Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий может стать возможным для широких слоев населения и, прежде всего, среднего класса.

При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результаты пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему жилищного финансирования и создать рынок ипотечных кредитов. Недостаточная эффективность новой жилищной политики во многом объясняется и стремлением копировать зарубежные образцы без учета российской специфики.

Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей создание вначале первичного, а лишь затем вторичного рынка ипотечных кредитов. Такая стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование временных промежуточных моделей ипотечного кредитования.

Выше изложенное свидетельствует о своеобразии ситуации с развитием ипотечного кредитования в России, определяющей актуальность создания особого научно-методологического подхода, соответствующего особенностям решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой.

Экономической основой системы ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего США, является наличие вторичного рынка ценных бумаг. Это связано с тем, что облигация, обеспеченная залогом недвижимости, является высоколиквидной и надежной ценной бумагой. Продажа этих ценных бумаг обеспечивает формирование источников рефинансирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Вместе с тем, даже в Канаде и особенно в европейских странах значение вторичного рынка существенно ниже, чем в США.

В связи с отсутствием в настоящее время в России устойчивого рынка ценных бумаг создание вторичного рынка ипотечного кредитования проблематично. Возникает необходимость поиска других финансовых инструментов. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть, в основном, ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные. В этой связи важно отметить, что система ипотечного кредитования жилищного строительства решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Жильё — это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение налогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечёт за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного жилищного кредитования — это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходов бюджета.

Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при оплате жилья составляет около 30% и меньше, а остальная часть приходится на заемные средства. В диссертационной работе обосновывается, что в условиях России при ограниченных источниках ипотечного кредитования долю средств населения можно довести до 80−90%, т. е. получить иную структуру покупки жилья с преимущественным использованием средств населения.

Таким образом, развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе является актуальной задачей. Экономической основой системы ипотечного кредитования в условиях слабого фондового рынка может стать предложенный в диссертации механизм мультипликации налогов за счет вовлечения в реальный сектор экономики денежных средств населения, а дополнительные доходы бюджета могут быть источником для финансирования ипотечных кредитов, которые в этой сйстеме выступают в качестве катализатора процесса поступления средств граждан на финансирование строительства жилья. Такая модель может формироваться в каждом российском регионе, опираясь на свои источники финансирования и исходя из конкретных экономических и социальных условий региона.

Ипотечное кредитование и исследования в этой сфере имеют важное значение для общего успеха экономической реформы, способствуют снижению инфляции, росту доходов бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики.

Целью исследования является решение комплексной научной проблемы, имеющей важное народно-хозяйственное значение, суть которой состоит в разработке, обосновании и апробировании теоретико-методологических положений и методических основ становления и развития системы управления ипотечным жилищным кредитованием в переходный период на примере муниципального образования на основе выявления и изучения закономерностей, объективных противоречий и тенденций, определяемых текущим и прогнозируемым состоянием российской экономики.

Достижение поставленной цели потребовало решения автором ряда научных и научно-практических задач:

1) изучения теоритических основ залога недвижимости, опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и оценки его применимости в условиях России;

2) проведения анализа эволюции жилищной политики России, обобщения российского опыта ипотечного кредитования и на основе этог определение специфики развития ипотечного кредитования для стран с переходной экономикой;

3) определения оптимальной структуры источников финансирования для строительства жилья и условий ипотечного кредитования, позволяющих эффективно активизировать потребительский спрос, привлечь максимальное количество участников программ ипотечного кредитования среди населения и дополнительные внебюджетные финансовые ресурсы;

4) определения методики оптимизации. условий ипотечного жилищного кредитования для увеличения инвестиционного потока в реальный сектор экономики;

5) разработки и теоретического обоснования механизма мультипликации налогов от привлечения средств населения на строительство жилья за счет стимулирования покупательского спроса на рынке жилья и определения принципов расчета его основных экономических показателей;

6) определения метода расчета предельных значений доли ипотечного кредита в стоимости нового жилья с позиций функционирования системы ипотечного кредитования в самодостаточном режиме с учетом факторов бюджетной эффективности и кредитоспособности заемщика;

7) разработки механизма рефинансирования в муниципальных системах ипотечного кредитования и метода расчета эффективной доходности ипотечных ценных бумаг в условиях нестабильной экономики;

8) разработки модели управления ипотечным кредитованием жилищного строительства в муниципальном образовании, включающей:

— выделение основных подсистем управления внутренней и внешней среды системы ипотечного кредитования по функциональным признакам, определение основных целей, задач и функций каждой из подсистем, а также определение схемы их взаимодействия;

— разработку организационной структуры управления муниципальной системой ипотечного кредитования;

— обновление схемы управления инфраструктурой городского рынка жилья в увязке с муниципальной системой ипотечного кредитования;

9) разработку механизма трансформации переходной модели в классические формы;

10) проведения анализа результатов, полученных от внедрения разработанной муниципальной системы ипотечного кредитования жилищного строительства, и оценки ее эффективности.

