Совершенствование инвестиционных процессов в строительном комплексе: на примере жилищного строительства г. Краснодара

Актуальность темы

исследования. Современное состояние реального сектора экономики выдвигает достаточно жесткие требования к качеству стратегического управления. Это обусловлено сменой приоритетов развития российского бизнеса — от сырьевых к инновационным. В этой ситуации среди наиболее действенных инструментов обеспечения стабильного развития предприятий и экономики в целом выступает эффективная инвестиционная политика, которая позволяет достичь баланса интересов общества и хозяйствующих субъектов.

Особенно значима проблема обеспечения стабильного развития бизнеса и, как следствие, увеличения предложения продукции для строительной отрасли экономики. Эффективность и высокие темпы развития строительного комплекса являются в определенной мере доминантой качественного экономического роста, поскольку они обуславливают наступление мультипликативного и синергетического эффектов в региональном и национальном масштабах.

В качестве основного фактора обеспечения конкурентного развития строительного сектора выступает снижение дефицита текущих финансовых потребностей строительных организаций. Сокращение подобного дефицита за счет классических кредитных механизмов отрицательно сказывается как на бизнесе застройщика, так и на ценовой привлекательности предложения для покупателей, негативно отражаясь на социальных аспектах развития общества.

В связи с этим необходимо создание специфических инвестиционных подходов к погашению дефицита текущих финансовых потребностей с учетом интересов застройщиков, потребителей, институциональных и индивидуальных инвесторов, а также государства.

Формирование инвестиционной политики с выделением принципиальных подходов и методических основ ее использования в строительном секторе экономики в качестве инструмента обеспечения эффективных преобразований в отечественной экономике и решения ряда социальных проблем обуславливает тему диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Методологическую и методическую основы рассмотрения сущности управления инвестиционными преобразованиями в социально-экономической системе составляет система взглядов представителей классической марксистской и кейнсианской экономической школы. В конце XX века в западной экономической теории наметилась тенденция к созданию единой интегральной теории инвестиционных преобразований на основе объединения известных теоретических положений с практикой регулирования экономики. Различные аспекты динамических процессов, происходящих в инвестиционной среде, нашли свое отражение в научных трудах М. Аллэ, Я. Корнай, Р. Коуза, К. Поппера, В. Смита, Т. Шульца, И. Шумпетера, К. Эрроу и др.

Среди представителей русской школы экономической мысли исследованию инвестиционных преобразований посвящали свои труды такие всемирно известные ученые как И. Посошков, С. Булгаков, Н. Кондратьев, П. Сорокин, М. Туган-Барановский, А. Чаянов и др. Проблемы динамики инвестиционных преобразований и влияния на них государства находят свое отражение в трудах Е. Балацкого, А. Блохина, В. Волконского, С. Глазьева, В. Клинова, Д. Львова, В. Маевского, С. Малахова, А. Нестеренко, В. Новичкова, А. Радыгина, В. Тамбовского и др.

Анализ современной экономической литературы показывает, что в России вплоть до последнего десятилетия двадцатого века не было специальных научных разработок, касающихся инвестиционных процессов социально-экономической системы. В трудах начала XXI века трудах речь идет пока только о выработке концепции развития таких отношений, в то время как механизмы реализации инвестиционного регулирования в деятельности современных структур управления разработаны недостаточно.

Таким образом, вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования принципов и методических основ инвестиционной политики в строительном секторе, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.

Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационная работа выполнена в рамках специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью в соответствии с Паспортом специальности п. 4.16 — «Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики с учетом накопленного научного и мирового опыта в целях экономического роста и повышения эффективности экономических систем».

Цели и задачи исследования. Цель работы состоит в предложении и экономическом обосновании теоретических подходов и методических основ формирования инвестиционных процессов, обеспечивающих баланс экономических и социальных интересов субъектов рынка жилья.

