Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья в Российской Федерации

Актуальность темы

исследования. Глобальные изменения, произошедшие на современном этапе развития российского общества, затронули и жилищную сферу. Если ранее в стране существовала централизованная система государственного управления в сфере жилищных отношений, то с изменением структуры жилищного фонда по формам собственности (по данным Росстата на 1 января 2011 г. 75% жилых помещений в стране находилось в частной собственности1), изменилась и структура его управления, на первое место вышли частные структуры, одной из которых является товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ, товарищество).

Не имея опыта регулирования подобных отношений, федеральный законодатель попытался построить западную модель управления кондоминиумом, приняв Федеральный закон от 15 июля 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу). Однако попытка рецепции европейского права, регулирующего отношения в сфере управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, выявило ряд серьезных проблем. Неготовность российского общества к самостоятельному управлению собственным домовым имуществом сделало разработанную систему норм неспособной регулировать общественные отношения в данной сфере в России. Вследствие этого первые попытки государства передать управление жилищным фондом ТСЖ не увенчались успехом. Только после вступления в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищества стали активно создаваться, особенно в крупных городах.

Однако, структуру ТСЖ стали использовать не для создания.

1 Российский статистический ежегодник. 2011. Стат. Сб. / Росстат. М. 2011. С. 364.

2 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14. комфортных условий проживания граждан, а для осуществления незаконных действий. Учитывая то, что среди платных услуг населению первое место занимают коммунальные услуги (21,2% от всех предоставляемых населению услуг) и в целом по стране на них тратится в год 102 7002 млн. рублей4, руководители ТСЖ и контролирующие их лица использовали несовершенство законодательства в собственных интересах. Для этих целей, с нарушением закона и без учета мнения собственников помещений, в многоквартирных домах создавались не существующие фактически ТСЖ5.

Большую роль в борьбе с данными явлениями сыграл Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 12Э-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"6, внесший изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации, сделав деятельность ТСЖ более открытой и контролируемой.

В настоящее время ТСЖ является наиболее эффективным способом управления общим имуществом многоквартирного дома, который защищает права и интересы абсолютно всех жильцов обслуживаемого им дома.

Однако пробелы в законодательстве, отсутствие единых подходов к пониманию правовой природы ТСЖ, недостаточная теоретическая разработанность существующих проблем, значительная негативная практика деятельности товариществ и отсутствие законодательных ограничений на пути ее продолжения, существенно затрудняют развитие такого способа управления многоквартирными домами как ТСЖ.

4 Российский статистический ежегодник. 2011. Стат. Сб. / Росстат. М., 2011.

5 В своем комментарии «Российской газете», начальник Государственной жилищной инспекции Москвы Кичиков О. В. озвучил статистику борьбы с указанными явлениями. На 13 августа 2012 г. в г. Москве ликвидированы 1 454 ТСЖ, еще 2 231 товарищество находится на стадии ликвидации, то есть, с нарушением закона были созданы или функционировали 3 685 ТСЖ // Интервью начальника Государственной жилищной инспекции Москвы Кичикова О. В. Товарищи по «липе». Почти половина столичных ТСЖ оказались фальшивыми // Российская газета. Федеральный выпуск. 2012. № 5830 (157).

6 Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.

Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность представленного исследования правового регулирования деятельности ТСЖ, поскольку действующее законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, нуждается в дальнейшем совершенствовании.

Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическую основу диссертации составили труды российских ученых, исследовавших различные аспекты права собственности и права общей собственности, договорного права, а также управления имуществом, таких как: М. М. Агарков, В. К. Андреева, С. С. Алексеев, М. И. Брагинский, С. Н. Братусь, A.B. Венедиктов, В. В. Витрянский, Д. М. Генкин, O.A. Городов, В. П. Грибанов, Н. Г. Доронина, Д. Ф. Еремеев, О. С. Иоффе, В. П. Камышанский, С. М. Корнеев, И. Л. Корнеева, O.A. Красавчиков, П. В. Крашенинников, В. А. Лапач, В. Н. Литовкин, Р. П. Мананкова, В. Ф. Маслов, Д. И. Мейер, Л. М. Минкина, И. Б. Новицкий, В. А. Рясенцев, О. Н. Садиков, П. И. Седугин, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, Е. А. Суханов,.

