Рынок земли

Рынок земли

Земля наряду с другими факторами участвует в процессе производства. Как и любой другой фактор производства, земля порождает определенный доход — ренту. Без анализа земельных и, в частности, рентных отношений невозможно понять ценообразование как на сельскохозяйственную продукцию, так и в строительстве и в ряде других отраслей, связанных с использованием земельных участков.

1. Земля как фактор производства. Ограниченность земли. Земля как возобновляемый ресурс: естественное и экономическое плодородие почвы

В сельском хозяйстве, строительстве и ряде других отраслей важную роль играет специфический фактор производства — земля. От других факторов производства — капитала и труда, — земля отличается тем, что она не является продуктом человеческого труда, а потому и не может быть воспроизведена. Количество земли ограничено и не может быть увеличено по желанию людей, в то время как машины, программные продукты и другие факторы производства можно воспроизводить во все возрастающих масштабах. Таким образом, земля рассматривается как ресурс с совершенно неэластичным предложением.

Современные западные экономисты (например, М. Блауг), как правило, стараются не выделять землю, включая в нее и другие природные ресурсы (воду, полезные ископаемые, леса и др.) в качестве специфического фактора производства. Они аргументируют свою позицию следующим образом: природные ресурсы не отличаются от других капитальных благ, так как освоенные территории — такой же продукт прошлого труда, как и машины. Землю следует рассматривать как особый ресурс. Интерпретировать его можно как «капитальное благо с относительно неэластичным предложением» (рис. 1).

Рис. 1. Предложение земли

F — количество земли; P — цена на землю; S — предложение земли

Спрос на землю подразделяют на сельскохозяйственный (для производства сельскохозяйственной продукции) и несельскохозяйственный (под застройку жилья, добычу полезных ископаемых и т. п.). Как правило, несельскохозяйсвенный спрос на землю является более эластичным, так как с незначительным падением цен на такого рода участки земли (особенно вблизи больших городов) увеличивается спрос на нее для застройки зданий и сооружений (рис. 2).

Рис. 2. Спрос на землю сельскохозяйственный (Dfa) и несельскохозяйственный (Dfn)

Ограничено не только количество земли, но и количество земель разного качества. Например, из всей территории нашей страны мы располагаем определенным количеством гектар высоко плодородной земли, определенным количеством гектар среднеплодородной и некоторым количеством малоплодородной земли. В данном случае речь идет о естественном плодородии почвы.

Естественное плодородие почвы базируется на использовании полезных свойств верхнего слоя земли — почвы. Иначе говоря, это есть природное благо, удовлетворяющие потребности растений в питательных веществах, влаге, воздухе, биотической и физико-химической среде. Плодородие почвы обеспечивает урожай сельскохозяйственных культур, а также биологическую продуктивность дикой растительности.

Искусственное плодородие почвы является результатом агротехнической деятельности человека, обеспечивающей повышение культуры земледелия, и осуществляется на основе дополнительных инвестиций в земледелие. Оно формируется как прибавка к естественному плодородию в результате обработки почвы, внесения в нее удобрений, мелиорации и других мер. Экономическое плодородие представляет собой единство естественного и искусственного плодородия. Реализуется оно в виде урожая. Экономическое плодородие зависит не столько от собственно плодородия почвы, сколько от условий ведения земледелия, уровня развития науки и техники.

Конечно, с течением времени люди могут осушать земельные участки, проводить ирригационные работы, применять различные агротехнические мероприятия, повышая таким образом плодородие. Тем не менее, в каждый данный период времени количество земель каждого вида остается ограниченным.

Ограниченность земли, так же, как и любого другого ресурса, ведет к монополии. Но в данном случае это своеобразная монополия хозяйства на земле. Это означает, что каждый земельный участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чьего-нибудь капитала без его согласия, что и является причиной возникновения земельной ренты и, соответственно, обусловливает своеобразное ценообразование в сельском хозяйстве.

