Определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной в г. Новокузнецк

ВВЕДЕНИЕ

В соответствие с учебным планом мною была пройдена производственная практика в учебном агентстве недвижимости «Корпорация» с 13 марта 2015 года по 24 марта 2015 года.

Производственная практика является одним из этапов подготовки специалистов. Важным этапом в данной практике является применение усвоенных знаний по дисциплине «ПМ. 04 Определение стоимости недвижимого имущества» МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».

В соответствии с планом было выдано задание по модулю ПМ. О4 для производственной практики.

Цель задания по производственной практике — определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Ермакова дом № 5 квартира № 26.

Исходя из цели, вытекают следующие задачи:

— раскрыть сущность оценки недвижимости;

— проанализировать социально-экономическую ситуацию района объекта оценки;

— охарактеризовать рынок недвижимости недвижимого имущества;

— собрать и проанализировать информацию необходимую для оценки объекта недвижимости;

— рассчитать стоимость объекта оценки, используя подходы к оценке стоимости недвижимости;

— согласовать результаты, полученные в результате применения подходов и определить итоговую стоимость объекта оценки;

Объектом исследования в задании по производственной практике является однокомнатная квартира в городе Новокузнецк.

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1.1Сопроводительное письмо Коптева Д. А. провела оценку недвижимого имущества, в соответствии с Договором № 723−12/ДО от 13 марта 2015 года на оказание услуг, а именно однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Ермакова дом № 5 квартира № 26

В данном отчёте содержится полное описание объекта оценки, этапы проведения анализа и обоснование полученных результатов.

Анализ и расчёт, приведённые в отчёте, были проведены за период с 13.03.2015 г. по 26.03.2015 г.

После проведения анализа можно сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 7 000 000 руб.

Данный отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.07.1998 г. № 135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2001 г. № 519 «Об утверждение стандартов оценки».

1.2 Задание на оценку Таблица 1- Задание на оценку

«Заказчик» ___Скутар М. А, «Исполнитель» Коптева Д.А.

Скутар М П Коптева М П

1.3 Сущность оценки недвижимости Сущность и понятие оценки недвижимости состоят в том, чтобы помочь определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом всех тех факторов, которые способны повлиять на снижение или повышение цены. Поскольку факторов достаточно много, и они меняются постоянно, то можно говорить о подлинности оценочных мероприятий, только выполненных в конкретный момент времени. Другими словами, та оценка недвижимости, которая была выполнена вчера, является достоверной только для вчерашнего дня. Сегодня ее можно просчитать заново.

Быстрая смена условий рынка недвижимости привела к тому, что оценку недвижимости делят по временному характеру. Она бывает ретроспективной, перспективной и текущей. Текущую стоимость высчитывают оценщики в подавляющем большинстве. Выполнить ретроспективную оценку можно для определенных целей. Если важно проследить изменения рыночных условий. Другими словами, ретроспективная оценка — это стоимость объекта недвижимости в прошлом. В свою очередь, перспективная оценка — это оценка на будущее. Заказывают подобную услугу, например, для расчета стоимости возводящегося здания, чтобы узнать, сколько оно будет стоить к окончанию работ.

Сущность и принципы оценки недвижимости играют важную роль для просчета реальной стоимости объекта на определенную дату. Выделяют четыре основных класса принципов оценки. К первому классу относят принципы рыночной среды. Во второй класс вынесли принципы максимально эффективного использования объекта недвижимости. Третий класс — это принципы представления владельца. Последний класс относится к земле, постройкам, находящимся на ней. Все принципы находятся в тесной связи друг с другом, их часто используют при оценивании одного и того же объекта недвижимости.

1.4 Дата и объём технического освидетельствования Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки — однокомнатной квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, двух коридоров, ванной, санузла и лоджии.

При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в удовлетворительном состоянии. В подъезде можно видеть мелкие трещины и местами отслоение штукатурки. А в целом подъезд находится в хорошем состоянии.

В процессе анализа был изучен технический паспорт.

1.5 Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки Город Новокузнецк входит в число наиболее значимых промышленных центров страны и имеет выраженную специализацию — металлургическое производство, добыча угля, промышленное и гражданское строительство. В Новокузнецке функционируют два комбината полного металлургического цикла, алюминиевый и ферросплавный заводы, выпускающие более 60% промышленной продукции, производимой в городе. Также на территории Новокузнецка действуют три ТЭЦ, предприятия строительной индустрии, ряд муниципальных котельных.

Новокузнецк один из немногих городов Кемеровской области, имеющий на своей территории филиал государственной службы гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды.

