Правовой режим зданий и помещений в России

Актуальность темы

исследования. Правовой режим, а также правовое соотношение зданий с находящимися в них помещениями остаются одной из наиболее актуальных проблем действующего российского законодательства, правовой теории и хозяйственной практики.

В результате произошедшего в России в конце прошлого столетия массового перехода в частную собственность помещений, расположенных в жилых и нежилых зданиях, в законодательстве и на практике сложилась ситуация, когда здания, традиционно рассматриваемые в правовой теории в качестве неделимых вещей (ст. 133 ГК РФ), в короткий срок оказались юридически разделенными на самостоятельные имущественные объекты — помещения, которые в собственном качестве (как самостоятельные объекты права собственности, объекты недвижимости, объекты государственной регистрации и т. д.) стали свободно участвовать в имущественном обороте. Возникшее при этом несоответствие между теоретически неделимым зданием и находящимися в его составе практически самостоятельными помещениями, породило множество неясностей, проблем и противоречий как научного, так и практического свойства.

Особенно сложная и противоречивая ситуация возникла с нежилыми зданиями и расположенными в них нежилыми помещениями, часто являющимися главной материальной основой предпринимательской деятельности субъектов хозяйствования. В нынешних условиях, если два и более помещения в одном здании (жилом или нежилом) оказываются в собственности разных лиц, здание как регистрируемый объект недвижимости и имущественных прав прекращает существовать, юридически «исчезает». Но при этом в многоквартирных жилых домах сохраняется хотя бы общая долевая собственность жильцов (собственников квартир) на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ), а в «исчезающих» аналогичным образом нежилых зданиях режим имущества общего пользования законом никак не определен.

В литературе отмечались и другие теоретические и практические проблемы, касающиеся нежилых зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам: отсутствие у нежилых помещений как регистрируемых объектов недвижимости непосредственной связи с землейотсутствие у собственников нежилых помещений правовой основы для совместного управления нежилым зданием и поддержания его в технически исправном состояниинеясность порядка отчуждения и приобретения нежилого здания по частямнерешенность вопросов принадлежности, содержания, использования, оборотоспособности в нежилых зданиях имущества, находящегося за пределами нежилых помещенийвыбывание ценной и дорогостоящей вещи — нежилого здания, из числа объектов имущественных прав и имущественного оборотаотсутствие у нежилого здания хозяина, эффективного собственника и т. д., и т. п.

Отсутствие внятного правового режима нежилых зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам, создало неустойчивость и противоречивость правоприменительной, в т. ч. судебной практики в этой области.

Предпринимавшиеся в последние полтора десятилетия в отечественной правовой науке попытки упорядочить правовой режим нежилых зданий и нежилых помещений в отрыве и вне всякой связи с совершенствованием правового режима многоквартирных жилых домов, неизменно оказывались малоплодотворными. Хозяйственная практика и накопленный российской юриспруденцией исследовательский опыт настоятельно требуют разработки и теоретического обоснования такой универсальной конструкции правового соотношения зданий и расположенных в них помещений, которая в равной степени была бы применима как к нежилым, так и к жилым зданиям и помещениям. Разработке и обоснованию такой правовой конструкции, устраняющей противоречия между зданиями как неделимыми вещами и расположенными в них оборотоспособными помещениями, посвящена настоящая диссертационная работа.

Степень научной разработанности темы исследования. В дореволюционной российской правовой литературе проблемам правового регулирования зданий и помещений уделялось определенное внимание, обычно в рамках исследований, посвященных недвижимому имуществу (в работах А. М. Гуляева, Г. Дернбурга, К. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича и др.). В советский период исследование юридической природы зданий и помещений как объектов недвижимости и имущественного оборота в значительной степени утратило свою актуальность, во-первых, потому что наиболее значимые объекты — многоквартирные дома и крупные нежилые здания с расположенными в них помещениями, в основном находились в собственности государства, а во-вторых, потому что понятие недвижимости в принципе не соответствовало социалистическому устройству имущественных отношений и в советском законодательстве не использовалось.

Восстановление в современном российском законодательстве понятия недвижимого имущества (ст. 13 О ГК РФ), а также произошедшая в России в конце прошлого века массовая приватизация жилых, а затем и нежилых помещений вновь пробудили интерес отечественных правоведов к проблемам правового режима зданий и помещений. Так, за последние полтора десятилетия разным сторонам правового режима зданий и сооружений были, в частности, посвящены докторская диссертация И. Д. Кузьминой, кандидатские диссертации Т. В. Глинщиковой, И. П. Пискова, А. В. Стрембелева. Различным аспектам правового режима помещений были посвящены кандидатские диссертационные исследования.

Д.Ю.Гришмановского, И. А. Емелькиной, Ю. В. Харитоновой, М. А. Рубановой, А. Г. Хурцилавы и др. Административно-правовое регулирование регистрационной деятельности в сфере недвижимости стало предметом исследования в кандидатской диссертации А. Р. Кирсанова.

Значительное внимание зданиям и помещениям было уделено также в ряде диссертационных исследований, посвященных общим проблемам недвижимости, в частности, в докторской диссертации В. В. Чубарова, кандидатской диссертации Е. А. Дорожинской.

В отечественной правовой литературе к настоящему времени сложились два крайних, полярных взгляда на природу находящихся в здании помещений и их соотношение со зданием в целом. Первый сводится к тому, что помещения, выступающие составными неотъемлемыми частями неделимой вещи — дома (здания), не могут считаться недвижимым имуществом, объектами права собственности и других вещных прав, поскольку вообще не являются объектами материального мира, реальными вещами (С.П.Гришаев, С. Зинченко, С. Корх, В. А. Лапач, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, И. П. Писков и др.).

Второй из двух противоположных взглядов на помещение, также имеющий большое число сторонников, состоит в признании помещений самостоятельными (отдельными от здания), или даже «выделенными в натуре», объектами недвижимости, имущественных прав, имущественного оборота (Ю.А.Борзова, В. В. Витрянский, Д. Ю. Гришмановский, Е. Киндеева, Л. Т. Кокоева, И. Д. Кузьмина, М. А. Рубанова, О. Ю. Скворцов, С. А. Степанов, Ю. В. Харитонова, Е. А. Чефранова, В. В. Чубаров, и др.).

Обе точки зрения подкреплены очень вескими и, несомненно, заслуживающими внимания теоретическими и практическими обоснованиями. Однако каждая из них в отдельности односторонне и не полно, как представляется диссертанту, отражает такой юридически сложный и внутренне противоречивый имущественный объект, как помещение. Между тем, попыток примирить эти две крайности и юридически связать воедино неделимые здания с расположенными в них самостоятельными и оборотоспособными помещениями в отечественном правоведении почти не предпринималось (в этом отношении надо отдать должное, в частности, С. А. Степанову, предпринявшему такую попытку).

Следует также отметить, что проблемы вещно-правового режима зданий и помещений до сих пор интересовали в основном специалистов в области частного права, представителей цивилистической науки. Представители же науки предпринимательского (хозяйственного) права пока не уделяли этой проблематике должного внимания, что вряд ли можно считать правильным. Во-первых, потому, что в современных условиях хозяйствующим субъектам не может быть безразлично, как именно урегулированы в законодательстве право собственности и иные вещные права на здания и помещения (особенно нежилые), нередко составляющие главную материальную основу их предпринимательской деятельности. И, во-вторых, как подметил ряд ученых (М.И.Брагинский, В. В. Витрянский, Е. А. Дорожинская, С. Г. Певницкий и др.), в регулировании правового режима зданий и помещений как объектов недвижимости одновременно присутствуют и тесно переплетаются элементы частноправового и публично-правового регулирования. А такое сочетание «горизонтального» и «вертикального» регулирования традиционно находилось и находится в сфере интересов науки хозяйственного (предпринимательского) права.

Предметом исследования послужили юридические нормы, правовые институты и правовые конструкции, применяемые в законодательстве при регулировании правового режима зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам, а также правового режима помещений, расположенных в одном здании и принадлежащих разным собственникам.

Используемое в диссертации понятие правового режима включает вещно-правовой режим зданий и помещений (как объектов недвижимости, имущественного оборота и права собственности) и публично-правовой их режим (как объектов государственной регистрации и нормативно устанавливаемых в общественных интересах стеснений и ограничений по вопросам осуществления собственниками зданий и помещений правомочий владения, пользования и распоряжения ими). Обязательственно-правовые отношения (договоры и иные сделки) по поводу зданий и помещений, весьма широко освещенные в литературе, затрагиваются в работе лишь попутно.

Цель и задачи исследования

Цель исследования заключалась в разработке, обосновании и формулировании юридической конструкции, позволяющей совместить правовой режим здания как неделимой вещи с правовым режимом расположенных в нем юридически самостоятельных помещений, обеспечить возможность их одновременного существования как объектов недвижимости, права собственности и иных вещных прав, объектов государственной регистрации, исключить юридическое «исчезновение» зданий и отсутствие у них хозяев (собственников) только по той причине, что разные помещения в одном здании оказались в собственности двух и более лиц. При этом изначально ставилась цель, по возможности, разработать универсальную правовую модель, в равной степени применимую как к жилым, так и к нежилым зданиям и помещениям.

Названная цель обусловила задачи исследования:

— выявить и проанализировать существующие пробелы, противоречия и несоответствия в нынешнем правовом режиме зданий и помещений, требующие устранения или исправления;

— проанализировать проблемы и противоречия, имеющиеся в правоприменительной, в том числе судебной, практике по вопросам, касающимся правового режима зданий и расположенных в них помещений;

— провести обобщенный анализ юридического соотношения зданий и помещений как жилого, так и нежилого назначения;

— установить физическую (конструктивную, техническую), а также юридическую взаимосвязь и правовое соотношение между зданиями и расположенными в них помещениями;

— сопоставить существующие в научно-правовой литературе взгляды на правовую природу зданий и помещений как объектов недвижимости, права собственности и государственной регистрации;

— изучить иностранный опыт согласования правовых режимов зданий и расположенных в них помещений, а также оценить возможность его творческого использования в конкретных российских условиях;

— рассмотреть здания и помещения одновременно в качестве объектов частноправового и публично-правового регулирования и на этой основе внести предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего их правовой режимпредложить меры по совершенствованию государственной регистрации зданий и помещений в качестве объектов недвижимости.

Методологическая основа исследования. В ходе работы использовались как философский (в частности, диалектический), так и общенаучные методы познания: дедукция, индукция, формальная логика, сравнение, обобщение, анализ, комплексное исследование, системный подход, а также применялись специфически юридические методы исследования: историко-правовой, формально-юридический, сравнительно-правовой, толкования законов, анализа правовых норм, институтов и юридических конструкций.

Теоретическую основу исследования составили труды ведущих российских ученых в области общей теории права, гражданского и предпринимательского (хозяйственного) права, в том числе Т. Е. Абовой, В. К. Андреева, Д. М. Генкина, В. П. Грибанова, Е. П. Губина, Е. А. Дорожинской, И. В. Ершовой, С. С. Занковского, Н. И. Косяковой, И. Д. Кузьминой,.

B.В.Лаптева, В. С. Мартемьянова, Д. И. Мейера, Н. И. Михайлова,.

C.Д.Могилевского, В. С. Нерсесянца, К. Победоносцева, К. И. Скловского, С. А. Степанова, Е. А. Чефрановой, В. В. Чубарова, Г. Ф. Шершеневича и других.

Научная новизна, исследования. В работе предложена универсальная правовая конструкция (юридическая модель), применимая к любым неделимым вещам и позволяющая объединить в одном лице собственника индивидуально определенной (обособленной) части неделимой вещи и сособственника этой неделимой вещи в целом (участника, общей долевой собственности на нее). С помощью указанной вещно-правовой конструкции предложено совместить, а не противопоставлять, традиционное вещно-правовое представление о здании как неделимой вещи со сложившейся в современном российском законодательстве (и прочно укрепившейся на практике и в общественном сознании) самостоятельностью и оборотоспособностью помещений, находящихся в одном и том же здании и принадлежащих на праве собственности разным лицам.

Автором предлагается ввести в научный оборот и закрепить в законодательстве понятие натуральной доли в праве общей собственности на неделимую вещь, дополняющее смысловой ряд из двух ранее известных юридических понятий: идеальная доля и реальная доля.

Жилые и нежилые здания, а также жилые и нежилые помещения подвергнуты обобщенному юридическому анализу с позиций как частноправового, так и публично-правового регулирования их правового режима, и на этой основе выработаны конкретные предложения по формированию специального федерального законодательства, регулирующего правовой режим зданий и помещений.

Положения, выносимые на защиту.

1. Сложившееся в европейской (континентальной, германо-пандектной) теории вещного права и воспринятое российской юриспруденцией устойчивое представление о зданиях как неделимых вещах означает, что расположенные в здании помещения ни физически, ни юридически не могут быть совершенно самостоятельными, отдельными от здания имущественными объектами, а могут существовать только как относительно самостоятельные неотъемлемые конструктивные части здания, юридически обособленные для нужд имущественного оборота и хозяйственной практики.

Произошедшее в российском законодательстве в ходе приватизации помещений нарушение тесной взаимосвязи между неделимыми зданиями и относительно самостоятельными помещениями можно восстановить, если объединить в одном лице собственника помещения и сособственника здания в целом (участника общей долевой собственности на здание).

2. Для того, чтобы объединить в одном лице собственника помещения и сособственника здания в целом, помещение в здании целесообразно рассматривать не как совершенно самостоятельный, а как обособленный для нужд имущественного оборота, т. е. относительно самостоятельный, объект недвижимости и права собственности, и одновременно как натуральную долю в праве общей собственности на здание.

Предлагаемое понимание помещения как натуральной доли означает, что с появлением у юридического или физического лица права собственности на помещение (в результате покупки помещения, участия в долевом строительстве здания и т. д.) собственник помещения {натуральной части здания) автоматически становится также обладателем соответствующей доли (идеальной доли) в праве общей собственности на здание в целом, пропорциональной размеру принадлежащего ему на праве собственности помещения. То есть, все собственники расположенных в здании помещений автоматически выступают участниками общей долевой собственности на здание (пропорциональными дольщиками, сособственниками здания в целом).

Юридическая конструкция натуральной доли в праве общей собственности на неделимый имущественный объект применима не только к зданиям, строениям и сооружениям, но и к любым другим неделимым вещам, в составе которых при необходимости (для нужд имущественного оборота и хозяйственной практики) могут обособляться и принадлежать на праве собственности разным лицам отдельные их части.

3. В целях упорядочения правового режима все имеющееся, в здании имущество предлагается классифицировать следующим образом:^{помещения} — технически обособленные конструктивные (неотъемлемые) части здания, обладающие внутренним полезным объемомб) неотъемлемые конструктивные части здания, не имеющие внутреннего полезного объема — фундамент, капитальные стены, лестницы, межэтажные перекрытия и т. д.- в) техническое оборудование, приспособления и механизмы, иногда обладающие внутренним полезным объемом, но не являющиеся неотъемлемыми конструктивными частями здания и к категории недвижимости не относящиеся — лифты, мусоропроводы, сантехническое, электрическое, тепловое, газовое, паровое и другое подобное оборудование.

Предложенная классификация имеющегося в здании имущества позволит не смешивать, как это иногда происходит в действующем законодательстве, во-первых, помещения с другими конструктивными частями здания, не подлежащими юридическому обособлению, свойственному только помещениям, а во-вторых, помещения — с оборудованием и объектами технического оснащения здания, которые не требуют никакого обособления от здания, т.к. в принципе не относятся к категории недвижимости, а выступают принадлежностями главной вещи — здания, и заведомо являются отдельными вещами, улучшающими потребительские характеристики главной вещи.

4. Все находящиеся в здании помещения по признаку их соответствия или несоответствия профилю (функциональному назначению) здания предлагается подразделять в законодательстве на профильные и непрофильные. Только профильные помещения, предназначение которых совпадает с зарегистрированным предназначением здания, могут по отдельности поступать в единоличную собственность разных лиц и автоматически предоставлять их владельцам долю в праве общей собственности на здание. Непрофильные помещения, к которым относятся все помещения подсобного, обслуживающего, вспомогательного характера (чердаки, подвалы, лестничные пролеты, лифтовые шахты и т. п.), а также все другие помещения, не являющиеся профильными (не зарегистрированные по разным причинам в качестве профильных), будут в этом случае подпадать под режим общей долевой собственности.

Здания, в свою очередь, предлагается подразделять в законодательстве на монопрофильные (чисто жилые, чисто офисные, чисто торговые, чисто складские) и многопрофильные (напр., торгово-офисно-складские). В последнем случае профильными для данного здания помещениями, автоматически предоставляющими их собственникам соответствующие доли в праве общей собственности на здание, будут выступать одновременно и торговые, и офисные, и складские помещения, расположенные в данном здании.

5. В диссертации поддержано и подкреплено дополнительными аргументами высказанное в правовой литературе суждение о том, что в регулировании правового режима недвижимости одновременно присутствуют частноправовые и публично-правовые начала (Е.А.Дорожинская, Д. И. Мейер, С. Г. Певницкий, В. В .Чубаров и другие), и правовой режим зданий и помещений должен определяться не только вещно-правовыми нормами о них, содержащимися в ГК РФ, но и специальным законодательством о зданиях и помещениях. В этой связи диссертантом предложено в специальном федеральном законодательстве о зданиях и помещениях урегулировать одновременно частноправовые и публично-правовые вопросы их правового режима.

Названные положения и выводы, выносимые на защиту, более широко и развернуто изложенные в диссертации, определили теоретическую значимость проведенного исследования.

Практическая значимость исследования. Обобщения, выводы и предложения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы при упорядочении и совершенствовании законодательства, регулирующего правовой режим жилых и нежилых зданий, а таюке расположенных в них помещений. Ряд теоретических положений диссертации может быть использован в законотворческой практике Федерального собрания для развития и совершенствования законодательства о неделимых вещах, недвижимом имуществе и общей долевой собственности.

Результаты исследования могут быть использованы для установления единообразной и юридически обоснованной судебной практики, касающейся вещно-правовых споров о зданиях и помещениях.

Положения диссертации могут использоваться также в научно-исследовательской работе и преподавании вопросов вещного права, недвижимости, общей собственности, правового режима зданий и помещений в рамках соответствующих учебных программ и дисциплин по гражданскому и предпринимательскому праву, а также при подготовке соответствующих учебников и учебных пособий.

На основе теоретических положений и выводов, содержащихся в диссертации, автором сформулированы практические рекомендации по совершенствованию законодательства.

Исходя из предложенной в работе правовой конструкции натуральной доли в праве общей собственности на неделимую вещь, в диссертации, в частности, сформулированы предложения по внесению изменений и дополнений в ГК РФ — как в части общих вещно-правовых вопросов, касающихся неделимых вещей, недвижимости и долевой собственности, так и в отношении непосредственно зданий и помещений.

В частности, предложено в ст. 128 ГК РФ указать, что к объектам гражданских прав, помимо вещей, в установленных законом случаях относятся также обособленные части неделимых вещей.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотреть, что в составе неделимого объекта недвижимости (в частности, здания), в случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, могут образовываться обособленные объекты недвижимости (в частности, помещения). В тех случаях, когда обособленные объекты недвижимости в составе неделимого объекта недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, у их собственников автоматически образуются пропорциональные доли в праве общей собственности на соответствующий неделимый объект недвижимости.

В разделе ГК РФ об общей собственности (главе 16 части первой ГК РФ), наряду с идеальной и реальной долями, предлагается предусмотреть также понятие натуральной доли, автоматически предоставляющей собственнику обособленной части неделимой вещи пропорциональную долю в праве общей собственности на данную неделимую вещь, которая производна от права собственности на обособленную часть неделимой вещи и во всех случаях юридически следует судьбе обособленной части неделимой вещи.

Вместо нынешней главы 1 В (Право собственности и другие вещные права на жилые помещения) включить в часть первую ГК РФ главу 18 под названием «Право собственности на здания и расположенные в них помещения», в которой урегулировать все основные вопросы вещно-правового соотношения жилых и нежилых зданий с расположенными в них помещениями как объектами права собственности.

Исходя из обоснованного в работе вывода о необходимости формирования специального законодательства о зданиях и помещениях, предложено в отдельном федеральном законе о них установить общие особенности (по сравнению с ГК РФ) правового режима жилых и нежилых зданий и расположенных в них жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости, права собственности и иных вещных прав, а также их особенности как объектов публично-правового регулирования, в том числе государственной регистрации.

Помимо такого федерального закона (ФЗ), обобщенно регулирующего правовой режим жилых и нежилых зданий и помещений, предлагается наряду с Жилищным кодексом РФ (требующим переработки) издать также федеральный закон о нежилых зданиях и расположенных в них помещениях, отражающий их специфические особенности, по сравнению с общим регулированием зданий и помещений, содержащимся в ГК РФ, и общими (для жилых и нежилых зданий и помещений) особенностями, содержащимися в ФЗ о зданиях и помещениях.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена в секторе предпринимательского права Учреждения Российской Академии наук Института государства и права РАН, где состоялись ее рецензирование и обсуждение.

Вытекающие из диссертации некоторые выводы и решения были представлены автором в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в виде письменных предложений и замечаний к проекту постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в обсуждении которого автор принял участие на расширенном заседании Президиума ВАС РФ 30 апреля 2009 года (текст предложений и замечаний приложен к диссертации).

Положения и выводы диссертации изложены в трех научных статьях, каждая из которых опубликована в одном из ведущих рецензируемых юридических журналов.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в общей сложности семь параграфов, приложения и перечня использованных источников.