Совершенствование управления корпоративной недвижимостью в трансформационной экономике: На примере конверсионных предприятий Удмуртской Республики

Социально-экономическое развитие общества во многом определяется состоянием и уровнем использования производственного потенциала. Формирование рыночных отношений в российской экономике, развитие процессов приватизации создали объективные предпосылки для повышения экономической ответственности хозяйствующих субъектов за эффективность принадлежащих им производственных ресурсов.

Вместе с тем, процессы конверсии военного производства, совпавшие во времени с периодом реформирования экономики, поставили перед предприятиями ВПК дополнительные проблемы, связанные с появлением значительных по объему резервных мощностей. В условиях высокой неопределенности внешней среды, отсутствия опыта работы в рыночных условиях, при значительных ограничениях в праве распоряжения имуществом, задача использования высвобождаемых резервов конверсии прибрела особую значимость и имеет далеко не однозначное решение.

Особенно остро эта проблем касается недвижимого фонда конверсионных предприятий. Располагая значительными по масштабу площадями различного производственного назначения, в условиях падения объемов производства, предприятия вынуждены нести бремя обязанностей по их содержанию без адекватной отдачи от принадлежащего им недвижимого фонда.

Долговременный характер данной группы актива, широкие возможности альтернативного использования недвижимого имущества, его высокая стоимость и иммобильность предопределяют необходимость и возможность реализации дополнительных управленческих процедур применительно к данной составляющей основного капитала конверсионных предприятий, позволяющих, в конечном итоге, повысить отдачу от располагаемого ими недвижимого фонда.

Зарубежный опыт показывает, что эффективность владения недвижимостью напрямую зависит от уровня управления данным активом. Все это требует пересмотра отношения к недвижимому имуществу — в условиях рынка недвижимость следует воспринимать не только как фактор производства, но и как объект для инвестиций, а также возрождает интерес к изучению методов и инструментов управления недвижимым имуществом в новых условиях хозяйствования.

Степень разработанности проблемы. Общетеоретические аспекты условий использования недвижимого имущества как элемента земельного участка рассмотрены в работах П. Самуэльсона, К. Макконнелла, Р. Поздена, А. О'Салливана и ряда других экономистов. Исследуя характер землепользования в условиях рыночной экономики, авторы приходят к выводу о необходимости управления физическими характеристиками недвижимого имущества в зависимости от окружения объекта и исходя из механизма земельной ренты.

Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости, достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж. Фридман, Н. Ордуэй, М. Шнайдерман, С. Хадсон-Вильсон, Л.Дж.Гитман, Дж.К.Эккетр, Л. Харрисон и др.

Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности кап. вложений в нашей стране — Т. С. Хачатурова, Н. П. Федоренко, Н. С. Немчинова, В. Л. Кантаровича, А. Л. Лурье. Современные работы отечественных авторов — Е. И. Тарасевича, В. В. Григорьева, Б. М. Красноглазова, посвященные проблемам управления недвижимостью, представляют собой попытки адаптации западных методик использования отдельных инструментов управления недвижимостью к российским экономическим условиям.

Однако, при достаточно полной изученности вопросов эффективного использования недвижимого имущества, в настоящее время остается немало открытых вопросов относительно механизма и инструментов управления корпоративной недвижимостью в условиях производственного спада, основывающихся на системном подходе к управлению и учитывающих особенности данной группы актива. Решение этих вопросов является необходимым условием эффективной организации использования недвижимого фонда предприятий, способствующей повышению доходности основного капитала, относительному сокращению издержек по его содержанию, притоку дополнительных финансовых ресурсов и повышению финансовой устойчивости предприятия.

Цель и задачи исследования

Целью диссертации является разработка методических подходов к управлению недвижимым имуществом конверсионных предприятий в условиях изменения (сокращения) объемов промышленного производства.

Поставленная цель определяет содержание исследования, которое сводится к решению следующих задач:

•исследовать экономические основы образования и использования резервов конверсии военного производства, как одного из направлений трансформации российской экономики;

•исследовать основные функции управления недвижимостью и составить алгоритм их взаимодействия;

•разработать необходимый инструментарий, позволяющий адаптировать алгоритм управления недвижимым имуществом применительно к корпоративной недвижимости в условиях трансформационной экономики.

Объектом исследования являются хозяйственные механизмы в сфере управления недвижимостью.

Предмет исследования — составляющие экономической эффективности недвижимого имущества предприятий, испытывающих продолжительный во времени спад производства, обусловленный внешними факторами, в том числе, сокращением госзаказов на продукцию военного назначения.

