Кадастры и кадастровая оценка земель

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

" Магнитогорский государственный технический университет им. Г.И. Носова"

Многопрофильный колледж

Контрольная работа

Специальность 210 205 «Земельно-имущественные отношения»

Кадастры и кадастровая оценка земель

Дисциплина: ПМ 02 «Осуществление кадастровых отношений»

Выполнила: Баранова Ю.С.

Группа: СЗиз-12−1

Преподаватель: Елфимова О.С.

Магнитогорск, 2015

• 1. Осуществление государственного кадастрового и технического учета объекта недвижимости: порядок предоставления сведений и процедура оценки ЗУ
• Организация и порядок кадастрового учета объектов недвижимости
• Порядок постановки на кадастровый учёт объекта недвижимости
• 2. Органы управления земельными ресурсами и подведомственные им организации
• 3. Кадастровые процедуры при внесении кадастровых сведений в реестр объектов недвижимости. методика присвоения кадастрового номера
• 4. Ознакомление с нормативно-правовыми документами, заполнение земельно-кадастровой документации
• 5. Процедура оценки земельного участка расчетом рыночной стоимости по адресу: Россия, Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Рахметово, ул. Ст. Гумерова, д. 4
• Процедура оценки
• Цели оценки недвижимости
• Характеристика объекта оценки
• Местоположение объекта
• 6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ЗУ
• 7. Определение стоимости объекта оценки
• Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода
• Обоснование корректировок
• Определение стоимости земельного участка
• Определение стоимости объекта доходным подходом
• Определение стоимости объекта затратным подходом
• Согласование результатов оценки
• Заключение
• Список использованных источников

1. Осуществление государственного кадастрового и технического учета объекта недвижимости: порядок предоставления сведений и процедура оценки ЗУ

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально — определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221 — ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» .

Государственный кадастровый учет земельных участков (далее — ГКУ) — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ГКУ земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением объекта недвижимости осуществляются на основании соответствующего заявления и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или предоставленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (ч.2 ст. 16 Закона о кадастре). [1]

Организация и порядок кадастрового учета объектов недвижимости

Правовые и организационные условия кадастрового учета недвижимости, установленные Законом о ГКН и приказами Минюста России, представлены в таблице 1 — 19.6 и схемах 19.7, 19.7а-19.12, 19.12а — 19.28.

Таблица 1 — Состав документов, необходимых для кадастрового учета недвижимости.

Примечания.

1. Все копии должны быть нотариально удостоверены.

2. Копии не требуются, если заявитель (или его представитель) лично подают в орган кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике, который после его копирования возвращается им.

3. Электронные документы удостоверяются электронной цифровой подписью заявителя.

4. Все виды документов, выданные до 01.03.2008, считаются действительными и имеют равную силу с кадастровым паспортом.

5. Копни актов органов власти удостоверяются печатью и подписью должностных лиц.

Орган кадастрового учета обязан после истечения установленного срока (5, 20, 30 дней) выдать заявителю под расписку следующие документы в одном или нескольких экземплярах.

1. Кадастровый паспорт объекта недвижимости — при постановке его на учет.

2. Кадастровая выписка об объекте: а) с внесенными новыми сведениями — при учете изменений объекта; б) со сведениями о части объекта с ограничением (обременением) вещных прав — при учете части такого объекта; в) о прекращении существования объекта — при снятии с учета объекта недвижимости. Если в течение 30 рабочих дней после истечения установленного срока заявитель не явился за документами, орган кадастрового учета направляет их почтой (или есть об этом письменная просьба заявителя).

кадастровый номер недвижимость оценка

Таблица 2 - Особенности кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости

Таблица 3 - Особенности кадастрового учета отдельных видов недвижимости и их частей.

Порядок постановки на кадастровый учёт объекта недвижимости

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, постановка на кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для осуществления такого учета документов.

Формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 г. № 529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества». Для подачи такого заявления заинтересованное лицо вправе обратиться в орган кадастрового учета, как по местонахождению земельного участка (в районные отделы учреждения), так и в отделы обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости. С заявлением необходимо представить:

межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка), состав которого регламентирован статьей 38 Федерального закона № 221-ФЗ, и который должен быть оформлен в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» или технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части).

Межевой план и технический план, как результат кадастровых работ, изготавливается кадастровым инженером.

В качестве документа, устанавливающего разрешенное использование земельного участка, а так же категорию земель к которой он относится, заявителем должна быть представлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, утвержденная органом местного самоуправления. Допускается представление вместо схемы — проекта границ земельного участка, утвержденного в установленном порядке до 01.11.2008 г.

В случае удовлетворения представленных документов требованиям земельного законодательства, в соответствии со статьей 17 Федерального закона № 221-ФЗ, постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в течение 18 календарных дней со дня получения соответствующего заявления [3].

Схема 1 - Особенности государственного кадастрового учета и прав на земельные участки и другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности РФ

Классификация кадастровых процедур:

1) Внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

2) Постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости.

3) Учет изменений объекта недвижимости (включая учет части объекта и учет адреса правообладателя объекта).

4) Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости.

5) Внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в ОКУ из органов гос. власти и местного самоуправления порядке информационного взаимодействия.

6) Исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.

Алгоритм проведения государственного кадастрового учета:

1) Прием документов, необходимых для проведения учета, формирование «Учетного дела» .

2) Сканирование представленных документов.

3) Внесение сведений в АИС ГКН и отражение объектов на дежурных кадастровых картах.

4) Проверка сведений о земельных участках и содержащих их документов на предмет выявления отсутствия оснований для отказа в учете или приостановления учета. Оформление и удостоверение протокола проверки и принятие решения.

5) Отражение в АИС ГКН результатов проверки и принятого решения, присвоение кадастрового номера объекту.

6) Формирование кадастровых дел. Изготовление кадастрового паспорта или кадастровой выписки.

7) Удостоверение кадастрового паспорта или кадастровой выписки и предоставление заинтересованным лицам.

Технический учет объектов недвижимости — система сбора, документирования, обработки, обобщения (систематизации) и хранения информации об объектах недвижимости, полученной в результате проведения их технической инвентаризации, для целей удостоверения государством факта их возникновения, существования или прекращения существования. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему инвентарного номера.

Технический учет иной недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании». Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и пр. порядок технической инвентаризации регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти: Постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и от 04.12.2000 N 921 (с изм. от 10.09.2004 и от 19.03.2005 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»); Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 (с изм., внесенными приказом Госстроя от 04.09.2000 N 199). Однако отсутствие государственного технического учета (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в регистрирующий орган. Для государственной регистрации технический учет — не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о регистрации прав гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технического учета можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника. Объекты технического учета, как правило, — объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания).

Технический и кадастровый учет объектов недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Прием заявления на технический и кадастровый учет ОН.

2. Технический учет ОН.

2.1 Проведение первичной или текущей инвентаризации.

2.2 Формирование пакета документов для кадастрового учета ОН.

3. Кадастровый учет ОН.

4. Выдача документов заявителю [5]

Порядок приема заявлений на технический и кадастровый учет

1. Прием заявлений для проведения технического и кадастрового учета производится уполномоченным сотрудником филиала ГУИОН по месту нахождения ОН по форме, утвержденной приказом КЗРиЗ и ГУИОН от 20.07.1998 N 147/22, в 2 экземплярах. Допускается принимать заявление в одном экземпляре и снимать с него копию.

2. Прием заявлений фиксируется в журнале приема-выдачи документов (приложение 1).

3. На заявлении проставляются дата приема документов, подпись должностного лица, принявшего заявление, номер заявления. Номер заявления состоит из кода района (приложение 2) и порядкового номера заявления, записанного через разделитель.

4. Заявитель подтверждает факт сдачи документов в журнале приема-выдачи документов.

5. На каждый объект учета может быть составлено одно заявление.

6. Для подтверждения технических характеристик и кадастрового номера ОН, ранее прошедших кадастровый учет, на заявлении делается отметка о подтверждении учета и проставляется кадастровый номер ОН. К заявлению прилагается копия свидетельства о государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1.

заключение

договора на проведение оценки;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

2. Органы управления земельными ресурсами и подведомственные им организации

Управление земельными ресурсами (землями) — это организующая деятельность компетентных органов исполнительной власти по обеспечению рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных отношений.

Органы управления земельным фондом РФ составляют единую целостную систему.

В зависимости от того, какой компетенцией по управлению земельным фондом наделены органы государственного управления, они подразделяются на две группы: органы общей компетенции — это такие органы государственного (муниципального) управления земельным фондом, которые осуществляют общее руководство и регулирование всех земельно-правовых отношений; органы специальной компетенции — это органы государственного (муниципального) управления земельным фондом, наделенные узким кругом полномочий в области управления земельным фондом и выполняющие задачи, ограниченные конкретной сферой управления — мониторинг, землеустройство, ведение государственного земельного кадастра и др.

Система органов государственного управления земельными ресурсами включает в себя: федеральный уровень (территория РФ); уровень субъектов РФ (республика, край, область, автономные области и округа, города федерального значения); уровень муниципальных образований (район, город, иной населенный пункт).

Некоторые органы специальной компетенции осуществляли одну или несколько функций управления земельным фондом РФ. К их числу относились:

— Министерство сельского хозяйства, его территориальные органы, осуществлявшие государственный контроль за рациональным использованием и охраной всего земельного фонда;

— Министерства жилищно-коммунального хозяйства союзных и автономных республик, проводившие контроль за надлежащей организацией использования и охраны земель на местах;

— Государственный комитет СССР по делам строительства и его территориальные органы, выполнявшие планировку земельных участков в пределах городов и иных населенных пунктов и др.

