Повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципальных образований Пензенской области

Земельные участки и связанные с ними иные объекты недвижимости являются основой человеческой деятельности. Это определяет важность земельно-имущественных отношений в социальной и экономической жизни общества. Развитие земельно-имущественных отношений и повышение эффективности управления земельно-имущественным комплексом (ЗИК) — это сложная многоаспектная проблема, которая включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли и недвижимости, оценка единого объекта недвижимости, земельный налог и налог на имущество, землепользование, структура и органы управления земельно-имущественным комплексом и т. д.

Прошедшие в течение последних пятнадцати лет земельно-имущественные преобразования практически не затронули вопросы рационального и эффективного использования земель и иной недвижимости. В этой связи региональная политика по управлению развитием земельно-имущественного комплекса должна формироваться, обеспечивая решение следующих основных задач:

— обеспечение финансовой, организационной и методической поддержки для создания в России эффективно функционирующей системы управления земельно-имущественным комплексом различных территориальных уровней;

— скоординированность принятия на региональном и местном уровнях мер по созданию условий для развития отраслей хозяйственного комплекса с учетом конкурентных преимуществ регионов и муниципальных образований;

— оптимизация процедур формирования и предоставления земельных участков для различных объектов земельно-имущественного комплекса;

— развитие инфраструктурной обеспеченности территорий и создание условий для повышения конкурентоспособности отраслей народного хозяйства в регионе, а также решения вопросов социального развитиясовершенствование и осуществление контроля за соблюдением градостроительного и земельного законодательства.

В этой ситуации объективной необходимостью является решение вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных экономических и организационно-правовых механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования (МО), а также разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественного комплекса.

Управление в сфере использования земельных участков и иной недвижимости имеет целый ряд специфических особенностей. Оно сопряжено с возможными рисками, связанными как с развитием земельного рынка и рынка недвижимости, активностью хозяйственной деятельности, так и с развитием процессов естественного характера. Поэтому необходимо создать условия для более эффективного хозяйствования в новых экономических условиях, обеспечить сведение к минимуму негативных процессов, ухудшающих возможности эффективного использования земель и иной недвижимости.

Важным инструментом эффективного управления земельно-имущественным комплексом является система платы за объекты недвижимости, одними из основных элементов которых является налог на земельные участки и иную недвижимость.

Проблемы управления ЗИК муниципальных образований и его элементами рассматривались многими учёными. В решение этих вопросов существенный вклад внесли ученые: А. А. Варламов, В. А. Вашанов, С. Н. Волков, С. А. Гальченко, И. В. Дегтярев, А. Г. Здравомыслов, Н. Г. Конокотин П.Ф.Лойко, О. Б. Леппке, С. С. Мишуров, Р. Т. Нагаев, А. П. Огарков, А. Э. Сагайдак, А. В. Севостьянов, Ю. А. Цыпкин, В. Н. Хлыстун, Т. И. Хаметов и многие другие ученые.

Отмечая наличие положительных результатов в исследованиях данной проблемы, нельзя сделать вывод о достаточной проработке комплексного и системного подходов к решению вопросов формирования эффективных экономического и организационно-правового механизмов управления земельноимущественным комплексом муниципальных образований. Детального исследования управления земельно-имущественным комплексом муниципального 5 образования, на основе системного подхода к его формированию и использованию, тенденции социально-экономического развития, до настоящего времени не проводилось. Вследствие этого многие теоретические и методические вопросы экономического механизма управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования (МО) остаются неразработанными. Так, требуют разработки теоретические и методические положения развития системы управления земельно-имущественным комплексом МО в структуре недвижимого имущества и системы земельно-имущественных отношений, совершенствование организационного и информационного механизмов управления земельно-имущественным комплексом, определения экономической эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования и др.

Недостаточная1 разработанность нормативно-правовой базы в сфере земельно-имущественных отношений, методологических основ и методики эффективного управления земельно-имущественным комплексом МО определили актуальность темы диссертационного исследования.

Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений формирования организационно-экономической системы управления земельно-имущественным комплексом МО для повышения его социально-экономической эффективности.

Объектом исследования являются объекты земельно-имущественного комплекса МО Пензенской области различных форм собственности.

Предметом исследования являются теоретические и методические положения формирования организационно — экономического и правового механизмов системы объектов ЗИК в МО.

