Формирование экономического механизма управления рынком жилой недвижимости

Удовлетворение потребностей населения в жилье — важнейшая предпосылка социально-политической стабильности в стране, улучшения здоровья народа, что в свою очередь повышает эффективность труда и является одним из факторов подъема экономики. Задача заключается в том, чтобы обеспечить доступность жилья для граждан.

Потребности в улучшении жилья испытывают более 70% населения городов, а готовность приобрести отдельное жилье — более 30%. Уже на основе этих данных можно утверждать об актуальности проблемы развития рынков доступного жилья, ориентированных на все социальные группы населения.

Жилье, как приобретаемая недвижимость, является аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом труда, и в этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, являясь важнейшим базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений. Жилье следует рассматривать как экономическую категорию. Но выполнять свои социальные и экономические функции жилье начинает только тогда, когда оно становится доступным практически всему населению страны. Именно поэтому жилищная политика является важнейшей составляющей экономической стратегии государства в целом.

Традиционные источники финансирования капитальных вложенийбюджетные ассигнования и собственные средства предприятий — не могут в ближайшие годы обеспечить подъем инвестиционной деятельности.

Несмотря на определенные трудности, отечественный рынок жилья находится на подъеме. Об этом свидетельствует увеличение количества разнообразных, в том числе и небанковских, схем, а также ставший уже регулярным выход на этот рынок новых участников. Концепцией развития системы жилищного кредитования определяется формирование системы ипотечного жилищного кредитования как одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Сформирована основная законодательная база для развития кредитования: приняты законы о жилище, об ипотеке, новый Жилищный кодекс, Налоговый кодекс и др., которыми должны регулироваться вопросы создания благоприятного инвестиционного климата для развития рынка жилья.

Среди приоритетных задач, поставленных Президентом России В. В. Путиным перед Государственной Думой и Правительством РФ, на первом месте стоит решение жилищной проблемы с использованием системы ипотечного жилищного кредитования. В Послании Президента РФ к Федеральному собранию сказано, что одной из самых актуальных задач является обеспечение граждан доступным жильем, правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитовипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами.

Регулирующая роль государства в области законодательства, способствующая развитию кредитных отношений, существенно активизировалась за последние 5−6 лет, имеются практически все основные правовые предпосылки для развития ипотечного кредитования в России. Появились рыночные схемы, которые внедряются небанковскими организациями: строительными, ссудосберегательными учреждениями, деятельность которых в данном направлении не регламентирована законодательно, и за ней не осуществляется необходимый для учреждений работающих со средствами населения контроль.

Таким образом, общей проблемой, стимулирующей выдвижение задач и обеспечивающей их осуществление, является объективно существующая народнохозяйственная потребность в жилье и связанных с ним объектах социальной инфраструктуры и их реализации в рыночных условиях.

Проблемами развития рынка жилья интенсивно занимаются крупные федеральные и региональные администрации, управляющие организации, коммерческие банки, корпорации во всех субъектах страны. Проблемы развития и совершенствования рынка недвижимости рассматривают в фундаментальных работах отечественные экономисты: А. А. Водянов, Л. П. Гончаренко, А. А. Горбунов, П. Г. Грабовый, В. И. Грачев, М. А. Гусаков, В. А. Епифанов, М. Ф. Замятин, Д. Е. Зуев, В. С. Казейкин, М. И. Каменецкий, А. В. Карасев, Н. Л. Карданская, В. Н. Киданов, А. Н. Кириллова, Е. Г. Клепикова, В. А. Колосов, Н. А. Колесникова, Н. Ф. Костецкий, В. Ю. Кротов, Н. Косарева, Е. А. Кудашов, В. И. Лимаренко, А. А. Мартьянов, В. А. Мусатова, Ю. П. Панибратов, Е. П. Панкратов, М. Б. Полякова, Е. П. Панкратов, И. С. Радченко, И. А. Рахман, А. Н. Семеняка, И. А. Сергеева, М. А. Сергиенко, В. М. Серов, В. П. Силин, И. И. Степанов, В. М. Стерликов, В. П. Стороженко, Р. Б. Шакиров, А. В. Черняк, Д. М. Христолюбов и др.

