Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве: На материалах Калужской области

Актуальность темы

Развитие рынка и различных форм собственности создает основу для формирования земельной собственности, где в качестве объекта собственности выступает земля, а субъектами земельных отношений являются физические или юридические лица, государство, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и противоречивые.

Частная собственность на землю и рынок земли являются противоречивой и постоянно дискутируемой проблемой, причем в диаметрально противоположном аспекте, чрезмерно политизированной и идеологизированной. Это затрудняет объективную оценку значимости проблемы, искажает исторические аналоги и процессы развития земельных отношений, преувеличивает или недооценивает проводимые в прошлом и настоящем земельные реформы в нашей стране и за рубежом.

Попытки провести аграрные преобразования в отрыве от адекватных изменений земельных отношений или при значительном их отставании от реформы затрудняют процесс развития. Высшей ценностью является человек и его заинтересованное участие в формировании отношений земельной собственности и именно это во многом определяет успех проводимой аграрной реформы.

Однако до настоящего времени в должной мере не отработан эффективный механизм земельных отношений. Нет достаточной ясности для каких целей и по какой цене могут продаваться земли сельскохозяйственного назначениякакие правила «игры» должны быть при дарении, наследовании, сдаче в аренду, залогекакие должны быть ограничительные меры при проведении различных коммерческих сделок и др.

Необходим единый учитывающий экономические интересы жителей села и общества в целом, хозяйственный подход организации оборота земель сельскохозяйственного назначения. Вышеизложенное определяет актуальность настоящей темы исследования, ее научную и практическую значимость.

Состояние изученности проблемы. Исследованию отношений земельной собственности посвящено много научных трудов. К числу научных работ в современных условиях можно отнести труды В. В. Алакоз, В. Р. Беленького, И. Н. Буздалова, A.A. Варламова, С. Н. Волкова, A.M. Емельянова, Е. Ф. Заворотина, Н. В. Комова, Э. Н. Крылатых, В. В. Милосердова, A.C. Мин-дрина, A.B. Петрикова, В. А. Петрова, Е. С. Строева, А. Э. Сагайдака, В. Н. Хлыстуна, A.M. Югая и др.

Вместе с тем в исследованиях проблем земельных отношений не достает комплексного изучения вопросов, связанных с региональными и зональными (внутри регионов) аспектами регулирования отношений земельной собственности.

Недостаточно изучены проблемы совершенствования организационно-экономического механизма регулирования отношений собственности на землю на основе земельной ренты, что не обеспечивает объективное ценообразование на землю, введение дифференцированного земельного налога внутри регионов, арендной платы и других платежей.

Многие теоретико-методологические и практические аспекты совершенствования организационно-экономического механизма регулирования отношений собственности на землю в специфических условиях регионов требуют разработки рекомендаций по развитию земельных отношений.

Цель и задачи исследования

Цель исследования состоит в научном обосновании и разработке предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.

В соответствии с этим предусматривается решение следующих задач: осмыслить научное содержание отношений земельной собственности, уточнить классификацию форм собственности на землю в условиях рынкавыявить тенденции распределения земель сельскохозяйственного назначения в изучаемом регионе между различными собственниками и пользователямидать экономическую оценку качественному состоянию сельскохозяйственных угодий на основе материалов оценочно-земельных работраскрыть содержание кадастровой цены земли как основы экономического механизма регулирования земельных отношенийсистематизировать сложившиеся формы и виды сделок с землями сельскохозяйственного назначения, разработать предложения по рациональному распоряжению земельными долями, использованию арендной платы и налога на землюразработать предложения по управлению земельными ресурсами и регулированию земельных отношений в регионе, дать методические подходы по обоснованию уровня залоговых цен на сельскохозяйственные угодья.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения между собственниками и пользователями сельскохозяйственных земель.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения изучаемого региона, используемые различными собственниками и пользователями.