Реализация указанной цели предопределила необходимость постановки и решения следующих задач:

— выявить и обобщить концептуальные положения государственной политики в области строительного комплекса;

— изучить методические подходы к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости;

— провести сравнительный анализ отечественной и зарубежной нормативно — законодательной базы в области жилищного строительства;

— дать оценку современному состоянию проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре;

— провести системный анализ основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительстваразработать экономико-математическую модель оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости;

— дополнить схему ипотечного кредитования финансовым механизмом формирования строительных сберегательных касс как инструментов стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.

Объектом исследования выступает жилищный строительный сектор города Краснодара.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, складывающихся в процессе формирования инвестиционных аспектов взаимодействия субъектов рынка жилья.

Теоретической и методологической основой исследования послужили современные теории и концепции управления, результаты фундаментальных исследований по теоретическим и прикладным проблемам рыночного реформирования российской экономики и ее отраслевых сегментов, концептуальные положения по государственному регулированию рыночных процессов на региональном уровне в области жилищного строительства.

Методологической основой диссертационного исследования явились статистический и динамический, системный, комплексный подходы. В рамках этих подходов использовались такие традиционные методы как диалектический, эмпирический, монографический, абстрагирование, а также экономико-математическое моделирование, что способствовало повышению достоверности полученных результатов.

Информационно-эмпирической базой исследования являются статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, ее территориального органа в Краснодарском крае и городе Краснодаре, отраслевых, региональных органов управления, бухгалтерской и статистической отчетности региональных департаментов, строительных организаций Краснодарского края и города Краснодара, аналитические данные отечественной и зарубежной справочной и научной литературы, научно-исследовательских учреждений, авторские наблюдения.

Концепция диссертации основывается на системе научных взглядов автора, согласно которым задачей совершенствования управления инвестиционными процессами в строительном комплексе является максимально быстрое и качественное удовлетворение потребностей жителей города Краснодара в доступном жилье без ущерба для коммерческих интересов застройщика.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в формировании инвестиционных подходов как инструмента совершенствования экономических отношений в строительном комплексе на региональном уровне. В рамках этого получены следующие существенные результаты, имеющие научную новизну: экономически обоснована целесообразность реорганизации действующей структуры строительного комплекса в направлении системного воздействия на все стадии кругооборота ресурсов, что будет соответствовать реализации целевых программ на региональном уровне;

— сформирован понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости;

— выявлены и экономически аргументированы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости;

— систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимостипредложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики — коммерческого и социального жилищаопределены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и вторичном рынках недвижимости;

— разработаны принципы и подходы реализации муниципальных жилищных программ, соединяющие социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.

Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту. Современная экономическая система представляет собой целостную, относительно изолированную, устойчивую для данного промежутка времени модель общественного производства, элементы которой четко структурированы, имеют определенные связи и взаимосвязи. Она представлена смешанной экономикой, которая базируется на многообразии форм собственности и представлена совокупностью субъектов экономической деятельности, элементами которой могут быть хозяйствующие субъекты, хозяйственные процессы. Это предполагает активное участие отдельного региона, в частности, Краснодарского края в выполнении федеральной целевой программы «Жилище» и приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».

1. Разработка концепции стабилизации и последующего улучшения социально-экономического положения края должна предусматривать этапность строительства и распределения жилья. На первом этапе необходимо дать оценку современного состояния строительного комплекса и экологической ситуации, а также участие в нем различных форм предпринимательства. Второй этап предполагает оценку ресурсного потенциала строительного комплекса, когда основная задача состоит в выявлении возможных инвестиционных источников, в дальнейшем определяющих направление его социально-экономического развития.

2. Главной особенностью, характеризующей всю совокупность финансово-экономических отношений, является несоответствие направленности денежных потоков объективным принципам рыночной экономики, т. е. отток капитала из строительного сектора в финансовый. Наблюдается устойчивая динамика сокращения доли собственных средств строительных организаций и увеличение заемных средств через привлечение инвестиционных ресурсов населения и банковских кредитов.