2. Земельная рента как цена за использование земли. Определение размера ренты в условиях конкуренции. Экономическая рента. Рента и арендная плата

Экономической рентой называются платежи владельцу фактора производства, превышающие его альтернативную стоимость. В качестве объекта купли-продажи земельные участки имеют определенные цены. Но цена земли — явление своеобразное, существенно отличающееся от цен обыкновенных товаров. Покупка земли есть, по сути, покупка права на получение земельной ренты. Поэтому цена земли возникает на основе земельной ренты, т. е. земля потому и приобретает цену, что она приносит ренту, а величина этой цены определяется величиной ренты: чем большую ренту дает земельный участок, тем больше денег будут платить за него покупатели, следовательно, тем выше цена земли. Это первый фактор, определяющий цену земли.

Вторым фактором, влияющим на цену земли, является текущая рыночная ставка ссудного процента. Это объясняется тем, что в определенном отношении земельная рента подобна ссудному проценту: и земельная рента, и ссудный процент есть факторные доходы. Поэтому покупатель земли всегда будет сравнивать ренту, которую он рассчитывает получать, купив землю, со ссудным процентом, который он может получить, поместив деньги в виде вклада в банк. Владелец денег предпочтет положить деньги в банк, а не купить земельный участок, если эта земля дает ему меньший доход в виде ренты, чем тот ссудный процент, который он получит на свой вклад.

И наоборот, владелец денежного капитала предпочтет употребить его на покупку земли, если последняя принесет ему больший доход в виде ренты, чем ссудный процент, который он получил бы, поместив этот капитал в банк. В результате цена земли в среднем устанавливается на таком уровне, что рента по отношению к ней равняется норме ссудного процента. Иначе говоря, цена земли равняется такой сумме денег, которая, будучи отдана в ссуду, ежегодно приносит доход, равновеликий ренте, получаемый с этой земли.

Предположим, Вам предлагают купить земельный участок за 10 млн руб. Ежегодная рента с данного участка — 1 млн руб. Текущая рыночная ставка ссудного процента — 12%. Для того чтобы выяснить, выгодна данная покупка или нет, проведем следующий анализ. Если Вы положите 10 млн руб. в банк, то через год получите 1 млн. 200 тыс. руб. дохода. Если же купите земельный участок, то через год получите ренту в 1 млн руб. Следовательно, данная сделка Вам не выгодна. Для того чтобы сделка стала выгодной, необходимо цену земли понизить, составив при этом следующую пропорцию:

Рl: 100 = 1 млн руб.: 12 (1)

где Рl — цена земли.

Тогда Рl = 8 млн. 333 тыс. 333 руб.

По сути, земля есть дисконтированная стоимость будущей земельной ренты. Чем больше рента от услуг земли, тем выше цена земли. Если Rj — сумма годовой ренты в j-м году, а i — текущая рыночная ставка ссудного процента, то тогда цена земли (Рl) равна:

. (2)

Покупая землю, мы предполагаем, что срок пользования землей бесконечен.

Следовательно, j стремится к бесконечности. Величина становится все меньше и меньше с возрастанием j, и количество, добавляемое к сумме, постепенно стремится к 0, по мере того как j приближается к бесконечности.

Таким образом, сумма в нашем уравнении достигает предела, когда Rj будет одинакова за каждый год. Соответственно, формула приобретает следующий вид:

(3)

где Pl — цена земли;

R — годовая рента;

i — текущая рыночная ставка ссудного процента.

В данном случае, мы предполагаем, что покупатель участка земли и фермер — одно и то же лицо. Иначе говоря, собственник земли является фермером, хозяйствующим на данной земле. Соответственно, он как собственник земли и присваивает ренту. Как отмечалось выше, количество земли ограничено, и результат — предложение участков земли неэластично. Рента вообще означает не просто доход от фактора производства, в данном случае земли, а доход от любого фактора производства, предложение которого неэластично. Следовательно, в соответствии с таким определением ренты неоклассической школой она может быть не только в сельcком хозяйстве, но и везде, где ресурс (фактор производства) неэластичен. Например, в условиях любой естественной монополии, будь то талант драматического актера, голос выдающегося певца, уникальная коллекция, добыча нефти и т. п.

