Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях

Актуальность темы

исследования. Инвестиционные процессы в рыночной экономике в целом формируют макроэкономическую ситуацию и определяют перспективы дальнейшего развития. Переход к рыночной экономике, появление многообразных форм собственности, отказ от жесткого централизованного планирования вызвали необходимость поиска новых подходов и решений к управлению экономическими процессами, изменения инвестиционной политики государства и предприятий, структуры инвестиционной сферы, состава и роли инвесторов на рынке инвестиций. При различных состояниях экономики возникают особые механизмы функционирования процесса инвестирования.

По мнению многих авторов (Бауер Р., Беренс В., Боссерт В. А., Бузырев В. В., Бухвальд Е. М., Горбунов А. А., Завлин П. Н., Каплан JI.M., Когут А. Е., Кулибанов B.C., Львов Ю. А., Рохчин В. Е., Хольг Р. Н., Хавранек П. М., Ханко Я., Чекалин B.C., Gerber H.U., Levy Н.) должен быть разработан специфический инструментарий привлечения в жилищное строительство внебюджетных источников инвестиций, включающий разработку оптимального регулирования процесса и повышение его эффективности в условиях экономического роста [7,12,16,19,20,22,26,34,44,48,57,94].

Большая инерционность экономического механизма и недопустимость в новых условиях распыления инвестиций предопределяют высокую важность инвестиционного института в развитии экономической системы.

В современных условиях проблема поиска источников инвестирования должна решаться комплексно с учетом факторов, действующих как на федеральном, так и на региональном уровне.

Основной задачей региональной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства должно стать формирование благоприятного инвестиционного климата и поиск рациональных направлений вложения инвестиций с учетом общей экономической конъюнктуры в стране. Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях.

В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:

1. Анализ факторов, влияющих на спрос на жилье в крупном городе;

2. Исследование организации жилищного строительства в крупном городе в условиях экономического роста;

3. Определение принципов действия и методов функционирования экономического механизма регулирования инвестиционного процесса;

4. Определение источников и направлений инвестирования жилищного строительства крупного города (на примере Санкт-Петербурга);

5. Анализ возможностей инвестиционно-строительного комплекса региона по удовлетворению спроса населения на жилье;

6. Разработка комплексной модели оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города;

7. Уточнение методов оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья и оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ.

Предметом исследования являются основные институты инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города в условиях экономического роста.

В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс нового строительства и реконструкции жилого фонда, рассматриваемый с точки зрения эффективности инвестиционной программы, сформированной за счет внебюджетных источников.

Выбор данного объекта исследования продиктован необходимостью целенаправленного управления инвестиционным процессом на уровне строительного предприятия и региона, научного обоснования и повышения эффективности инвестиционных программ, сформированных за счет внебюджетных источников в условиях экономического роста.

Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам рыночных отношений, организационно-инвестиционной деятельности, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам инвестирования и жилищного строительства, оценки эффективности инвестиционных проектов.

В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования, оценки экономической эффективности инвестиций.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

— с позиций ретроспективного подхода систематизированы проблемы жилищного строительства России, выявлена объективная необходимость защиты социально уязвимой группы населения в процессе жилищной реформы, что, прежде всего, выражается в предоставлении услуг в нужном объеме и хорошего качества;

— проанализированы возможности инвестиционно-строительного комплекса региона по удовлетворению спроса населения на основе расчета апостериорных вероятностей достижения прогноза потребности в жилье, полученного в виде сочетания адаптивного и экспертного прогноза изменения структуры спроса и анализа реального объема и структуры предложения на первичном и вторичном рынке жилья с экстраполяцией на среднесрочную перспективу;

— произведена стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения в крупном городе с обоснованием выбора действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, с учетом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов;

— разработана комплексная модель оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города, при этом в основу формирования вектора оптимальной структуры коммерческого и социального жилья положены различные концепции удовлетворения жилищных потребностей: для социального жилья это стремление приблизить размер существующего регионального фонда социального жилья к величине потребности населения в нем, для коммерческого жильяудовлетворить стремление инвестора получить максимальный объем комфортного жилья при оптимальной цене этого жилья;

— произведено уточнение методики оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья через относительную величину привлеченных внебюджетных средств за срок активности бюджетных инвестиций и в части оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ через коэффициент мультипликации налогов.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Санкт-Петербурга доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения рентабельности и совершенствования системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве Санкт-Петербурга.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 статей. Общий объем печатных работ составляет 0,94 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 119 наименований.

Заключение

.

Проведенные в диссертации исследования позволяют сделать следующие выводы и рекомендации:

1. Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики нашей страны. Вместе с тем, методы и темпы решения жилищной проблемы существенным образом подвергались трансформации на разных этапах исторического развития страны. Сегодня формирование российской жилищной сферы еще не завершено. Россия нуждается не только в рыночном реформировании жилищного хозяйства, но также в поддерживаемых большинством населения социальных приоритетах, демократизации процессов выработки и реализации жилищной политики и жилищно-строительных программ, а также в градостроительном осмыслении целей и задач развития жилищной сферы.

