Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов

Ситуация в жилищном строительстве в России сложившаяся в конце XX века, характеризовалась падением объемов ввода жилья (с 72,88 млн. кв. м общей площади в 1987 году до 30,0 млн. кв. м в 2000 году), снижением темпов предоставления нуждающимся гражданам жилья и увеличением числа очередников на улучшение жилищных условий при значительных затратах государства на жилищное строительство. Граждане России не участвовали непосредственно в решении жилищной проблемы, а их права и финансовые возможности были крайне ограничены.

До начала перехода к рынку Россия имела одну из самых дисфункциональных и неэффективных жилищных сфер в мире. Свыше 90 процентов всего нового жилищного строительства в большинстве городов финансировалось из государственных источников и осуществлялось весьма высокомонополизированным государственным строительным сектором, построенным по принципу «один заказчик — один застройщик — один подрядчик» — и состоящим из гигантских строительных предприятий, выпускающих технически отсталые, неэффективные по энергетическим затратам, монотонные по своему архитектурному решению и отличающиеся низким качеством индустриальные дома с достаточно длинным производственным циклом. Тем не менее, государственный бюджет позволял нести подобные расходы [61].

Этот период характеризовался практически полным отсутствием рынка жилья, квартирная плата оставалась замороженной на уровне конца 20-х гг. XX века. «Общий размер затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг составлял всего 2−3% от бюджета семьи. ставки квартирной платы не менялись вплоть до 1992 г. .» [10. — С.230]. Низкий уровень квартирной платы сочетался с преобладанием государственного контроля, плохим содержанием жилищного фонда и быстрым ростом дефицита местных бюджетов, связанного с функционированием местных государственных предприятий по его обслуживанию.

Следует отметить, что государство доминировало в жилищном секторе не всегда: так, в 1955 году за счет средств населения финансировалось 50 процентов общего ввода жилья, в 1960;м — 42 процента, в 1980;м — 6,7 процента [70. — С.52−53]. Отражая изменения в государственной политике, к середине 80-х годов доля жилья, финансируемого за счет населения, начала медленно расти ив 1991 году составила 11%. В очереди на государственное жилье в России в начале 90-х годов состояло более 10 млн. семей, которым приходилось ждать квартиры по 15−20 лет [62].

В условиях начала перехода к рынку и распада СССР состояние жилищного сектора ухудшилось. Это было связано с отказом государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника в жилищной сфере, с резким ростом цен на строительную продукцию из-за неподготовленности рыночных институтов к новым условиям хозяйствования, а также с необходимостью обеспечения жильем семей военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, северян, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от Чернобыльской и других аварий и стихийных бедствий и прочих категорий граждан. В настоящее время в связи с сокращением бюджетных затрат и общим разгосударствлением экономики ситуация существенным образом не изменилась.

Кризисное состояние в жилищной сфере Российской Федерации определило необходимость проведения крупномасштабной жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации российской экономики и осуществления в ней структурных изменений.

Объем выбытия жилищного фонда в целом по стране в настоящее время составляет около 16 млн. кв. м в год при строительстве в 34−35 млн. кв. м[67].

Множество программ финансирования жилищного строительства, предложенных государством и негосударственными организациями, не позволяют в полной мере реализовать жилищные права малообеспеченным гражданам и гражданам со средним достатком вообще или в короткие сроки. Это обусловлено неоправданно быстрым ростом стоимости жилья, снижением финансовой поддержки граждан со стороны государства и невысокими темпами прироста их доходов.

В настоящее время есть свыше пяти миллионов семей-очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для которых надо построить не менее 270 млн. кв. м. жилья (из расчета средней площади квартиры 54 кв. м) [7 .-С.329−330]. По данным Министерства финансов РФ и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (далее Госстрой РФ), по состоянию на конец 2003 года вся федеральная поддержка регионов в области жилищной политики составляла чуть более 12,6 млрд руб. (из них 2 млрд. рублей на ипотечное жилищное строительство) при текущей реальной потребности не менее 2 800 млрд. рублей [67]. Весь российский федеральный бюджет сможет ежегодно финансировать строительство лишь около 2 млн. кв. м жилья, при минимальной потребности объемов жилищного строительства для поддержания жилищного фонда страны в размере не менее 75 млн. кв. м [39]. В этой ситуации простое воспроизводство жилищного фонда и обеспечение жильем нуждающихся невозможно [6].

Жилищное строительство — одна из немногих отраслей, сохраняющих свой потенциал во время кризиса, и, согласно мировому опыту, рост жилищного строительства является индикатором и инициатором выхода государства из экономического кризиса. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует об этом, и использование этого опыта для решения вопроса улучшения жилищных условий граждан и наращивания экономического потенциала в России является необходимым и чрезвычайно полезным.

В такой ситуации необходимо обобщение накопленного опыта по реализации мер по обеспечению граждан жильем, как в России, так и за ее пределами, учета положительных моментов и выработки нового подхода к решению данной проблемы. Особенно серьезно такая проблема затрагивает малообеспеченных, социально незащищенных граждан, чьи доходы не позволяют улучшить жилищные условия за счет собственных средств.

В рамках диссертационной работы к малообеспеченным гражданам (семьям) относятся те граждане, чей доход не превышает 3000 руб. на 1 человека в месяц. Эта цифра весьма условна, поскольку она всего лишь в 1,4 раза превышает прожиточный минимум по состоянию на конец 2003 года. Кроме того, этой категории граждан не под силу приобрести жилье путем накопления, а также любым другим существующим на сегодняшний день способом. Чаще всего они не имеют в собственности другого жилья (за исключением, может быть, недорогого дачного) или прочего дорогостоящего имущества.

Вопросам решения жилищной проблемы посвящено большое количество как практических, так и научно-публицистических статей и изданий российских ученых и практиков жилищного рынка. Такие ученые как Абрамов С. И., Грабовый П. Г., Гумба Х. М., Каменецкий М. И., Карасев А. В., Лукманова И. Г., Панибратов Ю. П., Степанов И. С., Чернышов JI.H., Черняк В. З., Яськова Н. Ю. и другие внесли весомый вклад в решение рассматриваемой проблемы. Однако вопросы, связанные с разработкой программы жилищного строительства с учетом доходов граждан и в том числе для малообеспеченных граждан еще остаются малоизученными. Решение поставленной проблемы определило актуальность исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.

Целью диссертационной работы является обоснование теоретических и методических принципов, разработка практических рекомендаций по формированию программы жилищного строительства по обеспечению граждан жильем с учетом их инвестиционных возможностей.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

• проведение анализа развития жилищного строительства в России на современном этапе;

• систематизация и анализ зарубежного опыта в области жилищной политики социальной направленности;

• проведение сравнительного анализа государственных и негосударственных программ жилищного строительства;

• выявление и классификация основных факторов, влияющих на формирование программы жилищного строительства для малообеспеченных граждан;

• разработка механизма функционирования жилищной корпорации при поддержке территориальных и муниципальных органов власти;

• разработка экономико-математической модели формирования программы жилищного строительства с учетом уровня доходов населения.

Объектом исследования являются программы жилищного строительства для различных групп граждан в условиях развивающихся рыночных отношений.

Предметом исследования являются экономические отношения и взаимосвязи участников программы жилищного строительства и методы управления ее реализацией.

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения современной экономической теории, системного анализа, основы теории управления, а также научные труды отечественных и зарубежных ученых. Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы методы функционально-статистического моделирования, сравнительного анализа, экспертных оценок, математической статистики и др.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке методических положений и принципов, обеспечивающих системный подход по формированию экономически обоснованной программы жилищного строительства для граждан с учетом их платежеспособности.

В ходе проведения исследования получены следующие научные результаты:

• выявлены и систематизированы основные закономерности влияния факторов внешней и внутренней среды на формирование стратегии жилищного строительства для малообеспеченных граждан;

• разработан механизм функционирования жилищной корпорации с участием частного капитала, территориальных и муниципальных органов власти;

• предложен метод расчета арендной платы за приобретаемое жилье с учетом платежеспособности населения;

• разработана экономико-математическая модель определения объемов жилищного строительства в зависимости от уровня доходов граждан. Достоверность диссертационной работы основывается на репрезентативных статистических данных, представляющих обширный массив информации, использовании общепризнанных современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и объективную информацию во многих строительных предприятиях, риэлтерских и жилищно-коммунальных организациях России.

Практическая значимость результатов исследования определяется тем, что предложена модель формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов, определена целесообразность использования механизма арендной платы для приобретения жилья данными категориями граждан. Полученные автором научные результаты могут быть использованы для решения задач по обеспечению жильем граждан с невысокими доходами, и тем самым, обеспечить снижение социальной напряженности в данной сфере, а также развить новые формы финансирования строительства с ограниченным использованием бюджетных средств. На защиту выносятся:

• системный подход по формированию факторов внешней и внутренней среды, влияющих на выбор стратегии жилищного строительства для малообеспеченных граждан;

• практические рекомендации по механизму функционирования жилищной корпорации для граждан с различным уровнем доходов;

• методика расчета арендной платы за приобретаемое жилье с учетом платежеспособности населения;

• методические рекомендации по определению объемов жилищного строительства в зависимости от уровня доходов населения. Апробация и внедрение результатов исследований. Научнометодические разработки диссертационной работы предложены к внедрению в девелоперском предприятии ООО «Тверца», г. Тверь.

Выводы по главе III:

1. В диссертации предложено создание жилищных корпорацийорганизаций, основными целями и задачами которой являются: создание условий для улучшения жилищных условий граждан с различным уровнем доходов (преимущественно малообеспеченных). Сформированные предложения по структуре капитала жилищных корпораций, порядку участия основных действующих лиц, а также предложенная схема функционирования жилищных корпораций на жилищном рынке учитывают взаимные интересы сторон, обеспечивая тем самым эффективность работы жилищных корпораций.

2. Предложенные подпрограммы обеспечения жильем в рамках жилищных корпораций позволяют учесть индивидуальные особенности каждой семьи, связанные с ее доходами и потребительскими предпочтениями. Так были учтены: возможности внесения первоначальной платы за жилье и выплат арендных платежей в течение установленного срока, вероятность выкупа жилья посредством погашения стоимости жилья через арендную плату или ипотеку, необходимость государственных и муниципальных субсидий для наименее обеспеченных граждан.

3. Разработанная методика расчета базовой и индивидуальной (по каждой подпрограмме) ставок арендной платы за проживание путем применения трех подходов к оценке позволяет, с одной стороны, обосновать достаточный уровень ставки арендной платы для возврата инвестиций на строительство жилья, а с другой — повысить финансовую доступность жилья. Было предложено шесть различных методик расчета ставок арендной платы, привязанных к совокупному семейному доходу шести различных по уровню доходов групп граждан.

4. Для нахождения оптимальной структуры объемов жилищного строительства по каждой подпрограмме используется специально разработанная в диссертации экономико-математическая модель. Полученная структура может изменяться под воздействием социально-экономических и территориальных условий и позволяет обеспечивать жильем граждан с различным уровнем доходов, сохраняя при этом эффективность предложенной модели финансирования жилищного строительства.

5. Эффективность предложенной программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов определяется увеличением объемов строительства социального жилья почти в 2 раза, а также получением прибыли, которая реинвестируется в жилищное строительство и дает возможность снизить долговую нагрузку по привлеченным средствам.

Заключение

.

В диссертационной работе рассмотрены наиболее актуальные вопросы, связанные с формированием программы жилищного строительства с учетом доходов граждан и обеспеченности их жильем, обобщены полученные научные результаты, представляющие собой комплексное исследование, которое включает все этапы решения поставленных задач от анализа и разработки до практических рекомендаций.

По результатам выполненного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Анализ развития жилищного строительства в России на современном этапе показал, что для обеспечения граждан жильем необходимо формировать программу жилищного строительства и его финансирования с учетом выявленных потребностей в жилье, доходов населения и возможных муниципальных дотационных программ.

2. Изучение опыта зарубежных стран в области финансирования жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов показал, что в России в недостаточной степени решены и решаются проблемы финансирования жилищного строительства для граждан с низким уровнем доходов.

3. На основе сравнительного анализа государственных и негосударственных программ финансирования жилищного строительства доказана их недостаточная эффективность и обоснована необходимость создания новых экономических и организационных механизмов, позволяющих повысить доступность жилья.

4. Для решения поставленной проблемы были выявлены и классифицированы факторы, влияющие на обеспеченность граждан жильем и объемы жилищного строительства, к которым относятся экзогенные и эндогенные факторы.

5. Предложенный механизм функционирования жилищной корпорации, основным направлением которой является строительство жилья для малообеспеченных граждан, показывает взаимосвязь корпорации со всеми участниками программы жилищного строительства и возможности выкупа приобретаемого жилья за различные периоды времени в зависимости от доходов участников программ.

6. Разработанная методика формирования программы жилищного строительства позволяет разработать программу таким образом, чтобы улучшить жилищные условия граждан с низким уровнем доходов.

7. Экономическая эффективность деятельности жилищной корпорации зависит от объемов жилищного строительства, периода выплаты арендной платы, а также прибыли, полученной от сдачи в аренду жилья. На основании разработанной экономико-математической модели определена структура программы жилищного строительства и объемы строительства для обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан с учетом реинвестирования средств, полученных жилищной корпорацией в виде прибыли от строительства и эксплуатации жилья.

8. Предложенная программа жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов позволит ежегодно увеличить объемы ввода социального жилья (наряду с существующими программами) почти в 2 раза и во столько же раз сократить сроки решения жилищной проблемы для граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий.

9. Разработанная методика и практические рекомендации по финансированию программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов путем создания жилищных корпораций могут быть использованы всеми субъектами РФ для решения проблемы обеспечения граждан жильем, что позволит получить соответствующий социальный эффект и будут способствовать повышению эффективности жилищного строительства и развитию жилищной сферы в стране.