B.А. Тархов, A.A. Титов, Ю. К. Толстой, P.O. Халфина, Г. Ф. Шершеневич и др.

Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: P.P. Аллямова, О. И Власовой, Л. Ю. Грудцыной, И. А. Дроздова, B.C. Ермакова, O.E. Жульевой, Е. А. Каменевой, Е. Б. Козловой, П. В. Крашенинникова, И. Б. Миронова,.

C.Г. Певницкого, A.B. Попова, А. Б. Рыжова, Д. Б. Савельева, У. Б. Филатовой, С. Ю. Шахова, Л. В. Щенниковой, Е. А. Чефрановой и других.

Проблемы правового положения и деятельности товариществ собственников жилья подвергались исследованию такими авторами, как H.A. Головощапов, O.A. Городовой, И. А. Дроздов, В. П. Камышанский, П. В. Крашенинников, В. Н. Литовкин, Н. П. Маслов, М. Г. Пискунова, П. И. Седугин, Е. А. Суханов, М. Ю. Тихомиров и др.

В большинстве из указанных научных работ затронуты отдельные аспекты правового регулирования деятельности ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Отсутствие комплексных исследований, посвященных гражданско-правовому регулированию деятельности ТСЖ, обусловили актуальность темы диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование гражданского законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья в Российской Федерации.

Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач исследования:

— обосновать авторское определение понятия товарищества собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица;

— выявить специфику реорганизации товарищества собственников жилья, отличную от реорганизации иных юридических лиц;

— уточнить и конкретизировать правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья, в свете несоответствия его правомочий юридическому статусу;

— обосновать недостаточность законодательных требований, предъявляемых к членам правления и членам ревизионной комиссии (ревизору), в части личностных и квалификационных качеств;

— проанализировать специфику правового режима имущества товарищества собственников жилья;

— обосновать недостаточность и несовершенство механизма правовой защиты собственников помещений в многоквартирном доме от недобросовестных действий правления товарищества собственников жилья;

— сформулировать научные выводы и выработать научно-практические рекомендации по устранению существующих пробелов нормативного правового регулирования.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе деятельности товарищества собственников жилья в Российской Федерации.

Предметом исследования выступает совокупность норм гражданского права и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья в Российской Федерации, а также судебная и иная правоприменительная практика.

Методологической основой исследования является система философских знаний, определяющая основные требования к научным теориям, к сущности, структуре и сфере применения различных методов познания социально-правовых явлений в диалектическом единстве социального содержания и юридической формы.

В основе диссертационного исследования лежит комплекс общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений, которые конкретизируются в виде таких методов, как историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, логический, структурно-правовой, прогностический и др.

Исходным методологическим способом диссертационного исследования выступал диалектический метод, обосновывающий взаимосвязь и взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих в сфере управления многоквартирными домами.

Системный метод предполагал изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей. Формально-логический и формально-юридический методы были использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений.

В ходе исследования проводились системный анализ норм жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики. Эмпирический метод был необходим для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм.

На основе прогностического подхода определены тенденции развития исследуемых отношений, выявлена вероятность изменения законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья.

Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, международные правовые акты, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты исполнительных органов Российской Федерации.

Эмпирической основой исследования послужили материалы правоприменительной практики федеральных органов исполнительной власти, а также материалы судебной практики (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции).

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию деятельности товарищества собственников жилья после принятия Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЭ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"7, внесшего значительные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части управления многоквартирными домами.

7 Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.

С целью создания эффективного правового механизма регулирования деятельности товарищества собственников жилья и единообразного понимания его правовой природы, предложено определение понятия «товарищества собственников жилья».

