Экономическое обоснование перспектив развития ипотечного кредитования в РФ

Содержание Введение

1. Теоретическая сущность ипотечного кредитования

2. Характеристика ипотечного кредитования в Российской Федерации

3. Экономико-статистический анализ ипотечного кредитования в РФ

3.1 Анализ динамики ипотечного кредитования в РФ

3.2 Анализ структуры ипотечного кредитования в РФ

3.3 Статистическое прогнозирование ипотечного кредитования

4. Экономическое обоснование перспектив развития ипотечного кредитования в РФ Заключение Список литературы Приложения

Введение

Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Ипотечное кредитование на сегодняшний день является единственным эффективным рыночным инструментом решения данной жилищной проблемы.

В начале 90-х годов наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений.

Мировой финансовый кризис оказал существенное влияние на рынок ипотечного кредитования в России. Увеличился спрос на жилую недвижимость со стороны населения. Данный фактор привёл к стремительному росту цен на жильё. Вследствие роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость.

Проблема развития системы ипотечного кредитования является актуальной в социально-экономическом плане. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.

Объектом исследования является регион РФ. Предметом исследования является ипотечное кредитование.

Методологической основой курсовой работы является системный подход к изучению процесса ипотечного кредитования в современных условиях. Информационная база исследования представлена содержанием законодательных и нормативных документов государственных органов ЦБРФ, научных статей, тезисов докладов и других форм публикации российских специалистов по проблемам ипотечного кредитования.

Целью курсовой работы является выявление проблем и определение перспектив развития ипотечного кредитования в РФ на основе экономико-статистического анализа.

В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи:

— определить сущность ипотечного кредитования;

— провести анализ ипотечного кредитования в России;

— выявить основные проблемы и тенденции развития ипотечного кредитования в РФ.

Курсовая работа состоит из введения, 4 глав, заключения и списка литературы. Первая глава посвящена рассмотрению теоретической сущности ипотечного кредитования. Вторая глава содержит характеристику ипотечного кредитования в России. В третьей главе проведён экономико-статистический анализ ипотечного кредитования в РФ. В четвёртой главе содержится экономическое обоснование перспектив развития ипотечного кредитования в РФ, Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы, а также материалы сайта Федеральной службы государственной статистики и Центрального банка РФ.

1. Теоретическая сущность ипотечного кредитования Существует множество различных определений ипотечного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование — это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. [11, с. 9].

Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. [2, с. 62].

Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль, яхту и т. д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки. [19, с. 23].

Ипотека несет в своем содержании две составляющие — экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника. [18, с. 63].

Особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

1) ипотека базируется на обязательстве;

2) в качестве предмета ипотеки выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки всегда находится во владении должника;

4) договор кредитора и заёмщика оформляется специальным документом — закладной;

5) в случае неисполнения обязательства кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества. [4, с 162].

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, приобретаемое на средства кредита, и (или) имеющееся в собственности заемщика иное недвижимое имущество. [1, с. 26].

Существует первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования.

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Вторичный рынок — это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. [17, с. 42].

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные.

Оформление ипотеки — многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. [5, с. 71].

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после;

4. оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5.

заключение

договора купли — продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. [22, с. 25]

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. По объекту недвижимости:

— земельные участки;

— предприятия, здания, сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры;

— строения потребительского значения (дачи, гаражи, садовые дома);

— воздушные, морские суда, космические объекты, объекты незавершённого строительства.

2. По целям кредитования:

— приобретение жилья в качестве основного или дополнительного места жительства;

— приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков, приобретение земельного участка под застройку.

[7, с. 37].

3.По срокам:

— краткосрочные (до 3х лет);

— среднесрочные (от 3х до 10 лет);

— долгосрочные (свыше 10 лет).

4. По виду процентной ставки:

— кредит с фиксированной процентной ставкой;

— кредит с переменной процентной ставкой.

5. По возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

[13, с. 72].

Преимущества и недостатки ипотеки.

Преимущества:

— вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

— жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита.

— безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

— заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

— длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Недостатки:

— «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более;

— в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п.;

— большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т. д. [23, с. 42].

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

2. Характеристика ипотечного кредитования в РФ К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. [9, c. 24]

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилищного ипотечного кредитования.

Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база. [10, c. 72]

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Основным игроком на ипотечном рынке в России выступает Сбербанк.

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан, однако значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья. [16, с. 17].

В России, из-за высокого роста цен на жилье и низкого темпа роста строительства, не каждый в состоянии приобрести недвижимость. Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Резко обострилась проблема возврата долгов. [14, с. 58].

В 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму равную почти 656 млрд. рублей. А вот 2009 год уже в полной мере показал, насколько кризис глубок и «неприятен». 2009 год вошел в историю кредитования практически полным отсутствием выдачи кредитов, в том числе и ипотечных. Было выдано ипотечных кредитов в 4-ре раза меньше, то есть на сумму около 152-х млрд. рублей.

2010 год характеризовался ростом в сфере ипотечного кредитования. Банки возобновили выдачу кредитов, но достигнуть уровня 2008 года так и не смогли. Было выдано ипотечных кредитов только на сумму около 380 млрд. рублей. Исходя из того, что объемы ипотечного кредитования в 2010 году превысили показатели 2009 года в 2,5 раза, можно было ожидать, что 2011 год станет еще более успешным.

2012 год отметился ростом, который превысил не только показатели 2011 года, но и «докризисного» 2008;го. Всего в 2012 году объем рынка ипотечного кредитования составил 713 млрд. рублей, что на 187% больше, чем в 2011 году и на 8% больше, чем в 2009;м.

Прошедший, 2013 год, показал, что российская экономика достаточно оправилась от последствий недавнего кризиса. Касается это и ипотечного кредитования. Однако оптимистичные данные о росте объема выданных кредитов не сделали ипотеку доступнее. По-прежнему данный вид кредитования доступен заемщику с далеко не средними доходами.

Январь и февраль 2014 года показали, что объемы выдачи кредитов растут. За этот период было выдано ипотечных кредитов почти на 107 млрд. рублей, что превысило показатели 2013 года за аналогичный период на 75%.

В 1 полугодии 2014 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года.

Таким образом, следует отметить положительную динамику роста на ипотечном рынке.

Не смотря на стремительный рост ипотечного кредитования в России, этот вид кредита всё же сдерживается некоторыми факторами и проблемами.

К основным проблемам ипотечного кредитования в России относится:

1.Рост процентных ставок.

2.Низкая платежеспособность населения.

3.Невысокие объёмы и весьма невысокое качество жилищного строительства в России.

4.Медленный темп улучшения и совершенствования законодательства о недвижимости.

5.Фактор ужесточения требований к заёмщику.

6.Увеличение сумм первоначального взноса. [15, с. 27].

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

— недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

— отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

— недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

— отсутствие вторичного рынка закладных. [21, c. 83]

3. Экономико-статистический анализ ипотечного кредитования в РФ

3.1 Анализ динамики ипотечного кредитования в РФ Количество предоставленных ссуд кредитными организациями Российской Федерации населению в 2013 году увеличилось почти в 4 раза по сравнению с 2009 годом. Только за январь 2014 года этот показатель составил более 70% от аналогичного показателя за весь 2009 год. В 2013 году банками предоставлено физическим лицам около 4,88 миллионов кредитов, что на 0,6 миллионов больше предыдущего года. В 2009 году выдано около 1,3 триллионов рублей, а в 2013 году объем выданных ипотечных кредитов составил почти 7,5 триллионов рублей.

