Методология совершенствования управления деятельностью организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов

Эффективность управления недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере является важнейшим приоритетом деятельности на федеральном, региональном и местном уровнях. Преобразования последних лет были направлены на развитие рыночных механизмов в сфере управления жилищной недвижимостью, в том числе системами её коммунального жизнеобеспечения.

С принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного' фонда РФ» начались массовая передача жилых помещений в собственность граждан, начал формироваться рынок жилищной недвижимости, было положено начало демонополизации государственного управления жилищным фондом. Всего за период с начала приватизации в частную собственность было передано 22,1 млн. квартир общей площадью 1088,2 млн.кв.м.

Произошло выделение в самостоятельный вид деятельности функции управления объектами жилищной недвижимости, переход к договорным отношениям между управляющими жилищными компаниями и подрядными организациями, обеспечивающими эксплуатацию, обслуживание и ремонт домовладений, а также с ресурсоснабжающими организациями — поставщиками коммунальных услуг. Числочастных управляющих компаний в 2007 году составило 27 725 единиц.

Начался процесс демонополизации коммунальной инфраструктуры, эффективность функционирования которой оказывает непосредственное влияние на качество обслуживания населения. Рынок коммунальных услуг в 2007 году составил 738 млрд руб., а число частных предприятий выросло до 40%. Коммунальная сфера оказалась более адаптированной к проведению реформ: число акционированных предприятий водоснабжения составило 25,5%, теплои электроснабжения — 40%, газоснабжения — 90%. Внедряются' механизмы государственно-частного партнёрства, в том числе концессия.

Происходящие процессы децентрализации управления, смещение акцента в проведении реформ на субфедеральный и муниципальный уровни, вызывают необходимость проведения анализа социально-экономической си4 туации в регионе, без учёта которой невозможно осуществление преобразований.

Проблема обеспечения эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере требует от администрации регионов решения важных задач, связанных с введением конкурсных механизмов по управлению жилищной недвижимостью, а также задач её содержания, обслуживания и развития, в том числе решение вопросов по осуществлению модернизации, капитальному ремонту и реконструкции предприятий коммунального комплекса. Не менее актуальным является вопрос управления недвижимостью в сфере предоставления коммунальных услуг, т.к. устойчивое тепло-, газо-, электроснабжение оказывают влияние на комфортность проживания населения.

Несмотря на позитивные результаты последних лет, среди основных нерешённых вопросов остаётся низкий уровень развития рынка профессиональных услуг по управлению жилищной недвижимостью. Низкими темпами осуществляется структуризациясобственников жилищного фонда в товарищества собственников жилья, отсутствует отработанный механизм обеспечения конкурсного привлечения управляющих жилищным фондом. Продолжается интенсивное выбытие жилищной недвижимости, количество ветхого и аварийного жилья на начало 2008 года составило 91,3 млн.кв.м. и имеет тенденцию увеличения, что обусловлено низкими темпами ремонтно-восстановительных работ, трансформацией механизма формирования финансовой базы обеспечения процесса воспроизводства объектов недвижимости как в жилищной, так и коммунальных сферах. Растёт объём устаревших производственных фондов на предприятиях и организациях коммунального комплекса, значителен износ инженерных сетей, что, в конечном счёте, снижает качество и своевременность предоставления необходимых услуг населению. Степень износа объектов коммунального хозяйства по отдельным регионам достигает 70−80%. Положение усугубляется значительным объёмом недофинансирования отрасли. Только 5 вследствие несвоевременной оплаты фактически оказанных услуг ЖКК ежемесячно недополучает до 4,8 млрд руб. Продолжает оставаться дотационным характер функционирования жилищной и коммунальной сферы, что в сочетании с ещё высоким уровнем централизации управления коммунальными предприятиями и отсутствием возможности у получателей жилищно-коммунальных услуг влиять на их количество и качество, является одним из основных негативных факторов в жилищно-коммунальной сфере. Несбалансированная1 тарифная политика, не учитывающая платёжеспособности населения и возможности бюджетного финансирования, монополистические тенденции в коммунальном хозяйстве снижают инвестиционную привлекательность предприятий. коммунального сектора для^частного бизнеса, минимизируя возможности для развития конкуренции.

Следовательно, возникает необходимость в разработке комплексного-подхода по созданию организационно-экономического механизма управления объектами жилищной недвижимости и предприятиямикоммунального комплекса.

Фундаментальные положения в области теории управления, в том числе управление в жилищно-коммунальной сфере, а также механизмы привлечения инвестиционных ресурсов, были сформулированы отечественными учёными: С. И. Абрамовым, С. И. Бузырёвым, ГГ.Г.Грабовым,.

В.В.Григорьевым, Х. М. Гумбой, Н. В. Ивановой, А. Н. Кирилловой, Р. Г. Квачадзе, Н. Ф. Костецким, И. Г. Лукмановой, Н. И. Трухиной, М. Д. Шапиро, Л. Н. Чернышовым, Н. Ю. Яськовой и др.

Несмотря на то, что отечественная и зарубежная теория и практика, располагает различными подходами и методами управления недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, недостаточно исследованными остаются многие теоретические, методологические и методические вопросы организационно-экономической надежности ЖКК на региональном и муниципальном уровнях.

В качестве научной концепции автором предлагается подход, основан6 ный на научных принципах комплексного решения проблемы повышения I эффективности управления жилищным фондом города во взаимодействии с экономической деятельностью предприятий коммунального комплекса с использованием современных принципов государственно-частного партнерства и концессии.

Целью исследования является развитие теоретических и методологических принципов и положений по совершенствованию управления деятельностью организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов, направленных на развитие процессов воспроизводства объектов жизнеобеспечениягорода и повышение качества услуг населению.

В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи:

— проведён анализ экономического состояния предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы и проблем их развитиявыявлены особенности функционирования коммунального комплекса муниципального образования на современном этапе;

— проведен анализ общественно-социальных функций жилищно-коммунального жизнеобеспечения населения в системе городского хозяйствапроведен анализ зарубежного опыта по созданию и модернизации инфраструктур и объектов коммунального хозяйства;

— выполнен анализ системы управления жилищно-коммунальным хозяйством на муниципальном уровне и предложена концептуальная модель стратегии повышения экономической надежности и производительности в жилищном и коммунальном комплексах;

— сформулирован системный* подход по воспроизводству объектов жизнеобеспечения города при формировании управленческих решений городскими службамипроведен анализ проблем поставки ресурсов и оказания услуг в н жилищно-коммунальной сфере и выявлены особенности формирования 7 эффективной системы управления тарифной политики городских органов власти;

— разработаны концептуальные подходы по формированию системы синхронного инвестиционного1 и производственного планирования организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов;

— предложены основные положения и критерии экономической оценки по выбору эффективных вариантов использования коммунальной' инфраструктуры в, блоке стратегического планирования муниципального образования;

— предложен алгоритм формирования оптимального портфеля воспроизводства объектов коммунальной недвижимости с учетом специфических средств, используемых участниками муниципально-частного партнерства;

— разработана экономическая модель механизма управления и функционирования основных участников воспроизводства жилищного и коммунального комплексов;

— выявлены взаимосвязи между целевыми показателями в рамках деятельности организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов с учетом рисков;

— обоснован многокритериальный подход к оценке эффективности вложений инвестиций в проекты развития и модернизации инфраструктур и объектов жилищно-коммунальной сферы.

— разработан критерий, позволяющий оценить качество услуг потребителей с учётом динамики их экономического состояния и изменений на рынке предоставляемых услуг;

Объектом исследования являются процессы управления и воспроизводства объектов’жилищной и коммунальной недвижимости и методы регулирования этого процесса.

Предметом исследования является процесс формирования, функционирования и развития объектов жилищной и коммунальной недвижимости ь на региональном и муниципальном уровнях в системе экономических отношений между участниками этого процесса.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют: диалектический метод познаниясовременные экономические теорииэкономические законы и закономерностифундаментальные труды классиков экономической и управленческой наукиработы отечественных и зарубежных учёных, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостиотечественные и зарубежные научные труды по проблемам управления жилищно-коммунальной сферойзаконодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Министерства регионального развития РФ, научно-исследовательских институтов, в том числе ОАО «Институт экономики ЖКХ» г. Москва, фонд «Институт экономики города» г. Москва. 4.

Информационной базой исследования послужили данные Госкомстата РФ, Министерства регионального развития РФ, отчётные данные организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов Воронежского региона, обзорно-аналитические материалы РООС и Воронежской гильдии риэлтеров, материалы, опубликованные в периодической печати, а также материалы научно-практических конференций и семинаров.

В процессе исследования были использованы положения системного анализа, теории управления недвижимостью, методы экспертных оценок, теория вероятности и линейного программирования, методы экономико-математического моделирования и прогнозирования, теория коллективного принятия решений, теория рисков, теория графов и т. д.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методологии совершенствования управления деятельностью предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов, обеспечивающего повышение качества предоставляемых услуг населению за счет создания эффективного экономического механизма системы воспроизводственных процессов и формирования конкурентной среды.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Выявлены особенности функционирования управляющих организаций и ресурсообеспечивающих предприятий жилищного и коммунального комплексов в контексте создания единой эффективной системы воспроизводства и эксплуатации объектов жилищной недвижимости и коммунальной инфраструктуры;

2. Сформулированы концептуальные основы и методологические положения по совершенствованию управления деятельностью организациями и предприятиями жилищного и коммунального комплексов, основанного на системном подходе по достижению организационно-экономической надежности, повышению производительности и роста прибыли, являющихся частью валового городского продукта с учётом состояния и требований рынка.

3. Разработаны научные принципы системного подхода по эффективному управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры на муниципальном уровне, которые рассматриваются как единый и целостный процесс, направленный на повышение качества услуг населению и зависящий от степени влияния конкурентоспособности внешней и внутренней среды.

4. Сформированный стратегический треугольник функционирования и управления жилищного и коммунального комплексов муниципального образования, который определяет единый механизм планирования и развития организаций и предприятий, включающий производственную программу, инвестиционную программу и программу единого комплексного планирования, и развития жилищного фонда и систем коммунальной, инфраструктуры.

5. Установлены требования и содержание разработки инвестиционной и производственной программ развития городского ЖКХ с учетом альтернативных условий одновременного инвестиционного и ю производственного планирования предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов и рисков, позволяющих достигать оптимального уровня результативности и производительности системы, что является важными составляющими при разработке городской инвестиционной программы комплексного развития.

6. Разработан механизм выбора рациональных вариантов использования и развития коммунальной инфраструктуры, осуществляемый участниками государственно-частного партнерства с формированием эффективного портфеля заказов для управляющей организаций по содержанию жилищного фонда.

7. Разработана базисная модель экономического механизма управления предприятиями и организациями жилищного и коммунального комплексов на основе принципа динамического равновесия и использования принципов бенчмаркетинга с построением сектограммы экономического состояния предприятий и организаций ЖКК в конкурентной среде и интегральной оценкой их организационно-экономической надежности системы.

8. С учетом научных принципов разработан комплекс практических предложений на примере предприятий коммунального комплекса Воронежского региона, а также была проведена многокритериальная оценка влияния показателей результативности в деятельности предприятий и организаций ЖКК с учетом рисков.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что разработанные научные положения, методологические подходы и методические рекомендации будут способствовать повышению качества услуг населению за счет создания системы комплексного управления жилищным фондом и коммунальной инфраструктурой на муниципальном уровне и эффективного регулирования процессов их воспроизводства.

Достоверность полученных автором научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчётности, за период с 1998 по 2007 г. г. на примере предприятий жилищно-коммунального и комплекса Воронежской области, использовании современных экономических теорий и методов исследований, позволяющих получить достоверные результаты в подтверждение выдвинутых гипотезоценки сопоставления теоретических и практических результатов на основе разработанных автором в процессе исследований научных положений, методов и приёмов, а также практической апробации результатов.

