Формирование региональной жилищной политики: На примере Кемеровской области

С переходом России к рыночной экономике объемы строительства жилья существенно сократились, в то время как потребность в новом жилье сохранилась на высоком уровне. Около 2/3 населения страны не удовлетворены своими жилищными условиями. Низкая платежеспособность населения делает приобретение жилья за свой счет невозможным для большей части нуждающихся. Рыночный механизм саморегулирования в жилищном строительстве привел к ситуации, когда без вмешательства государства не обойтись.

Актуальность проблемы обеспечения населения России жильем является очевидной и настолько назревшей, что одним из четырех национальных проектов, провозглашенных Президентом РФ в 2005 году, стал проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в соответствии с которым определены две основные задачи: увеличение спроса и увеличение предложения жилья, и основной приоритет жилищной политикиповышение доступности жилья.

В качестве одного из основных способов увеличения спроса на жилье в рамках национального проекта предусмотрено развитие ипотечного кредитования. В современной ситуации оно ограничивается рядом обстоятельств. К числу основных можно отнести то, что предлагаемый Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизм рефинансирования ипотечных кредитов с помощью фондового рынка не обеспечивает потребности банков в этих средствах. Альтернативные механизмы, основанные на привлечении коллективных инвестиций в виде свободных средств предприятий и населения, недостаточно изучены и редко применяются на практике. Это обуславливает внедрение в ряде субъектов РФ собственных программ развития ипотечного кредитования. Они основаны па бюджетном финансировании, что существенно сужает масштабы их реализации. В большинстве случаев программы сводятся к предоставлению кредитов нуждающимся в жилье по сниженной процентной ставке. В этом плане повышается актуальность задачи увеличения эффективности бюджетных затрат за счет дифференциации процентной ставки в зависимости от уровня доходов населения.

Увеличение спроса на жилье за счет внедрения ипотечного кредитования в совокупности с ограниченным предложением новых жилых помещений может привести к росту цен на жилье. Соответственно появляется необходимость увеличения объемов жилищного строительства, которое требует учет потребностей населения в улучшении жилищных условий, определение уровня и динамики доходов населения, а также предполагает развитие смежных отраслей (промышленность строительных материалов и конструкций, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт и т. д.). В силу локальности рынка жилья и специфики отдельных регионов, которая в полной мере не отражается в общегосударственных программах развития ипотечного кредитования и жилищного строительства, эта задача сводится к формированию региональной жилищной политики для каждого региона.

Предложенная в диссертационной работе концепция региональной жилищной политики предполагает использование инвестиционных возможностей рынка жилья, что повышает ее актуальность в связи с сокращением бюджетного финансирования и ограничением масштабов применения механизма долевого строительства.

В процессе исследования были проанализированы работы многих отечественных и зарубежных авторов.

Исследованию моделей ипотечного кредитования посвящены труды Н. Б. Косаревой, Р. Страйка, М. Равица, Кудрявцева В. А. и Кудрявцевой Е. В., Пепкиной И. А., Печатпиковой С. Н., Приступ Н.П.

Анализ современного состояния ипотечного рынка представлен в работах Лимаренко В. И., Смирнова В. В., Жданова В. П., Ужегова А. Н., Цылиной Г. А., Казимагомедова А. А., Астапова К. Л., Розенберга Д. М. Левина Ю.А., Касаткина С. И., Овсянниковой Т.Ю.

Выбор темы исследования, его цель и задачи обусловлены современными особенностями российского жилищного рынка, потребностью определения места и роли ипотеки в процессе формирования региональной жилищной политики, а также недостаточной изученностью методов ее формирования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования эффективной региональной жилищной политики, направленной на реализацию национального проекта «Доступное жилье».

Для этого автором были поставлены следующие задачи:

• рассмотреть существующие модели ипотечного кредитования, а также связанные с ним риски;

• выявить принципы формирования жилищных политик зарубежных стран и подходы к их реализации;

• оценить и обобщить опыт развития ипотечного кредитования в субъектах РФ;

• оценить доступность жилья для населения и возможности использования ипотечного кредитования;

• исследовать основные показатели рынка жилья в Кемеровской области, его состояние, проблемы и возможные пути развития;

• определить условия максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов и разработать методы реализации региональной жилищной политики, направленные на выполнение этих условий;

• разработать модель взаимодействия участников рынка жилья в рамках региональной жилищной политики;

• разработать концепцию региональной жилищной политики в соответствии с задачами национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Объектом исследования является система экономических отношений, складывающихся в процессе функционирования жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования Кемеровской области.

