Управление процессом привлечения инвестиций в жилищное строительство

Актуальность темы

исследования. Жилищное строительство, удовлетворяющее важнейшую потребность человека — обеспечение нормальными жилищными условиями — одна из самых приоритетных отраслей народного хозяйства.

В процессе перехода к рыночным отношениям произошло резкое сокращение жилищного строительства и старение имеющегося жилого фонда. Это следствие слома существовавшей ранее государственной плановой системы жилищного строительства и последующего устранения государства от управления процессом создания эффективного рыночного механизма обеспечения населения жильем.

Актуальность темы

создания эффективной механизма жилищного строительства на данном этапе экономического развития России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента безинфляционного расширения потребительского спроса на товар длительного пользования — жилье — и раскручивания на этой базе спирали темпов экономического роста в смежных отраслях российской экономики.

Жилищное строительство могло бы стать началом экономического роста, снижения инфляции, сокращения дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения, укрепления рубля.

Однако в условиях существующей нестабильности, высоких политических и экономических рисках, прежде всего инфляционных, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная, а главное, системная политика государства, дополняющая, корректирующая и регулирующая жилищное строительство.

Центральным моментом при этом выступает поиск путей привлечения весьма значительных объёмов финансирования жилищного строительства при отсутствии долгосрочных институциональных инвесторов, межотраслевого и межрегионального перелива капитала в соответствующие жилищные рынки, доверия населения к банковско-финансовой системе.

Таким образом, потребность в разработке соответствующей государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики и необходимость создания адекватного особенностям и задачам рынка жилья механизма его регулирования, а также отсутствие эффективных способов включения имеющихся резервов и привлечения долгосрочных капиталовложений обусловили актуальность данного исследования.

Цели и задачи исследования. Основной целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методологических основ, а также практического механизма привлечения инвестиций в жилищное строительство. В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставились следующие задачи: о раскрыть источники, факторы и циклы экономического роста, рассмотреть подходы к регулированию процесса экономического развития с позиции мультипликативного эффекта жилищного строительства для экономики в целомо раскрыть экономическую сущность жилищного ипотечного кредитования и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительствао проанализировать мировой опыт организации финансирования жилищного строительства, опыт дореволюционной России и современную практику реализации жилищных программ на федеральном уровне и в регионах Российской Федерациио определить роль государства в создании эффективного рыночного механизма финансирования жилищного строительствао определить и предложить приемлемую для России в современных условиях модель организации финансирования жилищного строительства.

Постановка этих задач определила структуру научного исследования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования диссертационной работы является жилищный рынок, представленный как система составляющих и сопряженных с ним денежного и фондового рынков, а также социально-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Предметом исследования являются процессы создания и функционирования рыночных механизмов привлечения финансирования для строительства жилья, механизмов управления финансовыми потоками между финансовым рынком и реальным сектором экономики.

Методологическая и теоретическая основа диссертационного исследования. Исследование осуществлено с использованием системного и формально-логического подходов, методов макрои микроэкономического анализа, теоретического и экономико-математического моделирования, а также графического анализа. Основным методом диссертационного исследования явился метод институциональных сопоставлений, предполагающий построение различных альтернатив формирования системы финансирования жилищного строительства.

Теоретическую основу исследования составили общие закономерности функционирования макроэкономики и отдельных товарных рынков, описанные в экономической литературе разных лет, идеи и суждения, представленные в отечественной и зарубежной литературе, связанные с темой диссертации.

Информационной базой работы послужили законодательные акты, статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ, а также фактические материалы, представленные в специализированных изданиях и средствах массовой информации и материалы монографических исследований, приведенных соискателем.

Степень разработанности проблемы. В широком контексте рассматриваемая нами проблематика изучалась такими экономистами, как Н. Д. Кондратьев, Дж.М.Кейнс, П. Самуэльсон, Дж.Р.Хикс, Г. Хаберлер, Р. Солоу, Э. Лундберг, Д. Х. Робертсон, Дж.М.Кларк, Р. Харрод, Э. Хансен, В. В. Леонтьев, М. Фридмен, Дж. Стиглер, Л. И. Абалкин, В. К. Сенчагов, H.A. Новицкий и многими другими. Эти авторы уделили наибольшее внимание проблемам воспроизводства, экономического роста, поиска адекватных ему методов государственного регулирования. Они раскрыли экономическое содержание эффектов мультипликации автономных расходов и акселерации инвестиций, дополнив классическую теорию инвестиций, определили контуры развития национальных экономик в целях преодоления спада и обеспечения экономического роста.