В работах современных экономистов исследованы локальные проблемы рынка недвижимости, связанные, с ценообразованием, землепользованием, кредитованием, раскрыты важные элементы управленческих ориентиров. В то же время наименее проработанными остаются вопросы, рассматривающие как целостный механизм строительства и реализации жилья в российских регионах по критериям рыночной экономики, предпринимательства и социальной эффективности, ориентация рынка недвижимости на платежеспособный спрос всех слоев населения в регионах.

В странах с развитой рыночной экономикой более 50% богатства существует в форме недвижимости, строительство и реализация жилья до 7085% случаев осуществляются в кредит, экономическая эффективность которого достигается путем применения целесообразных для конкретных условий вариантов его погашения. В исследованиях зарубежных экономистов рассматриваются проблемы, методы решения которых отличаются как традициями и спецификой подходов к развитию рынка жилья, так и взглядами отдельных ученых на методы развития этого рынка в разных регионах. Исследования зарубежных ученых, специализирующихся на проблемах рыночной экономики, оказали влияние на методологию управления и оценки недвижимости, особенно на первых стадиях перехода к рынку в России. Среди них известные ученые: Х.-Ю. Варнеке, П. Верхарн, Р. 8.

Гровер, Дж. Дениелл, М. Кассой, К. Линт, Т. Лассен, Р. Лаури, А. Линка, Н. Ордуэй, Н. Перти. М. Питере, М. Портер, Б. Рольф, Р. Ротберг, П. Самуэльсон, Р. Страйк, В. Стивенсон, Р. Фостер, Д. Фридман, Г. Харрисон, Р. Хебер, Р. Хизрич, Дж. Эккерт, Э. Янч.

В большинстве теоретических работ сформулированы проблемы рынка, что проявилось главным образом как противоречие между знаниями о потребностях людей в результативных практических или теоретических действиях и незнанием путей и средств их реализации. Решить эту проблему — значит получить новое знание или создать теоретическую модель, объясняющую то или иное явление, выявить факторы, позволяющие воздействовать на развитие явления в желаемом направлении.

Принципиальная особенность взаимодействия объектов недвижимости и функционирования рынка жилья в настоящее время состоит в том, что ее массовость сдерживается неразвитостью рынка долговременных непропорциональных кредитов. Развитию жилищного рынка в стране придается ярко выраженная социальная ориентация, для осуществления этих задач необходимо преодолеть причины, влияющие на замедленный темп развития процессов воспроизводства в системе инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости.

Несмотря на то, что предложение всегда будет с опозданием реагировать на спрос с сопутствующим риском краткосрочного повышения цен, необходимо привести к максимальной эффективности функционирование рынка жилья за счет снижения себестоимости строительства, затрат на содержание зданий, гибкости реализации соответствующей спросу.

Стала актуальной практически неразработанная для рыночных условий важная народнохозяйственная (в теоретическом осмыслении и практическом осуществлении) проблема разработки методов управления и системного рассмотрения воспроизводственных и инвестиционных процессов в жилищной сфере, ориентированных на рынки недвижимости, их экономическую эффективность и социальную направленность. Ключевая проблема при выборе и реализации жилищной политики — обеспечение доступности жилья для граждан.

Цель исследования состоит в разработке теоретических основ формирования экономических механизмов управления рынком жилой недвижимости, оценки состояния и обоснования направлений развития рынка жилья, развития социально-экономических особенностей этого рынка, ориентированного на доступное жилье для всего населения страны.

Практической целью исследования является разработка методического подхода к социально-экономическому обоснованию выбора направлений рынка жилья, отвечающего рыночным условиям и сложившимся экономическим особенностям регионов. Предложенные в диссертации схемы кредитования и методы комплексной оценки жилищного строительства должны способствовать решению задач по реализации жилья в условиях рыночной экономики.