Методологическая и информационная база исследования. Информационной базой исследования послужили труды современных и зарубежных ученых в области экономики недвижимости, материалы научных семинаров и научно-практических конференций, законодательные и нормативно-правовые акты органов государственного управления, республиканская статистическая отчетность по вопросу состояния использования недвижимого фонда в Удмуртской Республике (УР).

Исследование проводилось на основании всестороннего анализа различных аспектов развития предприятий в рыночных условиях с использованием методов экономического анализа в соответствии со спецификой решаемых задач.

Научная новизна. Научная новизна работы состоит в комплексном исследовании теоретических аспектов управления недвижимостью и разработке методической базы принятия управленческих решений в сфере использования недвижимого имущества предприятий. К числу основных результатов, определяющих научную новизну работы, можно отнести следующие:

1. предложен подход к управлению корпоративной недвижимостью в трансформационной экономике как к одной из составляющих процесса реструктуризации основного капитала промышленности;

2. предложена классификация недвижимого имущества, направленная на систематизацию управления недвижимостью;

3. составлен общий алгоритм процесса управления недвижимым имуществом;

4. разработаны методические подходы к управлению корпоративной недвижимостью (методика анализа эффективности недвижимого фонда предприятия и метод оценки потенциала доходности резервных площадей) в трансформационной экономике.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 141 странице, содержит 13 таблиц, 13 рисунков и 9 приложений.

Представленные в диссертационной работе условия высвобождения про изводственного потенциала предприятий ВПК в УР вследствие сокращения государственных заказов на продукцию военного назначения предопределили необходимость выведения наиболее конкурентоспособной части основного капитала на рынок производственных ресурсов. Учитывая высокий срок службы, широкие возможности альтернативного использования, а также зна чительные издержки по содержанию, свойственные недвижимому имуществу, наиболее актуальной в данной области стала проблема эффективного управ ления данной группой актива в новых экономических условиях. Для решения вопросов методического обеспечения процессов управления недвижимостью на конверсионных предприятиях автором было проведено теоретическое исследование по данной проблеме на базе публикаций отечест венных и зарубежных авторов по вопросам экономики недвижимости, эффек тивности капитальных вложений, техникеи финансово-экономического ана лиза и др. На основании данного исследования автором было показано, что недви жимое имущество является одним из немногих материальных активов, доход ность которого в высокой степени определяется уровнем управления. При этом под управлением недвижимостью нами понимается процесс оптимизации уровня благ, которые она может дать и их предложение при наименьших за тратах. В работе, также, были выявлены основные положения системного подхода в управлении недвижимым имуществом, составлен общий алгоритм и рассмотрены основные функции управления недвижимостью. Системный подход в управлении недвижимостью, по нашему мнению, должен базироваться на двух принципиальных положениях. Во-первых, выде ление двух источников риска и доходности, включающих в себя как физиче ские характеристики объекта, определяющие общий поток доходов от его ис пользования, так структуру инвестированного в объект капитала, обусловлиLt вающую характер распределения потока доходов от его использования между участниками финансирования. Во-вторых, разделение процесса управления недвижимостью на две составляющие: • управление функционированием объекта, в рамках которого решаются вопросы текущей эксплуатации недвижимого имущества — управление износом, контроль за техническим состоянием объекта, управление за грузкой помещений- • управление развитием условий использования недвижимого имущест ва, предусматривающее изменения в характере использования недви жимости, связанные с капитальными вложениями, и определяющее из менения в составе имущественных прав на объект недвижимости. В соответствии с названными подходами, составлен алгоритм управления недвижимостью, который строится на основе взаимодействия функций анали за эффективности недвижимого имущества, оценки потенциала доходности объекта недвижимости, трансформации недвижимой собственности. Анализ эффективности недвижимого имущества рассмотрен нами в двух аспектах — анализ рынка недвижимости, определяющий внешние критерии эффективности, и анализ результатов текущего использования объекта, на правленный на оценку уровня соответствия фактически достигнутых резуль татов внешним критериям эффективности и целям управления. Оценка потенциала доходности объекта недвижимости, необходимая при условии, что существующие условия использования недвижимости не отве чают требованиям к доходности, представляет собой процесс планирования, направленный на выбор нового варианта физического использования объекта и оптимизацию состава имущественньсс прав на него. Трансформация недвижимой собственности является этапом реализации выбранного на предыдущем этапе оптимального варианта функционирования объекта недвижимости и может быть представлена тремя альтернативами ;