Вопросы экономики недвижимости среди зарубежных экономистов разрабатывались такими исследователями, как Дж. Фридман, Н. Ордуэй,.

Г. С.Харрисон, Р. Страйк, Дж. Дэниелл, Т. Стейметц, Ф. Уитт и др. Ими обобщён и систематизирован огромный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран.

Что же касается российских ученых, то отдельные стороны проблемы организации финансирования жилищного строительства рассмотрены в трудах таких экономистов, как Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов,.

B.А.Кудрявцев, Е. В. Кудрявцева, Макаревич Л. Н., В. В. Остапенко и др. В последние годы и в отечественной литературе стали появляться работы, посвященные зарождению и развитию современного жилищного рынка и рынков, сопряжённых с ним. Среди таких работ можно выделить исследования Л. В. Долговой, Р. Г. Квачадзе, Н. Ю. Богомоловой,.

C.Ю.Лядкина по формированию рынков жилья в РоссииЕ.И.Тарасевича, С. В. Смолянинова, С. В. Ананских, А. Ю. Воробьёва по финансированию инвестиций, налогообложению и организационным проблемам жилищного сектора экономикиЕ.П.Коптевой, С. А. Ваксмана, О. Е. Воробьёвой, Н. Б. Косаревой по ипотечному жилищному кредитованиюА. Гузановой, В. Грицыной, Р. З. Эльдарова по изучению структуры потребностей и спроса на жилищных рынках России, а также работы В. В. Смирнова, И. В. Довдиенко, В. В. Иванова, С. Н. Максимова, Г. А. Цилиной, А. Н. Ужегова, Т. Л. Чащиной, А. В. Толкушкина, С. С. Колобова, В. М. Агапкина, В. З. Черняк и др. Особо следует выделить исследование Л. А. Полякова, посвященное развёрнутому обоснованию преимуществ финансирования инвестиций именно жилищной сферы и прежде всего под углом зрения мультипликаторной теории.

В тоже время в работах, посвященных проблемам структурно-инвестиционной политики государства, на наш взгляд, нет достаточно полного научного обоснования приоритетности инвестиций именно в жилищное строительство, форм и методов привлечения средств при помощи механизма ипотечного кредитования.

Научная новизна проведенного исследования. Личный вклад автора заключается в системном подходе к разработке экономических, правовых и организационных проблем развития ипотечной системы финансирования жилищного строительства в России.

В процессе исследования: обосновано мультипликативное воздействие жилищного строительства на обеспечение темпов экономического роста в смежных отраслях экономикипредложены методические подходы к обоснованию модели ипотечного кредитования жилищного строительстваразработана реальная модель функционирования ссудно-сберегательной кассы, позволяющая обеспечить финансовыми ресурсами жилищное строительствопредложена система учета и контроля за ссудно-сберегательными кассами, включающая :

• необходимость получения лицензии на данный вид деятельности в качестве специализированной банковской организации;

• открытие корреспондентского счета в электронной системе Межбанковского Центра Информатизации и запрет на наличие других корреспондентских счетов;

• запрещение строительным ссудо-сберегательным кассам размещать средства в какие-либо виды активов помимо ипотечных кредитов вкладчикам данной ССКобоснована необходимость усиления государственного регулирования процесса организации ипотечного кредитования за счет:

• предоставления государственных гарантий по вкладам населения в строительных ссудо-сберегательных кассах;

• государственных дотаций по процентам на вклады в строительных ссудо-сберегательных кассах. определены направления государственной жилищной политики, показана роль государства в' становлении и развитии системы финансирования жилищного строительства в современных российских условиях.

I. Жилищное строительство — как фактор, определяющий синергетический эффект экономического роста.

Заключение

.

Анализ, проведенный в диссертационном исследовании позволяет сделать следующие выводы.

