Формирование организационно-экономического и социальноориентированного механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня

Актуальность исследования. Управление земельными ресурсами в общем контексте их рационального использования — одна из основных задач, стоящих перед государством. Кардинальное реформирование земельных отношений было начато в России еще в начале 90-х годов XX века с целью активного вовлечения земли в хозяйственный оборот. Этот процесс получил сегодня дальнейшее развитие на фоне перманентного разрешения конфликта интересов различных заинтересованных и не заинтересованных в земельной реформе групп.

Реализация национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» требовала от ее участников тесного взаимодействия и координации при разработке принципиально новых социально-ориентированных подходов и методов на всех этапах жилищного строительства. При-этом остро’встает вопрос об изменении существующих подходов к одному из наиболее важных его этапов — предоставлению земельных участков для жилищного строительства. Процесс предоставления земельных участков для строительства в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ [4] включает весь комплекс процедур по формированию земельного участка, оформлению всех необходимых документов и актов для передачи земельного участка в аренду на определенный срок или собственность. Удешевление и ускорение процесса предоставления земельных участков для строительства жилья становится' сегодня основополагающей задачей, от решения которой зависит успешная реализация национальной жилищной программы [68].

В советское время проблемы предоставления земельных участков под строительство, в> частности под строительство жилья, практически не существовало. Земля выделялась на основе директивных указаний вышестоящих властных структурс учетом политического и социального аспектов реализации существовавших в то время жилищных программ. Кроме точечной жилой застройки повсеместно в 60 — 70-е годы была распространена практика строительства жилья большими микрорайонами. Основными проблемами при этом оставались проблемы наращивания мощностей подрядных организаций и предприятий стройиндустрии [81,87].

В процессе перестройки в 90-е годы, когда строительная отрасль находилась в кризисном состоянии, преобладающим методом возведения жилых зданий была точечная застройка в границах существующих жилых районов. Выделение муниципалитетами застройщикам земельных участков осуществлялось на безвозмездной основе, но при условии передачи части жилых помещений в пользу государства [52].

В последние годы вопрос обеспечения качественным и доступным жильем населения страны, его социальных групп и домашних хозяйств различного уровня становится все более актуальным. В крупнейших городах России, обладающих значительным инвестиционным потенциалом, на фоне реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» вновь произошел поворот к строительству больших объемов жилья и соответственно к освоению крупных земельных участков.

В соответствии с новой нормативно-законодательной базой земельные участки для строительства жилья продаются сегодня с аукциона. Их стоимость при этом, в большинстве случаев, многократно возрастает, оказывая прямое влияние на формирование цены квадратного метра жилья. В результате земельные участки могут быть использованы, как правило, для строительства жилья высокого и элитного класса. Очевидно, что данная процедура предоставления земельных участков под жилую застройку не способствует решению проблемы обеспечения основной массы населения наиболее востребованнымтак называемым «социальным», жильем [36,37].

В новых рыночных условиях с учетом сформировавшихся цен на жилье и того, что значительная часть населения страны имеет довольно низкий уровень доходов, наиболее остро стоит проблема снижения стоимости земельных участков, предназначенных для строительства массового и недорогого жилья [78,73].

Национальной программой «Доступное и комфортное жилье гражданам России» предусматривается значительное наращивание объемов вводимого по стране жилья и доведение их в 2010 году до 0,5 кв.м. на человека. При этом президентом страны даже в условиях кризиса эта макрозадача не снимается с повестки дня. Однако при сохранении существующей аукционной процедуры продажи земельных участков для строительства жилья реализация национальной программы в заданных параметрах с большой долей вероятности может быть поставлена под угрозу невыполнения. Для разрешения этой коллизии объективно необходима разработка и внедрение новых механизмов адресного предоставления земельных участков для строительства различных по стоимости жилых домов, предназначенных для различных типов домашних хозяйств, имеющих средний и низкий уровень доходов.