В соответствии с целью в диссертации были поставлены следующие задачи: — усовершенствовать теоретические и методические положения формирования организационно-экономического и информационного механизмов системы управления земельно-имущественным комплексом МОуточнить основные теоретические положения по формированию налогооблагаемой базы в системе земельно-имущественных отношений;

— установить роль и место земельно-имущественных платежей в системе экономических регуляторов управления земельно-имущественным комплексом МОуточнить методические положения кадастровой оценки объектов недвижимости в населенных пунктах;

— сформулировать основные методологические и методические положения социально-экономической оценки эффективности системы управления земельно-имущественным комплексом МО;

— выявить роль и значение точности и достоверности кадастровой информации в системе управления земельно-имущественным комплексом МО;

— апробировать разработанные теоретические и методические положения организационно-экономического механизма системы управления земельно-имущественным комплексом МО Пензенской области при расчете кадастровой стоимости земельно-имущественного комплекса и социально-экономической эффективности управления земельно-имущественным комплексом МО.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования являлись диалектический метод, системный подход, достижения землеустроительной, экологической и экономической наук, труды отечественных и зарубежных экономистов, ученых в области землеустройства, земельного кадастра и кадастра недвижимости, экологии, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления землепользованием регионов и муниципальных образований. В работе применялись такие методы исследования, как абстрактно-логический, аналитический, метод системного анализа, графический, расчётно-корреляционный, кластерный методы анализа. Применение этих методов в комплексе позволило рассмотреть изучаемые явления в их взаимосвязи и развитии.

Научные исследования проведены с использованием законов Российской.

Федерации, указов Президента, постановлений Правительства России, нормативных документов Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации,.

Росреестра и иных федеральных органов управления. В качестве информационной базы использовались многолетние статистические отчетные данные о развитии 7 экономики регионов, научные публикации, материалы Росреестра о ведении государственного земельного кадастра и кадастра недвижимости, отчеты о научно-исследовательских работах, а также данные, полученные автором.

Научная новизна работы заключается в следующем:

— усовершенствованы теоретические положения формирования системы управления земельно-имущественного комплекса на основе данных государственного кадастра недвижимости и оценки объектов недвижимости, проектов землеустройства и территориального планирования;

— уточнены методические положения эффективного применения кадастровой информации при управлении земельно-имущественным комплексом муниципального образования;

— уточнены методические положения и проведен расчет кадастровой стоимости объектов земельно-имущественного комплекса на основе данных кадастровой оценки земельного участка;

— предложена методика и рассчитана экономическая эффективность влияния данных государственного кадастра недвижимости на формирование земельно-имущественных платежей (на примере муниципальных образований Пензенской области) — рассчитана экономическая эффективность системы управления земельно-имущественного комплекса муниципального образования на основе кадастровой оценки;

— уточнены методические положения учета влияния степени полноты и достоверности кадастровой информации и проведен расчет экономической эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципальных образований.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Уточненные теоретические положения формирования системы земельно-имущественного комплекса муниципального образования, включая уточнение понятия и принципов управления земельно-имущественным комплексом МО.

2. Предложения по совершенствованию организационно-экономического и 8 информационного механизмов управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования.

3. Уточненные методические положения кадастровой оценки объектов земельно-имущественного комплекса.

4. Методика определения экономической эффективности управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования.

5. Методические положения определения эффективности управления отдельными объектами земельно-имущественного комплекса муниципального образования, в том числе земельными участками, занятыми административными и офисными зданиями.

6. Методические положения определения экономической эффективности управления земельно-имущественным комплексом на основе учета точности и достоверности кадастровой информации.

Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций обеспечивается анализом значительного объёма данных технико-экономических показателей функционирования земельно-имущественного комплекса Российской Федерации и муниципальных образований Пензенской области на основе комплексного мониторинга, кадастровобосновывается многовариантными расчётами с использованием математического аппарата, программных комплексов и современных достижений компьютерной техники и технологий. Практическая значимость работы подтверждается результатами внедрения разработанных научных и методических рекомендаций в управленческие структуры муниципальных образований Пензенской области.

Апробация и реализация результатов исследований была осуществлена в муниципальных образованиях Пензенской области. Результаты научных исследований докладывались и обсуждались на конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция «Создание государственного кадастра недвижимости как компонента системы управления земельно-имущественным комплексом и социально-экономическим развитием регионов Российской.

Федерации" - Пенза: 111УАС, 2006 г.- Международная научно-техническая 9 конференция «Актуальные проблемы современного строительства» — Пенза: ПГУАС, 2007 г.- Всероссийская научно-практическая конференция «Формирование и проблемы развития государственного кадастра объектов недвижимости» — Пенза, ПГУАС, 2007 г.- Международная научно-техническая конференция «Формирование и проблемы развития государственного кадастра объектов недвижимости» — Пенза, ПГУАС, 2009 г.- Международная научно-техническая конференция «Управление земельно-имущественными отношениями» — Пенза, ПГУАС, 2009 г. Результаты научных исследований внедрены в учебный процесс при подготовке специалистов по направлению «Землеустройство и кадастры».

