Анализ современного состояния и основные тенденции развития рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области

Актуальность темы

исследования. Решение жилищной проблемы является одним из приоритетных национальных направлений. Посткризисное снижение объемов ввода в эксплуатацию жилья, территориальные ограничения возможности дальнейшего расширения строительства в городской черте, обострение социальной проблемы обеспеченности жильем населения мотивируют поиск новых форм увеличения жилищного строительства.

Одной из таких форм является строительство малоэтажных домов, как наиболее комфортных, здоровых, гармонирующих с природой, ресурсосберегающих, экономически эффективных типов жилищ, строительство которых осуществляется за пределами высоко урбанизированной территории.

Для динамичного развития малоэтажного строительства в регионе необходимо сбалансировать факторы предложения и спроса реализуемые на законодательном поле данного сегмента рынка: программы финансирования и соответствующих мощностей строительных организаций, сырьевой базы и промышленности строительных материалов, динамику валового регионального продукта (ВРП) и уровень роста реальных доходов населения.

Это возможно при условии разработки и использовании на практике методов прогнозирования развития малоэтажного строительства, организационно-экономического механизма реализации, совершенствования финансового инструментария привлечения дополнительных инвестиций с учетом финансовых рисков, адекватно отражающих реалии конкретного региона страны.

Изложенное актуализирует выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы.

Проблемам совершенствования институциональной среды инвестиционно-строительной деятельности посвящены работы Асаула А. Н.,.

9], Бузырева В. В. [23], Грабового П. Г. [31], Гуртова В. [34], Ивановой, Е.В. [49], Каменецкого, М.И. [52], Силки, Д.Н. [103], Симионова Ю. Ф. [104,133,135] и другие.

Сущность малоэтажного строительства исследовали Гасилов В. В. [30], Ивакин Е. К. [48], Петрова З. К. 77], Пивоварова Г. Б. 80], Хуснуллин, М.Ш. [124], Чернов А. В. [125] и др.

Модели прогноза развития отдельных сегментов рынка жилья совершенствовали Акчурина, И. Г. 4], Березин А. О. Ушанова Н. А. 18], Гаделия Д. Г. [29], Гуслова Н. А. 35], Макаров Е. И. 61], Стерник Г. М. 107,108].

Понятийный аппарат организационно-экономического механизма прошел свое закономерное развитие в работах множества исследователей, в том числе: Абалкина Л. И. [1], Бабенко Р. В. [12], Беляева A.A. [16], Бочкарева А., [21], Бунича П. Г. [24], Буркова В. Н. [26], Зеленцов Л. Б. [46], Минаева Э. С. [65], Мочерного C.B. [66], Новикова A.B. [67], Портер Майкла [83], Райзберга Б. А. [97], Столярова Р. [110], Тамбовцева В. Л. [113], Швыденко Н. В. [127] и других авторов.

Основу методологии согласованного управления в теории менеджмента разработали такие зарубежные исследователи как Falco M. А [158], Golenko-Ginzburg D.I., Aronov I.A., lLjubkin S. M, [159], Torsleff H. [161] и другие. Разработкой механизмов согласованного управления социально-экономическими системами в нашей стране успешно занимаются ученые института проблем управления Российской академии наук (ИПУ РАН) и их последователи: Баркалов С. А., Белоусов В. Е., Беляев Ю. А. [14], Бурков В. Н., Буркова И. В., Горгидзе И. А., Джавахадзе Г. С., Хуродзе Р. А., Щепкин А. В, [25], Новиков Д. А. [68], Тамбовцев В. Л. [113,114], Ефремов М. А. [40].

Сущность, виды, схемы, реализации ипотеки, как финансового инструментария исследованы многими отечественными авторами [Акулова Т. А. [3], Афонина A.B. [11], Бесхмельницын Н. [17], Бойко П. В. [20], Грузицкий Ю. Л. [33], Довдиенко И. В. [37], Кричевский Н. А. [59], Калинин.