В этой связи задача формирования эффективного механизма предоставления земельных участков' под строительство жилья является актуальной.

Степень разработанности проблемы. В современной экономической литературе проблеме разработки эффективного механизма предоставления земельных участков под жилищное строительство уделяется значительное внимание.

Тем не менее рядом исследователей были освещены лишь отдельные аспекты земельных отношений, возникающих между администрациями муниципальных образований, девелоперами, заказчиками-застройщиками, подрядчиками и инвесторами в процессе совершенствования земельного законодательства и выполнения Федеральной целевой программы «Жилище» как составляющей части обозначенной выше национальной жилищной программы.

До последнего времени ни в экономической литературе, ни в практике землепользования не нашли должного отражения наиболее важные аспекты земельных отношений, учитывающие успешный зарубежный опыт, существующие подходы к разрешению проблемы предоставления необходимого количества и заданного качества земельных участков для объемов строительства массового жилья, определенных национальными жилищными программами.

В данном контексте практически не освещаются и не поднимаются вопросы активного участия общественных организаций потребителей и производителей жилья на этапах его возведения, в том числе на этапе выделения земельных участков под жилую застройку. Таким образом, развитие комплексного подхода к проблеме обеспечения необходимых объемов строительства социального жилья подготовленными земельными участками соответствующего уровня требует дальнейших исследований.

Цель и задачи исследования

Исходя из вышеизложенного целью диссертационного исследования является разработка эффективного организационно-экономического и — социально-ориентированного механизма адресного предоставления субъектам-' инвестиционно-строительнойсферы, земельных участков, различного* уровня под строительство жилья для домашних хозяйств различных типов.

Для достижения поставленной цели потребовалось поставить и решить следующие задачи: выявить ключевые проблемы, препятствующие успешной реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России" — установить уровень соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств по численности их членов и доходамвыявить и систематизировать факторы, определяющие типы земельных участков,.предоставляемых для строительства жильяопределить критериисоответствия различных по комфортности и стоимости типов жилья, предназначенных для определенных домашних хозяйств типам, .предоставляемых земельных участковопределить основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жильяразработать методику оценки земельных участков для жилищного строительства с учетом имеющегося опыта предоставления земельных участков на основе торгов по продаже права на заключение договора арендыразработать организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типаразработать модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользованияразработать организационно-экономический и социально ориентированный механизм адресного предоставления земельных участков различного типа для строительства жилья различного уровня.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной сферы по жилищному строительству. При проведении диссертационных исследований автор опирался на труды таких ученых, как C.B. Грибовский, E.H. Иванова, В. В. Бузырев, B.C. Чекалин, В. В. Гурьев, Е. Шинкоренко, А. Н. Макаров, Г. В. Мазаев, A.M. Платонов, К. Борисова, Н. П. Розанов, Г. Г .Маклакова, С. Н. Смирнова.

В качестве нормативно-правовой, статистической и информационной базы были использованы Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3 «О внесении изменений в.

Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Постановление правительства Свердловской области от 08 июля 2005 г. «Об организации работы исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность или аренду земельных участков путем проведения публичных торгов по продаже земельного участка или права на заключения договора аренды земельного участка», законы и нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность и деятельность по формированию земельных участков.

Объектом исследования диссертационной работы выступает сфера земельных отношений в процессе предоставления земельных участков под строительство жилья.

Предметом исследования является организационно-экономический и социальноориентированный механизм предоставления земельных участков для строительства массового социального жилья.

Благодаря всестороннему анализу российского и зарубежного опыта земельных отношений, рассмотрению действующей законодательной базы регулирования земельных отношений и исследованию сложившихся механизмов выделения земельных участков под жилищное строительство были получены следующие основные научные результаты:

1. Сформулированы связанные с предоставлением земельных участков под строительство жилья различного типа, предназначенного для различных типов домашних хозяйств, первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России» на государственном и муниципальном уровнях, учитывающие потребности в социальном жилье наиболее значительной группы домашних хозяйств со средним и низким уровнем доходов.

