Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения

Актуальность темы

исследования. Жилые помещения, являясь объектами гражданских прав, служат средством реализации конституционного права граждан на жилище1, подразумевающего гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации юридическую возможность иметь в собственности или на ином установленном законом праве, жилое помещение, стабильно пользоваться имеющимся жилым помещением, рассчитывать на его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилого помещения, а также на л возможность улучшения жилищных условий. Конституционные гарантии прав обладателей вещных прав на жилые помещения могут быть реализованы лишь при условии грамотного законодательного закрепления, безупречной практической, в том числе судебной реализации идей частного права о собственности и иных вещных правах граждан на жилые помещения.

В силу хозяйственной ценности жилых помещений для их владельцев, а также особой общественной значимости и (иногда) культурно-исторической ценности жилых помещений, чрезвычайно важно определить правовой режим таких объектов гражданских прав3. Известно, что «реальные вещи выступают в юридической жизни только через посредство прав, которые осуществляются в отношении этих вещей"4, на содержание которых, в свою очередь, оказывают влияние политический и экономический режимы.

Жилищная политика Российского государства претерпела значительные изменения в связи с переходом как целых жилых помещений,.

1 Термины «жилище», «жилье» по своему содержанию несколько шире понятия «жилое помещение». Под жильем можно подразумевать любое место, где живет человек, которое не всегда может рассматриваться в качестве жилого помещения, например, специальное укрытие (бомбоубежище), цыганская кибитка, шалаш, пещера, любые другие естественные укрытия природы, служившие когда-то человеку жилищем. Представляется более целесообразным использование термина «жилое помещение», подразумевающего только удовлетворяющие законодательным требованиям помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания.

2 Скрипко B.P. Право граждан на жилище и его судебная защита. M., 2001. С. 5.

3 В настоящей работе под правовым режимом понимается общеизвестная в доктрине гражданского права категория, представляющая систему юридических правил, которыми установлены положение объекта гражданского права, его правовая характеристика, статика и динамика правового существования объекта, особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав применительно к объекту (См.: Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М. И. Брагинского. М., 1998. С. 139- Кузьмина И. Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости // Цивилистические исследования. Выпуск 1. М., 2004. С. 188−199- Гражданское право /Отв. ред. Е. А. Суханов. Т. 1. М., 1998. С. 294−295).

4 Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М., 1972. С. 53. так и их частей в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота, и потребовала тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. За прошедшее десятилетие было принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, однако, закрепляемый ими правовой режим жилых помещений не мог быть признан адекватной юридической формой происходящих в Российской Федерации социальных и экономических процессов. Поворотным моментом в деле регламентации жилищных правоотношений, в том числе правого режима жилых помещений, стал 2005 год, который ознаменован вступлением в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации5.

В условиях происходящих законодательных изменений содержание и правовая природа вещных прав граждан на жилые помещения остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на жилые помещения, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав.

Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов, в частности, — правового режима жилых помещений, содержания и правовой природы прав на жилые помещения, гражданско-правовых способов их приобретения и прекращения.

Вышеизложенное подтверждает актуальность темы, недостаточность ее исследования и необходимость анализа существующих проблемных (в том.

5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ / СЗ РФ от 03.01.2005 г. № 1 (часть I). Ст. 14 (далее-ЖК РФ). числе теоретических) вопросов в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения.

Предметом настоящего исследования являются правоотношения собственности и иные вещные права граждан в жилищной сфере. Автором также рассматриваются вопросы о технико-экономических и юридических признаках жилого помещения как объекта гражданских прав, содержании и правовой природе вещных прав граждан на жилые помещения (с учетом нового жилищного законодательства), некоторые основания приобретения и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения.

Цели и задачи исследования. Безусловно, рассмотреть все аспекты вещных прав в сфере жилищных правоотношений в рамках одной настоящей работы не представляется возможным. В силу этого представляется достаточным рассмотрение лишь некоторых наиболее спорных вопросов и изучение общей характеристики института вещных прав на жилые помещения. Автор поставил цели: осуществить научно-теоретический анализ самих вещных прав граждан на жилые помещения (их содержания), некоторых оснований их возникновения и прекращения с учетом действовавшего ранее и нового законодательства, практики его применения, а также осуществить дальнейшую разработку теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование законодательной регламентации института вещных прав граждан на жилые помещения.

Исходя из этого, автор ставит перед собой следующие задачи:

• исследовать правовой режим жилых помещений;

• определить сущность и разграничение употребляемых в законодательстве и науке гражданского права понятий, используемых для обозначения объектов вещных прав на жилые помещения, в целях единообразного их понимания и применения в науке и на практике;

• изучить и проанализировать категорию вещных прав на жилые помещения, установить ее место в системе вещных прав, выделить виды вещных прав граждан на жилые помещения и предложить их классификацию;

• выявить содержательные особенности права собственности граждан на жилые помещения, разработать вопрос о пределах и ограничениях их осуществления и защиты, а также определить природу преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире;

• проанализировать некоторые основания приобретения и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения;

• исследовать правовое значение государственной регистрации в системе оснований динамики вещных прав граждан на жилые помещения;

• выработать предложения и прогнозы развития и применения конструкции вещных прав граждан на жилые помещения в России. Теоретическая, эмпирическая и методологическая основы настоящего исследования. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и некоторых зарубежных цивилистов, обращавшихся к рассмотрению вопросов, связанных как с институтом вещных прав в целом, так и непосредственно в связи с жилыми помещениями. Автор обращался к фундаментальным трудам представителей дореволюционной цивилистической мысли, в частности, М. М. Агаркова, К. Н. Анненкова, Е. В. Васьковского, Ю. С. Гамбарова,.