M. И. [59], Крысин А. В. [60], Симионов Ю. Ф. [105], Тутаева А. И. [117], Чернов А. В. [125], Яхимович В. И. [157], а так же зарубежными учеными Jesse Russell [160]и др.

Оценка финансовых рисков в строительстве нашла отражение в работах отечественных ученых Артамонова A.A. [5], Асаула А. Н. [7,8], Балдина К. В. [13], Бузырева В. В. [23], Васильева В. М. [27], Воробьева С. Н. [28], Грабового П. Г. [31], Забелиной О. В. [43], Ковалёва В. В. [53,54], Кричевского M. JI. [57], Чернова Г. В., Кудрявцев А. А. [126] и зарубежных авторов: Falco M. [158] и других.

Однако, несмотря на важность и новизну имеющихся исследований, некоторые вопросы реализации региональных инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства изучены недостаточно. Требует уточнения, совершенствования или разработки ряд вопросов, связанных с понятийным аппаратом, моделями прогнозирования развития регионального рынка малоэтажного строительства, организационно-экономическим механизмом реализации проектов, взаимодействием участников строительства, ипотечными механизмами кредитования, оценкой рисков.

Указанное обуславливает логику построения, цели и задачи диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является концептуальная разработка и научно-практическое обоснование основных тенденций развития и механизмов реализации рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области.

Для достижения указанных целей сформулированы следующие задачи.

1. Провести анализ современного состояния и основных тенденций рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

2. Исследовать структуру и особенности регионального рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

3. Разработать модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающую сценарии развития и многообразие воздействующих на него экономических, политических, географических факторов.

4. Разработать механизм взаимодействия участников регионального рынка малоэтажного строительства, обеспечивающий достижение прогнозных объемов ввода малоэтажных домов.

5. Усовершенствовать финансовый инструментарий взаимодействия участников регионального рынка малоэтажного строительства, обеспечивающий повышение доступности жилья.

6. Идентифицировать финансовые угрозы участников малоэтажного строительства и разработать механизм управления рисками.

7. Определить методические подходы к определению социально-экономического эффекта от реализации проектов малоэтажного строительства в регионе.

Рабочая гипотеза исследования основывается на том, что программное развитие рынка малоэтажного строительства в регионе, как эффективного пути повышения доступности жилья, возможно при условии разработки и использовании на практике методов прогнозирования, организационно-экономических взаимоотношений, финансового инструментария привлечения дополнительных инвестиций с учетом финансовых рисков, адекватно отражающих реалии конкретного региона страны.

Предметом исследования являются отношения, возникающие между основными участниками малоэтажного жилищного строительства региона.

Объектом исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы осуществления малоэтажного жилищного строительства.

Область исследования: специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — строительство: 1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов. 1.3.61. Развитие методологических подходов к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, материалы научно-практических конференций, нормативные документы по строительству жилья, организационно-экономических взаимоотношений, финансового инструментария и рисков малоэтажного строительства.

Методической основой диссертационного исследования послужили научные методы: сравнения, дедукции, индукции, статистических исследований, экспертных оценок, прогнозирования, экономико-математического моделирования.

Информационной базой исследования, обеспечивающей достоверность выводов и предложений, послужили официальные данные Росстата, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, официального сайта Правительства Ростовской области и Законодательного собрания Ростовской области, первичная информация предприятий инвестиционно-строительного комплекса Ростовской области, материалы практических исследований, опубликованные в научно-практических изданиях.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретико-методических аспектов и научно-практических рекомендаций по совершенствованию прогнозирования развития и механизмов реализации малоэтажного строительства в регионе и состоит в следующем.

1. На основе авторского определения категории малоэтажного жилищного строительство дана классификация малоэтажных домов, учитывающая специфику Ростовской области и позволяющая прогнозировать развитие данного сегмента рынка жилья в регионе. К классификационным признакам относятся месторасположение, уровень доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населённого пункта, качество архитектурной проработки.