— В период проведения земельной реформы 90-х гг. на территории РФ была создана новая единая и централизованная система органов специальной компетенции, осуществлявших управление земельным фондом. Во главе этой системы был поставлен Государственный комитет РСФСР по земельной реформе. Впоследствии он был переименован в Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем). Роскомзем осуществлял государственное регулирование земельно-правовых отношений. В систему органов управления земельным фондом входили также комитеты по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ, а также подведомственные Роскомзему организации и учреждения, выполнявшие обеспечительные функции. Роскомзем выполнял следующие задачи: осуществление государственной политики в сфере рационального использования и охраны земельных ресурсов, повышения плодородия почвенного слоя, предупреждения деградации земель; обеспечение государственного контроля за проведением приватизации земель; осуществление мониторинга земель; ведение государственного земельного кадастра; проведение землеустройства и др. Указом Президента от 30 апреля 1998 г. «О структуре федеральных органов исполнительной власти» Роскомзем был преобразован в Министерство РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Минземстрой). Этому органу исполнительной власти были переданы функции ликвидированных Государственного комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета по жилищной и строительной политике, а также Федеральной службы геодезии и картографии РФ.

— 22 сентября 1998 г. был вновь издан Указ Президента РФ «О структуре федеральных органов исполнительной власти», в соответствии с которым Минземстрой России был ликвидирован, а функции в области управления земельным фондом страны были переданы Государственному земельному комитету РФ.

Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) осуществляет государственное регулирование и межотраслевую координацию по вопросам отношений и использования земельных ресурсов. Аналогичные комитеты образованы в системе органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Роскомзем осуществляет государственную политику в области рационального использования и охраны земель, сохранения и воспроизводства плодородия почв, улучшения природной среды; организует работы по приватизации земель; осуществляет государственный контроль за использованием и охраной земель; ведет государственный земельный кадастр и мониторинг земель; организует и проводит работы по землеустройству.

Роскомзем разрабатывает государственные программы рационального использования и охраны земель; контролирует использование средств, выделяемых на проведение работ по землеустройству; организует межевание земель; проводит государственную землеустроительную экспертизу; издает инструкции и указания по вопросам, связанным с государственным регулированием земельных отношений; проверяет соблюдение предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами требований земельного законодательства по использованию и охране земель.

Виды и задачи управления земельными ресурсами на различных административно-территориальных уровнях

Государственное управление может быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление.

Общее государственное управление осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, и оно имеет территориальный характер. Оно распространяется на все земли в пределах определенной территории (РФ в целом, области, административные районы, города) независимо от категории земель и субъектов права на земельный участок.

Ведомственное (отраслевое) управление землями, осуществляемое министерствами, комитетами, федеральными службами, строится по принципу подведомственности предприятий, организаций, которым предоставлены земли.

Этот вид управления не зависит от территориального размещения ведомственных земель. Особенность ведомственного управления — некомпактное расположение земельных ресурсов конкретного министерства, госкомитета или федеральной службы (например, Министерство природных ресурсов РФ).

Местное управление возложено на органы самоуправления, и оно может быть как общим, так и специальным. Местное (муниципальное) управление предусматривают на территории муниципальных образований (административные районы, города и иные поселения, сельские округа) в пределах законодательных норм.

Внутрихозяйственное управление землями осуществляют сами собственники, владельцы и пользователи земельными участками. Создание системы государственного управления земельными ресурсами является основной задачей, решение которой позволит создать механизм регулирования земельных отношений.

Задачи управления земельными ресурсами на каждом территориальном уровне подразделяют на законодательные и исполнительные органы власти.

В связи с различным целевым использованием земель деятельность отраслевых министерств, ведомств и учреждений по управлению земельными ресурсами характеризуется системой как общих, так и специальных функций.

Эти функции и задачи реализуются всеми субъектами управления и существенно различаются с учетом условий жизнедеятельности конкретных регионов и перспектив их развития.

Поэтому необходимо дифференцировать задачи для ведомств и регионов, что позволит определить место и значение каждого субъекта управления в конкретном регионе, избежать дублирования в их действиях или пропусков в системе управления по важным процессам землепользования.

Управление земельными ресурсами

Таблица 4 — Органы управления земельными ресурсами и подведомственные им организации

3. Кадастровые процедуры при внесении кадастровых сведений в реестр объектов недвижимости. методика присвоения кадастрового номера

Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости

Реестр объектов недвижимости состоит из:

1) реестров объектов недвижимости кадастровых округов, ведение которых осуществляется на электронных носителях (далее — Реестры);

2) форм государственных реестров земель кадастровых районов, содержащих сведения о ранее учтенных земельных участках (далее — формы ГРЗ КР), и журналов учета кадастровых номеров кадастровых районов на бумажных носителях.

Реестры создаются на основе государственных реестров земель кадастровых округов на электронных носителях, являющихся составной частью Единого государственного реестра земель.

Для ведения Реестров используется автоматизированная информационная система ГКН (АИС ГКН).

6. Кадастровые сведения в Реестре содержатся в текстовой форме и группируются по следующим записям:

— об объектах недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа;

— о прохождении Государственной границы Российской Федерации;

— о границах между субъектами Российской Федерации;

— о границах муниципальных образований;

— о границах населенных пунктов;

— о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;

— о кадастровом делении территории кадастрового округа;

— о картографической и геодезической основах кадастра.