Декомпозиция цели определила логику поэтапного исследования комплекса проблем: от разработки общих теоретических положений ипотечного кредитования для условий переходной экономики, создания на их базе модели муниципальной системы ипотечного кредитования, адекватной текущим и прогнозируемым состояниям экономики страны, до разработки конкретных механизмов реализации такой модели и ее экспериментальной проверки в условиях г. Сарова с оценкой эффективности результатов внедрения.

Объектом исследования является ипотека (система ипотечного кредитования) в жилищном строительстве на макро-, мезои микроуровнях управления народным хозяйством.

Предметом исследования являются теория, методология, методы, механизмы формирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях переходной российской экономики.

Методологически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики (в том числе теории переходных экономик), теории финансов и рынка ценных бумаг, ипотечного кредитования, госсударственного регулирования экономкой.

При проведении исследований автор опирался на труды отечественных и зарубежных исследователей: Агапкина В. М., Бригхема Ю., Бурака П. И., Гапенс-ки Д., Ема B.C., Епифанова В. А., Кудрявцева В. А., Кудрявцевой Е. В., Косаревой Н. Б., Кейнса Дж., Кирилловой А. Н., Рей К. И., Страйка Р.Дж. Применялись методы системного анализа, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, а также математические методы обработки статистических данных и оптимального программирования.

В работе использованы статистические показатели и отчетные данные по системе ипотечного кредитования г. Сарова, других городов и субъектов Российской Федерации, а также обобщенный опыт США, Германии и ряда других зарубежных стран.

Достоверность и обоснованность результатов диссертационного исследования основываются на материалах экспериментального полномасштабного внедрения в г. Сарове разработанной диссертантом муниципальной системы ипотечного кредитования, использовании репрезентативных статистических данных и показателей отчетности строительных организаций города, агентства недвижимости, Госкомстата России, современных теорий и методологических принципов, а также разработанных автором и опробованных на практике методов и приемов выполнения экономического исследования.

Диссертационная работа выполнялась в рамках научного направления, определенного федеральными целевыми программами «Свой Дом» и «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», утвержденной Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также международной программы ипотечного кредитования жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». Диссертационная работа является научным обоснованием муниципальной программы г. Сарова «Жилье в кредит» и отраслевой Концепции улучшения жилищных условий населения ЗАТО и работников Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Научная новизна выполненного исследования состоит в том, что впервые сформулирована и решена научная проблема, имеющая важное народнохозяйственное значение, суть которой состоит в теоретическом обосновании, разработке и внедрении самодостаточной муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием для условий переходной экономики. В ходе ее разработки предложены и описаны новые экономические механизмы и отношения между субъектами системы ипотечного жилищного кредитования, найдена экономическая основа финансирования муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования для условий переходной экономики, состоящая в использовании такими системами создаваемых ими же дополнительных бюджетных доходов и мобилизации средств населения.

Основные научные результаты, полученные лично автором: 1. Разработан механизм активизации потребительского спроса населения в системе ипотечного жилищного кредитования, который включает в себя специальные технологии мобилизации ресурсов населения в конкурентной среде, предусматривает использование ликвидной жилой недвижимости населения в качестве оплаты стоимости жилья, а также доступные условия кредитования и другие дополнительные меры, обеспечивающие оптимизацию процесса.

2. Выяснена экономическая природа эффекта мультипликации налогов, впервые разработан и обоснован механизм мультипликации налогов в системе ипотечного кредитования. Предложенный механизм мультипликации налогов способен обеспечивать источниками финансирования как локальные экономические системы строительства жилья на уровне отдельных муниципалитетов или субъектов Федерации, так и национальную систему ипотечного кредитования в целом, оказывает стабилизирующее воздействие на внешнюю экономическую среду системы.

3. Разработаны научные принципы и на их основе методика расчета базовых параметров механизма мультипликации налогов, позволяющая определять режимы, при которых система кредитования жилищного строительства становится самодостаточной. Для этих целей введен коэффициент мультипликации налогов как отношение прироста налогов к величине дополнительных инвестиций, создающих эти дополнительные налоги в реальном секторе экономики. Обоснована зависимость, позволяющая устанавливать относительную и абсолютную величины предельного значения ипотечного кредита как функции суммы дополнительных инвестиций и коэффициента мультипликации налогов.

4. Впервые обоснован и предложен механизм рефинансирования в системе ипотечного кредитования жилья в условиях переходной экономики, включающий эмиссию низкодоходных ипотечных ценных бумаг, меры снижения рисков инвесторов и кредиторов, а также меры экономического стимулирования, повышающие их эффективную доходность. Показано, что в условиях переходной экономики механизм рефинансирования на на начальных его этапах приводится в движение эффектом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.