Таблица 1

По данным Банка России, просроченная задолженность по предоставленным кредитам, к сожалению, тоже возрастает. Если в 2009 году сумма непогашенных кредитов составляла 11,7 триллионов рублей, в том числе просроченных кредитов было 152 миллиарда рублей, то в 2010 году этот показатель составил почти 12 триллионов рублей, из которых сумма просроченной задолженности -301 миллиард рублей. По состоянию на 2011 год сумма непогашенных кредитов превысила размер 14,6 триллионов рублей, в том числе сумма просроченной задолженности достигла 318 миллиардов. Наблюдается рост задолженности по кредитам, предоставленным населению, и в последующие годы. Так, в 2012 году данный показатель возрос более чем на 5 триллионов рублей по сравнению с предыдущим годом. В 2013 году наблюдается увеличение объема невозвращенных займов более чем на 7 триллионов рублей. Показатели о жилищных кредитах, предоставленных физическим лицам в течение пяти лет, помогают сделать определенного рода выводы о расширении ипотечного кредитования в федеральных округах.

Показатели о жилищных кредитах, предоставленных физическим лицам в течение пяти лет, помогают сделать определенного рода выводы о расширении ипотечного кредитования в федеральных округах. Количество предоставленных кредитов с каждым годом увеличивается приблизительно на 80%.Следует также отметить, что средневзвешенная процентная ставка с каждым годом становится все меньше. Этот фактор положительно влияет на заинтересованность населения в ипотечном кредитовании, так как низкая процентная ставка способствует снижению переплаты кредита. Количество кредитных организаций возрастает с каждым годом. Они, безусловно, необходимы для предоставления своих услуг населению. Темпы открытия данных организаций имеют тенденцию к увеличению. Это способствует повышению спроса на предоставление ипотечных кредитов. Увеличение кредитных организаций ведет к динамике возрастания выданных жилищных кредитов. Данные о количестве предоставляемых жилищных кредитов на одного человека по каждому из восьми федеральных округов говорят о том, что потенциал выдачи кредитов возрастает ежегодно. Следует выделить, что количество ипотечных кредитов возрастает в каждом федеральном округе, независимо от его расположения. Если рассматривать 2013/2010 и 2014/2010, то показатели 2014/2010 гораздо выше, нежели в период 2013/2010 года Таблица 2

По результатам проведенного анализа динамики роста выданных кредитов физическим лицам в период с 2012 года по 01.01.2014 года вытекают следующие выводы. В 2012 году общая задолженность по кредитам составляла 5 218 033 миллионов, из них жилищных кредитов -1 448 522 миллионов, в том числе просроченные кредиты -25 946миллионов. Количество выданных ипотечных кредитов возрастает, однако и задолженность по ним также возрастает. Так, к сожалению, в 2013 году показатели значительно увеличились, и общая задолженность по кредитам составила 7 474 221миллионов, из них жилищных кредитов 1 992 388 миллионов, и просроченные кредиты -27 533миллионов.Выявленный темп роста нельзя рассматривать с положительной стороны, так как рассчитанные показатели отражают тенденцию роста задолженности.

На сегодняшний день наиболее распространенной остаётся ипотека, при ко-торой первоначальный взнос составляет 10−20%, процентная ставка за кредит не превышает 13% годовых. Большинство заемщиков ипотечного кредита предпочитают продолжительность кредитования от 15 до 20 лет. В прогнозах по развитию ипотеки неоднократно формулировалась задача по её удешевлению. Однако банкам не выгодно снижать ставки, поскольку задолженность по кредитам не уменьшается, в том числе и по просроченным кредитам. Вместе с тем, даже если произойдёт небольшое подорожание кредитов, оно не повлечет за собой резкого спада их популярности. Объём выданных ипотечных кредитов будет увеличиваться, хотя темп роста в такой ситуации уменьшится. Ужесточать требования к заемщикам кредитные организации пока не планируют, так что нелегально работающие по-прежнему будут иметь шансы купить жилье в кредит. Ситуация среди самих кредиторов тоже не должна особо измениться. Наибольшее распространение ипотечное кредитование получило в Москве и Московской области. При этом, среди жителей столицы наблюдается рост спроса на недвижимость за городом. В России запущена программа «Жильё для российской семьи», в рамках которой 460 тыс. семей смогут до окончания 2017 года стать владельцами собственного жилья. Об этом стали известно из выступления премьера РФ Дмитрия Медведева 24 марта 2014 года. Глава российского правительства сообщил, что в программе будут участвовать 36 регионов, где планируется строительство не менее 25 миллионов «квадратов» жилья эконом-класса и развитие социальной инфраструктуры.