С целью устранения противоречия между полномочиями председателя правления ТСЖ и его правовым положением, предложено изменить его правовой статус. Для защиты прав и законных интересов членов ТСЖ, обоснована необходимость законодательного установления для председателя ревизионной комиссии (ревизора) квалификационных требований.

Предложено законодательно закрепить право собственников помещений в многоквартирном доме на проведение аудиторской проверки финансовой деятельности ТСЖ.

Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

Положения, выносимые на защиту.

1. В целях единообразного понимания правовой сущности субъекта и его правового положения в системе отношений в сфере управления многоквартирными домами, предложено авторское определение ТСЖ: товарищество собственников жилья — это самофинансируемая некоммерческая организация, основанная на добровольном членстве собственников помещений, как в жилых домах, так и в одном или нескольких многоквартирных домах, созданная для совместного управления общим долевым имуществом в обслуживаемых товариществом домах, посредством его законной эксплуатации, сохранения и приращения, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной, в том числе коммерческой деятельности, способствующей достижению уставных целей.

2. Выявлено, что председатель правления ТСЖ не является исполнительным органом, несмотря на то, что круг его правомочий характерен для компетенции единоличного исполнительного органа юридического лица. В целях устранения создавшегося противоречия, предложено переименовать председателя правления в председатели ТСЖ и признать его органом управления товарищества.

3. Установлено, что к председателю ревизионной комиссии (ревизору) ТСЖ не предъявляется квалификационных требований, несмотря на то, что проверка финансовой отчетности организации требует наличия профессиональных знаний и навыков.

В целях защиты прав и законных интересов членов ТСЖ обоснована необходимость законодательного установления для председателя ревизионной комиссии (ревизора) требования к образованию, опыту работы в данной сфере деятельности и отсутствию судимостей за экономические преступления.

4. Предложено установить законодательный запрет на вхождение в правление и ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ супругов, родственников и свойственников, т.к. это позволит устранить конфликт интересов, ведущий к ущемлению прав членов ТСЖ на получение достоверной информации о бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

5. Выявлено, что у собственников помещений в многоквартирном доме отсутствует право требования проведения внешней проверки бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ.

Для создания действенного механизма противодействия финансовым злоупотреблениям со стороны правлений ТСЖ и управляющих компаний, предложено законодательно закрепить право собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, за свой счет проводить аудиторскую проверку финансовой деятельности ТСЖ.

6. Установлено, что в собственности ТСЖ может находиться только имущество, предназначенное для выполнения поставленных перед ним уставных целей.

Исходя из целевого назначения имущества ТСЖ и для противодействия злоупотреблениям в отношении указанного имущества, доказана целесообразность закрепления нахождения в собственности товарищества собственников жилья как движимого имущества, так и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома, соответствующее предмету и целям его деятельности, если иное не установлено уставом товарищества собственников жилья, с внесением соответствующих изменений в ч. 1 ст. 151 ЖКРФ.

7. В целях защиты собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, от необоснованного завышения цен на обслуживание многоквартирного дома, устанавливаемых правлением товарищества, предложено законодательно запретить ТСЖ принудительно взыскивать с собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, расходы на эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в части, превышающей установленную государственными органами или органами местного самоуправления величину указанных расходов.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья.

Обоснован системный подход к исследованию правовых режимов имущества товарищества собственников жилья и общего имущества многоквартирного дома.

Результаты диссертационной работы расширяют теоретические представления о товариществе собственников жилья как об одном из способов управления многоквартирным домом.

Представленное исследование позволит устранить противоречивые нормы, определяющие правовое положение товарищества собственников жилья в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.

Практическая ценность работы проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит обеспечить более эффективное управление товариществом собственников жилья многоквартирными домами.

Предложенные рекомендации могут быть использованы также в законотворческой деятельности при разработке проектов федеральных законов, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья.

Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для научных исследований проблем в сфере управления многоквартирными домами.

Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается их системным характером, большим объемом научных источников по российскому конституционному праву, гражданскому праву и жилищному праву, в том числе научной периодики, правоприменительной практики, а также в создавшейся ситуации, связанной с резкой активизацией реформирования жилищно-коммунального хозяйства, в полной мере раскрывшей пробелы в действующем законодательстве.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где она прошла рецензирование и обсуждение.

Основные идеи и выводы диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных научных статьях автора общим объемом 1,6 п.л.

Основные предложения также апробированы в выступлении на IV ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» (Москва, ВГНА Минфина России, 2011).

Объем и структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения и списка источников и литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В результате анализа законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья в Российской Федерации, автор пришел к следующим основным выводам и предложениям.

Решение поставленных задач и достижение цели исследования определялось, прежде всего, комплексным характером диссертационной работы. Это было связано с тем, что в гражданско-правовом регулировании деятельности ТСЖ принимают участие нормы не только гражданского законодательства, в нем активно участвуют нормы иных отраслей права. Таким образом, общественные отношения, исследованные в настоящей работе, регулируются различными отраслями права, такими как: конституционное право, гражданское право, жилищное право, административное право, предпринимательское право и другие, т. е. комплексно. Однако это никоим образом не умаляет значимости отношений, связанных с функционированием ТСЖ, для гражданского права, тем более, что деятельность товарищества непосредственно связана с его участием в гражданском обороте и подлежит, в большей степени, частноправовому регулированию.

Анализ ст. 291 ГК РФ позволил установить, что данная бланкетная нома, закрепляя положение ТСЖ в гражданском обороте, не дает его определения, а отсылает к закону о товариществе собственников жилья, который утратил силу с 1 марта 2005 г.

Автор считает, что такое законодательное противоречие является фактором негативно влияющим на эффективность действия ст. 291 ГК РФ, для устранения которого, необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 291 ГК РФ, заменив слова «создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья» на слова «создаваемой и действующей в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства».

Исследование показало, что законодатель, давая определение ТСЖ в ст. 135 ЖК РФ, ограничивает его целью создания, субъектным составом участников, открытым перечнем видов деятельности, которую признает некоммерческой. Диссертант считает такое определение слишком громоздким и трудным в восприятии. Помимо этого, определение не раскрывает сущности данного субъекта права.

Также исследование показало, что в ранее действовавшем и утратившим силу Федеральном законе от 15 июля 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», законодатель давал более компактное определение ТСЖ, однако не отвечающее критериям современной базовой юридически организационной конструкции описываемого субъекта.

Для единообразного понимания сущности товарищества, его месте в современной системе отношений по управлению жилыми домами и многоквартирными домами, диссертант предложил свое определение исследуемому субъекту: «Товарищество собственников жилья — это самофинансируемая некоммерческая организация, основанная на добровольном членстве собственников помещений, как в жилых домах, так и в одном или нескольких многоквартирных домах, созданная для совместного управления общим долевым имуществом в обслуживаемых товариществом домах, посредством его законной эксплуатации, сохранения и приращения, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной, в том числе коммерческой деятельности, направленной на достижение целей ее создания».

Также, исходя из анализа норм, регулирующих создание, деятельность, реорганизацию и ликвидацию ТСЖ, и с учетом сделанных правоведами выводов в их исследованиях, посвященных ТСЖ, автор установил, что, несмотря на расхождения в восприятии товарищества как самостоятельного вида юридического лица, последнее является самостоятельной организационно-правовой формой юридического лица.

Исследуя механизм принятия решения при выборе формы управления многоквартирным домом, автор пришел к выводу, что возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования часто приводит к принятию решения без учета мнения большинства собственников помещений в многоквартирном доме. При процедуре заочного голосования до заинтересованных лиц не доводится вся информация, а также, отсутствует элемент совместного обсуждения значимых для всех вопросов, которые, к тому же, не могут корректироваться. Помимо этого, собственники помещений не могут отслеживать процесс подсчета голосов. Как показала проведенная весной 2012 г. в г. Москве проверка, почти половина ТСЖ были созданы с нарушением закона, в том числе, и с помощью подделки подписей при заочном голосовании, что не могло бы произойти при проведении собрания в очной форме. Учитывая это, диссертант предлагает принимать на общем собрании собственников многоквартирного дома решение о создании ТСЖ, только в очной форме.

