Формирование рынка доступного жилья в регионе

Актуальность темы

исследования. Процесс формирования рынка доступного жилья является сегодня одним из приоритетных направлений социально-экономической политики страны. Значимость его обусловлена остротой жилищной проблемы, деформациями формирующего рынка жилья, носящими в современных условиях спекулятивный характер с постоянным ростом цен на жилье, еще более ограничивающим его доступность для основной массы российского населения. Необходимость разработки организационно-экономического механизма функционирования рынка доступного для населения жилья является современной и актуальной.

На определенном этапе в период 1990;е годы объемы строительства жилья были невысокими и ни в коей мере не восполняли естественных потребностей в плане прироста населения, а также не восполняли потребность ушедшего в негодность (ветхого) жилья, что породило определенный дефицит жилья:

Данная проблема получила обострение ввиду социального расслоения общества в 90-е годы.

Появились следующие социальные группы:

1. высокообеспеченные, располагавшими всеми необходимыми финансовыми и трудовыми ресурсами, их число составляло 2−5% от общего числа населения;

2. малообеспеченные, основная масса которых была лишена каких-либо средств к существованию кроме пособий и нищенских зарплат. Перед этой группой населения возникает проблема обеспечения жильем при отсутствии необходимых средств и свертывания строительства.

Данная проблема приобрела острый характер, способный перерасти в прямое противостояние населения с правительством, учитывая это руководство страны, вынуждено было принять срочные меры по решению вопросов обеспечения населения жильем через кредитования, и выдачу госсубсидий и целевых сертификатов.

Однако не во всех регионах эти меры получили действенное значение, так как образовавшийся дефицит породил спекуляцию на рынке жилья.

Кроме этого, вновь образовавшимся строительным предприятиям для получения подряда на строительство, необходимо было выплатить ряду чиновников достаточные суммы денег (до 30% от стоимости подряда), что также тормозило процесс строительства жилья.

В конце 90-х годов стало ясно, что рыночный механизм решения жилищной проблемы населения неэффективен, поэтому на государственном уровне была разработана федеральная целевая программа «Жилище"1, развитие нацпроекта «Доступное жилье», и т. д. которые предусматривали долевое участие федеральных и региональных структур (до 50%) что, несомненно, сделало эти программы привлекательными, для большинства населения.

С появлением вначале 2000;х гг. прослойки среднего класса (высокооплачиваемые специалисты, судьи, врачи), имеющих в собственности какое-либо жилье или другое имущество, но желающих существенно улучшить свои жилищные условия, был запущен механизм ипотечного кредитования.

Однако финансовая нестабильность и слабое развитие многих регионов РФ • не позволяли снизить банковские ипотечные ставки ниже 11−12%, что из расчета ипотеки, взятой на 20 лет, составляет 200−250%, т. е. увеличивает начальную стоимость жилья в 2−3 раза.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключается в переходе на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населением во многих регионах Российской Федерации.

1 Постановление правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 595.

Формирование и практическое воплощение жилищной проблемы было и остается одной из приоритетных задач государства, имеющих важное социальное, экономическое и политическое значение.

Опыт последних лет реформы в жилищной сфере свидетельствует о том, что существенных результатов в этом направлении достигнуто не было, проблема доступности не решена. Остро стоит ряд нерешенных вопросов рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья для населения крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Наличие сложившейся ситуации в РД: с одной стороны увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования, а с другой незначительный ввод жилья в эксплуатацию, и неплатежи за коммунальные услуги говорят о существенных противоречиях, лежащих в основе проблемы.

Как показывает опыт реализации программы «Доступное жилье» в Республики Дагестан противоречия заключаются в следующем:

• Большинство застройщиков являются частными фирмами, не заинтересованными в строительстве дешевого доступного жилья;

• Ипотечное кредитование на территории республики доступно только 5- 7% населения, т.к. основная масса 80−85% проживает за чертой бедности;

• Наличие административных препятствий.

Все это с объективной необходимостью требует корректировки жилищной политики, глубокого научного анализа федеральных и региональных программ реформирования в жилищной сфере, приоритетом которой должны стать социальные аспекты.

Научная разработанность проблемы. Жилищные проблемы освещены в научных трудах В. А. Аверченко, A.M. Бабича, Е. В. Басина, Б. И. Бояринцева, С. Н. Булгакова, Е. В. Егорова, Е. Н. Жильцова, В. Н. Казакова, Е. Б. Кибалова, С. И. Круглика, Л. Э. Лимонова, О. В. Макаренко, М. В. Потаповой, В.М.

