Методические основы разработки оптимальных инвестиционных проектов объектов доходной недвижимости — многофункциональных торговых комплексов

Актуальность темы

диссертации. В современных условиях развитие сети многофункциональных торговых комплексов (МТК) является актуальной социально — экономической задачей. МТК играют важнейшую роль в процессах обеспечения населения качественными товарами, услугами, досугом. Кроме этого, каждый МТК формирует значительное количество рабочих мест, как в строительной отрасли, так и в отраслях розничной торговли, общественного питания, развлечений. МТК вносят заметный вклад в бюджеты всех уровней. Особенный вклад МТК вносят в процессы формирования внутрирайонных центров. Вместе с тем, при реализации проектов МТК возникает проблема отсутствия научно обоснованного, концептуального подхода к проектированию и строительству. При реализации большинства МТК Санкт — Петербурга отрицательное воздействие оказал опыт, накопленный в период начального этапа становления рыночных отношений. При разработке проектов МТК тиражируются ошибки, приводящие к понижению качества МТК. Таким образом, актуальность формулирования общего подхода, создания единой методики разработки оптимального инвестиционного проекта МТК становится все более насущной. Цели и задачи работы. Отсутствие отечественной литературы, за исключением разрозненных журнальных и газетных публикаций, а также информации интернет — изданий, недоступность для широкого круга пользователей материалов Международного и Российского советов торговых центров, предопределяет постановку следующих задач: обобщение современных требований к МТКпроведение оценки состояния рынка МТКформулирование основных принципов концептуального проектирования МТК и критериев оптимальности проекта МТКпроведение оценки эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт — Петербурга.

Целью работы является создание пригодной для практического применения методики разработки концепции оптимального проекта МТК и системы оценки эффективности инвестиционного проекта МТК в условиях Санкт — Петербурга, применимых к МТК любого размера и назначения.

Научная новизна работы. По результатам проведенных исследований: сформулирован комплекс требований к современным МТКпроведен анализ состояния рынка МТК в Москве и Санкт — Петербургесоставлена вероятностная модель рынка МТК Петербурга на период до 2010 годаобобщены принципы разработки концепции инвестиционного проекта МТКразработана схема выбора оптимального проекта МТКсоздана пригодная для практического применения методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТКпроведен анализ и адаптация к МТК системы широко используемых показателей экономической эффективностиразработан показатель, учитывающий срок жизни проекта при оценке оценки экономической эффективности МТКразработан паспорт инвестиционного проекта МТК, позволяющий на ранних этапах концептуального проектирования оценивать перспективы инвестиционного проектапроведена оценка эффекта от внедрения многофункциональных торговых комплексов в экономику Санкт — Петербурга;

• подтверждена экономическая эффективность МТК.

Личный вклад:

• сбор, анализ и систематизация фактических материалов о существующих и перспективных МТК Санкт — Петербурга и Москвы, параметрах рынка коммерческой недвижимости этих городов;

• составление вероятностной модели рынка МТКсоставление шкалы оценки качества инвестиционных проектов МТКразработка методики выбора оптимального проекта МТКформулирование методики разработки концепции оптимального инвестиционного проекта МТКоценка экономического внедрения МТК в экономику Санкт — Петербурга. Научно — практическая значимость. Изложенная в работе методика разработки концепции инвестиционного проекта МТК, показатели экономической эффективности, паспорт проекта, методики принятия решения, прогнозы рыночной ситуации и прочие положения данной работы, широко использовались при работе над следующими проектами: реконструкция универмага «Фрунзенский», строительство ТК «Перинные ряды», строительство ТРЦ «Шкиперский Молл», строительство МТК «Р11−12», реконструкции универмага «ДЛТ» и др. На защиту выносятся: состав требований к МТК в зависимости от типа, назначения и размеравероятностная модель рынка МТК Санкт — Петербурга на период до 2010 г.- обоснование значимости МТК для городасхема выбора оптимального проекта реализации МТК;

• методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТКкритерии и показатели оценки экономической эффективности МТКоценка эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт — Петербурга.

Автор диссертации выражает глубокую благодарность научному руководителю д.э.н. проф. Панибратову Ю. П., всем сотрудникам кафедры «Экономика строительства» СПбГАСУ, и, в особенности д.э.н. проф. Ершовой С. А., к.э.н. проф. Барановской Н. И., к.э.н. проф. Клюеву А. Ф., к.э.н. доц. Асташенкову В. П., ООО «Офис Клаб Балтика» и лично Кошелеву А. Г., а также ООО «АМКонсалтинг» и лично Агаркову М. А.

Выводы по главе 3.