Следует различать ренту и арендную плату. Хотя неоклассики рассматривают эти понятия как идентичные. На самом деле арендная плата — это плата за пользование фактором производства (в нашем случае землей), которая состоит из ренты и других платежей (за пользование находящимися на данном участке постройками, насаждениями, дорогами и т. д.).

В аренду земля, как правило, сдается на определенный срок. Величина данного срока есть предмет спора между арендодателем и арендатором, ибо последний стремится увеличить срок, чтобы, сделав капиталовложения в участок, получать дополнительную ренту. Собственник же пытается сократить этот срок. Чем короче срок, тем скорее можно пересмотреть арендную плату в сторону повышения.

3. Разнокачественность земельных участков и дифференциальная рента

Как отмечалось выше, существуют разнокачественные участки земли. Условно их можно разделить на худшие, средние и лучшие.

Дифференциальная рента I по плодородию. Предположим, что на трех участках различной по плодородию земли затрачен одинаковый капитал по 100 млн руб. на гектар. Причем на худших участках земли (А) урожай зерновых составил 30 ц с гектара, на средних (В) — 40 ц., на лучших (С) — 50ц. При норме прибыли в сельском хозяйстве, равной, например, 20%, цена производства на каждом из этих участков будет равна 120 млн руб. (100 + 20= 120).

Так как урожайность на каждом из этих участков разная, то, соответственно и индивидуальная цена 1 ц. будет разная.

На участке А

120/30 = 4 млн руб.;

на участке В

120/40 = 3 млн руб.;

на участке С

120/50 = 2,4 млн руб.

Но поскольку количество всех этих земель ограничено и существует монополия на землю как на объект ведения хозяйства, рыночная цена 1 ц. будет регулироваться ценой производства на худших землях. В нашем случае это индивидуальная цена производства участка А, равная 4 млн руб.

Поскольку все зерновые, независимо от того, на какой земле они произведены, продаются по рыночной цене, то предприниматель, ведущий хозяйство на участке А, выручит от продажи зерновых

4 млн руб. Ч 30 = 120 млн руб.;

на участке В

4 млн руб. Ч 40 = 160 млн руб.;

на участке С

4 млн руб. Ч 50 = 200 млн руб.

Таким образом, предприниматель, ведущий хозяйство на участке, А и продавший свою продукцию за 120 млн руб., только покроет свои затраты и получит прибыль среднюю в отрасли — 20 млн руб.

На участке В образуется добавочная прибыль в размере

160 млн руб. — 120 млн руб. = 40 млн руб.

На участке С, соответственно,

200 млн руб. — 120 млн руб. = 80 млн руб.

Эта добавочная прибыль превращается в дифференциальную ренту и присваивается собственниками данных участков земли — средних и лучших.

Изобразим данный пример в виде табл. 1.

Таблица 1

Как видим из данного примера, дифференциальная рента I по плодородию равняется разности между рыночной ценой производства сельскохозяйственной продукции, регулируемой издержками производства на наименее плодородных землях, и индивидуальной ценой производства на средних и лучших по плодородию землях.

Графически это можно интерпретировать следующим образом (рис. 3).

Рис. 3. Образование дифференциальной ренты I по плодородию

На графике показаны три участка земли: А — худший; В — средний; С — лучший;. Р0 — текущая рыночная цена на 1ц зерновых (в нашем случае она равна 4 млн руб.); Р2 — цена 1 ц. на среднем участке В (у нас она равна 3 млн руб.); Р3 — цена 1 ц. на лучшем участке (2,4 млн руб.). Образовавшаяся рента по плодородию на участке В равна четырехугольнику Р0Р2L2О2, на участке С — четырехугольнику P0P3L3O3.

Дифференциальная рента I по местоположению. Земельные участки отличаются друг от друга не только по плодородию, но и по их местоположению. Одни участки расположены далеко от рынков сбыта, другие же — на более или менее значительных расстояниях от них. Соответственно, чем дальше расположен участок, тем больше издержки на транспортные расходы, связанные с доставкой продукции на рынок. Поэтому для участков, расположенных далеко, индивидуальная цена окажется выше, чем для участков, близких к рынку.

