Развитие методологии управления муниципальной недвижимостью

Актуальность темы

исследования. Эволюция отечественных реформ в сфере отношений собственности объективно вывела на первый план проблему эффективного управления как государственным, так и муниципальным сегментами имущественного комплекса страны. В современных условиях государство и муниципальные образования продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости.

Формирование и управление собственностью в условиях конкуренции становятся еще более важной функцией государственных и муниципальных органов власти и связаны с реанимацией социальных и макроэкономических задач, а также с обеспечением существенных доходов в соответствующие бюджеты.

В настоящее время мировая и отечественная наука и практика накопили достаточно большой опыт в отдельных областях управления недвижимостью и земельными ресурсами.

После принятия Концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации произошли некоторые изменения концептуальных подходов к управлению имуществом на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований, отмечены значительные подвижки в системных вопросах управления недвижимостью.

За период с 2001 г., после принятия Земельного кодекса Российской Федерации, наметились позитивные сдвиги в управлении недвижимым имуществом на концептуальном и законодательном уровнях.

Однако в теории и практике управления недвижимостью остается много дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и прикладного характера. Поэтому исследования в области развития и совершенствования управления недвижимостью в условиях муниципального ^ образования являются насущной задачей. При принятии управленческих решений необходимо постоянно соизмерять конкретную практику с заданными извне системными ограничениями процессов.

Наименее разработанной с точки зрения законодательства, нормативной базы и практического опыта продолжает оставаться проблема управления муниципальными объектами и земельными ресурсами, особенно в части развития и совершенствования процессов комплексного землеустройства и градорегулирования, в выработке принципиально новых форм и методов управления.

Все это дает основание утверждать, что исследование теоретических и практических подходов, методических основ развития управления недвижимостью на муниципальном уровне продолжает оставаться актуальной темой как для ученых, так и для специалистов-практиков, занимающихся проблемой эффективного менеджмента.

Степень разработанности проблемы. Анализ теории и практика развития процессов в управлении имущественными отношениями занимает, все более и более значительное место в зарубежной и отечественной науке. В условиях Российской Федерации это обусловлено необходимостью осмысления происходящих институциональных изменений в экономике, в отношениях к структуре собственности, в функциях, формах и методах её управления.

Лидерами экономической науки в области теории и практики управления недвижимостью являются британские специалисты. Так, Королевское общество специалистов по недвижимости, на базе которого расширяется деятельность европейского и международного институтов оценки недвижимости, методология и организация работы с недвижимостью, профессиональная подготовка специалистов, успешно развивает свою деятельность в этой области со второй половины XIX века. Одним из известных ученых в области управления недвижимостью стал Р. Гровер, которым в 1997 году в соавторстве с российском профессором, доктором технических наук М. Соловьевым была выпущена книга «Введение в управление недвижимостью» (М.: Паритет, 350с.), а в 2001 году — учебник «Управление недвижимостью» (М.: Издательство ВШПП, 368с.). Эти книги стали базовыми в системе повышения квалификации специалистов в области имущественных отношений.

Из других зарубежных авторов следует отметить М. Мескона, М. Альберта, Ф. Хедоури, а также П. Друкера, исследовавших основы и задачи менеджмента в XXI веке, в том числе относительно недвижимого имущества.

С середины 90-х годов прошлого столетия исследование теоретических и практических аспектов управления недвижимостью стало занимать все более значительное место в отечественной экономической науке. В этот период основам управления недвижимостью уделяют внимание в своих работах такие российские ученые, как H.H. Агапов, B.C. Болдырев, И. Т. Балабанов, Э. С. Бугулов, B.JI. Горемыкин, В. В. Григорьев, А. П. Ковалев, П. Ф. Лойко, Е. И. Тарасевич, A.B. Черняк и др. Широко известна группа ученых из Санкт-Петербурга, специализирующаяся на исследовании проблем недвижимого имущества.

Одним из наиболее фундаментальных трудов стал учебник «Управление государственной собственностью», авторами которого являются В. И. Кошкин и В. М. Шупыро (М.: ИНФРА-М, 1997 г. — 496с.), охватывающий непростую область управленческой деятельности, включая практические методы решения сегодняшних проблем управления недвижимостью.

Появился и ряд работ, написанных нижегородскими учеными и практиками. В их числе монография «Системно-концептуальные подходы к управлению собственностью в Нижегородской области: опыт и перспективы», написанная в соавторстве C.B. Антюгановым, Д. Б. Аратским, A.A. Козерадским и В. А. Мальцевым (Нижний Новгород, ГИПП «Нижполиграф», 1987 г. — 256с.).

Среди наиболее заметных работ последнего времени следует отметить монографию «Государственное управление собственностью», написанную авторским коллективом в составе C.B. Антюганова, В. А. Бородина и B.C. Кронского под редакцией профессора В. А. Мальцева (Москва — Нижний Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2001 г. -420с. (Энциклопедия управленческих знаний).

За прошедшие годы была создана объемная законодательная и нормативная базана ее основе изданы многочисленные пособия и комментарии для специалистов-практиков.

Наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает поиска адекватных форм, инструментов управления муниципальной недвижимостью в современных экономических условиях.

Наименее разработанной с точки зрения научных исследований законодательной, нормативной базы и практического опыта продолжают оставаться проблемы формирования муниципальной недвижимости как единого объекта управления и преобразования собственности.

При написании диссертации автором учитывались и использовались многие из научных концепций и взглядов.

Вышеизложенное обусловило выбор темы настоящего исследования.

Целью диссертации является развитие методологии управления едиными объектами недвижимости муниципальных образований.

Для достижения этой цели в диссертации были поставлены следующие задачи:

— обобщить систему взглядов и выявить тенденции в управлении недвижимостью;

— исследовать функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью;

— установить подходы к формированию единого объекта муниципальной недвижимости;

— разработать организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе разработок по созданию единого объекта недвижимости;

— дать рекомендации по обоснованию стратегии управления недвижимостью в муниципальном образовании и определить оценку экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Предметом исследования являются процессы управления муниципальной недвижимостью.

Объектом исследования является недвижимость муниципального образования.

Методологической и теоретической основой исследования являются законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, Нижегородской области и г. Нижнего Новгорода, труды отечественных и зарубежных ученых.

При обосновании и разработке темы диссертации использовались системный и факторный анализ, а также сравнительно-аналитический, экономико-статистический и диалектический методы.

Эмпирическую базу работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, результаты социологических опросов, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.

Научная новизна работы состоит в следующем:

— установлены подходы к формированию единого объекта недвижимости как фактора повышения эффективности управления земельно-имущественными отношениями;

— определены функциональные особенности и методы управления муниципальной недвижимостью, основанные на интеграции компонентов земельно-имущественного комплекса и разграничении прав на него по видам собственности;

— определены структура и состав единого объекта недвижимости, включающего земельный участок, строения на нем и пакет прав и обременении;

— разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью на базе принципов формирования единого объекта недвижимости, методики регулирования землепользования и застройки городской территории;

— даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы в деятельности муниципальных и государственных органов управления имущественным комплексом при разработке муниципальных программ в области полномасштабной инвентаризации недвижимого имущества и земельных ресурсов, регулировании градостроительной деятельностью, создании системы инженерной инфраструктуры, формировании муниципальной казны и т. д.

Апробация исследований. Отдельные положения диссертации докладывались на первой Всероссийской практической конференции «Информационный менеджмент: наука, практика, обучение» (г. Самара, 2004 г.), Международной научно — практической конференции «Эффективное управление региональной экономикой» (г. Киров, 2004 г.) и на третьей Всероссийской научно-методической конференции «Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие» (г. Пенза, 2005 г.).

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объемом 1,9 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех «глав, заключения и списка использованной литературы. В работе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Механизмы управления недвижимостью в современных условиях российской действительности находятся в стадии развития и значительно расходятся с тенденциями мировой практики. Нельзя утверждать, что найден некий общий алгоритм, всеобщий эквивалент, определяющий методы управления недвижимостью, в том числе на муниципальном уровне.

Между тем можно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости на всем пространстве России (это подтверждается ситуацией в Нижнем Новгороде), конечно в разной степени, демонстрирует стабильно высокие темпы развития в течение уже трех — четырехлетнего периода на фоне определенного общеэкономического роста. Например, уровень доходности коммерческой недвижимости значительно превышает как уровень доходности на сопоставимых сегментах европейского и американского рынков, так и доходность основных финансовых инструментов. Аналитики рынка констатируют начало периода крупных инвестиций в недвижимость, в том числе консервативными институциональными структурами (инвестиционные фонды, банковские структуры и т. п.). Значительные внутренние инвестиции в коммерческую недвижимость, в том числе в такие сегменты, как офисный и торговый, сигнализируют западным инвесторам о доверии российских капиталов к перспективам развития коммерческой недвижимости.