В результате проведенного мною анализа необходимо отметить, что ипотечное кредитование стремительно набирает свои обороты в развитии и внедрении в жизнь. Оно активно развивается и дает возможность семьям реализовать себя в своем будущем. Увеличение кредитных организаций во всех субъектах Российской Федерации свидетельствует о масштабе развития ипотеки. Но главной проблемой данного вида кредитования остается процентная ставка по кредитам. Еще в 2012 году в мае по указу президента (№ 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем») была поставлена задача по снижению ставок по жилищным кредитам. Но снижение ставок на 2014;15 годах, скорее всего не состоится. Не произойдет это потому, что: во-первых, радикальное снижение ставок ни один банк на себя не возьмет; во-вторых, ставка кредита не может превышать ставку рефинансирования менее чем на 1 процентный пункт — сейчас она составляет 8,25%. В ближайшие шесть месяцев около 90% участников рынка не планируют изменение процентных ставок по ипотеке. По прогнозам Министерства экономического развития, снижение ставок по ипотеке в РФ возможно лишь после 2016 года. Несмотря на сохранение уровня ставок, агентство по ипотечному кредитованию прогнозирует в 2014 году рост доли ипотеки на первичном рынке жилья до 40%. Из этого следует сделать выводы, что с привлечением ипотеки будет оформляться уже каждая третья сделка с новостройкой. Необходимо разработать проекты, в которых усовершенствуется программа ипотечного кредитования и любая семья сможет приобрести жилье без лишних сложностей. Ипотека должна быть простой и доступной.

3.2 Анализ структуры ипотечного кредитования в РФ Январь — сентябрь 2013 года для российского ипотечного рынка выдался неоднозначным. Несмотря на достаточно высокий уровень ставки в начале года, рынок ипотеки продолжал динамично расти на протяжении всех трех кварталов. Отметим, что такая ситуация наблюдается на фоне заметного замедления экономики. В январе — сентябре 2013 года было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905 935 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января — сентября 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении. По итогам года АИЖК ожидает, что будет выдано около 780 тыс. кредитов на общую сумму порядка 1,3 млрд рублей или немногим более (см. Приложение 1).

Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях снижения ставок во втором и третьем кварталах 2013 года. Поднявшись за первый квартал 2013 года до 12,9%, средневзвешенные месячные ставки начали постепенно снижаться со второго квартала — в этот период ставки снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало несколько факторов: нормализация ситуации с ликвидностью, снижение стоимости фондирования и возросшая конкуренция среди участников рынка. К концу сентября 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,5 п.п.) и составили 12,4% в сентябре. Отметим, что этот показатель почти не отличается от значений, достигнутых в сентябре 2012 года, когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составила 12,3%. В условиях нормализации ситуации с ликвидностью и острой конкуренции банки могут начать выводить на рынок привлекательные сезонные предложения, в связи с чем АИЖК прогнозирует, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,4 — 0,6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда такая ставка достигала 12,7%. В целом за 6 месяцев (с максимального уровня 2013 года, зафиксированного по итогам первого квартала) месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях снизилась на 0,5 п.п. и составила в сентябре 12,4%, что на 0,1 п.п. выше уровня сентября 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным за 9 месяцев 2013 года (накопленным итогом), составила 12,6% (12,2% за 9 месяцев 2012 года), что на 5,72 п.п. (7,62 п.п. за 9 месяцев 2012 года) выше уровня инфляции за этот период (См. Приложение 2).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2013 года он составил 2 398,8 млрд. рублей, что почти на 32% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.10.2012 г. по 01.10.2013 г. составил 578,4 млрд. рублей. Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам 9 месяцев 2013 года она составила всего 4,8%, снизившись с конца 9 месяцев 2012 года на 3,9 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008 — 2009 гг. — составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008 — 2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, за 9 месяцев 2013 года было выдано 1 435 валютных кредитов против 555 890 рублевых. Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, а в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд. рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд рублей на 01.10.2012 г.)(См. Приложение 3).

По данным Банка России, на 01.10.2013 г. объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,2% (96,5% - годом ранее), (См. Приложение 4).

Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста уровня проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2013 г. составила 1,69%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,15%, а по валютной — 12,31%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,2 млрд рублей (35% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 4,8%.(См. Приложение 5). АИЖК ожидает, что по итогам 2013 года доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и составит 1,45 — 1,55%. После периода стабильности (I полугодие 2011 года — I полугодие 2012 года) скорость досрочного погашения кредитов, измеряемая показателем CPR2, стала снижаться и достигла в I полугодии 2013 года уровня в 12,8%. Таким образом, в среднем ежегодно досрочно погашается 12,8% остатка задолженности по ипотечным кредитам (годом ранее — 15,7%).

Основным источником досрочного погашения ипотечных кредитов являются собственные средства заемщиков, на долю которых приходится 80% всего объема досрочного погашения. В свою очередь, основным источником средств для досрочного погашения для заемщиков является продажа старого жилья — большое количество ипотечных сделок являются альтернативными. За счет новых кредитов в I полугодии 2013 года было профинансировано менее 1% платежей в счет досрочного погашений долга, при этом доля таких кредитов в общем объеме выданных за этот период кредитов составила 0,5% (См. Приложение 6).

Таким образом, все вышеприведенные цифры свидетельствуют о том, что нас ожидает рост рынка ипотечного кредитования, то есть большее количество российских семей станут собственниками своего личного жилья. Конечно, все зависит не только от цифр и тенденций предыдущих периодов. На рынок ипотечного кредитования влияет множество факторов, в том числе, инфляция, цены на недвижимость, уровень процентных ставок, действия правительства и т. д.

3.3 Статистическое прогнозирование ипотечного кредитования По мнению экспертов, ожидать повторения прошлогоднего «ипотечного бума» в текущем году не стоит. Скорее всего, темпы роста российского рынка жилищного кредитования несколько замедлятся. Однако интерес населения к займам на покупку жилья по-прежнему останется высоким.

По данным агентства «Эксперт РА» объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.

В 2012 году количество конкурирующих банков, работающих на рынке ипотечных кредитов, по прогнозам будет сокращаться, но это обстоятельство не отразится на перераспределении сил в отрасли кредитования покупки недвижимости.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию прогнозирует, что при отсутствии внешних шоков по итогам трёх кварталов 2012 года населению будет предоставлено порядка 460−500 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 675−725 млрд. рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,1−12,3%, а общая доля просроченных платежей составит около 2,5−2,7%.

Рост рынка ипотечного кредитования продолжится и во втором полугодии, но темпы этого роста постепенно будут замедляться, и по итогам 2012 года прирост ипотечного рынка составит около 40%.

В перспективе в течение ближайших пяти лет к помощи ипотеки при приобретении жилья могут прибегнуть около 2−3 млн. семей. Такие данные привел генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Однако, несмотря на возвращение спроса на ипотеку, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится. Действительно, проценты по ипотеке России оставляют желать лучшего, ведь средняя ставка сегодня составляет 12% годовых в рублях, тогда как в США средняя ставка по ипотеке — всего 3−4%. А если учесть, сколько стоит в России недвижимость, особенно в Москве, и добавить к этому уровень заработной платы граждан, то остается только посочувствовать тем, кто вступил или собирается вступить в ипотеку.

АИЖК ожидает постепенное снижение доли просроченных платежей в общем объёме просроченной задолженности, и к концу 2012 года она не превысит 2,4−2,7%.