Рутгайзера, JI.H. Чернышева, А. С. Чудинова. Особенно в последнее время в экономической литературе стало уделяться достаточное внимание анализу в жилищной сфере, формированию рынка жилья в РФ. Но отсутствие экономических обоснованных механизмов регулирования жилищных отношений, непродуманная социально-экономическая политика не способствуют положительным преобразованиям в жилищной сфере.

По признанию специалистов, бессистемное проведение жилищной реформы, непродуманный политико-экономический подход к анализу жилищных отношений, недостаточно глубокое научное сопровождение приводят к пересмотру Правительством РФ концепции реформирования жилищной сферы.

В концепции реформирования жилищной сферы основное внимание необходимо уделить внедрению рыночных методов в жилищной сфере, выработать социально — экономическую стратегию формирования жилищной политики страны, связать жилищные отношения с комплексом социально-экономических программ, а также конкретизировать задачи государства по социальной защите малоимущих граждан.

Актуальность разработки теоретических и практических механизмов формирования рынка доступного жилья населения, взаимосвязь с процессами формирования социально-экономических основ рынка доступного жилья для всех социальных слоев населения предопределила выбор темы исследования, его цели и задачи.

Цель исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ механизма формирования рынка доступного для населения жилья и практических рекомендаций по его функционированию с учетом особенностей социально-экономического развития региона.

Реализация цели исследования обусловливает постановку и решение следующих задач:

1. уточнить теоретические основы формирования и развития рынка доступного жилья;

2. проанализировать современное состояние рынка доступного жилья и выявить причины, сдерживающие развитие жилищной сферы региона;

3. предложить механизм при участии государства в обеспечении жильем через систему социального жилья (найма);

4. разработать рекомендации по ускоренному обеспечению населения рынком доступного жилья;

5. разработать методику расчета стоимости 1кв.м. социально доступного жилья.

Объектом исследования является рынок доступного для населения жилья на региональном уровне, в Республике Дагестан.

Предметом исследования — социально-экономический механизм, определяющий доступность жилья для населения региона.

Теоретические и методологические основы исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теоретическим и практическим проблемам формирования рынка доступного жилья.

Информационной базой исследования явились Жилищный кодекс РФ, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 годы, Национальный проект «Доступное и комфортное жилье», а также указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законы Федерального Собрания, распоряжения, приказы и методики различных министерств, ведомств и т. д.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1. В теоретическом аспекте уточнено понятие «доступное жилье» как законное право человека на предоставление ему социального блага в виде жилой площади с необходимыми коммунальными услугами, стоимость которого определяется исходя из уровня доходов соответствующей социальной группы при соблюдении необходимого минимума условий для проживания и расширенного воспроизводства населения страны и ее регионов;

2. Выявлены и систематизированы причины, сдерживающие развитие жилищной сферы региона, включая низкую мотивированность инвесторов, отсутствие гарантий возврата вложений, отсутствие налоговых льгот и государственного страхования вложенных средств, а также недоверие населения из-за нестабильного финансирования и бюрократических барьеров;

3. Обоснованы механизмы развития в жилищной сфере при участии государства в обеспечении жильем на правах социального найма, включающего возможность после окончания бесплатной приватизации жилья выкупить его на льготных условиях;

4. Разработаны рекомендации по ускоренному решению проблемы доступного жилья в регионе, включающие: внедрение в практику социального строительства типового домостроения с целью снижения себестоимости кв. метра, использование механизмов земельной ипотеки, привлечение государственных инвестиций для завершения работ на «замороженных» и незавершенных объектах с выделением доли жилья в государственный фонд в качестве оплаты по государственным расценкам, внедрение в РД антикоррупционного закона с целью повышения ответственности административных работников к своим обязанностям.

5. Предложена методика расчета средней стоимости 1 м в зависимости от совокупного годового дохода нуждающихся в получении жилья или улучшении жилищных условий.

Практическая значимость исследования проведенного в данной работе состоит в возможности использования предложенных в работе методов и рекомендаций для дальнейшего формирования социально ориентированного рынка жилья, включающего в себя разработку экономических механизмов повышения доступности жилья. Отдельные результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности предприятий и научно-исследовательских организаций, проводящих реформу в данной сфере.