3. Анализ деятельности строительных организаций позволил выявить наличие целого комплекса проблем, связанных с организационно-экономической адаптацией к рыночным условиям, это, прежде всего, внешняя среда, которая недостаточно способствует эффективности функционирования строительного комплекса из-за сохраняющегося инвестиционного недостатканеразвитости рыночной инфраструктурынеотработанный механизм конкуренцииотсутствие обоснованной концепции функционирования строительных организаций, основанной на взаимосвязи удовлетворения потребительского спроса и ресурсных возможностейнедостаток квалифицированных специалистов по современному менеджменту и маркетингу.

4. Строительный комплекс края в настоящее время является одной из немногих отраслей, сохранивших свой производственный потенциал. Между тем, снижение инвестиционного предложения обострило процесс конкуренции, а результативность функционирования строительных организаций стала зависеть от того, насколько создаваемая продукция в виде жилья, соответствует реальным условиям платежеспособного спроса, уровень которого значительно снижается.

5. Одним из важнейших факторов, обеспечивающих повышение эффективности функционирования строительного комплекса, является активная маркетинговая деятельность, использование соответствующих ей подходов к управлению, выработка концепции инвестиционного маркетинга.

При этом необходимо исходить из особенностей создания готовой продукции в виде зданий, сооружений, объектов различного назначения, а также учета сложности многовариантности действий участников производственного процесса. Среди них следует выделить: длительный производственный цикл и связанные с этим риски в рыночных условияхмножественность участников, объединенных экономическими интересами договорными обязательствами.

6. Внедрение наукоемких технологий, компьютеризации и автоматизации процессов, наличие высокого спроса у потребителей на инновационную строительную продукцию будут способствовать удовлетворению потребностей населения города Краснодара в жилье и выполнению приоритетного национального проекта «Доступное жилье».

Теоретическая и практическая значимость заключается в расширении научного представления о совершенствовании инвестиционных процессов в строительном комплексе, направленных на выполнение масштабных национальных проектов, а также тем, что положения, выводы и предложения носят прикладной характер, предусматривают существенные изменения инвестиционных процессов в жилищной политике с учетом рисков на рынке недвижимости и выведении их на качественно новый уровень.

Непосредственно практическое значение имеют авторские предложения по разработке рекомендаций муниципальным и государственным службам, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов.

Материалы диссертации могут быть использованы в высших учебных заведениях при разработке и преподавании учебных курсов «Инвестиции», «Финансы», «Основы рыночной экономики», «Банковское дело», «Экономика строительной отрасли», «Региональная экономика».

Практические рекомендации могут применяться организациями строительного комплекса, региональными органами власти для выработки законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционные, финансовые, социальные процессы в регионе.

Апробация результатов исследования. Основные положения исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях «Стратегия развития региона» (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 г.), «Управление стоимостью компании» (Ростов-на-Дону, 2002 г.), «Юг России в перекрестке напряжений» (г. Туапсе, 2003 г.), «Инновационная экономика в зеркале устойчивого развития» (г. Сочи, 2005 г.) — на научно-методических семинарах кафедры Экономики и управления производством Кубанского государственного технологического университета (г. Краснодар, 2003;2006 г. г.) — обсуждались на «круглых столах» инвестиционного форума «Кубань-2004,2005 (г. Сочи).

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, содержащих девять разделов, выводов и предложений, библиографии, включающей 155 источников, содержит 19 таблиц и 13 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В современных условиях формирование экономики нового типа должно происходить через развитие современных технологий и инвестиционной деятельности в различных регионах Российской Федерации. Опыт первого этапа реформ показал, что навязывание неформальных институтов, пренебрежительное отношение к базовому экономическому институту планирования привел к ухудшению параметров развития России, разрушению промышленности строительных материалов и системы социальной защиты населения.

Эффективность муниципальной жилищной политики приобретает все более актуальное звучание. Центр реформ смещается с федерального на местный уровень управления. Это обусловливает необходимость серьезных теоретических и прикладных исследований, направленных на формирование адекватного современному уровню развития муниципальных финансов организационно-экономического механизма реализации коммерческих и социальных жилищных программ. До сих пор рынок жилья в России развивается в условиях серьезного дефицита правовых, институциональных и экономических норм для его цивилизованного формирования.