Город Новокузнецк располагает значительной базой учреждений культуры, искусства и кино. На территории города функционируют 60 муниципальных учреждений культуры: 2 музыкальные школы, 2 художественных школы, 6 школ искусств, 30 библиотек, 4 музея, 13 домов культуры и клубов, кинотеатр «Октябрь», парк Гагарина, планетарий. В последние годы ведется целенаправленная работа по реставрации памятников истории и культуры.

Образовательная система города Новокузнецка включает в себя 176 дошкольных образовательных учреждений, 105 общеобразовательных учреждений различных видов, 10 высших учебных заведения, включая негосударственные учебные заведения и филиалы, 17 средних специальных учебных заведения, 2 института повышения квалификации для врачей и учителей.

Средний заработок населения города Новокузнецк составляет 15,9 тысяч рублей. Данные о доходе, позволяют сделать вывод о том, что в большинстве случаев люди покупает недорогую недвижимость, либо используют ипотеку для улучшения жилищных условий. Наиболее востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, так как они являются наиболее доступными для большинства населения города Новокузнецка.

Город Новокузнецк административно состоит из шести районов — Центрального, Куйбышевского, Новоильинского (на левом берегу Томи) и Заводского, Кузнецкого (Старокузнецк), Орджоникидзевского (на правом берегу Томи).

Объект оценки расположен в Центральном районе.

Большую часть в районе занимают современные высотки и пятиэтажки. Территория активно застраивается, за счет большой свободной площади.

В Центральном районе функционирует ряд предприятий, таких как:

— ООО «КМК».

Имеются торговые центры, такие как:

— ТРЦ «Континент»;

— ТРЦ «Глобус»;

— ТРЦ «Сити Молл»;

— ТРЦ «Планета»;

— ТЦ «Адмирал»;

— ТЦ «Бегемот»;

— ТЦ «Квадрат»;

— ТЦ «Экспресс»

— ТРЦ «Ника»

— ТРЦ «Комета»

Район оснащен автобусным и трамвайным, и троллейбусным сообщением. Из Центрального района можно без пересадок уехать в любой район города.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ИССЛЕДУЕМОГО РАЙОНА Спросом пользуется недорогое вторичное жилье: 1,2-комнатные квартиры, секции римского типа. Цены на жилье в Новокузнецке в этом сегменте, по данным Кемеровостата, в конце 2014 года достигли уровня в 36 796 р. за 1 мІ, что превышает показатели начала 2014 года на 2,73%. По данным специалистов в январь 2015 — рынок недвижимости встал. Это характерно для начала года и проблем в экономике в стране.

Объект оценки расположенный в Центральном районе может быть достаточно оптимальным вариантом для покупки недорогой недвижимости.

Вблизи объекта находятся две остановки, около двух детских садиков, две школы, две стоматологии, четыре салона красоты, три аптеки, торговый центр Комета, Ника, Сити Молл. Недалеко есть автозаправка и автостоянка, паркинг. Для удобства в обслуживание горожан есть Сбербанк, банк ВТБ, Альфа банк и почтовое отделение.

Образовательная сеть района представлена 20 детскими садами, 21 школами, станцией юных техников, домом детского творчества, дворец имени им. Крупской. Образовательные учреждения среднего профессионального образования — Новокузнецкий металлургической колледж. ВУЗы — основная масса вливается в Сибирский Государственный Индустриальный Университет и другие учебные заведения.

2.1 Анализ местоположения объекта оценки. Описание объекта оценки Оцениваемый объект — 3-х комнатная квартира, расположенная в городе Новокузнецк, Центральном районе, улица Ермакова, дом 5, квартира № 26.

Рисунок 1 — Расположение объекта оценки Таблица 2 — Описание объекта оценки недвижимости

Объект оценки, расположенный в Центрально районе, микрорайона нового Центра является в настоящее время достаточно перспективным вариантом вложения капитала. Это связано с застройкой микрорайона новыми многоэтажками, строительством новых торговых центров.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом Затратный — подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости затратным подходом определяется по формуле

Сзатр .= Сзем.+ ВС + ПИ — ИЗ, (1)

где Сзем — стоимость земельного участка;

ВС — восстановительная стоимость;

ПИ — прибыль инвестора;

ИЗ — совокупный накопленный износ.