Апробация результатов исследования. Основные положения отражены в научной конференции «Ломоносовские чтения» в 2007 г., публикациях в журналах, рекомендованных ВАК и других изданиях.

Заключение

.

Проблемы ЖКХ имеют давнюю историю и не зависят от государственной принадлежности. В данной работе автором сделаны попытки определения статуса «доступного жилья» и все вытекающие из него последствия, а именно формирование рынка, социально-правовые и социально-экономические предпосылки пути решения проблемы.

Следует отметить, что за последние два года в РФ и в РД, в частности, произошел определенный сдвиг в положительном направлении, что, по сути, подтверждает идеи, заложенные в теме диссертации.

Исходя из рассматриваемых целей и задач, а также принятых постановлений и ряда мер, направленных на оздоровление всего ЖКК и, в частности, решение жилищной проблемы, можно сделать следующие выводы:

1. Ситуация, сложившаяся в ЖКК на современном этапе такова, что без кардинальных, реформаторских изменений решить ее невозможно. И в первую очередь, для решения этой проблемы необходимо сформировать рынок доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России, и ее регионов.

Как отмечается в диссертации для формирования рынка необходимо две составляющие: покупатель и продавец. Исходя из сложившейся ситуации, роль покупателя в 90% случаев может выполнить государство, роль продавца выполняют различные коммерческие структуры. Стоимость 1 кв.м. в разных регионах различна, она также сильно разниться на первичном и на вторичном рынке. Такое положение делает невозможным приобретение жилья рядовыми гражданами.

Для решения этой проблемы в диссертации предполагается: a) ввести социальное категорирование населения по совокупному годовому доходуb) определить стоимость 1 кв.м. жилья для каждой социальной группыc) ввести на определенный период (5лет) фиксирование цен на первичном рынке, что создаст определенную финансовую стабильность, и позволит в дальнейшем выработать механизм индексированияd) усилить государственный сектор строительства жилья, что позволит государству выступать в едином лице покупателя и продавцаe) создать строительные инвестиционные банки с целью привлечения средств населения и организаций для строительства (долевого участия) жильяf) ввести систему льгот и страхования инвестиционных вкладов для всех заинтересованных участников строительства жилья;

2. Для создания правовой и экономической базы с целью обеспечения большинства населения социально доступным жильем, а также для создания инфраструктуры по его поддержанию необходимо разработать модель социально доступного жилья.

В работе предложен вариант такой модели, заключающийся в определении совокупного годового дохода семьи стоящей в очереди на получение жилья. По данному показателю определяется социальный коэффициент, в зависимости от МРОТ, который позволяет категорировать семьи по их социально-финансовому статусу. Для каждой категории определяется стоимость 1кв.м. жилья исходя из финансовых возможностей (в работе этот показатель равен 80% от суммы дохода). Ценность данной модели заключается в следующем: а) количество категорий может меняться в зависимости от благосостояния общества, б) государство не распыляет средства на поддержку «среднего» нуждающегося, а целенаправленно поддерживает каждую социальную группу.

3. С целью восстановления работоспособности существующих подразделений ЖКХ, а также создания новых и их оснащения необходимо привлечь инвестиционный капитал, сделать сферу ЖКХ экономически привлекательной.

Для этого необходимо ввести финансовую ответственность ЖКХ перед инвесторами, т. е. долевое участие в управлении путем акционирования деятельности, страхования инвестиций, разработкой правовых актов.

4. Для решения проблемы обеспечения жильем семей, перед которыми у государства имеются законодательные обязательства, необходимо: во-первых, на государственном уровне произвести либо покупку уже имеющегося жилого фонда, либо разместить заказы государственным или частным подрядным организациям на льготных условиях, во-вторых, развить систему ипотечного кредитования под ответственность государства.

Как ранее отмечалось, усиление государственного сектора строительства приведет к возможности государству выступать в едином лице: покупатель-продавец, что снимет ряд проблем, особенно финансового характера. Выделение льготных кредитов на строительство нового жилья, завершение «замороженных» объектов, а также ремонт и восстановление позволит существенно улучшить ситуацию на рынке жилья. Кроме того для привлечения инвестиций предлагается использовать форму долевого участия в управлении жильем, что также сделает рынок привлекательным.