Запись об объекте недвижимости в Реестре имеет следующую структуру:

1) общие сведения об объекте недвижимости;

2) сведения о местоположении границы объекта недвижимости (для земельного участка) либо сведения о местоположении объекта недвижимости (для здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и помещения);

3) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости и обладателем иных вещных прав на объект недвижимости;

4) сведения о вещных правах с указанием:

а) вида права;

б) размера доли в праве;

в) сведений о правообладателях:

в отношении физического лица — фамилии, имени и отчества (отчество указывается при наличии), наименования и реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

в отношении российского юридического лица — полного наименования, идентификационного номера налогоплательщика, основного государственного регистрационного номера, даты государственной регистрации, адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

в отношении иностранного юридического лица — полного наименования, страны регистрации (инкорпорации), регистрационного номера, даты регистрации, адреса (места нахождения) в стране регистрации (инкорпорации);

в отношении Российской Федерации — слов «Российская Федерация» ;

в отношении субъекта Российской Федерации — полного наименования субъекта Российской Федерации;

в отношении муниципального образования — полного наименования муниципального образования (согласно уставу муниципального образования);

в отношении иностранного государства — полного наименования иностранного государства;

г) даты регистрации возникновения или перехода права;

д) даты регистрации прекращения права;

5) сведения о частях объекта недвижимости;

6) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав:

кадастровый номер объекта (или учетный номер части объекта), в отношении которого (которой) установлено ограничение (обременение) права;

вид ограничения (обременения) права; содержание ограничения (обременения) права;

срок действия ограничения (обременения) права;

сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются (обременяются) права;

реквизиты документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права;

дата возникновения и прекращения ограничения (обременения) права;

7) сведения о кадастровой стоимости:

кадастровая стоимость объекта недвижимости и дата ее утверждения;

реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости;

8) сведения о кадастровом инженере, осуществлявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости (далее — сведения о кадастровом инженере):

фамилия, имя, отчество;

идентификационный номер квалификационного аттестата кадастрового инженера;

сокращенное наименование юридического лица, работником которого является кадастровый инженер;

дата проведения кадастровых работ;

9) сведения о прекращении существования объекта недвижимости (дата снятия с кадастрового учета);

10) иные сведения об объекте недвижимости:

статус кадастровых сведений об объекте недвижимости — ранее учтенные, внесенные, временные, учтенные, архивные, аннулированные;

реквизиты решений, принимаемых уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учета.

Общие правила внесения сведений в Реестр

Выполнение кадастровых процедур, указанных в пункте 4 Порядка, сопровождается принятием решения:

1) о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;

2) о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости;

3) об учете изменений объекта недвижимости (в том числе об учете, изменении либо снятии с учета части объекта недвижимости, а также об учете адреса правообладателя);

4) о снятии с учета объекта недвижимости;

5) о внесении кадастровых сведений в ГКН в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия;

6) об исправлении технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях.

Указанное решение, принимаемое уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета (далее — решение), подготавливается с использованием специального бланка, оформленного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, подписывается данным должностным лицом и регистрируется в регистрационно-контрольной форме. Подлинник решения помещается в соответствующее кадастровое дело (номенклатурное дело).

Если в результате преобразования объекта недвижимости образуется несколько объектов недвижимости или представленные в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия документы свидетельствуют об изменении сведений в отношении нескольких объектов недвижимости, решение оформляется в виде одного документа.

При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой на кадастровый учет, учетом изменений, снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, в соответствии с пунктом 31 Порядка принимается решение [5]:

1) о приостановлении осуществления кадастрового учета (далее — решение о приостановлении);

2) об отказе в осуществлении кадастрового учета (далее — решение об отказе).

При выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия, в соответствии с пунктом 34 Порядка принимается решение об отказе во внесении соответствующих сведений (далее — решение об отказе во внесении сведений).

При выполнении кадастровых процедур, связанных с исправлением технической ошибки в кадастровых сведениях на основании заявления заинтересованного в исправлении такой ошибки лица, в соответствии с пунктом 35 Порядка принимается решение об отказе в исправлении технической ошибки.

Кадастровый номер — это уникальный, индивидуальный, не повторяющийся на территории РФ и во времени набор цифр. Присваивается он в процессе инвентаризации.

Методика присвоения кадастрового номера:

1. Настоящие Правила определяют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.

2. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

3. Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.

4. Порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России.

5. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

6. Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.

7. Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т. п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

4. Ознакомление с нормативно-правовыми документами, заполнение земельно-кадастровой документации

Основными формами кадастровой документации являются:

земельно-кадастровая книга предприятия;

государственная земельно-кадастровая книга района;

ГЗК области;

ГЗК Российской Федерации.

Земельно-учетные данные отражаются в различных документах. Большинство из этих документов утверждается Земельной службой РФ, Госкомстатом России, и имеет единую для всех территориальных уровней форму.

Земельно-учетная документация подразделяется на текстовую и планово — картографическую. Между ними существует тесная взаимосвязь. Текстовые документы, обычно заполняются на основе планово-картографической документации, которая должна отражать современное положение использования земель. Поэтому в земельном кадастре планово — картографическая документация играет более существенную роль.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного восприятия объектов земельных отношений, отдельных видов угодий и получения их пространственных характеристик. Основой для наполнения такой документации служат различные материалы: съемки дистанционного зондирования, топографо-геодезической и кадастровой съемки. Графическая информация представляется в цифровом виде в растровом или векторном формате.