В соответствии со сформулированными целями поставлены и решены следующие основные задачи:

• проанализировать ресурсный потенциал и предпринимательский климат регионов страны с целью выявления потребностей и ресурсных возможностей для обеспечения населения доступным жильем;

• систематизировать отечественную и зарубежную практику обеспечения населения жильем и факторы, влияющие на развитие жилищного кредитования в регионах России;

• классифицировать методы анализа потенциального и рискового рейтинга регионов и объектов недвижимости;

• обобщить существующую методологию и на этой основе разработать методологию оценки адаптированную к конкретному рынку недвижимости;

• проанализировать системы управления программами жилищного строительства, долгосрочного кредитования и выявить характерные особенности системы финансирования, а также риски строительства и приобретения жилья;

• сформулировать теоретические основы и систематизировать тенденции развития оценочной деятельности жилищного строительства;

• разработать методы ипотечно-инвестиционного анализа применительно к расчетам оценки жилья на рынках недвижимости и выявить возможности семей по использованию механизма кредитования с целью повышения доступности жилья;

• разработать методы повышения роли банков в системе жилищного кредитования;

• определить перспективы и разработать рекомендации развития и функционирования объектов социальной инфраструктуры, приближенных к жилью, с целью повышения социально-экономической эффективности городской застройки.

Объектом исследования рынок жилой недвижимости, система формирования и функционирования рынков жилья, экономические условия обеспечения населения жильем, программы и варианты реализации жилищного кредитования в их развитии.

Предметом диссертационного исследования являются управление и социально-экономические процессы формирования экономических взаимоотношений участников рынка жилой недвижимости, определяющие условия выбора на рынке жилья и обеспечивающие повышение роли социально-ориентированных направлений решения жилищной проблемы.

Методы исследования. Методологической базой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, управления, оценки объектов недвижимости, основы системного рассмотрения коммерческих условий жилищного строительства и кредитования как экономической категории. В качестве общеметодологических подходов использовались методы системного, ситуационного и статистического анализа, теория согласованных решений. Учтены такие свойства развития хозяйственных систем и финансирования рынка жилья и жилищного строительства как многовариантность путей их формирования, динамичность изменений региональной среды, наличие социальных ограничений решения жилищных вопросов.

Научная новизна работы заключается в следующем.

1. На основе тенденций развития рынка жилья проанализированы особенности его развития в регионах России, определены потребности и возможности населения в улучшении жилищных условий и ресурсный потенциал регионов.

2. Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования современного рынка недвижимости, выделена целостная система сектора народного хозяйства, объединяющая традиционные и нетрадиционные виды реализации жилья на первичном и вторичном рынках, компаний, формирующих рынок недвижимости, а также коммерческих и некоммерческих объектов социальной инфраструктуры.

3. Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой системе управления рынком жилья как затратно-возвратной системы. Проанализированы ситуации на потребительском рынке, в том числе сбалансированности спроса и предложения в условиях концентрации рынка жилья на территориальном уровне.

4. Систематизированы принципиальные методы оценки городской территории, общие критерии оценки жилых домов и объектов социальной инфраструктуры первичного обслуживания, функционирующих на рынке недвижимости, систематизированы особенности массовой и индивидуальной экономической оценки объектов недвижимости, а также городских ресурсов с учетом факторов месторасположения объектов в рыночной и градостроительной ситуации.

5. Предложены подходы к совершенствованию инструментария регулирования процессов развития и распределения услуг на рынке жилья как государственной программы при функциональной и финансовой независимости локальных рынков.

Основные научные положения вынесенные на защиту.

В диссертации впервые выполнено комплексное исследование экономических проблем развития рынков жилья с учетом региональных экономических особенностей на основе кредитования как важнейшего фактора воспроизводства в структуре инвестиционно-строительного цикла. Существо этого подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов экономической оценки жилищного комплекса в целом и отдельных его звеньев. На основе этого подхода в диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых решений. Основные из них:

1. Выявлены тенденции развития рынка жилья. Определение потребности и возможности населения в улучшении жилищных условий и ресурсного потенциала регионов. Проведение анализа компаний, формирующих строительный рынок.