В диссертации показано, что российский рынок недвижимости имеет позитивные тенденции развития и предоставляет сегодня едва ли не единственную возможность для инвестиционных вложений сбережений основной массы населения.

Государство в лице федеральных и региональных органов, а также муниципального самоуправления, являющееся одним из основных субъектов рынка жилья, с одной стороны, определяет характер функционирования рынка через нормативную, налоговую, денежно-кредитную, банковскую и иную регламентирующую деятельность и осуществляет ее через соответствующие институты. Несмотря на проведенную приватизацию жилья, муниципалитеты крупных городов до сих пор являются крупнейшими собственниками жилья и недвижимости. В этих условиях особое место на рынке отводится администрациям субъектов Федерации, муниципалитетам, поскольку именно они в большей мере обладают властными функциями в вопросах оборота жилья и оказывают большое влияние на регулирование отношений собственности.

Современная ситуация в экономике крупных развивающихся городов, в частности, Краснодара, требует от муниципалитетов реализации рыночной стратегии развития жилищной сферы, специфичной для первичного и вторичного рынков, а также для коммерческого и социального секторов рынка недвижимости. Основные факторы, которые обусловливают правомерность такого подхода — это рост среднедушевого дохода темпами, в два раза превышающими темпы инфляции, отсутствие фондовых ценностей для «длинных» вложений с низким уровнем риска, стабильный рост цен на рынке недвижимости, резервы производственных мощностей предприятий домостроения. При этом активность муниципалитетов как заказчиков и инвесторов в социальную недвижимость определяет социальную стабильность в городе и лояльность его жителей, а, следовательно, активно влияет на деловой климат в регионе.

В диссертационной работе обосновывается новая роль государства в решении названных проблем. Вряд ли возможно говорить об универсальной модели государственной жилищной политики, способной учесть все факторы экономической и социальной среды. За государством (федеральной властью) следует закрепить функции формирования нормативно-правовой базы, определяющей «правила игры» на рынке жилищной недвижимости, гарантирование прав и обязательств его участников. Что же касается конкретных форм и методов жилищной политики, ее ориентиров и приоритетов, то это должно стать прерогативой органов местного самоуправления городов, и должно опираться на сформировавшиеся показатели уровня жизни населения, темпов роста цен на недвижимость и потребности в городском инфраструктурном развитии.

В работе обоснованы принципиальные отличия в коммерческом и социальном жилище, которые должны обязательно отражаться в концепции жилищной политики города. Для свободного рынка потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества. Спрос на коммерческую жилищную недвижимость является накопительным и инвестиционным, поэтому спрос здесь формируется не только доходами и текущими накоплениями граждан, но в его формировании участвует ссудный капитал. Следовательно, приоритетом жилищной политики в сфере коммерческого жилища должно стать стимулирование конечного спроса на недвижимость, но не инвестиции в строительные корпорации, ведущие к росту предложения.

Социальное жилище опирается на принципиально иную концепцию потребности: несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом и реальными жилищными условиями той части населения, которая по уровню доходов находится ниже установленной черты. К этой же категории следует отнести и жилище, предоставляемое для социально значимой части населения.

В диссертационной работе иллюстрируется, особое место в сфере социальной недвижимости проблемы переселения граждан из ветхого жилого фонда, находящегося в центральной части городов, стоимость земли в которой в разы отличается от стоимости земли в районах массового строительства. При этом следует учитывать, что социальных обязательств перед гражданами муниципалитеты зачастую не несут, — так, более 90% ветхого жилого фонда в центре Краснодара приватизированы. Следовательно, уместно говорить о частичном перераспределении доходов муниципалитета от продажи коммерческого жилья в пользу социального жилища. Этому есть сугубо экономическая причина: ускоренный рост цен на коммерческое жилище по сравнению с ростом издержек строительных компаний приводит к образованию сверхприбыли инвесторов.

Таким образом, в единый механизм реализации муниципальной жилищной политики складываются меры по стимулированию спроса покупателей коммерческой недвижимости (что ведет к росту цен на рынке), и меры по перераспределению неналоговых сверхдоходов от продажи муниципальной недвижимости.