При учете земель используется следующая планово-картографическая документация: планы, карты, схемы и картограммы. На этих материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и площади всех видов и подвидов угодий. На картограммах помимо этой информации показываются различные характеристики земельного фонда, например, удельный вес заболоченных земель, данные оценки земель и другие характеристики. Основными планово-картографическими документами являются:

земельно-кадастровый план;

карта землевладения (землепользования);

схема землевладений (землепользований) административного района;

дежурная кадастровая карта;

почвенная карта;

карта земель с обременениями в использовании;

картограмма экономической оценки земель и пр.

Очень важен вопрос о точности представления геометрических данных об объектах. От этого зависят затраты на наполнение земельно-кадастровой базы данных и объемы хранящейся информации. В соответствии с данными по видам работ, осуществляемым в мире в этой области, для конкретной базы данных выбирается базовый масштаб картографических материалов с соответствующей точностью. Например, для картографирования сельских населенных пунктов Российской Федерации принят масштаб плана 1: 2 000.

Набор планово-картографических материалов, необходимых для получения полной учетной информации, для каждого конкретного административно-территориального образования может быть свой. Это зависит от наличия этих материалов на период сбора материалов для данной территории, их соответствие действительности на период выполнения работ и на перспективу, стоимости их получения, сложности обработки информации, целесообразности использования той или иной информации. В настоящее время планово-картографические материалы могут быть представлены, как в виде традиционных графических материалов, так и в цифровом виде.

Так как территории административных областей (краев) значительны по площади, то наиболее целесообразно использовать в виде обзорных материалов (или для получения количественных и качественных данных) материалы дистанционного зондирования, полученные из космоса.

Основу текстовой базы данных составляют материалы учета количества и качества земель, собираемые и хранимые землеустроительной службой в традиционной (бумажной) форме или в электронном виде, а также информация о недвижимости, инфраструктуре и другая информация, связанная с землей, представляемая в муниципальные, коммунальные органы и другие ведомства.

Другим источником информации являются статистические материалы, имеющие цифровую форму, и удобные для непосредственного использования, среди которых особо выделяется государственная статистика, позволяющая зафиксировать изменения в народном хозяйстве, составе населения, уровне его жизни, развитии культуры, наличии и использовании материальных резервов, соотношении и развитии различных отраслей хозяйства и др.

Для получения статистических данных обычно используется единая методика сбора информации. В России, кроме Госкомстата РФ, эту работу проводят также некоторые отраслевые министерства. В качестве групп показателей по отраслям статистики можно использовать следующие: промышленность; природные ресурсы и окружающая среда; технический прогресс; сельское хозяйство и заготовки; капитальное строительство; транспорт и связь; торговля; труд и заработная плата; население, здравоохранение и социальное обеспечение; народное образование, наука и культура; бюджеты населения; жилищно-коммунальное хозяйство и бытовое обслуживание населения; материально-техническое снабжение и переписи; финансы.

Статистическая отчетность различается по периодичности и может быть суточной, недельной, полумесячной, квартальной, полугодовой и годовой. Кроме того, отчетность может быть и единовременной.

Третьим источником информации являются текстовые материалы (статьи, книги, отчеты о наличии и распределении земель и др.), отличительная особенность которых состоит в том, что они, несмотря на большой фактический материал, они не всегда представлены в специально классифицированном виде и не обеспечивают точную пространственную локализацию данных.

Данные об объектах земельных отношений могут подразделяться на следующие информационные потоки:

сведения о крестьянских, фермерских и иных сельскохозяйственных предприятиях, ассоциациях и объединениях (идентификационный номер, площадь и т. д.);

сведения о крупных сельскохозяйственных предприятиях, имеющих большое народнохозяйственное, научное, опытно-экспериментальное и иное значение;

сведения о землевладениях и землепользованиях на массивах несельскохозяйственных категорий земельного фонда, имеющих федеральное или региональное значение;

сведения о землепользованиях, расположенных на землях особого правового режима;

сведения об ограничениях и обременениях субъектов земельных отношений, связанных с рациональным и эффективным земель федерального и регионального подчинения;

сведения о собственниках, землевладельцах и землепользователях, расположенных на территории областного (краевого) центра и городов областного (краевого) подчинения.

Кроме того, необходимы следующие данные:

площади и качественные характеристики участков с негативным антропогенным и природным воздействием (при условии, если они занимают площадь, достаточную для влияния на выход сельскохозяйственной продукции более 5−15% зависимости от вида признака) или представляют угрозу для жизнедеятельности человека (например, загрязнение радиоактивными продуктами);

площади и качественные характеристики земель федерального и регионального подчинения;

площади и качественные характеристики земель особого правового режима использования федерального и регионального уровня;

сводные данные качественной характеристики земельного фонда.

При формировании системы земельно-учетной документации должна быть использована следующая информация других ведомств:

информация о коммуникациях, инженерных сетях;

статистическая информация;

картографические материалы, в т. ч. топографические, почвенные, геоботанические и другие карты;

материалы почвенных, геоботанических и других наземных обследований, осуществляемых службами МСХ, Минприроды, РосИМЗа;

материалы дистанционного зондирования.