2. Разработана модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающая многообразие воздействующих на него экономических, политических, географических факторов и позволяющая моделировать сценарии развития в зависимости от динамики их поведения. Модель отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между функцией отклика и независимых переменных. На основе базовой модели произведено построение моделей линейного, экспоненциального и полиноминального приближения используемых для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области.

3. Разработана схема функциональной структуры организационно-экономического механизма реализации малоэтажного строительства, отличающаяся этапами его создания и обеспечивающая достижение прогнозных объемов малоэтажного строительства за счет включения правовых, экономических и производственных элементов. Дана авторская трактовка и его особенности. Взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства, в частности при распределении объемов работ между подрядчиками, предлагается строить на принципах согласованного управления по критерию минимума суммарных затрат на весь объем выполняемых работ по коттеджному поселку, определяемых в зависимости от стратегии поведения участников процесса.

4. Разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования малоэтажного строительства в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса и обеспечивающая повышение доступности жилья. Произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. Получены условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве малоэтажного жилья.

5. Разработана схема управления финансовыми рисками малоэтажного строительства, отличающаяся дополнительным этапом их классификации, учитывающая региональные особенности, и позволяющая минимизировать экономические потери участников инвестиционного процесса. Представлена классификация рисков, характерных для малоэтажного строительства, включающая экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-климатические риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и величина максимального ущерба каждого вида риска в процентах от величины инвестиционных затрат. Построен статистический ряд, который показывает риски, имеющие высокую вероятность наступления, а также несущие наибольшую угрозу проекту.

Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических представлений об особенностях моделирования прогнозирования и организации экономических взаимоотношений между участниками малоэтажного жилищного строительства региона.

Практическая значимость. Содержащиеся в работе методы, модели и инструментарий могут быть применены при прогнозировании развития рынка малоэтажного строительства региона и разработке мероприятий по его реализации. Разработанная экономико-математическая модель прогнозирования малоэтажного жилищного строительства может использоваться при разработке региональных программ по обеспечению населения доступным жильем. Основные результаты исследования автора использованы в научно-исследовательской работе, выполненной кафедрой маркетинга и логистики РГСУ, в деятельности строительных компаний «???» и «???» при оценке эффективности проекта строительства коттеджного поселка в Ростовской области. Об этом свидетельствуют соответствующие акты внедрения.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы докладывались на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Ростовского государственного строительного университета (2011;2013 гг.), на межвузовской научно-практической конференции (2012 г.), на Всероссийских (2012 -2013 гг.) и международных (2012 г. и 2013 г.) научно-практических конференциях, проводимых в…

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 15 печатных работ, в том числе 3 публикации в журналах из списка ВАК РФ, монография, 7 статей в сборниках научных трудов, 4 материалов научно-практических конференций. Общий объем публикаций составляет 00 п.л., в том числе доля автора — 000 п.л.,.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка использованных источников и 5 приложений. Общий объем диссертации содержит 213 страниц текста, в том числе 53 таблицы, 45 рисунков.

Список литературы

включает 161 наименование.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ.

Одной из приоритетных задач правительства РФ в области жилищной политики является формирование условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан. Доступность жилья в авторской трактовке — это оптимальное соотношение предложения на рынке жилья, и уровня реальных среднестатистических доходов населения, позволяющее приобрести жилье в желаемые сроки. На основе анализа литературных данных нами классифицированы основные результирующие факторы, влияющие на уровень доступности жилья для населения к которым относятся: факторы спроса и факторы предложения. Для повышения уровня доступности жилья автором сделан вывод о необходимости развития малоэтажного строительства.

Исследование, проведенное автором, показало, что понятие малоэтажного жилища в настоящее время получило расширенные толкование, включающее целый ряд традиционных типов застройки и новых их разновидностей. Поэтому дано авторское определение малоэтажного жилищного строительство. Исследовав специфику малоэтажного строительства автором проведена классификация малоэтажных домов.

К основным классификационным признакам, с точки зрения автора, относятся: месторасположение, уровень доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населённого пункта, качество архитиктурной проработки.