В плане ипотечного кредитования автором предлагается ввести страхование ипотечных вкладов, а также субсидирования государством банковских процентных ставок, что будет гарантировать банкам их прибыль в любом случае и, безусловно, привлечет их выдаче ипотечных кредитов. А, как известно чем больше банков включатся в эту работу, тем ниже будут ставки ипотечного кредитования.

5. Немаловажное значение, с точки зрения сроков, и денежных затрат, а также налаженной системы обслуживания, имеет, возрождение типового домостроения.

В работе отмечается тот факт, что проблема обеспечения жильем существовала еще в СССР и именно тогда (1956) было принято решение о создании домостроительных комбинатов позволяющих выпускать типовые элементы заводского изготовления. Наибольшего роста типовое домостроение получило в 70−80 годы 20 века. Несмотря на все перипетии нашего времени во многих проектных организациях сохранились и разрабатываются проекты многоразового использования, соответствующие минимальным нормам проживания, как для городских жителей, так и для сельских. На многих ДСК сохранены и используются формооснастка для изготовления конструкций. Использования этих факторов позволит существенно (30−50%) снизить стоимость 1кв.м. жилья.

6. Использование денежных средств в ходе реализации программы «Жилье» в Республике Дагестан не в полной мере решает поставленные задачи, что в первую очередь, связано с не совсем продуманной структурой управления и с, безусловно, низкой ответственностью должностных лиц.

Увеличение индивидуальными проектами или коттеджами приводит к неоправданным высоким затратам на жилье. Кроме того, наличие денежных средств всегда привлекает криминал, имеющий в наши дни весьма разнообразные лица, как-то взяточничество, вымогательство, привлечение «своих» с целью отмывания денег, применения некачественных материалов и изделий, нарушение технологий производства, использование неквалифицированного труда и т. д.

В этой связи предлагается создавать ГУ (Дирекция) для реализации программ, что делает их подконтрольными государственными правовыми органами, а работу «прозрачной».

7. Основная проблема формирования рынка доступного жилья в РД сводится к недостатку финансовых средств и в определенных недостатках в законодательстве РФ.

Как отмечается в работе, формирование рынка доступного жилья, а соответственно реализация программы «Жилище» в РД существенно зависят от нехватки финансовых средств. По принятой схеме федеральный центр выделяет средства на субсидирование программы в зависимости от средств выделяемых республикой, в том числе и средств выделяемых в прошлом году.

Таким образом, если в предыдущем году Республика выделила средства меньше, чем планировалось, то в текущем году Федеральный центр снижает свою долю на имеющуюся разницу. Данная норма имеет своей целью обязать регионы выдерживать взятые на себя обязательства по финансированию программы из местных бюджетов. Такой подход оправдывает себя во всех регионах, дотационных, как например РД. Это связанно с тем, что средства из федерального бюджета не своевременно и не в полной мере поступают в республику, что приводит к частому перекраиванию республиканского бюджета и как правило, к сокращению средств на финансирование целевых программ. Таким образом, республика «страдает» дважды. В конечном итоге пострадавшими являются рядовые жители, нуждающиеся в жилье.

В этой связи необходимо проработать механизм программ, касательно высокодотационных регионов. И, как следствие не делать упор на ипотеку, как единственную форму поддержки строительства, что однозначно приведет к срыву программы не только в отдельном регионе (РД), но и в целом по стране.

8. Безусловно, делать ставку на финансирование РД из федерального бюджета в настоящее время не правомерно. Необходимо привлечение инвестиций различного рода предприятий, и частного капитала.

Для привлечения частного капитала автор предлагает использовать механизм долевого участия в управлении жильем. Таким образом, инвестор становится собственником определенной части жилья, при этом берет на себя все обязательства по поддержанию его в исправном состоянии и целевом использовании.

9. Для привлечения инвестиций от организаций в основном должно заключатся в их долевом участии при строительстве и распределении жилья.

Данное заключение созвучно с предыдущим, так как любой инвестор, будь то физическое лицо или организация хотели-бы получить определенную прибыль от своих вложений, тем более что строительство ведется не один день или месяц. Если доходная часть от инвестирования в строительство будет меньше чем в коммерческих банках или других формах вложения, то это приведет к оттоку инвестиционного капитала из строительства. Поэтому автор предлагает не только использовать механизм долевого участия при строительстве и распределении жилья, но также применение льгот для данных организаций и страхование инвестиций.

Внедрение предложенных рекомендаций в хозяйственную практику позволит ускорить механизм формирования рынка доступного жилья и планомерного решения жилищных проблем в регионе.