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к ее дальнейшему возрастанию.

2. Достаточно успешно развивается инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга:

• Общий объем инвестиций стабильно растет на 4−15% в год, однако, нестабильность распределения инвестиций по секторам экономики говорит скорее о том, что в большей степени позитивный рост вызван внешними факторами (крупными инвестициями из вне) и не подчиняется законам стратегического планирования. Иными словами долгосрочные планы развития ИСК и мегаполиса в целом могут быть ориентированы на стабильный рост инвестиционного поля, но являются при этом лишь отражением существующих внешних инвестиционных предложений, а не формируют их.

• Растет устойчиво и показатель ввода жилья. При этом можно говорить о том, что насыщение рынка не предвидится в ближайшей перспективе (по оценкам экспертов объемы ввода должны увеличиться как минимум в 2,5 раза для поддержания только простого воспроизводства).

• Позитивным для стратегического планирования является также то, что видовая структура инвестиций стабильна и при этом растет доля государственных инвестиций. Это позволяет расширить пределы планирования.

Перспективы развития инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге связаны с двумя основными источниками: государственные ресурсы (средства бюджетов и внебюджетных фондов — 23,2%) и частный капитал. Это принципиально разные источники и для каждого из них должны существовать специальные механизмы привлечения, использования, оценки эффективности.

3. Дальнейший количественный рост жилищного строительства в городах России должен осуществляться по следующим направлениям: завершение освоения прежних зон массовой застройки и переход, во-первых к реконструкции ветхого и аварийного жилья, во-вторых, к комплексной реконструкции районов в т. ч. «хрущевок», в третьих, к застройке промышленных зон в центре городов после вывода оттуда предприятий, в четвертых, увеличение доли современного комфортабельного, в т. ч. элитного жилья.

4. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Институциональными основами для развития ипотеки в России являются федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. №. 102-ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым установлена обязательная государственная регистрация ипотеки (закон вступил в силу с 1.02.98 г.).

Очевидно, что на текущий момент фактически отсутствует функционирующий механизм долгосрочного кредитования жилищной сферы, учитывая, что платежеспособный спрос населения растет микроскопическими темпами, то существующая динамика цен на жилье практически во всех регионах России представляется неестественной и искусственно поддерживаемой.

Очевидно, что чем ниже будет ставка по ипотечным кредитам в системе ипотечного жилищного кредитования, тем большая часть населения получит возможность улучшить свои жилищные условия и тем более мощный импульс к росту получит экономика страны.

В свою очередь, возможность дальнейшего удешевления ипотечных кредитов для населения напрямую зависит от уровня защищенности интересов всех участников механизма ипотечного жилищного кредитования и непосредственно определяется следующими взаимосвязанными факторами:

• устойчивостью политической воли государственного руководства к сохранению и развитию механизма ипотечного жилищного кредитования;

• адекватным развитием законодательства (как федерального, так и соответствующего регионального);

• установлением единых стандартов (т.е. показателей и процедур), а также разработкой типовой документной базы в механизме ипотечного жилищного кредитования.

Дальнейшее обеспечение устойчивого развития механизма ипотечного жилищного кредитования потребует постепенного внесения уточнений в ряд действующих федеральных законов (в первую очередь, в Земельный, Налоговый, Гражданский, Административный, Семейный кодексы, законы «О товариществах собственников жилья», «Об ипотеке», «О залоге», «О рынке ценных бумаг» и др.), а также принятия ряда новых федеральных законов Одновременно следует приводить им в соответствие региональные и ведомственные нормативно-правовые акты и инструкции.

5. Произведена стратификация механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья по величине среднедушевых доходов населения в крупном городе с обоснованием выбора действующих и перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищное строительство, с учетом преимуществ и недостатков и привязкой к потребительским группам населения в зависимости от уровня доходов.

6. Для определения потенциальных потребителей жилья нужно учитывать степень доступности жилья. При моделировании жилищного строительства необходимо различать коммерческое и социальное жилье. Разработанная комплексная модель оптимального планирования структуры жилищного строительства крупного города, позволяет удовлетворить стремление инвестора получить максимальный объем комфортного жилья при оптимальной цене этого жилья.

7. Эффект мультипликации налогов неодинаков в различных регионах, так как региональные налоговые системы имеют свои особенности как в части перечня налогов, так и их ставок. Он имеет различные количественные значения при рассмотрении вариантов параметров программ ипотечного кредитования жилья в пределах одного региона или города.

Чем больше коэффициент мультипликации налогов для рассматриваемого инвестиционного проекта, тем выше его эффективность.

Произведено уточнение методики оценки эффективности инвестиционных проектов в части оценки эффективности инвестиционных проектов ипотечного кредитования жилья через относительную величину привлеченных внебюджетных средств за срок активности бюджетных инвестиций и в части оценки эффективности бюджетных средств, направленных на реализацию ипотечных программ через коэффициент мультипликации налогов.