Земельный участок находится в долгосрочной аренде, поэтому стоимость земельного участка в данном случае в расчет не принимается (Сзем = 0). Восстановительная стоимость (ВС) рассчитывается в текущих ценах на действительную дату оценки и представляет собой стоимость объекта оценки как нового, т. е. без учета износа. В связи с отсутствием достаточной информации о сметной стоимости данного объекта, базой для расчета ВС служат данные о сметной стоимости ранее построенных или запроектированных объектов аналогичной полезности.

ВС вычисляется по формуле ВС = Wкв. м • S, (2)

где Wкв. м — стоимость кв. м объекта недвижимости аналогичной полезности;

S — площадь оцениваемого объекта.

Для объекта недвижимости аналогичной полезности стоимость 1 м² строительства составляет Wкв.м. = 55 000 руб./м2.

ВС= 55 000•119,2= 6 556 000 руб.

Прибыль инвестора (ПИ) — это предпринимательский доход в виде вознаграждения инвестору за риск, связанный с вложением инвестиций и реализации проекта. Принимается 18% от восстановительной стоимости:

ПИ = 0,18, (3)

ПИ=6 556 000•0,18= 1 180 080 руб.

Совокупный накопленный износ (ИЗ) определяется методом срока жизни по формуле ИЗ = ЭВ / ФЖ • 100, (4)

гдеЭВ — эффективный срок жизни здания;

ФЖ — фактический срок жизни здания.

ИЗ=(2015;2001)/125• 100=11,2%

Так как жилой дом был построен в 2001 году, то на данный момент совокупный накопленный износ равен 11,2% .

Сзатр. = 6 556 000+ 1 180 080 — 11,2% = 6 869 639,04 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составила 6 869 639,04 рублей.

2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом Сравнительный — подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Таблица 3 — Данные о продажах жилых помещений

Таблица 4 — Расчет скорректированных цен жилых помещений

стоимость рыночный недвижимость Рыночная стоимость однокомнатной квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составила 6 809 563,67 рублей.

2.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Доходный — подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Доходный подход рассчитывают по формуле:

Сдп = ЧОД / СК, (5)

гдеСДП — стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.; ЧОД — чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, тыс. р.;

СК — ставка капитализации.

ЧОД= 20 000•12 = 240 000 руб.

Метод рыночной выжимки — является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т. д.) и полезности объектов недвижимости.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле

R (СК)= ЧОД / цена продажи, (6)

гдеЧОД-частный операционный доход;

R (CK)= 240 000 /6 500 000= 0,03

Сдп=240 000/0,03= 8 000 000 руб.

Рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, рассчитанная доходным подходом, составила 8 000 000 рублей.

2.5 Согласование результатов оценки Таблица 5 — Расчёт рыночной стоимости жилого помещения

Итоговую стоимость объекта, рассчитывали по формуле

(7)

где СИТОГ — итоговая стоимость объекта оценки;

Сдох, Сср, Сзатр — стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами.

К1, К2, К3 — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

К1+ К2+ К3=1

СИТОГ = 6 809 563,67* 0,8+ 6 869 639,04*0,1+8 000 000*0,1=6 934 614,84 руб.

Итоговая стоимость объекта оценки составила 7 000 000 рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Прохождение практики направлено на закрепление и углубление теоретических знаний и умений, полученных в процессе обучения.

Во время практического обучения была проведена оценка объекта недвижимости тремя подходами. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом, стоимость получилась равной 6 809 563,67 руб.; при затратном подходе — 6 869 639,04 руб.; при доходном подходе — 6 934 614,84 рублей.

На основе результатов, полученных при использовании подходов, была выявлена рыночная стоимость объекта оценки, которая равна 7 000 000 рублей.

Наиболее оптимальным подходом является сравнительный подход.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ. — М.: Проспект, 2006. — 138 с.

2 Гриненко, С. В. Экономика недвижимости [Текст] / С. В. Гриненко: Конспект лекций. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 365 с.

3 Карпенко, Е. А. Экономика отрасли: торговля и общественное питание [Текст] / Е. А. Карпенко: Учебное пособие. — М.: ИНФРА-М, 2008. — 224с.

4 Мирзоян, Н. В. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / Н. В. Мирзоян: Учебник для вузов. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 199 с.

5 Татарова, А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью [Текст] / А. В. Татарова: Учебное пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — 238с.

6 2ГИС [Электронный ресурс]: портал. — Электрон, дан. — Режим доступа: https://2gis.ru/novokuznetsk/zoom/11 — Загл. с экрана; 20 марта 2015 год ПРИЛОЖЕНИЕ А

(обязательное) Выписка из технического паспорта План квартиры Приложение Б

(рекомендованное) Скриншот Аналога 1