Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями

Актуальность темы

диссертационного исследования. В России земля долгое время была выведена из гражданского оборота. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство экономической и правовой системы в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Соответственно, в сфере гражданских отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. При этом состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства, как в хозяйственных, так и в иных целях.

Однако, с другой стороны, в отличие от многих западных государств Россия столкнулась с необходимость создания земельного законодательства, соответствующего современным экономическим и политическим реалиям в кратчайшие сроки. Кроме того, вопросы оборота земельных участков в современной России были и остаются чрезвычайно политизированными, поэтому говорить о создании детально проработанного и непротиворечивого законодательства в сфере оборота земельных участков пока еще преждевременно. Регулирование данной сферы общественных отношений носит пока еще отрывочный характер. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле.

Также признание земельных участков недвижимым имуществом и вовлечение их в гражданский оборот привело к необходимости разграничения сфер применения земельного и гражданского права, в том числе в вопросах сделок с земельными участками и земельными долями. Тщательного осмысления требуют вопросы различий методов и принципов правового регулирования, применяемых в гражданском и земельном праве, предопределенных особенностями земли как природного объекта, а также отличий оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав.

С другой стороны, нельзя сказать, что в этом отношении ничего не сделано. В последнее время представители науки как земельного, так и гражданского права весьма активно занимаются разработкой данных проблем. Однако, несмотря на многочисленные публикации, многие аспекты оборота земельных участков, требующие специального урегулирования, остаются неразработанными.

Неоднозначно в этом отношении и правоприменительная практика. Она к настоящему моменту остается достаточно противоречивой и порождает возможность неоднозначного толкования содержащихся в нормах права требований. В этой связи важно определить имеющиеся проблемы, своевременно скорректировать нормативно-правовую основу взаимоотношений, связанных с оборотом земельных участков и земельных долей. Все это обусловливает актуальность данного диссертационного исследования.

Степень разработанности темы диссертационного исследования. Пристальное внимание к важнейшим аспектам правового регулирования оборота земельных участков нашло отражение в работах известных отечественных цивилистов, так как М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Н. П. Кабытов,.

B.П. Камышанский, О. Н. Садиков, Е. А. Суханов, К. И. Скловский,.

A.Е. Черноморец и др.

В науке природоресурсного, аграрного и экологического права исследования в области правового регулирования сделок с земельными участками проводились в трудах таких видных российских ученых, как З. С. Беляева,.

C.А. Боголюбов, Г. Е. Быстров, А. К. Голиченков, В. А. Дозорцев, A.B. Дмитриев, Ю. Г. Жариков, И. А. Иконицкая, О. М. Козырь, О. И. Крассов, H.A. Сыроедов,.

B.В. Чубаров и др.

Отдельные аспекты правового регулирования сделок с земельными участками и земельными долями рассматривались в диссертационных работах следующих авторов: Е. В. Балашов «Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики» (2004), Д. Б. Горохов «Правовое регулирование сделок с земельными участками» (1998), И. Ю. Ельцова «Гражданскоправовое регулирование сделок с землей» (2003), C.B. Кирилова «Договор аренды земельных участков по гражданскому праву (на материалах Московского региона)» (2005), Д. В. Матвеев «Договор купли-продажи земельных участков» (2005), В. В. Романова «Правовое регулирование оборота земельных участков» (2005), О. П. Скребкова «Договор аренды земельных участков» (2003), J1.0. Федькин «Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект)» (2005).

Однако, несмотря на внимание, уделяемое исследуемым отношениям со стороны правоведов, в рамках рассматриваемой темы были и остаются нерешенные вопросы. Во многом это обусловлено значительной сложностью и специфичностью отношений по поводу земельных участков сельскохозяйственного назначения и, в особенности, земельных долей. Недостаточное внимание со стороны российского гражданского законодательства обнаруживается при его сравнении с соответствующим законодательством ряда зарубежных стран (Франция, Германия, Великобритания и др.), где отдельным видам договоров посвящаются самостоятельные правовые акты. Соответственно, в диссертации рассматриваются наиболее часто встречающиеся в практике и имеющие большое социальное значение сделки с земельными участками и земельными долями. К их числу в большинстве случаев относятся договоры, направленные на передачу земельного участка в собственность либо в пользование. Это говорит об актуальности вопросов, затронутых в диссертации, и необходимости их дальнейшего изучения и анализа.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель работы состоит в проведении исследования теоретических проблем и анализа законоположений, регламентирующих оборот земельных участков и земельных долей, а также выработке на этой основе предложений и рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства. В соответствии с указанной целью определены конкретные задачи диссертационного исследования:

— провести сравнительное исследование норм гражданского и земельного законодательства в регулировании оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и определить приоритеты в их применении;

— выявить признаки земельных участков как объектов гражданских правоотношений, а также их характерные черты, предопределяющие специфику их правового регулирования;

— определить объем понятия «гражданский оборот» и выявить пределы оборотоспособности земельных участков;

— провести анализ норм о договорах, направленных на передачу имущества в собственность и решить вопрос об учете качественных особенностей земельного участка при совершении сделок с ним;

— проанализировать специфику правового опосредования договоров, направленных на передачу земельного участка в пользование;

— раскрыть правовую природу земельной доли и решить наиболее значимые теоретические и практические проблемы, возникающие по поводу оборота земельных долей;

— разработать предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу таких специфических объектов гражданских прав, как земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также земельные доли, образовавшиеся в результате осуществления аграрной реформы.

Предмет диссертационного исследования составляют положения российского законодательства, регламентирующие отношения, являющиеся объектом исследования, а также практика применения данных норм и соответствующие доктринальные положения.

Методологическая основа диссертационного исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляет диалектический метод познания общественных процессов и социально-правовых явлений. Кроме того, использовались методы: системный, исторический, формальнологический, сравнительно-правовой, правового моделирования и др.

Теоретическая основа диссертационного исследования. Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как:

— в области теории права, соотношения гражданского и земельного законодательства: Ф. Х. Адиханов, Г. А. Волков, Е. А. Галиновская, А. К. Голиченков, Л. А. Грось, Ю. Г. Жариков, И. А. Иконицкая, О. М. Козырь, Н. И. Краснов, О. И. Крассов, O.A. Красавчиков, Н. И. Матузов A.B. Малько, Е. А. Суханов,.

А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, B.B. Устюкова, B.B. Чубаров и др.;

— в области правового регулирования сделок с земельными участками: А. Д. Александров, И. Ю. Ельцова, A.JT. Корнеев, В. А. Лапач, О. П. Скребкова, H.A. Сыроедов, Г. В. Чубуков и др.;

— в области правового регулирования сделок с земельными долями С. А. Боголюбова, Е. В. Балашов, И. Н. Ильюшихин, М. Г. Пискунова, Э. И. Павлова, A.C. Чижова, Д. И. Попов, А. Е. Черноморец и др.;

Нормативная и эмпирическая основа диссертационного исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, федеральных законов и иных нормативных актов. Эмпирической базой исследования послужили постановления и определения Конституционного Суда РФ, руководящие разъяснения и решения Верховного Суда РФ, а также материалы конкретных судебных дел, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом РФ, Федеральными арбитражными судами Центрального, Северо-Западного и Дальневосточного округов.

Научная новизна диссертационного исследования. Конкретные элементы новизны состоят в следующем: обозначены границы соотношения норм гражданского и земельного законодательства в области имущественного оборота земельных участковвыявлены наиболее значимые характерные черты земельного участка как социально значимого объекта, а также особенности отношений по поводу данного объекта, влияющие на специфику правового регулированияпроведен анализ возможностей учета выявленных качественных особенностей земельного участка со стороны гражданско-правового регулированиясформулирована авторская позиция по поводу проблемы единства земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооруженийразработаны положения, которые направлены на обеспечение долгосрочности и стабильности отношений в сфере аренды земельных участковпредложена правовая квалификация отношений по безвозмездному срочному пользованию земельным участкомобозначена авторская позиция в отношении правовой природы земельной долиопределены некоторые особенности в сфере доверительного управления земельными долями и правового регулирования этих отношений.

По результатам диссертационного исследования на защиту выносятся следующие основные положения:

1. Вопрос о приоритете в применении норм гражданского или земельного законодательства в регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков должен решаться исходя из того, что земельное законодательство является комплексным. Нормы права, содержащиеся в Земельном кодексе РФ и иных законах о земле (земельное законодательство) и регулирующие гражданские отношения, касающиеся земли, имеют гражданско-правовую природу и структурно входят в систему гражданского права. Соответственно, на них должен распространяется режим абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу, за исключением случаев, когда ГК РФ отдает приоритет специальным нормативным актам. В этих случаях должны применяться специальные нормы. В остальных случаях приоритет имеют нормы, содержащиеся в гражданском законодательстве (ГК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы).

2. Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения предопределены спецификой общественных отношений в данной сфере. Считаем, что наиболее существенными особенностями отношений в области имущественного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые должны учитываться при гражданско-правовом регулировании, являются: 1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения- 2) существенная значимость количественных и, особенно, качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка- 3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка- 4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в сфере владения и пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения- 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка.

3. Необходимо ужесточить требования к форме договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также иных договоров, направленных на передачу земельного участка в собственность, посредством введения их обязательного нотариального удостоверения.

4. Одновременное установление преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения и субъекта Федерации и муниципального образования нерационально, поскольку это влечет за собой необоснованное усложнение гражданского оборота (и по количеству действий продавца, и по времени). Необходимо предусмотреть в федеральном законодательстве четкий запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности в п. 1 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

5. Установление единого правового режима для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, для всех категорий земель нецелесообразно. Вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью земельного участка.

6. Существенным условием договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен признаваться срок договора. Минимальный срок данного договора должен быть не менее трех лет. В целях стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров следует распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

7. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком имеет обязательственно-правовую природу. Поэтому основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо считать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае, к этим отношениям могут и должны применяться положения главы 36 ГК РФ «Безвозмездное пользования». Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

8. Земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Поэтому обладание земельной долей не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни «идеальной», ни, тем более, «реальной» долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. «Идеальная» доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

9. Доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствии с действующим законодательством). В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо предусмотреть специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. Для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме.

В законодательство предлагается также внести следующие изменения и дополнения:

1) изменить содержание п. З ст. 3 ЗК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, а также земельным, лесным, водным и иным, в пределах. допускаемых гражданским законодательством».

2) внести дополнения в п. 1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра» .

3) Предлагается изменить положение, предусмотренное п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и вернуться к прежней редакции: «При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя» .

4) Необходимо уточнение редакции п. З ст. 12 Закона об обороте и изложение ее в следующем виде: «Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями, а также государственная регистрация прав на них, могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально» .

5) Ст. 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения) должна быть включена в главу 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», а не в главу 1 «Общие положения» .

6) п. З ст. 37 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованиемо разрешении на застройку данного земельного участкаоб использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Данная информация должна быть представлена покупателю непосредственно в тексте договора.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи" .

7) В п. 2 ст.6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо прямое указание на то, что принудительное прекращение права безвозмездного срочного пользования может осуществляться по основаниям и в порядке, предусмотренном не только Земельным, но и Гражданским кодексом.

8) Ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует дополнить абзацем следующего содержания: «При невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока договор может быть расторгнут в судебном порядке только в случае, если невнесение платы не связано с неблагоприятными результатами хозяйственной деятельности, произошедшими не по вине арендатора» .

9) Абз. 3 п. 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо изложить в следующей редакции: «Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее, чем 20 процентов от их общего числа и владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок» .

Теоретическая и практическая значимость исследования предопределяется необходимостью развития теоретических основ правового регулирования отношений по поводу земельных участков и земельных долей. Теоретические аспекты проведенного исследования могут служить своеобразной моделью для проведения других исследований подобного рода. Личный вклад диссертанта в развитие теории сделок с земельными участками и земельными долями состоит в том, что им лично разработаны положения:

— о качественных особенностях отношений по поводу земельного участка сельскохозяйственного назначения, влияющих на правовое регулирование сделок с ним;

— о существенных условиях договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и специальных оснований к изменению или расторжению этого договора;

— о гражданско-правовых механизмах, направленных на обеспечение долгосрочное&tradeи стабильности арендных отношений в сфере пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения;

— о правовой квалификации права безвозмездного срочного пользования и оснований его возникновения;

— об особенностях правового механизма доверительного управления земельными долями,.

— а также ряд практических рекомендаций по дальнейшему совершенствованию законодательства и практики его применения.

Содержащиеся в диссертации выводы и предложения могут повлиять на процесс расширения теоретических представлений об исследуемых правовых институтах. Они могут быть использованы в нормотворческой деятельности по совершенствованию законодательства, регламентирующего отношения в сфере оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Результаты работы могут быть полезны в научно-исследовательской деятельности, поскольку данное исследование создает базу для изучения отдельных правовых институтов в рассматриваемой сфере.