По длительности периода наблюдений может быть использована следующая информация:

исходная, собираемая на момент создания базы данных о наличии земель (их распределении и качестве, оценка земель и другие данные);

периодическая, собираемая с определенным интервалом (например, 1 раз в 5 лет);

данные мониторинга земель;

многолетние наблюдения основных качественных характеристик земель, статистическая информация о результатах сельскохозяйственного производства, метеоданные.

В зависимости от назначения и содержания различают основные, вспомогательные и первичные земельно-учетные документы.

Основные земельно-учетные документы предназначены для отражения полной учетной информации о каждом субъекте и объекте земельных отношений. Основными учетными документом в землевладении (землепользовании) является земельная книга и план (карта) земель.

В районной (городской) земельной службе таким документом является Государственная кадастровая книга земель. В этом документе помимо данных количественного и качественного учета отражаются данные регистрации (в сокращенном виде), бонитировка почв, данные экономической оценки земель.

Вторым по значимости учетным документом является карта землевладений и землепользований, которая дает информацию об их расположении.

Основным отчетным документом на уровне землевладения (землепользования) является экспликация земель или поконтурная ведомость, в которой отражаются данные количественного учета земель в разрезе всех видов и подвидов угодий. На уровне административного района, субъекта Российской Федерации и Федерации в целом отчетным документом является Отчет о

наличии и распределении земель (земельный баланс района). Этот документ является формой статистической отчетности и одинаков на всех территориальных уровнях.

Вспомогательные документы дополняют и поясняют сведения, приведенные в основных документах. Вспомогательным документом, который обеспечивает взаимосвязь между Государственной земельно-кадастровой книгой и районной картой является Список землепользований. Другими вспомогательными документами являются рабочие тетради, приложения к отчетам, пояснительные записки, очерки, картограммы, диаграммы.

Первичные документы отражают фактическое состояние дел и являются основой для внесения учетных записей. Первичные документы составляются в момент выполнения работ в натуре. Любое изменение в использовании земель должно быть зафиксировано в первичных документах.

К первичным документам относятся:

материалы съемок, корректировки плана, инвентаризации земель, контрольных обмеров площадей, ведомости вычисления площадей;

материалы почвенных, агрохимических, мелиоративных, геоботанических обследований, материалы землеустройства и лесоустройства;

данные оперативно-технического учета, бухгалтерского и статистического учета.

5. Процедура оценки земельного участка расчетом рыночной стоимости по адресу: Россия, Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Рахметово, ул. Ст. Гумерова, д. 4

Объект оценки:

Право собственности на земельный участок площадью 3295 м² с кадастровым номером 02: 01: 40 601: 0005: 3, расположенный по адресу Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Рахметово, ул. Ст. Гумерова, д. 4.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Назначение оценки:

Оформление сделки купли — продажи.

Вид стоимости:

Рыночная стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Процедура оценки

Процедура оценки включала в себя:

— установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

— исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Волгограде;

— сравнительный анализ аналогов;

— рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;

— обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

— составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки — определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

— затратный подход;

— сравнительный подход;

— доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:

— оценка земельных участков (оценка земли);

— оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов);

— оценка квартир;

— оценка незавершенного строительства.

Цели оценки недвижимости

Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.

Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения: мосты, дороги и др.

В настоящее время различают несколько основных классификаций стоимости объекта:

— восстановительная — цена, за которую можно приобрести новый объект без учета физического износа;

— рыночная — предполагаемая сумма, которую можно получить, выставив объект на свободные торги;

— ликвидационная — вероятная разница между расходами на снос объекта и доходами от этого.

Информация о различных видах стоимости Вашей недвижимого имущества будет чрезвычайно важна при коммерческом использовании недвижимости или управлении ею.

Документы, необходимые для оценки недвижимости:

Состав пакета документов, необходимых для предоставления оценочной компании, зависит от типа оцениваемого объекта.

Обязательные документы для проведения оценки недвижимости — это:

— документ, удостоверяющий право собственности или пользования объектом недвижимости и земельным участком (свидетельство о собственности или договор аренды (если объект арендован));

— документы, удостоверяющие личность заказчика оценки, если заказчиком является физическое лицо. Для юридического лица такими документами является свидетельство о регистрации (ОГРН) и постановки на учет в налоговых органах (ИНН).

К дополнительным документам, которые могут быть необходимы оценщику для проведения оценки, относятся: кадастровый паспорт БТИ; поэтажная планировка; сведения о затратах на ремонт и реконструкцию объекта (если проводились); кадастровый план земельного участка; иные документы, определяющие ограничения на использование оцениваемого объекта.

Следует учесть, что оценщику потребуются копии всех представленных документов.

Если у Вас нет возможности сделать копии документов, то мы их сделаем сами совершенно бесплатно.

Характеристика объекта оценки

Оценке подлежит недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенное использование:

Для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 3 295.00 кв. м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан Абзелиловский р-н, с/с Баимовский, д. Рахметово, ул. Старшины Гумерова, д. 4.

Таблица 5 — Характеристика объекта оценки

Фотографии объекта оценки Таблица 6 — Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Местоположение объекта

Оцениваемый земельный участок расположен в Абзелиловском районе, Баимовском с/с, деревни Рахметово.

Краткий обзор региона.