1. Спонтанно возникший механизм жилищного строительства не обеспечивает потребности широких масс экономически активного населения в получении жилья.

2. Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в народно-хозяйственном механизме и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство. Большой мультипликативный эффект жилищных инвестиций объясняется тем, что: во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики — во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и пр.) — в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в народнохозяйственный оборот сбережения домашних хозяйств.

Все это говорит о приоритетности задачи разработки соответствующей государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики и острой необходимости создания адекватного особенностям и задачам рынка жилья механизма его регулирования.

3. Современный российский опыт реализации программ финансирования жилищного строительства в регионах России показывает, что практика жилищного ипотечного кредитования носит достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных проблем: отсутствие институциональных инвесторов и источников долгосрочных дешевых ресурсовнизкий уровень доходов основной массы населениянезавершенность комплекса законодательных актов, регулирующих деятельность участников рынка ипотечного кредитования.

В некоторых регионах развиваются суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.

4. Рассмотренные модели организации финансирования жилищного строительства не следует рассматривать в качестве антагонистов: закрытую одноуровневую модель следует рассматривать не как конкурентную открытым моделям, а скорее — как предпосылку, а в перспективе — как равнозначное дополнение в единой системе рынка недвижимости и финансового рынка.

5. Для экономик развивающихся стран коллективные системы строительных сбережений гораздо раньше могут предложить финансирование жилищного строительства, чем другие виды финансирования ипотечного кредитования населения. Коллективные накопительные системы могут предоставить населению собранные финансовые средства в очень сложных финансовых условиях для их эффективного использования.

6. Двухуровневая модель организации финансирования жилищного строительства требует наличия масштабных по объему капитала институциональных инвесторов (пенсионных и страховых компаний), квалифицированных финансовых кадров, единых стандартов ипотечных продуктов, низкого уровня процентных ставок финансового рынка.

7. В целях быстрого создания и эффективной работы системы ссудно-сберегательных касс предлагается :

— принять закон о ссудно-сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях;

— государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья;

— государственные гарантии возвратности средств по вкладам физических лиц в ссудно-сберегательные кассы.

8. Для обеспечения успешного функционирования системы финансирования жилищного строительства необходимо законодательно ввести меры контроля и ограничения деятельности: единственный корреспондентский счетсредством размещения ресурсов может быть исключительно выдача целевых ипотечных кредитов вкладчикамстрогое соблюдение специальных нормативов деятельности ссудно-сберегательных касс (минимальный размер уставного фонда, достаточности капитала, ликвидности) и стандартов выдачи ипотечных кредитов.

9. Мировой и российский опыт показывают, что только при активной роли государства, заключающейся в создании экономических, законодательных, налоговых условий, а также при непосредственном участии государства в создании инфраструктуры рынка, возможно успешное развитие эффективной системы финансирования жилищного строительства в России. Отдельные субъекты федерации, отдельные участники финансового рынка не в состоянии самостоятельно решить задачу создания системы финансирования жилищного строительства без активной поддержки со стороны российского правительства, центрального Банка РФ, российских законодательных органов.

10. Создание при активной и всесторонней поддержке государства эффективной системы ипотечного кредитования позволит в относительно короткие сроки (3−5 лет) дать ощутимый подавляющим большинством населения эффект.

11. Необходима государственная, в связи с чрезвычайной социальной важностью, по статусу Президентская программа жилищного строительства России. Данная программа должна быть целевой и адресной, учитывающей всю разнофакторную социальную, экономическую и географическую специфику России, т. е. дифференцированной по четким критериям.

12.Все вышеперечисленные причины говорят о том, что на данном этапе экономического развития России наиболее адекватной сложившейся ситуации и быстрореализуемой является программа развития закрытой ссудно-сберегательных системы финансирования жилищного строительства.

Следует подчеркнуть, что в настоящее время при данном экономическом состоянии в России нет другого такого экономического стимула и социального приоритета, который бы мог в очень короткой и обозримой перспективе: обеспечить резкое увеличение темпов экономического ростанаправить выведенные из оборота сбережения населения в реальные инвестицииобеспечить «социальный союз» руководства страны и народа России.