Теоретической и методологической основой исследования служит диалектический метод познания, труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам отношений земельной собственности, законодательные акты Федерального Собрания Российской Федерации, Законодательного Собрания Калужской области, постановления Правительства РФ и Правительства Калужской области по вопросам использования земель предприятиями, организациями и гражданами, материалы оценочно-земельных работ, размеры земельных платежей и разграничения федеральной, региональной и муниципальной земельной собственности. В работе использованы методические разработки Росземкомитета РФ и Росземкадастра, рекомендации научно-исследовательских учреждений.

В процессе научного исследования использованы следующие методы: аналитический, абстрактно-логический, монографический, корреляционный, группировок, расчетно-конструктивный.

Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнены положения по совершенствованию кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий с целью повышения их ликвидностиразработана схема организации рынка земли сельскохозяйственного назначения на основе государственной рыночной инфраструктурыпредложены методические положения и расчеты компенсационных выплат органам местного самоуправления за изъятие муниципальных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целейразработаны методические положения по развитию ипотечного кредитования залога земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования заключается в разработке предложений по функционированию и дальнейшему развитию организационно-экономического механизма земельных отношений на основе кадастровой оценки земли и основанных на ней земельных платежей. Разработанные рекомендации будут использованы органом государственного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и органами управления сельским хозяйством Калужской области.

Апробация работы. Важнейшие положения диссертации обсуждались на учебно-методической конференции преподавателей экономического факультета Калужского филиала МСХА, на научно-производственном семинаре в Госкомитете по земельным ресурсам и землеустройству, Департаменте аграрной политики и социального обустройства села Калужской области. Экспертами диссертации явились работники департамента аграрной политики и социального обустройства села, комитета земельных ресурсов и землеустройства Калужской области, территориального Комитета Минимущества РФ по Калужской области, работники районных управлений сельского хозяйства. В работе использованы данные указанных учреждений Калужской области. По материалам диссертации опубликовано 4 печатные работы, общим объемом 4,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация объемом 198 страницы компьютерного текста состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, содержит 13 таблиц, 9 рисунков, 13 приложений.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

1. Установление государственной монополии на землю и бесплатное землепользование стали одной из причин отчуждения крестьян от земли и продуктов их труда, постепенного ухудшения природно-ресурсной базы сельского хозяйства, экологической несовместимости многих применяемых технологий с агроэкологическими свойствами территорий.

Земельные отношения оказались существенно деформированными и в известной мере выхолощенными.

2. Осуществление идеи многообразия форм собственности на землю и создания «многоукладного» землевладения и землепользования не получило эффективных практических действий со стороны государства и субъектов Федерации по их поддержке и развитию, что привело к формализации во владении и распоряжении земельными долями, в результате чего окончательно потеряна ответственность и контроль за распоряжением и использованием сельскохозяйственных угодий.

Восстановление частной собственности на землю происходит без оказания государственной помощи собственникам необходимыми ресурсами, а принципы закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для переселенцев неадекватны.

3. Земельные ресурсы всех организационно-правовых форм хозяйствования и форм собственности без наличия нормального количественного и качественного состава технических средств, необходимых для обработки земли, при недостатке применения органических и минеральных удобрений деградируют. Слабое использование зональных природно-экономических характеристик в законодательных и распорядительных актах Правительства Калужской области не способствуют рациональному распределению и использовании земли, установлению земельных платежей на основе земельной ренты.

4. Проведенная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Калужской области по Методике государственной кадастровой оценки на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г., носила определенные недостатки, поскольку она занизила кадастровую цену земли. Различные почвенные условия и их бальная оценка показывают, что для каждой почвенной разности должен быть установлен свой срок капитализации рейты. Для восстановления плодородия почвы в области срок капитализации ренты должен быть не 33 года, а 50 лет из расчета 3% от кадастровой стоимости земли. В кадастровой цене земли нужно также учитывать и диффренту II, которая создается при вложениях капитала в одну и ту же землю, хотя этот процесс в Калужской области почти не происходит.