Система оценки экономической эффективности МТК складывается из пяти стандартных критериев, для некоторых из них возможно установление нормативов. Чистая текущая стоимость NPV (не нормируется), Индекс прибыльности PI — желательно 1,2 — 1,5 и более, при расчете на периоде 10 лет, отношение выгод к затратам В/С ratio — от 1,1 до 1,4, при расчете на периоде 10 лет, внутренняя норма рентабельности проекта IRR — более 25%, при расчете на периоде 10 лет, дисконтированный период окупаемости (Payback period) РВ — не более 7 лет, и критерия NPV]0, учитывающего рыночную стоимость объекта через 10 лет эксплуатации.

Инвестиционная, доходная и расходная база МТК определяется на основании информации об аналогичных объектах, нормативов СНиП, накопленного при эксплуатации других МТК опыта. Все сведения о проектируемом МТК сводятся в единый Паспорт инвестиционного проекта МТК, который является итоговым документом, на основании которого принимается решение о рентабельности проекта, и переходе от концептуального к функциональному, и затем архитектурному проектированию, либо о прекращении работы над проектом в изначально предложенном виде. При реализации МТК имеют место риски, однако они поддаются минимизации и управлению стандартными средствами.

Экономический эффект от всех МТК Санкт — Петербурга в период строительства оценивается по потоку поступлений в бюджеты всех уровней, который составляет достигает 85 млн. долларов США. Ежегодный поток поступлений в бюджеты от арендной и торговой деятельности МТК оценивается более чем в 65 млн. долларов США. Кроме этого, возможно говорить о мультипликативном эффекте — т. е. экономический эффект от деятельности МТК распространяется и на другие отрасли экономики города, стимулируя производство и потребление.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

На основании проделанной работы можно сделать следующие выводы: К современным МТК предъявляются функциональные, технические, архитектурные, дизайнерские, покупательские и локационные требования, а также требования к широте и глубине ассортимента, наличию и составу развлекательной компоненты и предприятий общественного питания. Состояние рынка многофункциональных торговых комплексов в Москве и Санкт — Петербурге значительно отличается друг от друга, рынок Москвы опережает соответствующий рынок Санкт — Петербурга примерно на 5 — 7 лет, в частности отставание Санкт — Петербурга по показателю количества площадей в МТК на одного жителя превышает 45%. Уровень арендных ставок в МТК в Москве также в среднем выше, чем в Санкт — Петербурге на 30 — 60%. Имеющееся отставание предопределяет опережающий рост инвестиций в строительство МТК в Петербурге, за счет улучшения финансового положения местных инвесторов и поступления инвестиций из Москвы и из-за рубежа.

Значимость многофункциональных торговых комплексов в социальной и экономической инфраструктуре города высока. МТК влияют на социальную обстановку в городе за счет создания дополнительных рабочих мест, увеличения поступлений в бюджет, снижения криминогенной напряженности, повышения общей культуры населения и пр. Таким образом, следует признать МТК одним из важнейших элементов социально — экономической инфраструктуры крупного города, его необходимым и обязательным атрибутом.

Концептуальное проектирование является важнейшим этапом в создании МТК любого значения — от локального до супергородского. Использование предложенной в работе методики разработки Концепции позволяет избежать типовых ошибок, и минимизировать риск возникновения потерь. При выборе оптимального проекта МТК важнейшими исходными параметрами являются локация объекта, а также социальный и финансовый уровень населения, проживающего в зоне экономического влияния.

6. Выделяется шесть потенциальных клиентских групп: социальный покупатель, стандартный покупатель, средний класс, высшая спросовая группа, молодежь, родители с детьми.

7. По типу локации МТК выделяются четыре большие группы: расположение вблизи станции метро, расположение в историческом центре города, расположение в густонаселенном микрорайоне вдалеке от метро, расположение вне центра и жилых массивов.

8. Выбор оптимального проекта осуществляется при помощи технологической схемы, а расчет оптимальной арендопригодной площади производится по простой формуле.

9. Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе будут возрастать, и к 2010 году достигнут уровня, превышающего текущий показатель на 19 — 45%, в зависимости от сектора рынка. При этом усилится дифференциация арендных ставок МТК в зависимости от качества объекта. Тенденция к снижению ставок в мелких и низкокачественных МТК в Москве оказывает влияние с 2003 г., а в Санкт — Петербурге ее влияние станет заметным с середины 2005 года.

10. Система оценки экономической эффективности МТК складывается из пяти стандартных критериев, для некоторых из них возможно установление нормативов. Чистая текущая стоимость NPV (не нормируется), Индекс прибыльности PI — желательно 1,2 — 1,5 и более, при расчете на периоде 10 лет, отношение выгод к затратам В/С ratio — от 1,1 до 1,4, при расчете на периоде 10 лет, внутренняя норма рентабельности проекта IRR — более 25%, при расчете на периоде 10 лет, дисконтированный период окупаемости (Payback period) РВ — не более 7 лет, и критерия NPVW, учитывающего рыночную стоимость объекта через 10 лет эксплуатации.