2. Разработаны теоретические основы конкурентоспособности (на основе качества) объектов на рынке недвижимости при разном платежеспособном уровне населения.

3. Разработаны методы анализа и оценки основных индикаторов, обусловливающих эффективность функционирования рынка недвижимости, а также потенциального и рискового рейтинга регионов в аспекте недвижимости.

4. Проведен сравнительный анализ российских и зарубежных ипотечных институтов. Выявлены возможности населения по использованию механизма кредитования и разработаны необходимые меры в рамках федеральной и региональной системы по повышению доступности кредита.

5. Систематизированы особенности массовой и индивидуальной социально-экономической оценки объектов недвижимости, а также городских ресурсов с учетом факторов месторасположения объектов недвижимости в рыночной и градостроительной ситуации. Разработаны принципиальные методы и общие критерии оценки жилых и нежилых объектов, функционирующих на рынке недвижимости,.

6. Определены перспективы развития рынка жилья, повышения эффективности использования средств, выделяемых из региональных бюджетов на решение жилищной проблемы, а также повышения роли банков в системе жилищного кредитования. Идентифицированы риски и намечены пути их снижения в развитии регионов и региональных рынков недвижимости.

7. Разработаны рекомендации по развитию социальной инфраструктуры коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости в пешеходной доступности от жилья, а также схемы бизнес-планирования при выявлении направлений развития рынка недвижимости в регионах на территориальном уровне.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждаются: применением основополагающих теоретических и экспериментальных методов исследованияпредставительным объемом статистического материалапрактической реализацией рекомендаций и отдельных разработок в работе Инвестсбербанкалогикой теоретических построений системного рассмотрения жилищного кредитования как экономической категории, отражающей взаимодействие хозяйствующих субъектов рынка жильяуспешной практикой использования учебно-методических пособий диссертанта по ипотечному кредитованию в Академии народного хозяйства, бизнес-планированию и управлению городскими образованиями в Московском институте коммунального хозяйства и строительства, в системе повышения квалификации работников банковского и строительного комплекса.

выводы.

1. Ускоренный переход к рыночной экономике от плановой обусловили кризисные процессы в стране. Принимая во внимание огромные различия в уровне экономического развития регионов, следует констатировать, что картина ш территориального неравенства не могла кардинально измениться за последние годы. Приоритетными задачами экономической политики в стране на ближайшие годы должно быть создание базовых социально-экономических основ, обеспечивающих благоприятный инвестиционный и предпринимательский климат. В диссертации систематизированы теоретические основы, практика реформирования региональной экономики и жилищного рынка, а также проведен анализ рейтинга инвестиционной привлекательности регионов и конкурентоспособности объектов на рынке недвижимости на основе оценки их потребительских качеств.

2. В настоящее время потребности в улучшении жилья испытывают более 70% населения, а потребность приобрести отдельное жилье более 30%. Около 40 населения надеются на улучшение своих жилищных условий, а почти 30% отмечают бесперспективность для себя улучшения жилья. Уже на основе этих данных можно утверждать о своевременности проблемы совершенствования рынков жилья в регионах, ориентированных на все социальные и платежеспособные уровни населения. Решение жилищной проблемы населения на многие годы должно стать одной из ключевых задач государственной политики России.

3. Продвижение рыночной идеи преимущества собственного жилья становится определяющим фактором развития жилищного сектора в России. Экономическое преимущество этого направления можно трактовать как снижение (но не отстранение) финансового участия государства в развитии доступного жилья. Реальное достижение этого возможно только при наличии на рынке.

• большого выбора (различных типов) жилых зданий, рассчитанных на любой платежеспособный спрос, внедрение соответствующих регулирующих механизмов и развитие инвестиционной структуры.