Башкортостамн — республика (государство) на Южном Урале и в Приуралье, субъект Российской Федерации. Входит в состав Приволжского федерального округа, являясь частью Уральского экономического района. Столица — город Уфа.

В Башкортостане имеются месторождения нефти (около 200 учтённых месторождений), природного газа (прогнозируемые запасы более 300 млрд мі), угля (около 10 месторождений, балансовые запасы до 0,5 млрд тонн), железной руды (более 20 месторождений, балансовые запасы около 100 млн тонн), меди (15 месторождений) ицинка, золота (свыше 50 месторождений), каменной соли, качественного цементного сырья.

Численность населения республики по данным Госкомстата России составляет 4 069 698 чел. Плотность населения — 28,47 чел. /км². Городское население — 61,43 % 29.06% населения проживает в Уфе и прилегающем к ней Уфимском районе. Национальный состав Республики Башкортостан согласно Всероссийской переписи населения 2010 года: русские — 36,1%, башкиры — 29,5%, татары — 25,4%, чуваши — 2,7%, марийцы — 2,6%, украинцы — 1%, лица других национальностей — 2,7%. Всего в Башкортостане проживают представители 160 национальностей.

Башкортостан — индустриально-аграрная республика, является одной из наиболее экономически развитых республик России. На долю промышленности приходится 45,4% валового регионального продукта, сельского и лесного хозяйства — 9,3%. Основной специализацией республики являются нефтедобыча и нефтепереработка. Республика занимает 1-е место среди субъектов РФ по объёму нефтепереработки, производству бензина, производству дизельного топлива, поголовью крупного рогатого скота, производству молока и мёда.

Краткий обзор города.

Уфам — город в Российской Федерации, столица Республики Башкортостан, административный центр городского округа город Уфа и Уфимского района.

Численность населения — 1 096 702 чел. Уфа — один из крупнейших экономических, культурных, спортивных, научных и религиозных центров России, важный транспортный узел. В 2015 году Уфа примет саммиты Шанхайской организации сотрудничества и БРИКС. Город Уфа расположен на берегу реки Белой, при впадении в неё рек Уфы и Дёмы, на Прибельской увалисто-волнистой равнине, в 100 км к западу от хребтов Южного Урала. Лежит преимущественно в междуречье рек Белой иУфы на Уфимском полуострове. Площадь города составляет 70 793 гектара. Уфа — третий по протяжённости город России после Сочи и Волгограда, и входит в пятёрку крупнейших по площади городов России. Уфа — самый просторный город-миллионер России, на одного жителя приходится 698 мІ городской территории.

Краткий обзор района.

Абзелиловский район — сельскохозяйственный район Башкирского Зауралья, с развитым животноводством и пчеловодством. Расположен на юго-востоке Республики Башкортостан в 340 км от города Уфа. На территории Абзелиловского района 523 различных предприятий, учреждений, в том числе 7 СПК, 1 кирпичный завод, 278 ООО, 118 КФХ, 6 предприятий коммунального хозяйства. Среди предприятий района наиболее крупными являются — ГУСП МТС «Зауралье», СПК «Красная Башкирия», санатории «Якты-Куль» и «Юбилейный» .

Территория района составляет 4288 кв.км., население на 01.01.2013 г. составляет 45 227 человек. В районе насчитывается 91 населенный пункт, 15 сельских поселений. Административным центром является село Аскарово.

Особенность района — его ярко выраженное деление на степную и горно-лесную зоны, степная зона богата озерами. Их в районе больше тридцати. В озерах ведется промысловое рыболовство. Два уникальных лечебных озера — Маузды (Якты-Куль) и Мулдак объявлены памятниками природы Республики Башкортостан. На территории района берут начало притоки реки Урал-Сакмар, Большой Кизил и Малый Кизил. Почти четверть площади района занимают леса.

В районе расположены аэропорт г. Магнитогорск. Протяжность автомобильных дорог составляет 619,5 километров. По территории района проходят автодороги республиканского значения: Стерлитамак-Белорецк-Магнитогорск, Аскарово-Аэропорт, Баймак-Серменово-Белорецк.

В районе расположены санаторий «Якты-Куль», а также базы отдыха, спортивно-оздоровительные учреждения города Магнитогорска Челябинской области. Построена крупнейшая в России горнолыжная трасса в курортной зоне ГЛЦ «Металлург-Магнитогорск» .

В районе проживают башкиры (88,6%), татары (2%), русские (7,7%), другие национальности (1,7%).

Номинальная среднемесячная заработная плата работников района с начала текущего года составила 17 531 руб.

Основной целью экономики является сельскохозяйственное производство. Площадь сельхозугодий составляет около 210 тыс. га, в том числе пашни — 118 тыс. га, пастбища — более 70 тыс. га, сенокосные угодья — 20 тыс. га. Производство зерновых занимает ведущее место в растениеводстве, и засевается ими ежегодно свыше 50 тыс. га.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ЗУ

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.

Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

рыночный анализ;

анализ реализуемости варианта;

анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

7. Определение стоимости объекта оценки

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

— рыночная стоимость;

— инвентаризационная стоимость;

— ликвидационная стоимость;

— кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основные подходы оценки недвижимости.