Абсолютная земельная рента, принятая в размере 12 рублей на гектар сельхозугодий, вызывает сомнение, поскольку этим доходом в условиях диспаритета цеп на сельскохозяйственную продукцию и промышленные ресурсы можно пренебречь. Требуется в пределах зон области выравнивание бальной оценки земли, необходимое для повышения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйств, находящихся в очень тяжелом финансовом положении.

5. С кадастровой оценкой земли. и определением ее стоимости связаны не только установление земельных платежей, но и охрана, взыскания и поощрения за соответствующее использование земли.

Инвестиционный спрос на восстановление плодородия почвы очень высок, а инвестиционные предложения почти отсутствуют. Низкая ликвидность земельных участков отрицательно влияет на инвестиционные предложения. Необходимы усилия государства, но повышению ликвидности земель сельскохозяйственного назначения, так как она по сравнению с городскими и пригородными землями очень низкая. .

6. Оборот прав на землю сельскохозяйственного назначения в Калужской области находится в депрессивном состоянии и отмечается низким спросом и низким предложением на землю разной категории и функциопального назначения. Купля-продажа земли, аренда земли у муниципальных властей распространена среди владельцев садово-огородных участков, промышленных предприятий, коммерческих и общественных организаций. Но и этот процесс в последние два года начал затухать.

По своему экономическому содержанию арендная плата является частью цены земли, сдаваемой в аренду, и ее уровень определяется соотношением спроса и предложения. Арендная плата тесно связана с земельным налогом, но она не может быть меньше или равняться его величине. Исходя из этого принципа, целесообразно устанавливать верхний предел арендной платы к ставке земельного налога, определенного в процентах от кадастровой стоимости земли.

7. Местное самоуправление как система народовластия должно иметь в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1, ст. 15) значительный земельный фонд, включая сельскохозяйственные угодья. Специальным распоряжением Правительства РФ в этот фонд целесообразно перевести заброшенные и используемые не по назначению земли сельскохозяйственных предприятий, коммерческих и общественных организаций, фермерских хозяйств, невостребованные земельные доли для дальнейшего их перераспределения среди вынужденных переселенцев, бывших военнослужащих, ЛПХ, К (Ф)Х, сельхозпредприятий и граждан, желающих заниматься сельским хозяйством.

В условиях рынка земли предлагается на основе федерального законодательства предоставить широкие полномочия, включая меры ответственности, представительным органам местного самоуправления по контролю за движением прав на земельные участки, наложению «вето» на спекулятивные операции и использование сельхозугодий не по назначению, установлению штрафов за нарушения земельного законодательства.

Предлагается расчет компенсационных выплат за безвозвратное отчуждение муниципальных земель. Компенсационные выплаты рекомендуется зачислять во внебюджетные фонды местного самоуправления для использования па поддержание и восстановление плодородия почвы и природоохранные мероприятия.

Рекомендуется осуществить аренду имущественных комплексов унитарных предприятий крупными банками и фирмами, имеющими возможность кредитовать ФГУПы под оборотные средства и основные фонды. В качестве арендодателя должны выступать не сами ФГУПы, а собственник недвижимого имущества, в том числе и земли, которым является Государственный Комитет имущественных отношений по Калужской области.

8. В целях развития земельной реформы рекомендуется создать единую систему формирования процедур земельных отношений, обуславливающую организационно-экономические преобразования в сфере земельного рынка. Она включает: единую государственную регистрацию земель и прав на земельные участки на основе Единого государственного реестраединую методику государственной кадастровой оценки земли, обеспечивающую дифференциацию повышения ликвидности сельскохозяйственных угодий в зависимости от региональных почвенных и экономических условийметодологически обоснованные земельные платежи на базе кадастровой цепы землидейственную охрану земель, экологическую безопасность землепользования и землевладения.

9. Для формирования системы ипотечного кредитования под залог земли разработаны основные положения. по залогу сельскохозяйственных угодий и примерный договор о залоге. В качестве минимальной залоговой цены, поскольку не сложились рыночные цены на землю, взята кадастровая стоимость земли с учетом ссудного процента. Рекомендовано создать специальный залоговый фонд за счет бюджетных средств для поддержки участия экономически слабых хозяйств в залоговых операциях.