижимости, рационального распределения и эффективного использования инвестиционных ресурсов и формирования концептуальных положений технологии управления инвестициями в коммерческую недвижимость.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения ее положений и выводов в деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса, в практике девелоперских, и управляющих компаний при совершенствовании методов и механизмов управления инвестициями. Концептуальные подходы к технологии управления инвестиционной деятельностью на основе прогнозных сценариев денежных потоков дают возможность разработки практической реализации предпринимательской инвестиционной деятельности предприятий в области строительства объектов нежилой коммерческой недвижимости. Основные результаты работы используются в качестве теоретической, методологической и методической базы для исследований в области оценки эффективности инвестиционной деятельности индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов, а также в учебном процессе при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Экономика недвижимости».

Эмпирическую базу исследований, положений и выводов, содержащихся в диссертации, составили статистические данные о рынке коммерческой недвижимости ЦФО РФ.

Достоверность и обоснованность полученных автором результатов основывается на репрезентативной статистической выборке данных о продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости за период с 2003 по 2007 гг.- использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие выдвинутые гипотезыанализе и сопоставлении теоретических и практических результатов, разработанных автором в процессе исследований и практической апробации результатов.

Апробация работы и использование результатов.

Результаты диссертационного исследования докладывались на: научно-практических и международных конференциях в Москве, Вологде, Воронеже, Невипномысске. Материалы исследования используются в учебном процессе в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости» в Воронежской государственной лесотехнической академии.

Результаты исследования внедрены в практику работы предприятий инвестиционно-строительного комплекса Воронежской и Московской областей: ООО МП «Инком-С», ОАО «Центр недвижимости «Межрегиональная Инвестиционная Компания», ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания МИК».

Публикации.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 8 печатных работах (из них 1 в журналах, рекомендованных ВАК РФ), общим объемом 5,5 п.л.

Структура работы.

Диссертационная работа построена по проблемно-тематическому принципу, и в соответствии с поставленными целью и задачами, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. Коммерческая недвижимость является важным инвестиционным направлением, перспективы, развития которого высоко оцениваются российскими и зарубежными инвесторами. Рынок коммерческой недвижимости весьма разнообразен: торговые, складские и производственные помещения, гостиницы, развлекательные центры, туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы, земельные участки и другие виды. Каждый объект недвижимости индивидуален по местоположению, архитектурным решениям, функциональному назначению, площади. Этот рынок динамичен с точки зрения ввода качественно новых объектов. Создаются не просто новые и современные здания, но и объекты, принципиально отличающиеся от уже существующих. Несмотря на высокую динамику развития и разнообразие объектов, коммерческая недвижимость сегодня не имеет единой классификации, что существенно усложняет систематизацию объектов и затрудняет прогнозирование развития рынка. Существующая классификация охватывает лишь часть видов коммерческой недвижимости и не отражает их фактические характеристики с точки зрения инвестиционной привлекательности.

В работе предлагается классификация объектов коммерческой недвижимости на основе их структурирования по функциональному назначению и масштабу деятельности. Выделено 8 групп коммерческой недвижимости по функциональной принадлежности к определенной сфере деятельности. Установлено, что для торгового центра характерны следующие черты, и именно они выделяют его среди других торговых объектов: единое архитектурное решение здания или комплекса зданий, предоставляющих места для торговых операторов и управляемых как единый объектединый участок, соответствующий типу централегкодоступное расположение внутри торговой зоны с удобным входом и выходом для транспортного и пешеходного трафиковдостаточное количество парковочных мест на участкескрытые от покупателей возможности доставки товаровулучшения участка, наличие ландшафта, освещения и вывесоксочетание арендаторов, обеспечивающее ассортимент и объем товаров, подходящий для торговой зоныприемлемое и удобное окружение, поддерживающее атмосферу, стимулирующую совершение покупок. В соответствии с данными признаками, выделены и описаны группы торговой недвижимости по функциональной принадлежности к определенной сфере деятельности (торговые (Т) и торгово-развлекательные (ТР) центры, а по степени крупности микро-(Т или ТР) центры, макро-(Т или ТР) центры и мега- (Т или ТР) центры.