В соответствии с действующим законодательством, ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений может быть преобразовано только в жилищно-строительный кооператив или в жилищный кооператив. Однако, как показало исследование, законодатель не предусмотрел специфических особенностей создания кооперативов, существенно отличающих их от ТСЖ и потому одного волеизъявления собственников большинства помещений в многоквартирном доме для такого преобразования недостаточно. Основным препятствием такого преобразования является императивное установление федерального законодателя о том, что количество членов жилищного или жилищностроительного кооператива не может превышать количества жилых помещений в многоквартирном доме. Учитывая то, что помимо собственников жилых помещений в реорганизуемом ТСЖ участвуют собственники нежилых помещений, а также то, что одно жилое помещение (квартира), как правило, принадлежит на праве собственности нескольким сособственникам, преобразование ТСЖ в жилищный кооператив ограничивает значительную часть собственников в праве вступления в организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, в котором находится их помещение, что противоречит ч. 1 ст. 30 Конституции РФ.

Чтобы не нарушать конституционных прав граждан и иметь возможность удовлетворить право каждого собственника помещения на вступление в кооператив, допускать преобразование ТСЖ в жилищный кооператив можно только в том случае, когда количество собственников помещений не превышает количества жилых помещений. Поэтому, диссертант предлагает изменить формулировку ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, указав, что преобразование в жилищный или жилищно-строительный кооператив возможно только в случае, если количество собственников помещений в товариществе не превышает количества жилых помещений в многоквартирном доме.

Анализ норм, регулирующих правовое положение органов управления ТСЖ, выявил ряд противоречий. Несмотря на указание законодателя на право и обязанность правления товарищества совершать сделки с третьими лицами, гражданско-правовая доктрина не допускает к заключению договоров коллегиальный орган управления юридического лица. Традиционно такое право и обязанность является прерогативой единоличного исполнительного органа. В тоже время, председатель правления ТСЖ, не будучи легитимным органом управления товарищества, является единственным субъектом, наделенным правом действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе, совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов ТСЖ. Помимо этого, председатель правления осуществляет повседневное руководство деятельностью ТСЖ, при необходимости оперативно принимает решения, находящиеся в его компетенции, подписывает платежные документы и фактически является постоянно действующим исполнительным органом товарищества. К этому можно добавить, что специальное уполномочивание законом председателя правления товарищества, дает возможность ТСЖ приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности.

Таким образом, диссертант приходит к выводу, что круг правомочий председателя правления товарищества является характерным для компетенции единоличного исполнительного органа любого юридического лица, что и делает его по существу таковым. Учитывая это, автор предлагает для стабилизации деятельности ТСЖ, которая осуществляется опосредованно через действия председателя правления товарищества, законодательно закрепить должность указанного лица как председателя ТСЖ, с приданием статуса исполнительного органа товарищества.

Помимо этого, автор обращает внимание на то, что данную выборную должность может занимать любой собственник помещения (помещений) в многоквартирном доме, при этом законодатель уравнивает между собой собственников жилых и нежилых помещений. Однако, исходя из сравнения менталитетов жильцов, который присущ собственникам жилых помещений и предпринимателей, к которым относится собственники нежилых помещений, следует допускать к выборам на пост председателя правления ТСЖ только собственников жилых помещений.

Анализ законодательства показал, что к председателю ревизионной комиссии (ревизору) законодатель не предъявляет никаких квалификационных требований, что является неправильным, т.к. проверка финансовой отчетности организации требует наличия профессиональных знаний и навыков. Автор предлагает установить ценз на образование, опыт работы в данной сфере деятельности и наличие судимостей по экономическим преступлениям.

Законодательство не устанавливает никаких ограничений к родственным отношениям между членами правления товарищества, председателем правления и членами ревизионной комиссии (ревизором). Таким образом, допускается занятие указанных должностей родственниками.