4. Принятые недавно Жилищный и Государственный кодексы не решают по крайней мере двух базовых проблем обеспечения доступного жилья: повышения доходов населения и снижения монополии в строительной индустрии, в том числе и с помощью введения ограничений на норму прибыли. В диссертации выявлены резервы улучшения ситуации обеспечения населения доступным жильем в ближайшем будущем: а) необходимо отделение действий, прежде всего на местном уровне, где легче оценить потребность и спрос, и проследить за предложениемб) государственные средства целесообразно вкладывать и в строительство, а не только в дополнительные гарантии социально незащищенным слоям населенияв) необходима консолидация личных, коммерческих и государственных усилий.

5. Строительный бизнес может быть развит с помощью государства: а) строительство частных домов для сдачи квартир в арендуб) строительство малоэтажных домов удешевленного типав) строительство жилья с предоставлением кредитов для работающих. Конкретное воплощение участия государства в решении жилищной проблемы в России может быть в разных вариантах, в том числе достаточно хорошо отработанных в мировой практике: а) регулирование стандартов строящихся домов и выдача разрешений на эксплуатацию уже функционирующихб) контроль за квартирной платой в частном секторе и обеспечение срока проживания некоторым категориям жильцовв) строительство, владение и управление собственными зданиямиг) субсидирование расходов квартиросъемщиков как в государственном, так и в частном секторе и жилищных ассоциацийд) субсидирование ремонта жилья частными и государственными владельцами домове) субсидирование приобретения жилья через налоговую систему.

6. Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования региональных рынков недвижимости, в диссертации выделена целостная система экономики, объединяющая типовые и индивидуальные виды жилья (нового и реконструируемого) и их реализации на первичном и вторичном рынках, компаний, формирующих рынок недвижимости, а также коммерческих и некоммерческих объектов социальной инфраструктуры. Комплексное исследование осуществлено на основе анализа социально-экономических проблем развития функций рынков жилья с учетом региональных социальных и экономических особенностей кредитования как важнейшего фактора воспроизводства в структуре инвестиционно-строительного цикла. Существо этого подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов социально-экономической оценки совершенствования жилищного комплекса в целом и отдельных его звеньев.

7. Разработаны принципиальные методы и общие критерии оценки жилых и нежилых объектов, функционирующих на рынке недвижимости, систематизированы особенности их массовой и индивидуальной экономической оценки, а также ресурсов с учетом факторов месторасположения объектов недвижимости в градостроительной ситуации. Разработан метод индикативной оценки городской территории как объекта недвижимости в условиях рынка, позволяющий развивать строительный рынок, максимально ориентированный на социальные показатели обеспеченности потребительский спрос в каждом конкретном случае. Определены перспективы и сформированы предложения по развитию рынка жилья на основе социально-экономических ориентиров для принятия решений по выбору типов жилья, повышения эффективности использования средств, выделяемых из региональных бюджетов на решение жилищной проблемы, а также повышения роли банков в системе жилищного кредитования. Идентифицированы риски и намечены пути их снижения в развитии регионов и региональных рынков недвижимости.

Первоочередной задачей, которая сегодня должна стоять перед строителями, заключается в том, чтобы снижать себестоимость, и не только за счет строительных материалов, так как их стоимость — объективная необходимость. Наиболее актуально в условиях России добиться снижения издержек за счет: а) качественного производства работб) продуманных схем закупок строительных материалов и продажи жилья, отражающих конъюнктуру рынка.

8. Несмотря на применение в современной практике различных методов и подходов к оценке недвижимости, они остаются приблизительными, а результаты — с большим диапазоном погрешности, особенно для массовой оценки рыночной стоимости объектов. Необходим комплексный подход к решению жилищной проблемы. Для большей конкретизации методы оценки должны быть основаны не на раздельном налогообложении земли и строения на ней, как это принято в настоящее время, а на интегральной оценке. Предварительной работой в этом направлении следует считать технико-экономическую и экологическую паспортизацию городов в обоснованных квадратах координат, наиболее приемлемых для каждого города (с учетом исторических особенностей, традиций, а также перспектив развития), исходя из плотности и качества застройки.

9. На основе проведенного сравнительного анализа экономических аспектов российских и зарубежных ипотечных институтов, адаптирован к современным условиям переходного периода механизм ипотечно-инвестиционного анализа по экономико-математическому методу Эллвуда, позволившего выявить возможности семей по использованию механизма кредитования, а также необходимые меры в рамках федеральной системы по повышению доступности кредита. Необходимо развитие социальной ипотеки для молодежи, служащих бюджетной сферы, льготников по ставкам не более 5−10% годовых в рублях, а при внесении поправок в налоговый кодекс по налоговым вычетам распространить их действия только на социальные категории граждан, имеющих менее 18 м на чел. Коммерческую ипотеку под 18% годовых в рублях использовать только для богатой части населения. Для расширения сферы действия коммерческой ипотеки следует использовать накопительные схемы и зачет имеющегося в собственности граждан жилья. Для придания ипотеке массового характера необходимо либо снижать ставку по кредиту, либо уменьшать «накладные» и временные затраты заемщика (отказ от нотариального удостоверения сделок или законодательное уменьшение платы, смягчение требований к пакету документов, устранение дублирования документов и т. д.). В регионах России было бы целесообразно ограничить круг получателей кредитов представителями среднего класса, т. е. оговорить не только минимальный декларируемый месячный доход — 800 или 1000 долл., — но и максимальный, причем не только декларируемый.

10. Приоритетными объектами социальной инфраструктуры, массовое развитие которых необходимо в ближайшие 5−10 лет, должны быть объекты, ориентированные на: а) социально важные, в первую очередь, объекты, здравоохранения, просвещения, досугаб) приносящие высокую прибыль, которая может быть направлена на саморазвитие, а также налоги, ориентированные на реинвестирование системы неприносящей прибыли социальной инфраструктуры. Разработаны рекомендации по развитию инфраструктуры коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости, а также схемы бизнес-планирования при выявлении направлений развития рынка недвижимости в регионах на территориальном уровне.

11. Тенденции, отмечаемые в развитии банковского кредитования в последние годы, позволяют сделать вывод о возможности резкого увеличения объемов кредитования приобретения жилья при условии активной деятельности региональных служб, специализирующихся на развитии жилищного рынка. Это, в свою очередь, будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством: а) создания системы рефинансирования банков, выдающих кредиты на приобретение жилья, через механизм вторичного рынка жилищных ипотечных кредитовб) стандартизации порядка* предоставления, оформления и обслуживания жилищах ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумагв) внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обеспечения специалистов.

12.Местные информационно-аналитические пункты наблюдения, адаптированные к конкретным (территориальным и временным) условиям, могут быть созданы во всех регионах России. Базируясь на применяемых в российской практике методах, должны быть созданы пункты, работающие по единой системе: по одним, предложенным в диссертации, социально-экономическим методикам оценки проектов и рынка жилья, критериальным показателям, единицам измерения, временным границам, схемам бизнес-планов. Такие пункты должны быть основаны на базе действующих в регионах организациях (научных или проектных институтах) с единым Центром в стране, концентрирующим эти данные, что даст возможность: а) создать единый источник достоверных показателей по вопросам, связанным с рынком недвижимостиб) выйти на международный рынок, сравнивая отечественные индикаторы с мировыми или используя мировые в качестве аналогов.

13. В сложившихся экономических условиях наиболее эффективным и социально привлекательным путем скорейшего выхода из кризиса и последующего долговременного развития следует считать жилищное строительство и связанное с ним строительство объектов социального назначения. Стихийный рынок в жилищной сфере предстоит заменить дифференцированным, ориентированным на различные слои населения, рынком, функционирующим при поддержке государства, его протекционистской политике и организующей роли в форме индикативного планирования.

14. Потенциалы спроса и предложения на вторичном рынке жилья в городах не равнозначны, что делает попытки их оценки необходимыми при выборе объектов для предоставления жилищных займов либо прогнозировании эффективности посреднической деятельности на вторичном рынке жилья. По мере формирования жилищных стандартов и типов жилищных предпочтений для разных социально-экономических слоев общества можно будет подойти к выделению отдельных городских территорий и секторов жилищного рынка, как это принято при исследовании городов в странах с развитой рыночной экономикой.