На защиту выносится:

1. Методология совершенствования управления деятельностью организаций и предприятий жилищного и коммунального комплексов, которая предполагает, создание экономического механизма функционирования ресурсоснабжающих предприятий, эксплуатирующих компанийи управляющих организаций как единой жилищно-коммунальной системы^ по улучшению качества предоставляемых услуг населению за счет повышенияорганизационно-экономической надежности, производительности и результативностисистемы.

2. Теоретические положения, обосновывающие сущность и содержание принципов формирования системы синхронногоинвестиционного' и производственного планирования организаций? и предприятий жилищного и коммунального комплексов в блоке стратегического планирования и общей программы комплексного развития жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.

3. Научные основы и принципы эффективного внутрипроизводственного планирования предприятий коммунального комплекса во взаимодействии с моделями управления объектами жилищного фонда, обеспечивающих выбор конкурентных преимуществ и возможностей использования форм государственно-частного партнерства и концессии. ,.

4. Практические рекомендациипо механизму формирования системы1 планирования и контроля с использованием: принципов динамического равновесия внутренней и внешней среды ЖКК и определение уровня организационно-экономической надежности качества управления системой ЖКХ.

Апробация и внедрение результатов исследования состоят в том, что основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и могут быть использованы для дальнейших научных исследований в этой области.

Результаты диссертационной работы были приняты к использованию в практической деятельности нормативного и программного характера при выработке региональной стратегии развития органами местного самоуправления г. Воронежа. Основные теоретические и практические рекомендаций докладывались и получили одобрение на международных, всероссийских научно-практических конференциях (г.Москва, г. Воронеж, 2005 г., 2006, 2007 г., и другие).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин «Управление в жилищно-коммунальном комплексе» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 25 печатных работ, в том числе 4 монографии, 6 учебно-методических пособий. Общий объём публикаций составил 138 п.л., в том числе принадлежит лично автору -45 п.л.

Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и пяти приложений. Объём диссертации без приложений составляет 348 страниц, в том числе 26 таблиц и 62 рисунка. Библиографический список составляет 131 наименование научных трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

1. Реформирование ЖКХ, направленное на работу предприятий и организаций этого сектора экономики необходимо осуществлять по четырем основным направлениям: социальная защита населения, оптимизация коммунальных услуг, оплата жилья и коммунальных услуг, государственная поддержка. При этом в жилищной сфере на муниципальном уровне необходимо создать все необходимые условия конкуренции и повышения уровня рентабельности коммунальных предприятий и организация за счет реализации долгосрочных инвестиционных проектов по привлечению капитала на реабилитацию коммунальной инфраструктуры (проведение инвентаризации, оценки и регистрации основных фондов), проведение реструктуризации долговых обязательств и принятия мер по финансовому оздоровлению предприятий, проведение адекватной тарифной политики на местах и совершенствование нормативно-законодательной базы ценообразования в части услуг.

2. Как показал анализ, жилищно-коммунальная сфера России остается излишне монополизированной, что сводит на нет все усилия государства по формированию в отрасли рыночной среды, способствует росту тарифов на услуги ЖКК, что значительно опережает динамику инфляции на потребительском рынке. Предприятия-монополисты к производственным затратам неоправданно добавляют затраты на модернизацию оборудования, расширения производства и т. п., тем самым значительно повышают тарифы.

3. Эффективность функционирования объектов ЖКК с участием частного сектора в форме различных типов государственно-частного партнерства в предоставлении ресурсов, и услуг населению достигается^ за счет эффекта масштаба, использования системы поощрений и санкций, гибкости и мобильности оргструктур, превосходства в области технологий, возмещаемости ресурсов, размеров области (зоны) производства (потребления) ресурсов. В зависимости от предлагаемых условий, государственно-частного партнерства частные предприятия заключают контракт на управление с муниципальными органами власти в форме фиксированной цены шпт пропорциональной цены в зависимости от доли рисков между двумясторонамисроками эксплуатации и условиями содержания жилищно-коммунальной недвижимости, а также рационально проводимой тарифной политики на ЖКУ.