В уставах некоторых товариществ устанавливаются запреты на родство между членами правления и ревизионной комиссии. Однако автор считает, что такое положение является неправильным, и потому, именно в федеральном законодательстве необходимо институционализировать конфликт интересов лиц, входящих в правление ТСЖ (соответственно и лица, занимающего пост председателя правления товарищества) и лиц, проверяющих качество управления товариществом и дающих финансово-экономической деятельности ТСЖ свою оценку, то есть лиц, входящих в ревизионную комиссию или ревизора. Соответственно, необходимо установить законодательный запрет на избрание в состав правления и ревизионной комиссии или ревизора родственников. При этом, под родственниками следует понимать наличие не только близкого родства, но и родства более дальней степени, то есть, помимо супругов, родителей, детей, усыновителей, усыновленных, родных братьев и сестер, бабушек и дедушек, внуков, следует относить к родственникам и племянников и племянниц, неполнородных братьев и сестер, дядь и теть, двоюродных братьев и сестер, прадедушек и прабабушек, детей родных племянниц и племянников и т. п.

Учитывая то, что в настоящий момент законодатель строго не регламентирует отношения между членами правления и членами ревизионной комиссии, необходимо предоставить право любому собственнику помещения в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, за свой счет, а если его поддержит более половины собственников помещений, то за счет товарищества, проводить аудиторскую проверку финансовой деятельности ТСЖ. Для этого, необходимо дополнить ст. 143.1 ЖК РФ еще одним пунктом, следующего содержания: «Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не чаще чем один раз в год проводить аудиторскую проверку финансовой (бухгалтерской) отчетности товарищества».

Исследуя режим общего долевого имущества многоквартирного дома, автор пришел к следующим выводам. Несмотря на то, что федеральный законодатель не ограничивает ТСЖ в видах имущества, свободно находящегося в обороте, в собственности товарищества может находиться только имущество, предназначенное для выполнения поставленных перед ним целей. Соответственно, любая сделка ТСЖ по приобретения имущества, не предназначенного для выполнения задач, поставленных законом и уставом перед товариществом, должна считаться недействительной.

Если данные выводы были бы восприняты законодателем, то многие спорные вопросы, возникающие между собственниками помещений и ТСЖ по поводу нерационального использования средств, решались бы значительно проще. Диссертант предлагает внести изменения в ч. 1 ст. 151 ЖК РФ и принять ее в следующей редакции: «В собственности товарищества собственников жилья может находиться, как движимое имущество, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, соответствующее предмету и целям его деятельности, если иное не установлено уставом товарищества собственников жилья».

Исследование показало, что представлять, как многие авторы, многоквартирный дом как сложную вещь, а квартиру как главную вещь неправильно, т.к. это нарушает одно из положений гражданско-правовой доктрины, в которой прочно укоренилось представление о сложной вещи как совокупности физически не связанных между собой вещей. Физическая же сущность многоквартирного дома такова, что без тесной связи между собой помещений, коммуникаций и оборудования, нахождение его в объективном мире невозможно.

Анализ законодательства, регулирующего правовой режим участков земли, находящихся под многоквартирными домами, показал наличие пробелов и неопределенности в правовом регулировании нахождения в обороте указанных участков. Также можно добавить, что в некоторых регионах по этому поводу возникает множество проблем. В исследовании установлено, что предоставленное ТСЖ право на земельный участок, не гарантирует нахождение данного участка в составе общей собственности многоквартирного дома. Автор предлагает, в императивном порядке обязать государственные органы и органы местного самоуправления производить межевание земельных участков под многоквартирными домами и осуществлять постановку их на кадастровый учет, после чего передавать в общую долевую собственность, при наличии в многоквартирном доме любой формы его управления.

В исследовании установлено, что одной из функций ТСЖ является защита прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, которую товарищество осуществляет на основании специального законодательства и устава. В частности, товарищество может представлять интересы своих членов при обнаружении дефектов строительства в жилом помещении, несмотря на то, что законодательство о подряде, не предполагает возникновение правоотношений между застройщиком и ТСЖ.