В работе доказано, что для рынка недвижимости, обращающего инвестиционные ресурсы, характерны все виды системных и несистемных рисков. Особую роль здесь занимают конъюнктурные, инфляционные и портфельные риски. Причем характер проявления рисков на первичном и вторичном рынках недвижимости неодинаков. Так, на первичном рынке доминирующую роль имеют инфляционный, валютный и временной риски. На вторичном рынке проявляются спекулятивные (в том числе портфельные, селективные) риски, снижаемые посредством диверсификации и хеджирования профессиональными участниками (риэлторами, дилерами и пр.).

Ипотечные механизмы жилищного кредитования стимулируют деловую активность на вторичном рынке недвижимости, а на первичном, формирующим инвестиционный, а не спекулятивный спрос, имеют место тоже позитивные, но все же косвенные эффекты улучшения конъюнктуры. В диссертации доказано, что ипотечный механизм не может быть самодостаточным для стимулирования спроса на рынке в рамках муниципальной жилищной политики. Необходимо дополнение ипотечного механизма с упором на первичный рынок недвижимости, формирующий мультиплицирующий эффект для всей городской экономики.

Решить поставленную проблему можно, используя механизмы специализированного кредитования строительных организаций, и внешнего гарантирования рисков инвесторов и покупателей недвижимости. Такой подход вполне отражают строительные сберегательные кассы как специализированные инвестиционные банки, обладающие государственными или муниципальными гарантиями вкладов.

В работе обосновываются расчетами прогнозы о том, что строительные сберегательные кассы рыночным путем могут существенно расширить величину инвестиционного спроса на первичном рынке, предложив вкладчикам сравнительно дешевые кредитные деньги и при этом не допускать диверсификационного распыления капитала на непрофильную деятельность. Так, проведенные вариантные расчеты (при депозитных ставках в 8% и кредитных в 10% годовых) показывают, что можно обеспечить безубыточное функционирование таких институтов при объемах финансирования, достаточно ощутимых для такого крупного города, как Краснодар. Более того, сравнительная эффективность схемы для покупателя недвижимости однозначно более высока по сравнению с альтернативами: накоплением средств до полной величины стоимости квартиры при сложившемся уровне арендной платы, ипотечным кредитом и банковским кредитом.

Теоретические исследования, выполненные автором по теме и анализ инвестиционного процесса в строительной отрасли, а также системная оценка полученных результатов позволяет сделать следующие выводы и предложения: в теории, методологии и методике совершенствования инвестиционного процесса имеют место противоречия, заключающиеся в недостаточной теоретической и методологической разработанности его основ, а также несоответствия существующей системы мониторинга строительных организаций и ее функций, форм, механизмов и инструментов, изменившимся условиям их функционирования при рыночной системе. При этом анализ современного состояния рынка жилья показал, что он позволяет контролировать лишь отдельные стороны предпринимательской деятельности строительного комплекса, характеризующие, в основном, эффективность социального жилья. Между тем, такие направления, как отслеживание конъюнктуры коммерческого жилья и финансовых рынков, конкурентоспособности коммерческого жилья, уровня их капитализации изучены не в полной мере;

— в теоретическом плане уточнена сущность государственной жилищной политики в обществе в связи со значительными политическими и экономическими изменениями в жизни современной России, ее ориентиров и приоритетовэто должно стать прерогативой субъектов Федерации в лице муниципалитетов, органов местного самоуправления и зависеть от уровня жизни населения, цен на недвижимость и инфраструктурного развития;

Рыночный механизм использования системной оценки недвижимости в стратегическом и оперативном управлении позволяет получить объективную оценку текущего состояния рынка жилья, выделить внутреннюю структуру взаимосвязи между инвестиционными процессами и товарным капиталом, определить тенденции и пути дальнейшего осуществления национального проекта «доступное жилье».

Таким образом, жилищная политика комплексно решает проблемы стимулирования конечного потребительского спроса, сооружения социального жилища и развития городского хозяйства, и обеспечивает адекватное финансирование потребностей покупателей на первичном и вторичном рынках.