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

— сравнительный подход;

— затратный подход;

— доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода

Основываясь на данных и имеющейся рыночной информации, при расчете рыночной стоимости земельного участка использовался только метод сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

— определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

— определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

— корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

— расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

— местоположение и окружение;

— целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

— физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

— транспортная доступность;

— инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Обоснование корректировок

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на 5−10%.

Как известно, Оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. Нам представляется, что не менее обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. С учетом вышесказанного, принимаем значение корректировки по условиям торга для земельного участка в размере 10%.

Корректировка по месторасположению (привлекательность местоположения) подразумевает оптимальное расположение объекта оценки в инфраструктуре города и поселка, близость к дороге, доступность, степень развития социальной, транспортной и культурной инфраструктуры поселка, а также учитывает престижность района (поселка). Величина поправки на месторасположение в одном поселке 10−20%. Поскольку выбранные объекты — аналоги расположены далеко друг от друга, оценщик скорректировал стоимость объектов с учетом их местоположения в размере 20%.

Корректировка по площади. Традиционно учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). Корректировка по площади земельного участка принимается за 13%.

Корректировка на качество благоустройства территории учитывает наличие инженерных сетей и коммуникаций, организацию дороги и т. п. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций и составляет до 15%.

Для выбранных объектов-аналогов, расположенных вдалеке от города, не доступны некоторые существующие коммуникации: поэтому оценщик скорректировал стоимость объектов с учетом степени благоустройства, которые есть у объектов и составляет 10%.

Корректировка на созданную инфраструктуру местоположения учитывает степень развития социальной, транспортной и культурной инфраструктуры поселка (наличие магазинов, д/садов, школ, поликлиник, предприятий бытового обслуживания населения и т. п.). Величина поправки на созданную инфраструктуру составляет 5−7%. В нашем случае составляет 0%.

Поскольку выбранные объекты — аналоги расположены не так уж и близко друг от друга, оценщик скорректировал стоимость объектов с учетом возможного изменения социальной инфраструктуры на 10−20%.

Корректировка на наличие права собственности на земельный участок учитывает возможность снижение стоимости участка за счет отсутствия права собственности на него (альтернативный вариант — долгосрочная аренда). Определяется путем переговоров продавца и покупателя и составляет в среднем до 15%.

Определение стоимости земельного участка

Таблица 7 — Сравнения объектов — аналогов

Таблица 8 — Корректировки цен

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 3295 м^2, расположенного по адресу: Россия, Республика Башкортостан Абзелиловский район, д. Рахметово, ул. Ст. Гумерова, д. 4, полученная на дату оценки, составляет 2 522 948 (два миллиона пятьсот двадцать две тысячи девяносто сорок восемь) рублей.

Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами — либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды индивидуальных жилых домов в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

Отказ от использования доходного подхода обусловлен тем, что объекты оценки не являются коммерческой недвижимостью и представляют собой индивидуальный жилой дом с земельным участком, используемый собственником для постоянного проживания. Кроме того отказ обусловлено трудностями при определении коэффициента капитализации так как зачастую отсутствует информация о величине арендных ставок по объектам с аналогичной полезностью, необходимая для расчета коэффициента капитализации методом рыночной экстракции.

Определение стоимости объекта затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Затратный подход в данной работе не применялся, поскольку земля является естественным благом, не создаваемым затратами труда человека.

Согласование результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

— Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

— Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

— Способность параметров, используемых подходов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

— Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Рассуждения о влиянии каждого подхода представлены в таблице 4.

Таблица 10 — Согласование результатов, полученных различными подходами

Заключение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

В процессе оценки использовался сравнительный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости.

В результате применения сравнительного подхода к оценке земельного участка определяется итоговая величина стоимости земельного участка. На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений можно сделать следующее заключение. Рыночная стоимость объекта земельного участка, расположенная по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Рахметово, Ст. Гумерова, 4. б/н, по состоянию на дату оценки составляет с учетом округления 2 522 948 (два миллиона пятьсот двадцать две тысячи девятьсот сорок восемь) рублей.

Следует отметить, что исследование отражает рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки года. Полученная оценка отражает независимое суждение Оценщика о стоимости имущества, основанное на его профессиональном опыте и знаниях, и носит рекомендательный характер. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» пункт 26).

Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что земельный участок может быть продан именно по полученной стоимости, которая является наиболее вероятной для данного месторасположения участка.

Список использованных источников

1. http://www.zemlyas.ru.

2. http://studme.org/1 920 042 114 223/ekonomika/organizatsiya_poryadok_kadastrovogo_ucheta_obektov_nedvizhimosti;

3. http://nordoc.ru/doc/57−57 925;

4. Приказ Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 31.07.1998 N 24 Об утверждении «Инструкции о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости;

5. http://mossadovod.ru/index. php/pro-dachu/katalogi-i-tabliczy/202-slovar-zemleustroitelnyx-i-kadastrovyx-terminov;

6. http://www.gisa.ru/83 801.html;

7. http://www.bestpravo.ru/leningradskaya/jb-praktika/y0a. htm;

8. Аграрное право — Земельное право (С.Н. Великанова) ;

9. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 4 февраля 2010 г. N 42 г. Москва" Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" ;

10. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .