Осуществление права общей собственности в жилищной сфере

Актуальность и выбор темы исследования. Реформа законодательства в жилищной сфере, проводимая в нашей стране уже более десяти лет, в качестве своей главной цели имеет переход от административно-командных отношений к рыночным. Прежний порядок управления и обеспечения жильем граждан главным образом за счет государственного и муниципального жилищных фондов стал мало эффективен ввиду отсутствия средств на новое строительство и на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией и ремонтом соответствующего жилищного фонда.

Было принято решение о создании рынка жилья, предоставляющего гражданам право самим выбирать способ удовлетворения жилищной потребности. В законодательстве появились нормы, регламентирующие отношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения. Главными среди них были правила закрепленные в Законе «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» .'Приватизация жилья стала основным механизмом реализации поставленной задачи. В результате ее осуществления появилось значительное число собственников жилых помещений. При этом большинство из них являются участниками права общей собственности.

Вместе с тем, приватизация создает лишь условия для формирования рынка жилья. Сам же рынок не может нормально функционировать без надлежащей правовой регламентации отношений, складывающихся между его участниками. В связи с этим реформа законодательства в жилищной сфере приобретает иное содержание, что влечет за собой внесение.

1 Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.№ 28. Ст. 959 значительных изменений в действующие правила поведения. На современном этапе законодательство принимает совершенно другой, новый облик, по сравнению с жилищным законодательством начала 90-х годов. Кроме того, были приняты новые законодательные акты, играющие важную роль в жилищной сфере. Среди них: ФЗ «О товариществах собственников жилья», 1 Семейный кодекс РФ, 2 вторая3 и третья часть ГК РФ.4.

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации, принадлежащих сособственникам прав.

Рынок жилья — явление относительно новое для государства и общества. В связи с этим и законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, пока несовершенно. Это выражается не только в наличии пробелов, но и в регламентации отношений без учета ближайших перспектив их развития. Думается, что сложившееся положение не случайно. Оно связано с недостаточной разработкой в юридической литературе теоретических проблем осуществления права общей собственности на жилые помещения.

Вопросы права общей собственности на жилье рассматриваются в основном применительно к жилому дому. Специальных же работ монографического характера, посвященных исследованию проблем реализации принадлежащих сособственникам прав на жилое помещение в многоквартирном доме и его общее имущество, до сих пор явно недостаточно. Имеющиеся на сегодняшний день научные разработки.

1 Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ. // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

2 Семейный кодекс от 29.12.1995 № 223-Ф3. // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

3 ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996. № 14-ФЗ. // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4 ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ. // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552 нередко носят описательный характер и представляют собой комментарий либо судебной практики, либо действующих нормативных актов, в свою очередь нуждающихся в совершенствовании.

Вместе с тем, в связи с формированием свободного рынка жилья, данная проблема требует в настоящее время всестороннего изучения с учетом уже сложившейся практики применения законодательства, а также с учетом того, что многие аспекты отношений общей собственности не получили еще законодательного урегулирования. Ряд актуальных вопросов практически не затронуты в научной литературе, что предопределяет необходимость их постановки и предложения вариантов научного разрешения. Речь идет о границах субъективного права сособственника и способах защиты его интересов. Последнее обстоятельство свидетельствует о том, что многие вопросы осуществления права общей собственности в жилищной сфере либо теоретически не разрабатывались, либо остаются спорными.

Дальнейшее успешное развитие отношений собственности в жилищной сфере неразрывно связано с дальнейшим совершенствованием законодательства, что невозможно без глубокого теоретического осмысления проблем, возникающих при осуществлении собственниками своих прав.

Изложенное дает основание утверждать, что проблема осуществления права общей собственности в жилищной сфере должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем гражданского и жилищного права, а стремление автора внести свой вклад в ее решение явились предпосылкой для выбора темы диссертации.

Цель и основные задачи исследования. Целью исследования является анализ и критическое осмысление действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, возникающих между сособственниками жилого помещения при осуществлении принадлежащих им правизучение доктринальных разработок ученых в этой области, выявление наиболее важных теоретических проблем и выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.

Для достижения поставленной цели определены основные задачи:

Во-первых, выявить особенности правового режима жилого помещения как объекта права собственности.

Во-вторых, изучить основания возникновения общей собственности на жилое помещение.

В-третьих, рассмотреть виды общей собственности по российскому законодательству.

В-четвертых, проанализировать процесс правовой регламентации осуществления и способов защиты прав участниками общей долевой собственности.

В-пятых, определение способов прекращения права общей долевой собственности на жилое помещение.

В-шестых, изучить особенности осуществления права общей собственности на имущество многоквартирного дома.

В-седьмых, установить особенности права общей совместной собственности и проанализировать процесс правовой регламентации осуществления супругами и членами крестьянского (фермерского) хозяйства права общей совместной собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются отношения, складывающиеся между участниками общей собственности в жилищной сфере при осуществлении принадлежащих им прав.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на отношения, составляющие объект исследования.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные методы научного познания, в частности, диалектический метод с системно-структурным подходом к изучению материала, сравнительно-правовой метод, исторический метод, формальнологический метод и др.

Использование в диссертации указанных методов предоставило автору возможность рассмотреть особенности жилого помещения как объекта права собственности, исследовать структуру отношений общей собственности, вопросы правовой регламентации осуществления и защиты прав, принадлежащих участникам общей собственности в жилищной сфере, проанализировать эффективность гражданско-правового регулирования данных отношений.

Теоретическая основа исследования. Исследование проблематики диссертации и сформулированные выводы основаны на общих достижениях цивилистической науки. Вопросы, связанные с осуществлением права общей долевой собственности, затрагивались многими авторами в рамках работ, посвященных проблемам осуществления права собственности.

В дореволюционной юридической литературе обстоятельные исследования в области права собственности содержатся в трудах Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича.

Значительное место проблемам права собственности отводилось в советской юридической литературе. Следует отметить работы таких ученых, как С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, И. Л. Брауде, А. В. Венедиктов, Д. М. Генкин, В. П. Грибанов, В. А. Дозорцев, О. С. Иоффе, М. Я. Кириллова, С. М. Корнеев, О. А. Красавчиков, Ю. К. Толстой, В. Ф. Чигир, P.O. Халфина и др.

Особый интерес представляют работы о праве собственности, в том числе и на жилые помещения, написанные в период становления нового гражданского законодательства. К их числу можно отнести труды Б.М.

Гонгало, С. М. Корнеева, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, П. И. Седугина, К. И. Скловского, В. Р. Скрипко, Е. А. Суханова, В. В Чубарова, К. Б. Ярошенко и др.

Существуют также специальные монографические исследования в области права общей долевой собственности. Это, прежде всего, труды М. В. Зимелевой, Р. П. Мананковой, М. Г. Марковой, Ш. Тагайназарова, Умуркулова М. К, М. Г. Шаха и др.

Научная новизна полученных результатов заключается как в самой постановке темы исследования, так и в предложенных решениях отдельных проблем осуществления права общей собственности в жилищной сфере, которые ранее не получили достаточного освещения, но представляют большое теоретическое и практическое значение.

В диссертации содержатся новые научно-теоретические положения, наиболее важными из которых являются следующие:

1. Обосновывается положение, согласно которому на сегодняшний день в действующем законодательстве изолированная комната признается самостоятельным объектом права собственности, правовой режим которой не совпадает с правовым режимом жилого дома и его частью.

2. Обосновывается возможность использования негаторного иска как способа защиты прав сособственника жилого помещения от действий других сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

3. Предлагается рассматривать право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение в качестве особого правомочия сособственника, которое по ряду моментов существенно отличается от прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличаются. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности (п. 4 ст.245 ГК РФ.).

4. Автор обосновывает положение, согласно которому трехмесячный срок, предусмотренный п. З ст. 250 ГК РФ, необходимо рассматривать в качестве сокращенного срока исковой давности, направленного на защиту принадлежащего сособственнику и нарушенного права преимущественной покупки.

5. Обосновывается положение, в силу которого очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

6. При осуществлении раздела жилого помещения, представляющего собой отдельную квартиру, предлагается считать допустимым выдел доли в натуре при условии, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к имуществу многоквартирного дома.

7. Обосновывается изменение порядка владения, пользования и распоряжения имуществом многоквартирного дома. Приемлемой видится конструкция, в соответствии с которой порядок владения, пользования и распоряжения имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов.

Диссертантом внесены соответствующие рекомендации по усовершенствованию действующего законодательства, в частности:

1. Предлагается законодательно закрепить положения о том, что для совершения главой крестьянского (фермерского) хозяйства сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие других его членов.

2. Предлагается для создания четкого механизма возмещения сособственникам убытков закрепить в главе 16 ГК РФ ранее сформулированное в литературе правило: «Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями.» .

Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что в исследовании содержится комплексный анализ правовой регламентации осуществления участниками права общей собственности своих прав на жилое помещение и другие объекты многоквартирного дома. Практическое значение состоит в возможности использования полученных результатов при подготовке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, в дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления права общей собственности в жилищной сфере, а также в преподавании спецкурса по жилищному законодательству и проведении семинарских занятий.

Апробация результатов диссертации. Основные положения настоящего диссертационного исследования были вынесены на защиту диссертации на соискание степени магистра частного права в Российской школе частного права в 2001годуапробированы в выступлениях на научных семинарах в Исследовательском Центре частного права при Президенте Российской Федерации и Томском государственном университетеобсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Российского государственного торгово-экономического университетаотражены в публикациях, а также применяются диссертантом в своей практической работе.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. В соответствии с ними диссертация состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов и научной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Появление в России значительного количества собственников жилья можно отнести к числу положительных моментов развития экономики в нашей стране. Вместе с тем, для становления нормальных рыночных отношений необходимо создать рынок жилья, учитывающий свободу в реализации принадлежащих собственникам прав, интересы государства и общества. Это требует проведения в жилищной сфере системы мероприятий организационного, экономического, а главное, — правового порядка.

Подводя итог рассмотрению комплекса вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления принадлежащих участникам общей собственности прав, следует отметить важность и своевременность разработки законодательства на современном этапе. В результате проведенного исследования выявлен ряд недостатков в действующем законодательстве об общей собственности в жилищной сфере, намечены пути их устранения. В частности:

1. Предлагается законодательно закрепить положения о том, что для совершения главой крестьянского (фермерского) хозяйства сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие других его членов. Отсутствие такой нормы на практике может привести к значительному нарушению прав остальных участников совместной собственности.

2. Предлагается для создания четкого механизма возмещения сособственникам убытков закрепить в главе 16 ГК РФ ранее сформулированное в литературе правило: «Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями.» Перевод прав и обязанностей в порядке ст. 250 ГК может повлечь за собой дополнительные расходы как самого сособственника, на которого переводятся возникшие из договора права и обязанности покупателя, так и постороннего покупателя. В законе не содержится каких-либо указаний относительно судьбы возникших у участников права общей собственности, чьи права были нарушены, дополнительных расходов.

Анализируя сложившееся правовое регулирования отношений общей собственности в жилищной сфере, можно сделать следующие выводы:

1. В действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности, правовой режим которой не совпадает с правовым режимом жилого дома и его частью. Вместе с тем, нельзя не отметить, что судебная практика рассмотрения споров о разделе жилого помещения зачастую свидетельствует об их отождествлении.

2. Автор полагает возможным использование негаторного иска как способа защиты прав сособственника жилого помещения от действий других сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении. Прямо зафиксированное либо подразумеваемое соглашение между сособственниками о распределении пользования жилым помещением не порождает возникновение активных обязанностей участников права общей долевой собственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение с точки зрения удовлетворения интереса, а, следовательно, и с позиции защиты приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещных прав, которые в результате соглашения приобретают в отношении предоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность, обособленность. В свою очередь достаточную для того, чтобы в случае создания помех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторного иска.

3. Право преимущественной покупки доли в праве собственности на жилое помещение является особым правомочием. Оно по ряду моментов существенно отличается от прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличается. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности (п. 4 ст.245 ГК РФ.).

4. В настоящее время нет единства в понимании природы трехмесячного срока, предусмотренного п. З ст. 250 ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что данный срок является пресекательным сроком. По мнению автора, данный срок является сокращенным сроком исковой давности. Пресекательный срок — это срок, в пределах которого лицу предоставляется возможность осуществления принадлежащего ему субъективного права. При пресекательном сроке нет нарушения субъективного права. Срок же, в течение которого можно потребовать перевода прав и обязанностей на себя, направлен на защиту нарушенного права, принадлежащего сособственнику. Помимо этого, защита осуществляется посредством обращения в суд и принудительной реализацией права.

5. В силу действующего законодательства невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников. В противном случае, указанное решение будет противоречить как общему правилу, согласно которому выплата компенсации возможна только с согласия сособственника, так и положениям ст. 246 ГК РФ, не допускающей суду устанавливать способ распоряжения общим имуществом.

6. Реализация требования о выделе доли в натуре в настоящее время представляется мало вероятной применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.1 Думается, что данные требования едва ли можно признать правильными и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира принципиально не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. Диссертант полагает, что разумнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома.

7. Существующая правовая регламентация отношений в многоквартирном доме едва ли может быть признана удовлетворительной.

1 Пункт 12 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах, применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» И Сборник постановлений ПЛЕНУМОВ ВЕРХОВНЫХ СУДОВ СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам — М., 1995. С. 340.

Так, предусмотренная законодательством возможность обращения в суд, в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом, способна парализовать судебную систему. Нетрудно себе представить количество таких исков. Помимо того, не может не вызывать недоумения подход законодателя, установившего, что для определения порядка владения и пользования данным имуществом необходимо единогласие жильцов, а для распоряжения — лишь согласие большинства. Приемлемой видится конструкция, в соответствии с которой порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Иное решение вопроса практически невозможно, т.к. принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия.

Автор настоящей работы надеется, что выводы, к которым он пришел в результате проведенного исследования, могут быть учтены законодателем при проведении жилищной реформы и совершенствовании правового регулирования отношений собственности в жилищной сфере.