Крупные банки говорят о полном восстановлении после кризиса рынка ипотеки в России, прогнозируя дальнейший рост числа выдаваемых кредитов, но вот ипотечные брокеры и участники рынка недвижимости, опрошенные РИА Новости, считают, что ипотечные кредиты не станут для соискателей доступнее. Более того, предупреждают эксперты, условия ипотеки могут даже ухудшиться, а ведь и сегодня банки охотнее всего рассматривают заявки на ипотеку от граждан, способных самостоятельно оплатить 50% стоимости жилья.

По прогнозам в ближайшие 3−4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 8−10% ВВП.

Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.

Даже в оптимистичном сценарии в 2013 году темпы прироста рынка составят в среднем 35%

Рис. 9 Темп прироста объёмов выданных кредитов.

Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 1 полугодии 2012 года. По итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн руб.

Однако не все специалисты ожидают такого оптимистичного прогноза. Некоторые уверены, что активизации ипотечного кредитования в наступившем году не будет.

В 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%. Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений.

В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40−45%. Поддержку рынку в ближайшие 1−1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста — повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку). [27]

ипотека кредитование жилье рынок

4. Экономическое обоснование перспектив развития ипотечного кредитования в РФ Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса.

Перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье. Таким образом, следует отметить, что возможно появиться некая нестабильность при восстановлении системы ипотечного рынка, эксперты по-разному оценивают перспективы развития ипотечного рынка в России.

В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. [20, с. 73]

Таким образом, наблюдается тенденция роста процентных ставок. Один из способов снизить ставки, не повышая риски для банков — расширение ипотечного страхования.

Фактором, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, является также неграмотность населения в сфере экономики. Только за счет большей осведомленности населения о возможности решения жилищного вопроса с помощью ипотеки будет наблюдаться рост объема предоставленных кредитов. Конечно, многие боятся новой волны мирового финансового кризиса, ведь если будут потрясения, то они коснутся всего, в том числе ипотечного рынка. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 году. Именно эта перспектива и удерживает потенциальных заемщиков от вступления ипотеки в 2013 году.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом. [24, с. 83]

Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования в России являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. [6, c. 53]

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства.

Несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично — ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Насколько значительным будет этот рост — во многом зависит от совокупности ключевых определяющих его факторов: ситуации с фондированием, инфляции, стабильности доходов населения и объемов строительства жилья.

Если удастся направить придать этим факторам «правильную» динамику — результат не заставит себя ждать, а уж в наличии высокого спроса на улучшение жилищных условий со стороны населения можно не сомневаться. [30]

Таким образом, быстрое развитие ипотеки наряду с новыми возможностями для всех участников ставит перед российским рынком и ряд серьезных новых проблем, которые требуют комплексного подхода в своем решении и привлечения лучших международных практик.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

— принятие нормативных правовых актов;

— оптимальное налогообложение;

— совершенствования проектирования и технологий строительства;

— государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

— адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5−3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. [24, с. 77]

Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Таким образом, следует отметить, что анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1−1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3−0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней. Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5−6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10−12 раз — для улучшения жилищных условий. [20, с. 51]. В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10−15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

Заключение

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Значительная часть населения России нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилищного ипотечного кредитования.

Не смотря на стремительный рост ипотечного кредитования в России, этот вид кредита всё же сдерживается некоторыми факторами и проблемами.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России.

Анализ показал, что, не смотря на затянувшуюся неопределённость европейского долгового кризиса, первое полугодие 2012 года было очень успешным для российского ипотечного рынка. Ожидается рост рынка ипотечного кредитования, то есть большее количество российских семей станут собственниками своего личного жилья.

Однако оптимистичные данные о росте объема выданных кредитов не сделали ипотеку доступнее. По-прежнему данный вид кредитования доступен заемщику с далеко не средними доходами.

Существуют различные мнения о том, как будет происходить дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования.

Прогноз показал, что до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок.

Эксперты по-разному оценивают перспективы развития ипотечного рынка в России. Перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса.

Быстрое развитие ипотеки наряду с новыми возможностями для всех участников ставит перед российским рынком и ряд серьезных новых проблем, которые требуют комплексного подхода в своем решении и привлечения лучших международных практик.