4. Особенностями формирования’эффективной системы управления ЖКХ, городских органов власти является взаимодействие основных базовых функциональных подсистем, последовательно и взаимосвязано работающих для реализации конечной цели управления: федеральный, региональный* и, муниципальный уровни, организации-производители и потребители, саморегулирующие общественные объединения. При этом важными являются подсистемы, которые включают основы формирования системы синхронного (одновременного) инвестиционного и производственного планирования предприятий и организаций жилищного и коммунального комплексов и мониторинг деятельности этих хозяйствующих субъектов через общественные саморегулирующие союзы и ассоциации.

5. Принципысистемного подхода на муниципальном уровне* предполагают, что эффективное управление рассматривается как единый и* целостный процесс, где каждая часть работает в тесной связи с другой. В зависимости от степени влияния' внешней и внутренней среды предприятия.

ЖКХ могут находиться в четырех основных организационно-экономических ситуациях: высокоэффективное, среднеэффективное, низкоэффективное и крайнеэффективное управление.

6. Обобщив опыт сложившейся практики застройки и эксплуатации объектов жилой недвижимости и установив ряд устойчивых свойств ее цикличного развития (начальная фаза эксплуатации, фаза стабилизации, фаза изнашивания, фаза восстановления) автор сформулировал концептуальный подход по комплексному подходу к эксплуатации недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла с выбором стратегических приоритетов долгосрочных целей развитиякоммунальной инфраструктуры над среднесрочными и краткосрочными целями обновления сложившейся застройки муниципального жилищного фонда.

7. Разработанная нормативная функциональная модель деятельности управляющей жилищной компании на рынке жилищно-коммунальных услуг с учетом принципов и этапов профессионального управления недвижимостью позволила установить правила выгодности реализации территориальной долгосрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений коммунальной инфраструктуры и сложившейся застройки с использованием метода определения конечной стоимости имущества муниципалитета. Это позволяет своевременно и бесперебойно предоставлять все необходимые услуги коммунального комплекса управляющим компаниям и проводить политику эффективного' планирования их стратегии по управлению совокупным портфелем жилищной недвижимости.

8. Как показали исследования, приток необходимых предприятиям коммунального комплекса источников финансирования для воспроизводства основных фондов возможен за счет осуществления процесса их реорганизации, состоящего из трех стадий: оптимизации, реструктуризации и расширения. Стадия оптимизации позволяет добиться наивысшего положительного баланса между доходами и расходами по производству и.

336 предоставлению коммунальной продукции, услуг. Стадия реструктуризации включает в себя разработку и реализацию мероприятий по техническому обновлению и модернизации1 материально-производственной базы. Стадия расширения производства позволяет увеличить объемы производства и услуг, в том числе организовать производство новых видов услуг.

9. Проектирование эффективной системы стратегического планирования как для предприятий коммунального комплекса, так и для управляющих компаний жилищного сектора включает: анализ внешней средыформирование целей предприятия, увязка целей верхнего! уровня управления с целями и задачами структурных подразделений предприятиявзаимосвязь и характер участия в плановом процессе руководителей различных уровней управлениявзаимосвязь планирования с разработкой бюджета. Автором разработан алгоритм стратегического планирования коммунального предприятия с выбором целей для каждого типа стратегий.

10. Разработаннаяэкономико-математическая модель управления системой ЖКК с учетом принципа динамического равновесия предприятия и организаций позволяет рассчитать и, проанализировать состояние производственной, финансовой и инвестиционной деятельностей участников, а также осуществлять контроль отклонений основных показателей от нормативных значений.

11. Апробация разработанной методологии на примере Воронежского региона показало, что инвестирование в воспроизводство и модернизацию коммунальной инфраструктуры должны носить комплексный системный характер и происходить в единой программе с управлением и развитием жилищного комплекса. Это позволило в 2007 г. увеличить рост валового городского продукта на 2,7%.