2. Выявлены основные особенности оценки земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и на основе комплексного анализа статистических данных разработана методика оценки земельных участков для строительства жилья.

3. Разработан организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков в процессе их адресного предоставления под строительство жилья различного типа.

4. Предложена модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования, основанная на взаимодействии общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья.

5. Установлена необходимость соблюдения соответствия различных типов жилья структуре домашних хозяйств города (региона) по численности их членов, доходам и потребности в жилье, обеспечивающего переход к системе адресного выделения земельных участков для жилищного строительства, а также предложена соответствующая структуре домашних хозяйств типология жилья.

6. Выявлены и систематизированы факторы, определяющие типы земельных участков, предоставляемых для строительства жилья, и предложена система количественной оценки этих факторов.

7. Разработан организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня, предназначенного для различных по численности и доходам типов домашних хозяйств.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:

— сформулированные первоочередные в сложившихся экономических условиях проблемы реализации программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России», включающие в себя финансовые (недостаточность средств у инвесторов и администраций городов), экономические (направленность на строительство коммерческого жилья), организационные (отсутствие необходимого взаимодействия между участниками реализации жилищной программы в процессе создания жилья), технические и другие аспекты, позволяют определить ключевые на современном этапе направления ее реализации;

— разработанная методика оценки земельных участков, учитывающая особенности оценки земельных участков для строительства жилья, позволяет обосновать систему адресного предоставления земельных участков для строительства жилья различного уровня;

— разработанная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительного комплекса в процессе землепользования, включающая участие в этом процессе общественных организаций, ассоциаций и объединений производителей и потребителей жилья, а также организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города как представителей собственника земельных участков позволяют повысить эффективность внесения необходимых изменений в систему предоставления земельных участков для строительства жилья различного типа и уровень прозрачности процедур адресного предоставления земельных участков;

— разработанный организационно-экономический и социальноориентированный механизм адресного предоставления различных типов земельных участков для строительства соответствующих типов жилья для различных типов домашних хозяйств, опирающийся на основополагающий принцип трех уровней, соответствия, позволяет регулировать в рамках национальной жилищной программы стоимостные и качественные показатели земельных участков различного типа с помощью аукционов на понижение или конкурсов с определенными условиями для застройщиков и инвесторов и обеспечить тем самым выполнение" заданных показателей обеспеченности населения страны жильем.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в универсальности использования методического подхода к решению проблемы обеспечения населения (домашних хозяйств) жильем на основе адресного предоставления различного типа земельных участков для жилищного строительства в соответствии с потребностями различных типов домашних хозяйств.

Практическое значение диссертационной работы состоит в том, что предложенный механизм адресного предоставления земельных участков для строительства жилья способствует соблюдению принципа соответствия «тип домашнего хозяйства — тип жилья — тип земельного участка», а также разработке и принятию рациональных управленческих решений по выделению земельных участков и может быть использован при формировании городских жилищных программ, заключении девелоперских и подрядных договоров и в процессе отбора инвестиционно-строительных проектов для жилой застройки.

Основные результаты работы приняты к внедрению при разработке концептуального подхода к определению приемлемости земельных участков для строительства различных типов жилья и определению потребности в земельных участках различного типа в городе Екатеринбурге и Верхней Пышме, применены при совершенствовании организационного механизма взаимодействия структурных подразделений Администрации города Екатеринбурга, использованы при формировании модели взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе адресного предоставления земельных участков под строительство, жилья. Внедрение практических результатов исследования подтверждено соответствующими справками об использовании результатов диссертационного исследования.

Методы диссертационного исследования: системный анализ и синтез, экономико-математическое моделирование, методы экономико-организационного анализа и оценки эффективности.

В работе также использована обширная информация о деятельности территориальных и муниципальных органов власти в процессе землепользования в сфере жилищного строительства.