Экономические реформы, осуществляемые в стране, объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления имущественным комплексом, инициируют его серьезную модернизацию и побуждают искать адекватные новым условиям формы, методы и инструменты управления.

Приведенный автором анализ теоретических и прикладных аспектов развития управления муниципальной недвижимостью позволил обобщить основные выводы и предложения.

1. Исследования функциональных особенностей управления недвижимостью позволили установить, что в муниципальных образованиях.

123 не разработаны методы эффективного управления земельно-имущественными отношениями как единым комплексом. С этой целью предложены подходы к формированию единого объекта недвижимости как объекта гражданского права и хозяйственного оборота в составе земельного участка, его улучшений и пакета юридических прав и обременений, закрепленных на праве муниципальной собственности, разработаны его состав и структура.

2. Для развития методологии управления недвижимостью и совершенствования практической деятельности органов местного самоуправления в области регулирования имущественных отношений автором разработан организационно-экономический механизм управления муниципальной недвижимостью, состоящий из:

— модели формирования единого объекта недвижимости;

— методик регулирования землепользования и застройки городской территории;

— подходов к выбору стратегии управления недвижимостью.

3. Предложенный организационно-экономический механизм отражает сущностные моменты процесса создания и использования единого объекта недвижимости, методик регулирования и застройки городской территории.

4. Методика землепользования и застройки городской территории отражает взаимосвязь этапов подготовки и освоения муниципальных земель и служит повышению эффективности застройки территорий, привлечению инвестиций и развитию рынка недвижимости.

5. Для определения новых целевых ориентиров и выбора более результативных методов управления в области имущественных отношений в диссертации даны рекомендации по разработке и выбору стратегии управления муниципальной недвижимостью и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Груздев, В. М. Проверка использования земель в оползневых зонах и на инженерных коммуникациях города / А. А. Авдошин, В. М. Груздев // Земля Нижегородская: информ. бюл. ассоц. служб кадастра. — Н. Новгород. —1999.-Вып. 1. -С. 31.

2. Груздев, В. М. Выбор экономической модели арендных отношений на землю / В. М. Груздев // Информационный менеджмент: наука, практика, обучение: материалы первой Всерос. науч.-практ. конф. / Самар. гос. техн. ун-т. — Самара, 2004. — С. 218−220.

3. Груздев, В. М. Принципы муниципальной политики в управлении земельными ресурсами / В. М. Груздев // Информационный менеджмент: наука, практика, обучение: тез. докл. первой Всерос. науч.-практ. конф. / Самар. гос. техн. ун-т. — Самара, 2004. — С. 221−222.

4. Груздев, В. М. Некоторые аспекты системы управления недвижимостью города / В. М. Груздев // Эффективное управление региональной экономикой: сб. материалов междунар. науч.-практ. конф. / Вят. гос. ун-т. — Киров, 2004. — С. 38−40.

5. Груздев, В. М. Методы оптимизации управления объектами недвижимости / В. М. Груздев, И. О. Коробейников // Эффективное управление региональной экономикой: сб. материалов междунар. науч.-практ. конф. / Вят. гос. ун-т. — Киров, 2004. — С. 41−42.

6. Груздев, В. М. Сплошное межевание земельных участков — цель эффективного развития городских территорий / В. М. Груздев // Современный Российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие: сб. материалов третьей Всерос. науч.-метод. конф. — Пенза: Приволж. Дом знаний, 2005. — С. 75−77.

7. Груздев, В. М. Структурная модель реализации проекта инвестирования в объекты недвижимости / В. М. Груздев // Современные проблемы менеджмента: сб. материалов открытой науч.-практ. конф. / Тюмен. гос. архитектур.-строит. акад. — Тюмень, 2005. — С. 90−94.

8. Груздев, В. М. К вопросу о планировании программ эффективного управления объектами недвижимости / В. М. Груздев // Сб. тр. аспирантов и магистрантов. Архитектура. Экономика. Геоэкология / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т.- редкол.: С. Д. Казнов [и др.]. — Н. Новгород, 2005. -С. 44−45.