Предметом исследования является процесс формирования региональной жилищной политики, ориентированной на развитие ипотечного кредитования, как на одном из основных на данном этапе развития российской экономики механизмов удовлетворения потребностей населения области в жилье.

В основу диссертации легли фундаментальные научные труды классиков экономической теории, посвященные определению роли государства в рыночной экономике, а также современные труды отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам рыночной экономики и экономики переходного периода, разработке механизмов финансирования жилищного строительства и регулирования экономических отношений субъектов жилищного рынка, в том числе на региональном уровне.

В процессе работы применены общенаучные методы исследования, такие как системный анализ, функциональный, исторический и структурный подход, и специальные методы (статистическое наблюдение и статистический анализ, методы классификации и графических изображений, экономическое моделирование, Бшо^анализ и др.).

Информационной базой исследования являются данные Федеральной службы Государственной статистики РФ (ФСГС РФ) и территориального органа ФСГС по Кемеровской области, а также статистические данные, опубликованные в российских и зарубежных научных изданияхнормативно-правовые акты РФ и Кемеровской областиданные официальных социологических исследованийоперативная информация Администрации Кемеровской области.

К числу основных самостоятельных результатов, полученных автором и обладающих элементами научной новизны, можно отнести следующие:

1. Скорректирована методика оценки доступности жилья с учетом развития ипотечного кредитования.

Существующий подход оценки степени доступности базируется па определении срока, в течение которого покупатель накапливает средства для приобретения жилья. Автором предлагается рассматривать доступность жилья с учетом его приобретения с помощью ипотечного кредита и в соответствии с этим рассчитывать срок погашения ипотечного кредита.

2. Сформулирована концепция региональной жилищной политики.

В соответствии с приоритетами государственной жилищной политики в сторону повышения доступности жилья предложена концепция, ориентированная на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов и объемов строительства нового жилья за счет вовлечения средств предприятий и населения в процесс активного инвестирования в жилищное строительство и в процесс рефинансирования выданных кредитов. Предложенная концепция нацелена на дальнейший переход от рыночной к социальноориентированной жилищной политике.

3. Разработаны методы реализации региональной жилищной политики в отношении различных слоев населения.

В соответствии с проведенной градацией населения по уровню доходов выделены три группы населения (наиболее обеспеченные, население со средними доходами, наименее обеспеченные), для каждой из которых определены соответствующие направления реализации региональной жилищной политики, направленные на увеличение количества ипотечных кредитов с учетом повышения эффективности бюджетных затрат.

4. Разработана организационная модель взаимодействия участников рынка жилья.

Суть модели заключается в использовании паевых инвестиционных фондов в качестве механизма инвестирования средств в жилищное строительство, с одной стороны, и в качестве механизмам рефинансирования ипотечных кредитов, с другой. Это позволяет посредством региональной управляющей компании регулировать объемы спроса и предложения жилья.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные в ходе работы результаты использованы при разработке программ развития ипотечного кредитования и жилищного строительства Кемеровской области.

Диссертационная работа может быть использована в учебном процессе подготовки специалистов экономического профиля для строительной отрасли, а также при чтении курса лекций «Фииансы, денежное обращение, ипотека».

Основные положения работы докладывались на ежегодных апрельских научно-практических конференциях КузГТУ, на международных научно-практических конференциях в г. Пенза в 2004 году, на заседаниях ученого совета инженерно-экономического факультета и кафедры экономики и организации строительства КузГТУ. Основные тезисы получили отражение в докладе на международной выставке «Экспо-Сибирь» в г. Кемерово в 2005 году. Диссертационная работа в целом одобрена Департаментом строительства Кемеровской области, а отдельные положения использованы при подготовке документов по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Диссертация представлена па 159 страницах, включает 19 таблиц, 4 схемы, 8 рисунков, 8 графиков, 3 диаграммы. Библиографический список включает 142 источника. По теме диссертации опубликовано 6 статей общим объемом 1,6 п.л.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Актуальность темы

исследования определена высоким уровнем неудовлетворенности граждан своими жилищными условиями и их низкой платежеспособностью на рынке жилья. Это предопределяет необходимость трансформации региональной жилищной политики в сторону повышения доступности жилья, которое обозначено Президентом РФ В. В. Путиным в качестве основного приоритета жилищной политики государства. В соответствии с национальным проектом «Доступное и комфортное жильегражданам России» определены две основные задачи: увеличение спроса и увеличение предложения жилья.