Апробация основных научных результатов. Основные положения диссертационной работы докладывались на XIV отчетной конференции молодых ученых УГТУ — УПИ: (Екатеринбург, 2008), на Международном научно-практическом симпозиуме «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их разрешения в период выхода из кризиса» (Саратов, 2009).

Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 6 печатных работах, включая 4 статьи и тезисы двух докладов. Общий объем публикаций по исследуемой проблематике составляет — 2, 74 печатных листов.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 99 наименований и 5 приложений, содержит 18 рисунков, 32 таблицы.

Заключение

.

Значительные преобразования в российской экономике, в том числе в строительной отрасли и процедуре предоставления земельных участков коренным образом изменили взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительной сферы. К сожалению, проведенные реформы в ряде случаев при применении на практике не принесли ожидаемых результатов. Безусловно, проблема управления земельными ресурсами в России, обладающей значительным потенциалом территорий, не может быть единовременно полностью решена. Однако внесение даже незначительных корректировок в существующую систему предоставления субъектам инвестиционно-строительной деятельности земельных участков для строительства жилья может привести к ощутимым результатам и значительному улучшению жилищных условий населения страны.

При выполнении настоящего исследования автором получены следующие основные*выводы и результаты:

1. В результате проведенных исследований выявлены основные проблемы реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на муниципальном уровне, связанные с отсутствием механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного типа.

2. Предложенный в диссертации механизм адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня, а также комплекс соответствующих индикаторов, позволяет муниципальным и региональным органам власти системно решать жилищную проблему с учетом потребности домашних хозяйств в жилье.

3. Разработанная методика оценки земельных участков* для строительства жилья различного типа позволяет более корректно определять их стоимость с учетом инвестиционной составляющей и особенностей местного рынка земельных участков.

4. Разработанный организационный механизм взаимодействия структурных подразделений Администрации города при адресном предоставлении земельных участков под строительство жилья различного типа повышает эффективность процесса подготовки земельных участков.

5. Предложенная модель взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования способствует поиску социально-ориентированного компромисса при предоставлении земли для строительства жилья для различных типов домашних хозяйств и успешной реализации национальной жилищной программы по всем ее направлениям.

Очевидно, что внедрение разработанного в диссертационном исследовании социально-ориентированного и организационно-экономического механизма адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня потребует консолидации усилий-всех субъектов инвестиционно-строительсной сферы принимающих участие в процессе землепользования, а также изменения законодательной и нормативной баз, регулирующих данный процесс.

Тем не менее, так как предложенный в диссертационном исследовании механизм основывается на практических данных, его применение частично возможно уже в настоящее время и не связано с кардинальным изменением всей сложившейся ранее системы землепользования. В первую очередь, для успешной реализации национальной программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» необходимо внедрение основополагающего принципа трех уровней соответствия, что позволит уже сейчас получить конкретные практические цели по обеспечении населения (его домашних хозяйств) тем жильем, в котором оно наиболее остро нуждается. Применение методики расчета потребности в земельных участках для строительства жилья различного уровня не требует изменения каких-либо законодательных норм, но тем не мене значительно облегчит и ускорит процесс предоставления земельных участков, благодаря четкому выделению направлений деятельности для конкретного региона. Реформирование модели взаимоотношений субъектов инвестиционно-строительной сферы в процессе землепользования в большей части также не требует изменения законодательной базы, а при переходе на новый этап построения взаимодействия может дать ощутимые практические результаты.

Обобщая все вышеизложенное, можно говорить о том, что хотя возможно предложенный в диссертационной работе социально-ориентированный и организационно-экономический механизм адресного предоставления земельных участков под строительство жилья различного уровня не достаточно четко представляет некоторые практические моменты по его реализации, безусловно, при его комплексном внедрении позволит разрешить подавляющее большинство вопросов связанных с процессом предоставления земельных участков под строительство жилья.