1. Гражданский кодекс РФ Часть I // Собрание законодательства РФ — 1994. — № 32. Ст. 3301// Гражданский кодекс РФ Часть II // Собрание законодательства РФ — 1996. — № 5. Ст. 410.

2. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке» / О. С. Южаков, К. В. Афонина, А. В. Урьева. — М.: Издательство Эсмо, 2004. — с.62.

3. Астапов, К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом / К. Л. Астапов // Деньги и Кредит, 2005. — № 4. — с. 17−23.

4. Балабанов, Банки и банковское дело: Учеб. Пособие / Балабанов. — СПб.: Питер, 2003. 367с.

5. Банки и банковские операции: Учебник для вузов — М.: Банки и биржи ЮНИ-ТИ, 1999. — 287с.

6. Веремейкина, В. Д. Ипотека: проблемы и перспективы, 2005. — 356с.

7. Грязнова, А. Г. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / А. Г. Грязнова — М.: Финансы и статистика, 2002. — 377с.

8. Гарипов, З. Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов / З. Л. Гарипов, 2004. — № 1. — с. 13.

9. Грузин, Ю. Л. Ипотека в российской империи / Ю. Л. Грузин // Деньги и Кредит. — 2005. — № 1. — с. 23.

10. Зельднер, А. Г. Жилищное строительство и ипотека в России / А. Г. Зельднер, В. К. Южелевский // Экономика, 2004. — № 8. — с. 23−24.

11. Иванов, В. В. Ипотечное кредитование / В. В. Иванов — М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001. — с. 152.

12. Ивасенко, А. Г. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы / А. Г. Ивасенко, О. В. Литвинова, В. Н. Соколов — Новосибирск.: СГГА, 2000. — с 365.

13. Кудрявцев, В. А. Основы организации ипотечного кредитования / В. А. Кудрявцев, В. Е. Кудрявцева — М.: Высшая школа, 2000. — с. 311.

14. Косарева, Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева — М.: Инфра-М, 2007. — с. 576.

15. Кесельман, Г. М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы / Г. М. Кесельман // Деньги и Кредит, 2007. — № 13. — с. 31.

16. Логинов, М. П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием / М. П. Логинов // Деньги и Кредит — 2009. — № 3. — с. 29.

17. Логинов, М. П. Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования в условиях России / М. П. Логинов // Финансы и кредит, 2005. — № 4. — с. 172.

18. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование / И. А. Разумова — СПб.: Питер, 2005. — с. 359.

19. Симионова, Ю. Ф. Жилищный кредит: Учебное пособие / Ю. Ф. Симионова — М.: ИКЦ, 2005. — с. 362.

20. Соколов, В. Н. Проблемы и перспективы развития ипотечного бизнеса в России / В. Н. Соколов — 2007. — с. 244.

21. Толкушина, А. В. Ипотека в России / А. В. Толкушина — М.: Юрист, 2002. — с. 254.

22. Ужегов, А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка / А. Н. Ужегов — СПб.: Питер, 2001. — с. 187.

23. Цилина, Г. А. Жилищное финансирование и ипотечные кредитование / Г. А. Цилина // Жилищное строительство, 2007. — с. 163.

24. Черных, Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России / Е. В. Черных — М.: ЦЭМИ, 2006. — с. 60.

25. Материалы сайта http://www.ipoteka.ru

26. Материалы сайта http://www. lenta.ru

27. Материалы сайта Центрального банка Российской Федерации http://www.cbr.ru

28. Официальный сайт агентства по ипотечному жилищному кредитованию

29. Материалы сайта Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru

30. Материалы сайта RealtyPress.ru

Приложение 1

Динамика объёма и количества выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2006;2013 год.

Приложение 2

Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010;2013 гг.),

Приложение 3

Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 — 2013 гг., %

Приложение 4

Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей.

Приложение 5

Доля просроченной задолженности в 2011;2013 гг.

Приложение 6

Структура досрочного погашения в 2009;2013 гг., %