11. Инвестиционная, доходная и расходная база МТК определяется на основании информации об аналогичных объектах, нормативов СНиП, накопленного при эксплуатации других МТК опыта. Все сведения о проектируемом МТК сводятся в единый Паспорт проекта.

12. Паспорт инвестиционного проекта МТК является итоговым документом, на основании которого принимается решение о дальнейшей работе над проектом, т. е. о переходе от концептуального к функциональному и затем архитектурному проектированию, либо о прекращений разработок.

13. При реализации МТК имеют место риски, однако они поддаются минимизации и управлению стандартными средствами.

14. Экономический эффект от всех МТК Санкт — Петербурга в период строительства оценивается по потоку поступлений в бюджеты всех уровней, который достигает 85 млн. долларов США. Ежегодный поток поступлений в бюджеты от арендной и торговой деятельности МТК оценивается в 65 млн. долларов США. Кроме этого, возможно говорить о мультипликативном эффекте — т. е. экономический эффект от деятельности МТК распространяет свое влияние и на другие отрасли экономики города, напрямую не связанные с деятельностью или возведением МТК, стимулирует производство и потребление.

ГЛОССАРИЙ.

1. GLS — общая арендопригодная площадь МТК (gross leasable area).

2. GRM — gross rent multiplayer — отношение цены продажи объекта к годовой арендной ставке этого объекта.

3. ICSC — Международный совет торговых центров (International Council of Shopping Centers),.

4. Noname — продукция неизвестных и малоизвестных производителей.

5. Антисинергизм — отрицательное влияние соседствующих объектов друг на друга.

6. Атриум — внутренний двор под стеклянной кровлей, как правило, квадратной формы.

7. Брэнд — признанная торговая марка, продукция высокого качества.

8. Гипермаркет — это супермаркет площадью не менее 4 ООО кв. м., расположенный, как правило, в отдельном здании, редко — в составе МТК, и ассортиментным наполнением не менее 10 ООО товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

9. Глубина ассортимента — количество товаров в товарных группах. Чем больше наименований одного и того же товара, тем глубже ассортимент. Например, 5 сортов сыра — неглубокий ассортимент, 100 сортов — глубокий.

10.Зона экономического влияния (ЗЭВ) МТК — это заселенная городская или сельская территория, жители которой предпочтительно воспользуются услугами данного МТК, нежели другого аналогичного объекта, но находящегося в другом месте.

11 .К3 — коэффициент заполнения МТК арендаторами, отношение занятых арендаторами площадей ко всей арендопригодной площади МТК.

12.КИП — коэффициент использования площадей, отношение арендопригодной площади объекта к его общестроительной площади.

13.Локация — местоположение объекта.

14.Молл — вытянутый атриум, коридор, перекрытый стеклянной крышей.

15.МТК — это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную коммерческую деятельность, направленную на конечного покупателя, самостоятельно, а передает площади, подготовленные для ее осуществления множеству различных розничных, причем не только торговых, операторов, среди которых могут быть предприятия торговли, сервиса, общественного питания и сферы досуга.

16.МТК общего назначения — неспециализированный МТК, в ассортименте которого присутствуют все товарные группы — одежда, обувь, аксессуары, бытовая техника и т. д.

17.Мультиплекс — многоэкранный многозальный кинотеатр.

18.Ритейлоры — розничные торговые операторы.

19.РСТЦ — Российский совет торговых центров.

20.СанПИН — Санитарные правила и нормы.

21.Сетевой оператор — оператор розничной торговли, имеющий в управлении сеть магазинов.

22.Синергизм — положительное влияние соседствующих объектов друг на друга.

23.СНиП — строительные нормы и правила.

24.Стандартный арендатор — арендатор, занимающий незначительную площадь и не имеющий эксклюзивного ассортимента в МТК.

25.Супермаркет — это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета, и единым расчетно — кассовым узлом, площадью не менее 1 ООО кв. м. и ассортиментным наполнением не менее 5 ООО товарных наименований.

26.Теоретический предел оборота розничных операторов — максимальный оборот, который конкретный розничный оператор может обеспечить в конкретном торговом помещении, привлекая к торговле максимальное количество персонала и технических средств при неограниченном товарном запасе.

27.Универмаг — это торговое предприятие, расположенное в отдельном здании, или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 ООО кв.м., предлагающее полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетнокассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

28.Фуд — корт — ресторанный дворик. Несколько бистро, имеющих отдельные раздачи и общи зал для приема пищи.

29.Широта ассортимента — количество в продаже разных товарных групп, например: чай, кофе, сигареты, автомобили и т. д.

30.Экспонирование — время представления объекта на рынке с момента первой публикации о продаже (сдаче в аренду) до момента заключения сделки.

31 .Якорь, якорный арендатор — арендатор, занимающий наибольшую торговую площадь в данном МТК, и обладающий эксклюзивным для данного МТК ассортиментом, главный арендатор МТК.