Развитие рынка зависит от множества факторов. В работе сформулированы и классифицированы по различным признакам факторы, влияющие на прогноз развития рынка малоэтажного строительства.

Ростовской области в современных условиях. Для развития модельных представлений, описывающих динамику развития строительства индивидуального жилья по Ростовской области, выделены шесть.

187 важнейших факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на прогноз развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области и проведен их статистический анализ.

Статистический анализ факторов и полученных прогнозных интервалов позволил создать на базе программного обеспечения Statgraphics plus for Windows базовую экономико-математическую модель, учитывающую степень влияния каждого рассматриваемого фактора на объем ввода малоэтажного жилья в Ростовской области. Модель отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между функцией отклика и независимых переменных. Представленные характеристики модели подтверждают ее достоверность в 95%-ом доверительном интервале.

На основе базовой модели произведено построение моделей линейного приближения, экспоненциального приближения, полиноминального приближения использованных нами для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области. Сделан вывод о том, что моделями, наиболее адекватно отражающими сложившиеся реалии на рынке малоэтажного строительства Ростовской области являются базовая и модель на основе линейного приближения, использование которых позволит сбалансировать рост малоэтажного строительства с ресурсным обеспечением.

Малоэтажное строительство, рассматриваемое как совокупность форм взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса, позволяет авторам говорить об организационно-экономическом механизме реализации малоэтажного строительства, как разновидности организационно-экономического механизма управления. Под организационно-экономическим механизмом реализации малоэтажного строительства мы понимаем совокупность организационных структур, форм и методов управления, а также правовых норм, на основе которых реализуются инвестиционные процессы, связанные со строительством малоэтажных объектов. Нами сформулированы, исследованы и.

188 классифицированы особенности организационно-экономического механизма (ОЭМ). На основе исследований нами сформулированы четыре этапа создания ОЭМ реализации малоэтажного строительства. Разработана схема функциональной структуры организационно-экономического механизма управления малоэтажного строительства, включающая правовые, экономические и производственные элементы. Механизм экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства, в частности при распределении объемов работ между подрядчиками, предлагается строить на принципах согласованного управления по критерию минимума суммарных затрат на весь объем выполняемых работ по коттеджному поселку, определяемых в зависимости от стратегии поведения участников процесса.

Важнейшей составляющей организационно-экономического механизма при реализации проектов малоэтажного строительства является его финансовый инструментарий, включающий механизмы привлечения, реализации и оценки инвестиций. Расширение государственной поддержки граждан в приобретении жилья более эффективно с одновременным развитием ипотечных форм кредитования жилья. Нами на основе проведенного анализа стоимости земли под индивидуальное строительство в Ростовской области разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса. Нами произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных кредитов в рамках существующих программ государственной поддержки жилищного строительства, на основе которых сделаны расчеты повышения доступности ипотечных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. Из полученных зависимостей и значений нами получены условия дополнительного.

189 субсидирования граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве малоэтажного жилья.

Сформулировано авторское определение риска инвестиций в малоэтажное строительство. Разработана схема алгоритма управления рисками малоэтажного строительства, отличающаяся от существующих дополнительным этапом классификации рисков. Представлена классификация рисков, характерных для малоэтажного строительства, включающая экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-климатические риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и величина максимального ущерба каждого вида риска в процентах от величины инвестиционных затрат. Произведена группировка рисков с присвоением иерархического кода, которая дополняется показателем вероятности наступления рисков и величиной максимального ущерба при возникновении. Построен статистический ряд, который показывает риски, имеющие высокую вероятность наступления, а также несущие наибольшую угрозу проекту.

На основе разработанных мероприятий автором предлагается схема оценки социально-экономического эффекта реализации проектов малоэтажного строительства учитывающая особенности малоэтажного строительства, формы участия государства в реализации проекта, формы владения землей застройщиком, способов привлечения источников финансирования.

Реализация предложенных мероприятий позволит повысить уровень доступности жилья, стимулировать развитие строительного сегмента экономики региона, снизить социальную напряженность в регионе.