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии.

Основные выводы и положения диссертации нашли отражение в 7 опубликованных работах общим объемом 2,68 п.л., а также докладывались на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы защиты гражданских прав» (март, 2005. г. Коломна) — «Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2005» (апрель, 2005. г. Челябинск) — «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь, 2006. г. Рязань).

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе при преподавании дисциплины «Гражданское право» и спецкурса «Субъекты и объекты гражданских прав» в Белгородском государственном университете.

Структура диссертационного исследования обусловлена целью и задачами настоящей работы и включает в себя введение, три главы, объединяющие семь параграфов, заключение и список литературы, включающий 208 наименований.

Заключение

.

Подводя итоги проведенного исследования можно обратить внимание на следующие положения, которые явились основанием для теоретических выводов по диссертации и предложений по совершенствованию законодательства.

Рассмотрение и анализ специфики правового регулирования сделок с земельными участками и земельными долями невозможно без первоначального уяснения вопроса о приоритете норм гражданского и земельного законодательства. Данный аспект рассматривается с точки зрения комплексности такой отрасли законодательства, как земельное. При этом обращается внимание на то, что понятия «отрасль права» и «отрасль законодательства» не совпадают. При этом делается вывод, в соответствии с которым, нормы, содержащиеся в земельном законодательстве, но регулирующие отношения, подпадающие под признаки гражданско-правовых, являются нормами гражданского права. Которые должны соответствовать Гражданскому кодексу, если иное не предусмотрено самим ГК.

Анализируя особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения обозначен вывод о том, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта. Соответственно этому считает, что наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения являются: общенациональное значение земель сельскохозяйственною назначениясущественная значимость количественных и, особенно, качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участканеобходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участкастабильность отношений в отношении земельного участканеобходимость в рациональном использовании земельного участка.

Данные особенности предопределяют и необходимость расширения перечня существенных условий договора купли-продажи. В частности обосновывается вывод о придании статуса существенного условия такому, как указание на качественные характеристики земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, заключение договоров, направленных на передачу земельного участка в собственность, должно отличатся большей строгостью к форме, поскольку отношения землепользования требуют относительной стабильности. Следовательно, необходим квалифицированный подход к составлению договора и формированию его условий. Это приводит к выводу о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, а также иных договоров, направленных на передачу имущества в собственность.

В работе обращается внимание на то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частное I и в п. 1 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В работе также анализируется специфика оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту, в частности: если фактическая площадь земельного участка не соответствует указанной в договоре и данных государственного земельного кадастраили фактические качественные характеристики земельного участка (в том числе состояние плодородия почвы) существенно не соответствуют указанным в договоре и данных государственного земельного кадастра.

В результате анализа проблемы правового режима для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, сформулирован вывод о допустимости разных подходов в зависимости от категорий земель. Соответственно, вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью должен решаться в зависимости от категории земли. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, являются принадлежностью к земельному участку.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, отмечается, существенным условием данного договора должен признаваться срок договора. При этом отмечается, что минимальный срок данного договора должен быть не менее трех лет. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимость в обеспечении стабильного пользования земельным участком предлагается установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может переемафиваться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет.

Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможно не только по договору аренды, но ссуды (безвозмездного пользования имуществом). При этом обосновывается, что основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае, к этим отношениям могут и должны применяться положения главы 36 ГК РФ «Бевозмездное пользования». Для возникновения отношений безвозмездного срочною пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

В работе также отмечается специфика такого объекта как земельная доля. Обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни «идеальной», ни, тем более, «реальной» долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. «Идеальная» доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

Обращая внимание на специфику сделок с земельными долями, большее внимание уделяется проблемам их доверительного управления. По мнению автора, доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствии с действующим законодательством). При заключении договора доверительного управления, данные отношения, помимо взаимосогласованных условий, должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона. Поэтому в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора).

В случаях, когда доверительное управление возникает из закона, его срок должен быть неопределенным и обеспечивать возможность каждой из сторон заявить о необходимости согласования условий, на которых в дальнейшем будет осуществляться эксплуатация земельного участка.

В ходе исследования внесены также различные предложения законодательного характера, предложения по уточнению толкования ряда положений закона, приводятся новые аргументы, связанные с подходом к решению конкретных проблем правоприменения.