Если под спросом понимаем желание и возможность приобрести товар, то величина спроса на жилье в современной ситуации очень низка, так как возможность приобрести жилье за счет своих средств есть только у наиболее обеспеченных граждан. Решение этой проблемы во многом связано с развитием ипотечного кредитования, которое должно выражаться в увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов, так как именно количество кредитов отражает степень удовлетворения потребности населения в жилье.

Несмотря на то, что рыночная модель хозяйствования не предполагает прямого участия органов власти в хозяйственной деятельности предприятий и организаций, в период становления ипотеки возможности государственного влияния на жилищный рынок должны реализовываться в полной мере. Это обусловлено тем, что рыночный механизм саморегулирования («невидимая рука» рынка) привел к ситуации, когда большая часть населения не в состоянии обеспечить себя жильем, и государство должно влиять на процессы, протекающие на жилищном рынке, для решения своих социальных задач.

В процессе работы были поставлены и в дальнейшем решены следующие задачи:

• рассмотрены существующие модели ипотечного кредитования, а также связанные с ним риски;

• выявлены принципы формирования жилищных политик зарубежных стран и подходы к их реализации;

• проведены оценка и обобщение опыта развития ипотечного кредитования в субъектах РФ;

• оценены доступность жилья для населения и возможности использования ипотечного кредитования;

• исследованы основные показатели рынка жилья в Кемеровской области, его состояние, проблемы и возможные пути развития;

• определены условия максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов и разработаны методы реализации региональной жилищной политики, направленные па выполнение этих условий;

• разработана модель взаимодействия участников рынка жилья в рамках региональной жилищной политики;

• разработана концепция региональной жилищной политики в соответствии с задачами национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Концепция региональной жилищной политики ориентированна на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов и объемов строительства нового жилья за счет вовлечения средств предприятий и населения в процесс активного инвестирования в жилищное строительство и в процесс рефинансирования выданных кредитов.

Для оптимизации региональной жилищной политики и повышения ее эффективности автором решены две задачи:

• проведена дифференциация населения по уровню доходов для того, чтобы на каждую отдельную категорию была направлена соответствующая жилищная программа, отражающая принцип минимизации расходов бюджета;

• определен уровень «справедливой» процентной ставки по кредиту для каждой категории граждан с учетом необходимой для них потребности в жилье.

Особое внимание при решении этих задач было уделено принципам формирования жилищной политики, выработанных автором в ходе работы, к числу которых отнесены:

• учет опыта зарубежных стран и его адаптация к региональным условиям;

• повышение эффективности государственного влияния;

• интеграция региональной системы ипотечного кредитования в национальную;

• ориентация па рыночный подход;

• учет социальной значимости.

В соответствии с концепцией разработана организационная модель взаимодействия участников рынка жилья, а также определены пути максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов. Необходимо отметить, что данные предложения будут способствовать повышению доступности жилья.

Реализация концепции позволяет максимизировать количество выдаваемых в регионе ипотечных кредитов, и тем самым повышать доступность жилья.

Высокая степень обоснованности и достоверности научных положений диссертационной работы обеспечена использованием системного подхода к анализу проблем развития ипотечного кредитования и жилищного строительства региона, применением методов статистического анализа и экономического моделирования.

При подготовке практических рекомендаций учитывались данные Федеральной службы Государственной статистики РФ (ФСГС РФ) и территориального органа ФСГС по Кемеровской области, а также статистические данные, опубликованные в российских и зарубежных научных изданияхнормативно-правовые акты РФ и Кемеровской областиданные официальных социологических исследованийоперативная информация Администрации Кемеровской области.

Предложенная в диссертационной работе концепция региональной жилищной политики предполагает использование инвестиционных возможностей рынка жилья, что позволит привлечь дополнительные финансовые ресурсы в жилищное строительство.

Скорректированная в ходе исследования методика оценки доступности жилья может быть использована при оценке эффективности жилищной политики региона. В общем предлагаемая работа может быть использована в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье-гражданам России» на региональном уровне.