A.M. Гуляева, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского,.

B.М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича и другихк трудам правоведов советского периода, в том числе, С. И. Аскназия, Ю. Г. Басина, Е. В. Богданова, С. Н. Братуся, И. С. Вишневской, Е. Н. Гендзехадзе, И. Б. Гордона, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкина, Ю. М. Конькова, С. М. Корнеева, О. А. Красавчикова, В. Н. Литовкина,.

C.Н. Ландкофа, В. М. Мартковича, В. Ф. Маслова, И. Б. Новицкого, А. И. Пергамента, И. П. Прокопченко, П. И. Седугина, В. Р. Скрипко, Ю. К. Толстого, В. Ф. Чигира, Ш. Д. Чиквашвили и другихк трудам правоведов современного периода, прежде всего, В. А. Белова, Е. С. Гетман,.

И.М. Исрафилова, П. В. Крашенинникова, Е. А. Суханова, JI.B. Щенниковой и других.

Эмпирическую основу диссертации составила практика Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Верховного суда Российской Федерации и судов субъектов Российской Федерации.

Методологической основой настоящего исследования послужили общенаучные (диалектический, исторический, системно-структурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительный анализ).

Научная новизна исследования заключается в предпринятом автором комплексном и системном анализе права собственности и иных вещных прав граждан на жилые помещения, их правовой природы, рассмотрении жилого помещения как объекта с техническими и юридическими признаками, с учетом сравнительного анализа действовавшего и существующего законодательства.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Всякое помещение для своего признания жилым должно отвечать одновременно трем признакам: во-первых, оно должно быть предназначено для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей.

2. Жилое помещение является неделимой вещью, за исключением многокомнатной квартиры с изолированными комнатами и многокомнатного жилого дома, являющихся по действующему законодательству делимыми вещами при условии наличия технических возможностей.

3. Право на э/силое помещение — это субъективное гражданское право на конкретное жилое помещение, которое по юридической природе может быть вещным, обязательственным, корпоративным. Это понятие не должно отождествляться, с одной стороны, с элементом общей правоспособности всякого физического лица (правом на жилище), с другойс элементом специальной граэюда}1ской правоспособности физического лица, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобрести право на жилое помещение по договору социального найма (правом на жилплощадь).

4. Удовлетворение жилищной потребности гражданина обеспечивается не комплексным субъективным правом, а комплексом различных по своей природе и отраслевой принадлежности субъективных прав. Гражданин, реализуя свое право на жилище (как элемент государственно-правового отношения), при наступлении соответствующих юридических фактов становится субъектом правоотношений, охватываемых нормами гражданского и иных отраслей права.

5. Целесообразно поставить вопрос о необходимости замены понятия «право на жилую площадь» понятием «права на получение жилого помещения по договору социального найма». Под «правом на получение жилого помещения по договору социального найма» следует понимать право гражданина на удовлетворение своих жилищных потребностей путем получения жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с законодательными нормами.

6. Система вещных прав граждан на жилые помещения включает в себя следующие элементы: (1) право собственности- (2) право легатария и право пожизненного проживания как разновидности узуфрукта и (3) право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого помещения).

7. 1) Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире не является субъективным правом- 2) ключевым моментом для определения сущности преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире является момент выражения волеизъявления собственником на ее отчуждение, и соответственно, 3) с этого момента преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире является секундарным правом, то есть предоставляемой обладателю преимущественного права покупки юридической возможностью своим односторонним волеизъявлением привести к возникновению, изменению или прекращению гражданского правоотношения.

8. Право пользования жилым помещением легатария и право пожизненного проживания являются ограниченными вещными правами, характеризующимися своей личностной принадлеэ/сностью обладателям прав (следовательно, своей неотчуждаемостью), правом следования за жилым помещением, определением га содержания в завещательном отказе и договоре. Вещный характер этих прав диктует необходимость установления для них обязательной, а не добровольной государственной регистрации.

9. Институт обязательной государственной регистрации вещного права на жилые помещения лишает смысла государственную регистрацию сделок с жилыми помещениями.

Практическая значимость результатов исследования, выносимых на защиту, и их апробация. Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности их использования в дальнейшей научно-теоретической разработке конструкции вещных прав на жилые помещения, при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, а также в качестве вспомогательного материала при чтении спецкурсов по праву собственности, иным вещным правам и жилищному праву.

Диссертация обсуждена и отрецензирована на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова.

1. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940.

2. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. I. М., 2002.

3. Агарков М. М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское государство и право. 1946. № 3−4.

4. Акманов С. С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск, 1985.

5. Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало 20 века и современность) // Вестник МГУ. Серия II: Право. 1996. № 6.

6. Александров Н. Г. Законность и правоотношения в советском обществе. М., 1955.

7. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.

8. Алексеев С. С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Сборник ученых трудов Свердловского юридического института. Вып. 13. Свердловск, 1970.

9. Амфитеатров Г. Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948.

10. Андрианов И. И. Жилищное законодательство. М., 1988.

11. Анненков К. Система русского гражданского права. СПб., 1895.

12. Анненков К. Система русского гражданского права. М., 1996.

13. Антимонов Б. С., Граве К. А. Советское наследственное право. М, 1955.14.15,16.