По теме диссертации опубликовано 12 работ, общим объёмом 3,2 печатных листа. В журналах ВАК РФ, отражающих содержания кандидатских диссертаций, опубликовано 3 работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка 119 наименований литературы. Основной текст изложен на 178 машинописных листах и включает 24 таблицы, 22 рисунка, 4 приложения.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложения:

1. Управление земельно-имущественным комплексом муниципального образования является сложной административно-правовой, социально-экономической и информационной системой, обеспечивающей выполнение своих функций с учетом:

S пространственной ограниченности территории муниципального образования;

S территориального совмещения производственных объектов со средой постоянного обитания населения и высокой плотности размещения искусственных объектов недвижимости;

S негативных изменений состояния земель, происходящие под воздействием активных отрицательных процессов в связи с возрастающими техногенными нагрузками и загрязнениями и др.

Поэтому территория муниципального образования должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообуславливающее ресурсное многофакторное ограниченное пространство.

2. Система управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования — это совокупность административно-правовой и организационно-экономической структур управления, которая регулирует создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых, трудовых, материальных и других ресурсов, с целью увеличения поступлений в местный бюджет средств, получаемых от реализации прав собственности на недвижимость.

Формирование системы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования должно быть осуществлено на основе предложенных автором следующих принципах: правовая обеспеченностьэкономически обоснованная и социально справедливая система налогообложения объектов недвижимости- ^ согласованность землеустроительной, кадастровой и градостроительной документации- ^ обязательность экономического оборота максимального количества объектов муниципальной собственности- ^ оптимизация процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства- ^ развитие инфраструктурной обеспеченности территорий и создание условий для повышения инвестиционной привлекательности территорий и др.

3. В целях эффективного налогообложения и для рационального использования земельных участков в муниципальных образованиях необходимо: уточнить компетенцию, провести разграничение и координацию полномочий как органов государственного земельно-имущественного управления, так и органов местного самоуправлениясформировать полный реестр муниципальной недвижимости, выявить при этом излишние, неиспользуемые либо используемые не по назначению земельные участки муниципальных учреждений, а также «неплановые домостроения» на территории муниципалитета, которые возведены с нарушениями установленного порядка предоставления земельных участков («самозахват») и самовольного строительства зданийзарегистрировать домостроения и нежилые сооружения (гаражи, погреба), не имеющие инвентаризационной оценки и не учтенные.

151 как объекты налогообложения- ^ провести переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимостьпроводить ежегодный мониторинг финансово-экономических результатов управления муниципальным имуществом для оптимального использования муниципальных имущественных активов.

4. Проведенный автором анализ системы управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований Пензенской области позволил сделать следующие выводы: а) наличие больших площадей неиспользуемых, нерационально используемых и не вовлеченных в хозяйственный оборот всех категорий земель (до 20−30%). При этом большие города и отдельные районные центры в Пензенской области не имеют ресурса свободных и готовых для застройки площадокб) сложившаяся система управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований не способствует их эффективному вовлечению в хозяйственный оборот. Так, не отработан регламент перевода земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли под строительство, после принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования, не завершено проведение инвентаризации земельных ресурсов, подлежащих отнесению к федеральной, областной и муниципальной собственности, требует совершенствования процедура формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство путем сокращения количества согласований при предоставлении земельных участков без проведения аукционов, в том числе при предоставлении земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения объектав) отсутствие поставленных на кадастровый учет границ населенных пунктов, границ и правовой режим территориальных зон, перечень координат характерных точек границ и др.

5. «Кадастровая стоимость объекта недвижимости» — нормативно установленная денежная учетная стоимость единицы площади объекта недвижимости, независимо от формы собственности, профессионально определенная оценщиками на основе рыночных подходов к оценке объектов недвижимости, предназначенная для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных законодательством.

6. Оценка земельно-имущественных комплексов должна включать в себя комплексную оценку земельного участка и иных элементов недвижимости, расположенных на нем с учетом наиболее оптимального и эффективного их использования и включать в себя следующие показатели: кадастровая стоимость земельного участкапоправку на освоенность земельного участкаинвентаризационная стоимость объекта недвижимостипоправка на местоположение объекта недвижимостипоправка на вид деятельности;

V" коэффициент полезной площадизатраты на приобретение земельного участка в собственность или на праве аренды.

7. Проведенное авторам зонирование территории Пензенской области по изменению кадастровой стоимости земель населенных пунктов после актуализации ГКОЗНП показало, что территория разделена на 4 зоны: а) зона минимального увеличения кадастровой стоимости в интервале от 0,99 до 1,64 раз, средний коэффициент увеличения кадастровой стоимости данной зоны I1 ср = 1,44- б) зона умеренного увеличения кадастровой стоимости в интервале от 2,02 до 3,10 раз, средний коэффициент удорожания кадастровой стоимости данной зоны 1~ср — 2,55- в) зона среднего увеличения кадастровой стоимости в интервале от 3,45 до 4,92 раз, средний коэффициент удорожания кадастровой стоимости данной зоны 13ср = 4,23- г) зона максимального увеличения кадастровой стоимости в интервале от 5,45 до 9,64 раз, средний коэффициент удорожания кадастровой стоимости данной зоны I 4ср = 6,65.