Рассмотрим это на примере. Предположим, два участка одинаковы по плодородию, но участок, А расположен дальше, а участок В — ближе к рынку сбыта. Затраты на производство на них одинаковые и составляют 100 млн руб. Количество произведенной продукции одинаковое 50 ц. Издержки транспорта на перевозку продукции с участка, А на рынок — 40 млн руб., с участка В — 20 млн руб. Если сохраним условие предыдущего примера, что отраслевая прибыль составляет 20%, то получим следующую картину (табл. 2).

Таблица 2

Так как количество расположенных близко к рынку сбыта земель ограничено, то продукции только этих земель недостаточно для удовлетворения всего спроса на зерновые. Следовательно, в хозяйственный оборот будут вовлекаться участки земли более отдаленные. Но дальние участки земли будут обрабатываться только тогда, когда продажная цена будет покрывать не только издержки производства и транспорта, но и обеспечит среднюю отраслевую прибыль. Иначе говоря, цены будут регулироваться индивидуальной ценой продукции, произведенной на дальних участках. В нашем случае рыночная цена будет 3,36 млн руб. за ц. В результате получаем табл. 3.

Таблица 3

Как видим, для близких к рынку земельных участков рыночная цена производства превышает индивидуальную цену производства, и разность между ними образует дифференциальную ренту II по местоположению.

Приведенные выше примеры являются упрощенными, так как при рассмотрении ренты по плодородию было предложено одинаковое местоположение участков. И, наоборот, при рассмотрении участков по местоположению мы исходили из того, что плодородие на двух участках одинаковое.

В действительности все значительно сложнее. Наряду с различиями по плодородию могут иметься и различия по местоположению. Комбинации возможны самые различные.

Дифференциальная рента II. Рассмотрим, как образуется дифференциальная рента II, которая связана с интенсивным развитием сельского хозяйства. Интенсификация сельского хозяйства связана с дополнительными инвестициями в земельные участки, уже находящиеся в обработке. Эти дополнительные инвестиции, как правило, делаются не на худших, а на лучших и средних землях и состоят в добавочных затратах капитала на машины, удобрения, ирригацию, мелиорацию и т. д.

При нескольких дополнительных инвестициях в одну и ту же землю, производительность может быть различной. Например, при первом вложении в 100 млн руб. мы получили 50 ц., а при дополнительных инвестициях в 100 млн руб. производительность может увеличиться до 55 ц., но может и остаться прежней — 50 ц. А может и уменьшиться. Например, равняться 45 ц.

В любом случае, если продукция получена от дополнительных инвестиций на лучших и средних участках, возникает добавочная прибыль. Она называется дифференциальной рентой II.

Рассмотрим следующий пример. Предположим, существует два вида участков — худшие, А и лучшие В. Причем затраты капитала в 100 млн руб. на участке, А дают 40 ц с гектара, а на участке В — 50. Допустим, что на участке В инвестируется дополнительно 100 млн руб., а в результате получается дополнительная продукция в 60 ц. Отраслевая прибыль будет равна 20%. Тогда имеем следующее (табл. 4).

Таблица 4

В нашем случае 30 млн руб. — добавочная прибыль от первого инвестирования на лучшей земле — составляет дифференциальную ренту I, а 50 млн руб. — добавочная прибыль от второго инвестирования на той же земле — образует дифференциальную ренту II.

Таким образом, дифференциальная рента II есть добавочная прибыль, получаемая от дополнительного инвестирования на данной земле в виде разности между рыночной ценой и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных продуктов.

4. Земельные отношения в Республике Беларусь

В Беларуси становление рыночных отношений только-только начинается. В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности, запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.

В Конституции особо отмечено: «Недра, воды, леса составляют исключительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства» .

Рынок земли в республике находится в стадии формирования. В современных условиях земельные отношения регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле (Кодекс принят 4 января 1999 г.).