Анализ судебной практики показал, что суды не однозначно воспринимают право ТСЖ представлять интересы собственников помещений в гражданском судопроизводстве. Диссертант считает, что в целях обеспечения единообразной судебной практики, необходимо законодательно признать за товариществом право выступать в суде, арбитражном суде от своего имени в защиту нарушенных прав собственников в части общего имущества многоквартирного дома.

По мнению автора, несмотря на законодательное равенство всех собственников помещений, ТСЖ, в первую очередь, должно обеспечивать защиту прав и законных интересов собственников жилых помещений. При этом, нельзя допускать какой-либо дискриминации по отношению к собственникам нежилых помещений, а также ущемления прав владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома гражданами и организациями, не являющимися собственниками помещений.

Исследование отношений, возникающих между ТСЖ и собственниками помещений в многоквартирном доме, показало, что законодатель, вне зависимости от членства в ТСЖ, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой коммунальных услуг, а также расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, размер которых устанавливается органами управления товарищества и утверждается общим собранием членов товарищества. В случае отказа обязанных лиц от исполнения обязательств, ТСЖ имеет право в судебном порядке взыскивать установленные платежи и штрафные санкции.

Как показал анализ законодательства, регулирующего договор управления многоквартирным домом, данный договор между ТСЖ и управляющей компанией следует считать договором в пользу третьих лиц. При этом, часть своих обязательств перед собственниками товарищество передает управляющей компании которая в свою очередь, обязана защищать права и законные интересы собственников помещений. В случае отказа управляющей компании от исполнения обязательства, как ТСЖ, так и собственник помещения в многоквартирном доме могут за защитой в обратиться в суд.

Автор в работе констатирует, что реформа жилищного законодательства позволила закрепить принцип недопустимости принуждения собственников помещений к вступлению в члены ТСЖ против их воли, тем более, когда это сопровождается возложением дополнительных имущественных обременений на физические и юридические лица.

В закрепление указанного принципа, законодатель запрещает проводить товариществу дискриминацию в отношении собственников помещений, которые по каким либо причинам не являются членами ТСЖ. Более того, если устав ТСЖ будет содержать положения, ущемляющие права и законные интересы указанных лиц, то суд, по требованию собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, может признать такой устав полностью или частично недействительным. Также, если товарищество смогло создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживания и ремонту жилищного фонда, то эти работы проводятся как для членов ТСЖ, так и для всех граждан, проживающих в обслуживаемом товариществом многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, нести расходы по эксплуатации и ремонту общего имущества, причем товарищество само определяет размер выплат. Диссертант считает такое положение неправильным и предлагает законодателю самому устанавливать размер оплаты, которые собственник помещения должен оплачивать, в зависимости от объема площади, находящейся в его собственности. При этом, установленный государственным органом или органом местного самоуправления размер платы за эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного дома, должен быть для ТСЖ максимальным размером платы, которую он может взыскивать с собственников помещений, не являющихся членами товарищества, вне зависимости от их волеизъявления. В таком случае, если даже общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме утвердит превышающий установленный в регионе размер указанных расходов, то ТСЖ сможет взыскать с собственника помещения, не являющегося членом товарищества, плату, но в размере, не превышающем установленную в регионе.

Подводя итог исследованию, проведенному в данной работе, диссертант констатирует, что на сегодняшний день ТСЖ является наиболее приемлемой формой управления общим имуществом многоквартирного дома, которая защищает права и интересы абсолютно всех жильцов обслуживаемого им многоквартирного дома. По своей сути, ТСЖ представляет собой институт осуществления непосредственного самоуправления в отдельно взятом многоквартирном доме (многоквартирных домах) и прилегающей к нему территории (земельном участке с находящимися на нем постройками), необходимый для самостоятельного решения собственниками помещений вопросов проживания, исходя из интересов, как самих собственников помещений, так и иных жителей.