Арендные отношения на рынке недвижимости

Аренда — величайшее достижение человеческого разума.

Автор неизвестен

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • понятие аренды и арендной платы,
• • существенные условия договора аренды,
• • способы установления арендной платы,
• • основные элементы, включаемые в состав арендной платы,
• • понятия рыночной и контрактной арендной платы,
• • особенности расчета площадей для установления величины арендной платы,
• • особенности определения арендной платы в государственном секторе экономики;

уметь

• • определять размеры чистой и общей арендной платы,
• • определять размеры арендной площади зданий;

владеть

• • навыками расчета арендной платы за помещения с учетом уровня арендных ставок и размеров арендной площади,
• • государственными методиками определения арендной платы за землю, нежилые помещения.

Аренда и арендная плата на рынке недвижимости. Общие основания арендных отношений

Одной из наиболее распространенных экономических форм на рынке недвижимости является аренда недвижимости. Она занимает существенное место как на жилищном рынке, так и на рынке коммерческой недвижимости. В этой главе мы ознакомимся с основными вопросами организации арендных отношений, содержанием и способами определения арендной платы, особенностями арендных отношений в государственном секторе экономики.

В ст. 606 ГК РФ дано следующее определение договора аренды: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Предметом договора аренды, таким образом, являются правомочия владения и пользования, входящие в право собственности, при этом конкретное содержание договора аренды выступает предметом договоренности арендодателя и арендатора.

Аренда недвижимости — передача объекта недвижимости во временное владение и (или) пользование на условиях платности и срочности.

Отношения, возникающие по поводу аренды недвижимости, регулируются ГК РФ, а по поводу земельных участков также и ЗК РФ.

К существенным условиям договоров аренды недвижимости относятся: данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ); размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор — поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре в зависимости от целей и потребностей сторон договора. При решении вопросов об использовании имущества на праве аренды, особенно в случае долгосрочных отношений, у юридических лиц всегда возникает вопрос об учете и последующей передаче улучшений, которые может произвести арендатор. Для этих случаев используется регулирование, предложенное ст. 623 ГК РФ: произведенные арендатором отделимые улучшения в арендованное имущество являются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ), а если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, то арендодатель после прекращения договора обязан возместить стоимость таких улучшений.

Договора аренды недвижимости, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ?. 2 ст. 26 ЗК РФ). Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок не менее трех месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен. Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены в договоре аренды.

Существенным фактором, затрагивающим интересы арендодателя и арендатора, являются сроки аренды. В общем виде принято различать краткосрочную (до одного года) и долгосрочную аренду. В случаях краткосрочной аренды величина арендной платы, как правило, фиксируется на весь срок договора. При долгосрочной аренде устанавливается периодичность пересмотра размеров арендной платы, обычно, через пять лет.

С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (и. 2 ст. 615 ГК РФ). Если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).