В соответствии со статьей 5 этого Кодекса государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, местные исполнительные и распорядительные органы, а также специально уполномоченный на то государственный орган по земельным ресурсам и землеустройству.

Статья 8 данного Кодекса регламентирует пользование (постоянное и временное). Постоянным признается пользование земельными участками без заранее установленного срока.

Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным — до трех лет и долгосрочным — от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.

Президентом Республики Беларусь по отдельным видам пользования земельными участками может быть установлен и более длительный срок долгосрочного пользования. Земельные участки могут предоставляться и в пожизненное наследуемое владение.

В Республике Беларусь разрешена и частная собственность на землю. В соответствии со статьей 11 Кодекса в частной собственности граждан Республики Беларусь находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим.

В республике разрешена и частная собственность на землю юридических лиц, а также собственность иностранных государств на земельные участки. Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.

Земельные участки также могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь принимается Президентом Республики Беларусь.

Иностранным государствам земельные участки могут передаваться в собственность в порядке и на определенных условиях.

Земельные участки, находящиеся в собственности государства, могут сдаваться в аренду. Эти отношения регулируются Законом Республики Беларусь «Об аренде» .

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в Законе Республики Беларусь «О платежах за землю» (от 18 декабря 1991 г.).

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Кодексом о недрах, а также — Лесным и Водным Кодексами.

земля рента плодородие арендный

Основные выводы

1. В сельском хозяйстве, в строительстве и ряде других отраслей важную роль играет специфический фактор производства — земля. От других факторов производства — капитала и труда — земля отличается тем, что она не является продуктом человеческого труда, а потому и не может быть воспроизведена.

2. Земля есть ресурс с совершенно неэластичным предложением.

3. Спрос на землю подразделяют на сельскохозяйственный и несельскохозяйственный (под застройку жилья, добычу полезных ископаемых и т. п.).

4. Естественное плодородие есть природное благо, которое удовлетворяет потребности растений в питательных веществах, влаге, воздухе, биотической и физико-химической среде. Плодородие почвы обеспечивает урожай сельскохозяйственных культур, а также биологическую продуктивность дикой растительности. Иначе говоря, это есть дар природы, природное благо.

5. Искусственное плодородие есть результат агротехнической деятельности человека, обеспечивающей повышение культуры земледелия. Оно осуществляется на основе дополнительных инвестиций в земледелие.

6. Экономическое плодородие представляет собой единство естественного и искусственного плодородия.

7. Экономической рентой вообще называются платежи владельцу фактора производства, превышающие его альтернативную стоимость.

8. Различают дифференциальную ренту I по плодородию, дифференциальную ренту I по местоположению, а также дифференциальную ренту II, связанную с интенсивным ведением сельского хозяйства и дополнительными инвестициями.

Цена земли есть дисконтированная текущая стоимость будущих выплат земельной ренты. Факторы ее определяющие — рента и ссудный процент.

10. Арендная плата — это плата за пользование фактором производства (в нашем случае землей), которая состоит из ренты и других платежей (за пользование находящимися на данном участке постройками, насаждениями, дорогами и т. д.).

11. Рынок земли в республике находится в стадии формирования. Земельные отношения регламентируются следующими законодательными актами: Конституцией Республики Беларусь, Кодексом о земле, Законами «О платежах за землю», «Об аренде», Кодексом о недрах, а также Лесным и Водным Кодексами.

1. Хайман Д. Н. Современная микроэкономика; анализ и проблемы. — М.: Финансы и статистика, 2002. — С. 226−228.

2. Микрои макроэкономика: Практикум. Задачи. Тесты. Ситуации. — СПб.: АО «Литера плюс», 2004. — С. 174−184.

3. Ковалев Е. Органическое земледелие — ответ на вызов времени // Мировая экономика и международные отношения. — 2005. — С. 22−27.

4. Формирование рынков сельскохозяйственной продукции: методологические основы / Под ред. З. М. Ильиной. — Мн., 2006. — 395 с.