8. Величина земельных и имущественных платежей, как основного результативного показателя управления земельно-имущественным комплексом, значительно отличается по муниципальным образованиям Пензенской области (от 943 руб/га в Шемышейском районе до 22 598 руб/га в Колышлейском районеот 27 294 руб/га в г Кузнецк до 69 395 руб/га в г. Пенза) и зависит от наличия свидетельств о регистрации земельных участков и кадастровых паспортов земельных участков (1,0), удельного показателя кадастровой стоимости (0,87), количество выданных выписок из единого государственного реестра прав (0,79) и количества квартир на 1 га застроенных территорий (0,72).

Проведенный анализ эффективности актуализации кадастровой стоимости показал, что экономический эффект от этого действия составит 740,9 млн руб.

Поступления земельного налога в бюджеты муниципальных образований Пензенской области будет увеличено на 96% в связи с актуализацией кадастровой стоимости.

Для выявления кадастровых ошибок, автором предлагается создавать специальные отделы по выявлению и устранению кадастровых ошибок. Затраты на создание такого отдела в Пензенской области составили примерно 88 000 рублей в год.

Рассчитанные коэффициенты эффективности системы управления земельными ресурсами (за счет сравнения существующих и возможных земельных платежей) свидетельствуют о том, что из 30 муниципальных образования только в 5 районах и городах области эффективно использовали потенциал земельных ресурсов.

9. Анализ доходов от предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства и затрат на возведение коммуникаций, межевание и т. д. показывает, что, за счет предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства растет налогооблагаемая база, больше земель вовлекается в хозяйственный оборот, повышается эффективность землепользования. Так, был рассчитан доход в разрезе городских округов и муниципальных районов от предоставления земельных участков под комплексное освоение. При затратах на освоение участков под комплексную жилую застройку бюджет Пензенской области в 2010 году расходует 14,2 млн руб., доход по земельному налогу и налогу на имущество в сумме равен 31,2 млн руб. Таким образом, от предоставления земельных участков под комплексную жилую застройку бюджет Пензенской области дополнительно получает 17,0 млн руб.

10. Предложенная автором методика оценки земельно-имущественного комплекса под административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии и проведенный расчет полезной площади по конкретным объектам свидетельствует о её эффективности.

Наиболее эффективно используются земельные участки под больницами, школами, дошкольными учреждениями (Кпп = 0,86), наихудшие показатели у банков, частных клиник (Кпп = 2,77), у организаций, занимающих большие площади, чем прописано в СНиП «Градостроительство и планировка населенных мест». Применение этой методики позволит передать неэффективно используемые земли в аренду другим организациям или повысить эффективность использования земельного участка собственником.

Расходы бюджета на содержание данных объектов, которые составляют 9,65 млрд руб. (прил.5), при применении поправочных коэффициентов, предложенных автором, сократятся примерно в 3 раз, доходы же останутся примерно на том же уровне. Это приведет к тому, что Пензенская область перестанет быть дотационным регионом (дотации бюджетам муниципальных образований Пензенской области на 01.01.2011 г. составили 7,38 млрд руб.) и сэкономленные средства можно направить на финансирование других программ.

Уменьшение налогового бремени на социально-значимые объекты, приведет к снижению социальной напряженности в Пензенской области, а также сэкономленные средства можно будет направить на модернизацию этих учреждений, либо на увеличение заработанной платы работникам учреждений.

Отрицательное заключение может содержать выводы о невозможности проведения землеустройства ввиду несоответствия землеустроительной документации, представленной на экспертизу, исходным данным, техническим условиям и требованиям проведения землеустройства, о необходимости доработки (переработки) землеустроительной документации с учетом замечаний и предложений экспертной комиссии и представления этой документации на повторную экспертизу.

Для анализа кадастровой деятельности в Пензенской области в части совершения кадастровых ошибок, был проведён анализ экспертиз землеустроительной документации по данным за 2009;2010 гг.

За 2009 год было проведено 84 экспертизы, за 2010 — 86 экспертиз. На основании данных экспертиз выявлены следующие виды нарушений в землеустроительной документации (табл.19).

Согласно табл. 1 всего выявлено 195 нарушений, допущенных в землеустроительной документации, из которых 96 выявлено в ходе проведения экспертиз в 2009 году, а 99 — в 2010 году.