2. Исследование особенностей протекания инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости позволило установить отсутствие действующих методов и инструментов управления предпринимательской инвестиционной деятельностью и выработать механизм управления в виде поэтапно реализуемых действий направленных на обеспечение инвестиционной привлекательность объекта, формирование инвестиционного дохода при минимальном уровне инвестиционного риска. В диссертационном исследовании механизм представлен диаграммой в виде круга разделенной на четыре сектора, которые отражают единство инвестиционно-строительного процесса. Круг вращается, что отражает непрерывность деятельности, перехода процесса из инвестиционной стадии в стадию оценки привлекательности объекта инвестиций и выбора. Наиболее инвестиционно-привлекательный проект реализуется в процессе строительного производства, а на четвертой, заключительной стадии генерирует предпринимательский инвестиционный доход, который может быть инвестирован в создание новых объектов коммерческой недвижимости. Динамичность процесса предпринимательской инвестиционной деятельности становиться возможной при условии анализа и контроля состояния бизнес-процессов и реализации управленческих решений. В диссертации показано, что механизм управления предпринимательской инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости состоит из крупных блоков: правовых аспектов и организационно-экономических аспектов и четырех блоков определяющих внутреннее инвестиционно-строительной деятельности. На основании сущности и содержания механизма управления предпринимательской инвестиционной деятельностью представляется возможным определять искомый механизм, который в состоянии координировать действия различных служб и подразделений каждого конкретного инвестиционно-строительного субъекта.

3. Предпринимательская инвестиционная деятельность на. рынке коммерческой недвижимости в диссертационном исследовании определена как процесс привлечения и размещения инвестиций в строительство с целью фор-• мирования арендного дохода, определяемого потенциалом местоположения, ресурсным качеством участка, сложившимися арендными ставками, уровнем конкуренции проявляющемся в спросе на арендные площади, ограничениями по подбору и расположению потенциальных арендаторов. Концепция обеспечения развития инвестиционных процессов в сфере создания объектов коммерческой недвижимости объединяет два направления: экономическую оценку рынка как совокупности факторов — с одной стороны, и анализ инвестиционного объекта с точки зрения его адаптации к требованиям рынка и инвестиционного позиционирования — с другой.

Установлено, что предпринимательская инвестиционная деятельность характеризуется большим числом функций и параметров, неравномерными и непостоянными во времени воздействиями, наличием конкурирующих сторон, что требует осуществления мониторинга, анализа и управления инвестиционными ресурсами. Инвестиционный доход является величиной обусловленной инвестиционной привлекательностью объекта инвестиций. Доходы, формируемые в процессе предпринимательской инвестиционной деятельности, дифференцированы в зависимости от участника процесса. Уровень доходности предпринимательской инвестиционной деятельности прямо пропорционален рискованности осуществления деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

4. Современный этап управления предпринимательской деятельностью в инвестиционной сфере отличают две характерные особенности, которые оказывают непосредственное влияние на формирование инвестиционной привлекательности создаваемых коммерческих объектов — доходность и рискованность: В современной отечественной и зарубежной экономической науке пока не существует единого понятия инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости. Общая терминология такого подхода к сущности данной экономической категории продолжает отрабатываться. Оценку инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости целесообразно рассматривать в первом приближении как совокупность следующих основных характеристик: арендного дохода, емкости участка виде интегральной совокупности параметров этажности недвижимостиобеспеченности арендных помещений парковочными местамиэффективности использования площадейплотности застройки участка, уровня риска осуществления инвестиций. Оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости в различных экономических условиях будет иметь свои специфические особенности, которые нашли отражение в формировании условий и критериев отнесения объектов коммерческой недвижимости к определенному типу инвестиционной привлекательности. Разработан алгоритм определения инвестиционной привлекательности объектов торговой коммерческой недвижимости, позволяющий из значительного количества предложений на рынке коммерческой недвижимости выявлять наиболее значимые с позиции минимизации риска и максимизации предполагаемого инвестиционного дохода, опираясь на существенные параметры емкости участка с учетом предлагаемых объемно-планировочных решений строительства, и позиционировать обозначенные объекты.