полный отказ от владения (права собственности), консервация и конверсия на значения с соответствующим трансфертом определенных прав на управляемый объект недвижимости. При этом последняя функция представлена нами как процесс, состоящий из подфункций оценки стоимости, продвижения не движимости как товара потенциальным потребителям и регистрации опера ций с недвижимым имуществом. Таким образом, проведенное автором теоретическое исследование пока зало, что в мировой практике управления недвижимостью сложились дейст венные механизмы, позволяющие максимально использовать существующий потенциал доходности объекта недвижимости. Это достигается, во-первых, за счет развитой системы аналитических инструментов, во-вторых, путем при влечения необходимых финансовых ресурсов, благодаря развитой системе смежных инвестиционных рынков, и, в-третьих, за счет повышения экономи ческой ответственности собтвеника недвижимого имущества за результаты текущего управления путем распределения имущественных прав на недвижи мую собственность. Сформулированные автором возможности и механизмы управления, а также выявленные в результате исследования резервы конверсии УР по на правленности и задачам управленческого воздействия в сфере использования корпоративного недвижимого фонда определили характер дальнейшего ис следования — изучение и совершенствование механизмов управления площа дями на предприятии. При этом были получены следующие результаты. Обоснована необходи мость системного подхода к управлению корпоративной недвижимостью в ус ловиях производственного спада, который подразумевает, прежде всего, рас смотрение системы управления недвижимостью на предприятии с позиции целого, то есть с позиции управления основным капиталом предприятия, но с учетом возможностей, принципов и уровня управляемости недвижимого иму щества. В рамках существующих возможностей и ограничений на использова ние недвижимости конверсионных предприятий обоснованы направления со вершенствования данного процесса, разработаны, апробированы на практике и внедрены в систему управления имуществом на ряде промышленных предприятии ВПК дополнительные инструменты управления — методика анализа эффективности недвижимого имущества предприятия и метод оценки потен циала доходности свободных площадей, направленные на выявление и реали зацию резервов повышения эффективности располагаемого недвижимого фонда предприятия. Предложенная автором методика анализа недвижимого фонда предпри ятия исходит из предпосылки о технологической сопряженности недвижимого имущества с остальными элементами предприятия и позволяет наметить ос новные резервы повышения эффективности данной группы актива путем идентификации и количественной оценки значимых факторов. В качестве та ких факторов выступают наряду с широко представленными в отечественной литературе по экономическому анализу показатели экстенсивной загрузки оборудования, определяющие уровень использования производственной мощ ности, дополнительные факторы эффективности недвижимого фонда — потен циально возможная производительность и структура площадей. При разработке методики анализа, помимо аналитических процедур были предусмотрены соответствующие изменения в системе первичного производ ственного учета, направленные на обеспечение процесса анализа адекватной достоверной информацией о характере использования всех составляющих ос новного капитала предприятия, определяющих уровень использования раз личных категорий площадей предприятия, с учетом структурных сдвигов в со ставе выпускаемой продукции, перспектив развития предприятия, долгосроч ной стратегии его развития. Однако, высокая продолжительность процесса становления необходимых функций учета, недостаточный уровень стратегического планирования, высо кая неопределенность внешней среды затрудняют возможность оценки в пол ном объеме результативности использования предложенной методики в на стоящее время. Можно предположить, только, в условиях сложной, неодно родной структуры управления на большинстве конверсионных предприятий, значительных изменений в структуре, требования оптимальности и характере использования станочного парка, предложенная методика сможет обеспечить процесс управления корпоративной недвижимостью большим объемом необ ходимой достоверной информацией о существующих резервах повышения эффективности недвижимого фонда на предприятии по сравнению с текущи ми условиями управления. В настоящее время информационное обеспечение процесса управления, как правило, поставлено таким образом, что выявление резервов неиспользуемых площадей осуществимо только по полностью за крытым производствам. Ретроспективный анализ результативности такого управления, проведенный автором в ходе диссертационного исследования, по казал что при достаточно оперативном отслеживании соответствия между снижением производственного потенциала и используемыми площадями ос новных цехов, снижение производительности площадей происходит главным образом за счет низкого уровня использования производственной мощности предприятия. Вместе с тем, практически отсутствует информация о возможно стях оптимизации уровня производственной мощности в соответствии с ре альными потребностями. Так, выявление в рамках существующей системы управления достаточно высокого резерва неиспользуемых площадей, пере шедших в разряд условно-свободных (8% от общей величины недвижимого фонда предприятия или 24 300 кв.м.), ставит задачу оценки возможностей их дальнейшего использования. В условиях недостаточности информации о рынке — его емкости, уровне конкуренции, характере спроса, а также практически неразвитой системе фи нансовых институтов, позволяющей оптимизировать состав имущественных прав на объект недвижимости, автором предложен подход к оценке потенциа ла доходности, базирующийся на расчете точки безубыточности (коэффици ента самоокупаемости). Данный расчет, в свою очередь, основан на использо вании релевантных потоков, как явных, так и вмененных, связанных с двумя альтернативными вариантами трансформации недвижимой собственности:

1) консервация объекта, как базовый вариант;

2) конверсия назначения с последующим трансфертом прав пользования или владения другим экономическим субъектам. Проведенные на примере ОАО «Ижевский Мотозавод «Аксион-Холдинг» расчеты показали, что в результате консервации вмененный доход, обуслов ленный экономией на налоговых платежах и сокращением эксплуатационных расходов, составляет 2 518 тыс. руб. Эта величина может быть использована как для соизмерения с возможными расходами, связанными с переводом иму щества на консервацию, так и для сопоставления с вариантом конверсии. По следняя возможность, проводимая посредством расчета самоокупаемости по свободным площадям, показала, что по ряду из них существуют значительные риски и, учитывая значительные масштабы выводимых площадей при практи чески неизученном спросе на рынке, для этих объектов более эффективным вариантом может стать консервация. Практическое использование предложенной методики расчета по вариан там трансформации недвижимой собственности позволило сделать вывод о ее достаточно широких возможностях для реальной оценки потенциала доходно сти недвижимого имущества за счет количественного измерения арендных рисков и обоснованность ее практического применения в условиях сущест вующих офаничений на право распоряжения недвижимым имуществом и зна чительной неопределенности факторов рынка недвижимости. Вместе с тем, проведенная апробация предложенных подходов к выбору вариантов трансформации недвижимой собственности предприятия на базе ОАО «Ижевский Мотозавод «Аксион-Холдинг» показала недостаточный по тенциал доходности по большинству объектов недвижимости и позволила сделать принципиальное заключение о необходимости информационной под держки предприятий в процессах выведения недвижимого имущества на ры нок. Это позволит существенно снизить арендные, инвестиционные риски, и облегчить процессы реструктуризации основного капитала как в рамках кон версионных предприятий, так и в масштабах региональной экономики. Таким образом, при изучении в качестве объекта диссертационного ис следования хозяйственных механизмов в сфере управления недвижимостью были получены следующие теоретические и практические результаты, опре деляющие научную новизну работы:

1. предложен подход к управлению корпоративной недвижимостью в ус ловиях трансформационной экономики как к составляющей процесса реструктуризации основного капитала промышленности;

2. составлена классификация недвижимого имущества направленная на систематизацию подходов к управлению недвижимостью;

3. разработан общий алгоритм процесса управления недвижимым имуще ством;

4. предложены методические подходы к управлению корпоративной не движимостью (методика анализа эффективности недвижимого фонда предприятия и метод оценки потенциала доходности резервных пло щадей предприятия) в условиях трансформационной экономики. Практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что представленная в диссертационной работе система управления не движимостью, содержащая алгоритм и необходимый инструментарий реали зации основных функций управления недвижимостью, может быть использо вана при организации управления недвижимостью на промышленных пред приятиях при объективно обусловленном сокращении объемов производства. Большинство положений диссертационной работы нашли применение в учебном процессе Ижевского государственного технического университета при подготовке курсов лекционных и практических занятий по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости» для специальностей.

06.08 и 06.11.Диссертационная работа проводилась в соответствии с региональными планами научно-исследовательских работ и подготовки аспирантов (тема 63) в ИжГТУ на кафедре «Менеджмент» .Научные положения и практические рекомендации, изложенные в дис сертации, были апробированы автором на научно-технических конференциях ИжГТУ, на Международной научно-практической конференции «Предпринимательство: состояние и перспективы» (Ижевск, 1999 г.), на Меж дународной конференции «Политика и бизнес в меняющемся мире» (Обнинск, 2000 г.).Основные положения исследования, вопросы, выносимые на защиту, и некоторые результаты апробации отражены в десяти публикациях по теме диссертационной работы общим объемом 1,5 п.л. (3 статьи и тезисы 7 докла дов).