5. Разработана методика повышения доходности инвесторов в процессе рефинансирования переходной модели ипотечного кредитования. Выведены формулы расчета эффективной доходности потенциальных инвесторов низдодоход-ных ипотечных ценных бумаг.

6. Впервые определена стратегия поэтапного развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях переходной экономики с использованием промежуточных форм, состоящая из трех этапов, .каждый из которых имеет систему управления, соответствующую стадии формирования модели. Стратегия предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: вначале создание первичного рынка ипотеки, а лишь затем формирование вторичного рынка. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду. Это приводит к укреплению рынка капитала и росту потребительской способности населения. Сделан вывод, что первичной ячейкой системы ипотечного кредитования в переходной модели является муниципальная система. По мере интеграции системы от муниципального уровня до национального происходят стабилизирующие экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования.

7. Разработана и внедрена модель управления ипотечным жилищным кредитованием в муниципальных образованиях для условий переходной экономики. Выделены основные подсистемы управления муниципальной системой ипотечного кредитования, которые заложены в основу внедренной в г. Сарове автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами государственной власти и местного самоуправления в качестве практического инструмента решения задач обеспечения населения жильем, развития строительного комплекса и увеличения доходов бюджетов всех уровней. В условиях г. Сарова использование разработанной диссертантом системы в 1998;1999 гг. позволило обеспечить улучшение жилищных условий 1480 человек, удвоение объема жилищного строительства, получение дополнительных доходов бюджета в размере 11 млн руб., организацию чтения курса лекций по экономике ипотечного кредитования на экономическом факультете СарФТИ. Отдельные результаты работы использовались при: — разработке и внедрении муниципальной программы ипотечного кредитования «Жилье в кредит» в г. Сарове;

— разработке Концепции, международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России, одобренной на парламентских слушаниях 14.11.98 г. в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации;

— подготовке доклада Координационному Совету по экономическим вопросам региональной политики при Министерстве региональной политики Российской Федерации по вопросам создания организационно-финансового механизма реализации Федеральной целевой программы: «Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;

— разработке учебных программ Саровского физико-технического института по курсу «Подготовка слушателей в области ипотечного кредитования жилищного строительства»;

— разработке Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации;

— разработке Концепции и Программы улучшения жилищных условий населения закрытых административно-территориальных образований и работников Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

На защиту выносятся результаты теоретического обоснования и решения научно-практической проблемы, имеющей важное народнохозяйственное значение, заключающейся в создании научно-методологического подхода к формированию муниципальных систем управления ипотечным кредитованием для условий переходной экономики, применении такого подхода к разработке тиражируемой адаптивной муниципальной системы ипотечного кредитования, ее полномасштабной экспериментальной проверке в условиях г. Са-рова, а именно:

— Система управления ипотечным кредитованием жилищного строительства в муниципальном образовании для условий переходной экономики.

— Механизм активизации потребительского спроса на рынке жилья в моделях ипотечного кредитования переходной экономики за счет использования ипотечного кредитования и методов оптимизации условий кредитования.

Выводы к главе 3.

Подводя итоги анализа особенностей управления финансами в переходной модели системы ипотечного кредитования, автор сделал следующие выводы:

1. Выявлено, что в силу различий внешней среды воздействия на систему ипотечного кредитования в условиях развитой экономики и переходной модели существуют различия и во внутренней среде этих систем. Прежде всего, это сказывается на перераспределении функций между субъектами системы. Главное отличие автор видит в том, что в переходной модели основным инвестором является покупатель жилья, тогда как в классической системе основным инвестором является рынок капитала. По мере развития рынка капитала их роли будут меняться. При этом переходная модель будет трансформироваться в классическую. Этот процесс должен проходить при активном участии органов государственной власти в соответствии с представленной схемой государственного регулирования в переходной модели ипотечного кредитования.

2. Разработан механизм активизации потребительского спроса на жилье в системе ипотечного кредитования, включающий специальные технологии мобилизации ресурсов населения и принципы оптимизации условий кредитования.

3. Доказано, что инвестиционный поток в переходной модели ипотечного кредитования должен формироваться с использованием разработанного механизма активизации потребительского спроса, позволяющего осуществлять мобилизацию ресурсов у населения. Основу этих ресурсов составляют омертвленные сбережения и ликвидная недвижимость.

4. Сформулированы шесть принципов оптимизации условий кредитования, которые в совокупности с результатами анализа влияния внешней среды переходной экономики на систему составляют основные требования (критерии) для проектирования переходной модели ипотечного кредитования.

5. Разработанные дополнительные меры по активизации потребительского спроса в системах ипотечного кредитования в условиях переходной экономики эффективно влияют на увеличение инвестиционного потока, что приводит к дополнительному росту национального дохода и повышению бюджетной эффективности. Решающую роль в этом процессе играют государственные органы и органы местного самоуправления.