5. Установлено, что решение задачи осуществления предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию коммерческой недвижимости, связано с определением инвестиционной-привлекательности создания объекта на данном участкеопределением объемов и структуры финансированиявыбором принципиальной схема организации инвестиционно-строительного процесса, экономическим проектированием и прогнозированием дохода относительно всех участников процесса при допустимом уровне риска. Установлено, что одними из наиболее инвестиционно-привлекательных объектов ком/ мерческой недвижимости являются торговые центры. Инвестиции в строительство этих объектов генерируют наибольший доход, при допустимом уровне риска. На примере инвестиционно-строительной компании определено, что целесообразно осуществлять предпринимательскую инвестиционную деятельность в направлении создания микро либо макро торгового центра. В отношении конкретного участка установлено что, для развития макро торгового центра он имеет более высокий потенциал, при этом формат микроторгового центра не в полной мере соответствует особенностям местоположения и имеет более высокие отклонения от оптимальных величин ресурсного качества. Рассматривая инвестиционный процесс с позиции размещения финансов и доходности подобной сделки в диссертации установлено, что объем инвестиций приходящихся на создание 1 м.кв. коммерческих площадей составляет 13 323 р., что эквивалентно 535 USD со сроком окупаемости инвестиций 6 лет за счет поступлений от аренды. Показано, что различные операторы торговли могут стать арендаторами, только в случае соответствия уровня арендной ставки их норме доходности. Наиболее существенными факторами, определяющими размер арендной ставки являются особенности местоположения участкатип и масштаб торгового центратип и профиль арендаторовразмер арендной площадиуровень развития рынка операторов розничной торговли городаемкость рынка розничной торговли. Выполненный прогноз арендных ставок для двух сценариев умеренно-пессимистического и оптимистического, осуществлялся с учетом объемно-планировочных решений, позволяющих отвечать высокому уровню инвестиционной привлекательности объекту торговой недвижимости, что инвестиционно-строительной деятельности по возведению торгового центра соответствуют следующие показатели: средневзвешенная арендная ставка по торговым помещениям — 358 USD/кв.м/год (умеренно пессимистический сценарий) и 412 USD/кв.м/год (оптимистический сценарий) — коэффициент эффективности использования площадей — 0,59- средневзвешенная площадь торгового помещения — 198.

Успешное развитие экономики инвестиционно-строительного предприятия, в значительной степени зависит от обоснованности, эффективности управленческих решений. Для финансирования таких крупно-масштабных проектов требуются многомиллионные инвестиции, и, несмотря на то, что теория выработала множество инструментов управления (финансовый леверидж, коэффициенты капитализации и др.), на практике их применение затруднительно, особенно инвестиционно-строительными организациями, ввиду трудной прогнозируемости роста цен на строительные материалы.

Существующие алгоритмы управления процессом инвестирования не могут своевременно и постоянно обеспечивать финансирование подрядных работ, цены на продукцию строительства устанавливаются стихийно, нет эффективного оперативного механизма управления прибыльной деятельностью строительных организаций. Разработанный в диссертационном исследовании алгоритм управления экономикой застройщика отличается тем, что они построен на предложенной автором экономическом механизме системных связей показателей экономики и позволяет обоснованно и более эффективно решать задачу финансового обеспечения предстоящего объема строительства, адекватно и целенаправленно реагируя на увеличение цен на стройматериалы и энергоносители.