Ипотечное кредитование

1. Сущность, классификация и особенности ипотечного кредита

1.1 Основные модели ипотечного кредитования

1.2 Механизм ипотечного кредитования

1.3 Основные нормативно-правовые акты, регулирующие рынок ипотеки

2. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

2.2 Риски ипотечного кредитования

2.3 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

3. Ипотечное кредитование в Краснодарском крае

4. Зарубежный опыт ипотечного кредитования Заключение Список использованной литературы

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики [12, C. 32−33].

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.

Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.

На данный момент еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово — экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем [14, C. 32−33].

Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

1. Сущность, классификация и особенности ипотечного кредита

1.1 Основные модели ипотечного кредитования

Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования:

1. Двухуровневая («американская модель»), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи[17, C. 18].

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает перетек в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

2. Одноуровневая («немецкая модель»). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т. е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40−60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риелторскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риелторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

Этап 1. Кредит выдаётся риелторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом — Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риелторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Этап 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риелторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом — Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риелторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риелторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья[23].

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риелторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д.;

Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации [13, C. 33−38].

1.3 Основные нормативно-правовые акты, регулирующие рынок ипотеки

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями на 5 октября 2015 года) подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации[3].

Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

— «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— «Закон об акционерных обществах»;

— «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— «Гражданский кодекс»;

— «Налоговый кодекс»;

— «Жилищный кодекс».

Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

— Федеральный закон от 28.06.2014 N 189-ФЗ (ред. от 22.12.2014) «О внесении изменений в Федеральный закон „О кредитных историях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4]

— «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ № 152-ФЗ от 11.11.2003 г.

— «О кредитных историях» — позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов № 218 ФЗ от 30.12.2004 г;

— «О стройсберкассах» — закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья (законопроект);

— «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» — закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья (законопроект);

— «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан» (законопроект);

— «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации» (законопроект);

— «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»;

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»;

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 216 -ФЗ от 30.12.2004 г.;

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»;

«О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

«О внесении изменений и дополнений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием)»;

— «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 21.07.2003 г. № 104-ФЗ;

— «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья) от 21.12.2004 г. № 71

— Федеральный Закон РФ от 20 августа 2004 года, № 104-Ф3 «О внесении изменений в статью 4 Закона РФ «О государственной пошлине» [5]

— Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

— Федеральный закон от 28.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно — ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ [15, C. 18−20].

Вторая ступень принадлежит Федеральным законам, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени — носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности — кредитных отношений.

Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения.

1. Конституция.

Конституция содержит ряд положений, которые можно применить к кредитным отношениям.

На основании ст. 71 Конституции в ведении Российской Федерации находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.

В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

Ст. 75 посвящена денежной единице РФ — рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля.

Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания.

2. Федеральные законы.

Центральным, основным федеральным законом, регулирующим гражданско-правовые, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть содержит три раздела:

1. Об общих положениях (ст. 1 — 208),

2. О вещных правах (ст. 209 — 306),

3. Об общих положениях, об обязательствах и договорах (ст. 307 — 453).

Вторая часть посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 — ст. 454 — 1109).

В третьей части содержатся раздел о наследственном праве (ст. 1110 — 1185) и раздел о международном частном праве (ст. 1186 — 1224) [14, C. 32−33].

Общие положения, регулирующие порядок образования юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и т. д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита.

Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы для регулирования отношений между субъектами хозяйственной деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства.

В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.

Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций5.

В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности».

Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

Иные федеральные законы также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким федеральным законом можно отнести:

— ФЗ «Об акционерных обществах» — в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;

— ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;

— ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;

— ФЗ «Об исполнительном производстве» — в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;

— ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» — в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней.

Помимо приведенных выше федеральных законов отношения, возникающие в процессе взаимодействия сторон по поводу осуществления кредитования, регулируются иными федеральными законами[20, C. 23−25].

2. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

С началом рыночных отношений россияне узнали о таком виде кредитования — как ипотека или кредит на покупку квартиры.

Если тщательно разобраться, то кредит на приобретение жилья в России существовал еще с начала 20-го века и в те времена пользовался огромной популярностью. Однако за время советской власти накопленный дореволюционный опыт несколько истощился ввиду своей ненужности.

В Европе, наоборот, механизм ипотечного кредитования внедрялся дольше века, и накопил достаточно опыта, чтобы российские финансовые организации брали с них пример.

В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко не всегда качественно.

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день всего 10% граждан РФ владеют собственной жилплощадью более 18 кв. м. на одного человека. И всего лишь 1% граждан нашей страны могут позволить купить себе понравившуюся недвижимость за личные средства.

Из этих цифр ясно видно, что взаимоотношение граждан с недвижимостью в России оставляет желать лучшего. А если учесть еще тот фактор, что имеющийся жилой фонд со временем не молодеет и требует капиталовложений для реконструкций и капремонта [19, C. 44].

В данной ситуации ипотека является взаимовыгодной программой как для государства, так и для населения.

Судя по выпискам из отчетов Комитета по собственности Гордумы, на сегодняшний день в личных квадратных метрах нуждаются более 20 млн. граждан России. Только в Подмосковье в очереди на жилье стоит более 200 тысяч семей.

Чтобы обеспечить их всех жильем, необходимо в самое ближайшее время построить более 12 млн. кв. м. жилья. Если же в скором будущем в строительной госсфере положение не измениться к лучшему, то для обеспечения граждан по списку квартирами уйдет около 25 лет. А ипотечное кредитование является единственным гарантированным механизмом по обеспечению граждан необходимой жилплощадью.

Как уже писалось выше, развитие ипотечного кредитования в России развивается медленными темпами. Существует ряд законодательных актов, контролирующих этот процесс. А так как ипотека — направление новое и развивающееся, ежегодно вносятся существенные изменения, поправки и дополнения.

Все это создает ряд проблем, связанных с ипотекой, которые условно можно разделить на:

— Инфляционные проблемы;

— Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией;

— Проблемы, связанные с монополизацией рынка кредитования;

— Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

1) Инфляционные проблемы ипотечного кредитования в России В последние годы уровень инфляции в стране существенно снизился. Однако до стабильной экономики, какую можно наблюдать в большинстве развитых стран мира, России еще стоит проделать долгий путь, поэтому желаемой стабильности в кредитной системе нам ожидать не приходится.

У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы:

— Из-за нестабильной экономики граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах;

— Следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному.

Таким образом, получается, что ипотечный кредит — это продукт, предназначенные не для широких слоев населения, а только для отдельных категорий граждан, обладающих стабильной работой и хорошим достатком. А количество таких людей среди нуждающихся в жилье составляет менее 1%!

2) Проблемы ипотечного кредитования, вызванные нестабильной экономической ситуацией Собственной, сам по себе ипотечный кредит представляет собой долгосрочный проект, который измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предоставляют гражданам ипотеки сроком на 10−20 лет.

Естественно, что за это банки требуют каких-то гарантий для себя, да и сами заемщики должны быть уверенными, что смогут столь длительное время выплачивать займ [16, C. 20−21].

В условиях сегодняшней рыночной ситуации, когда доходы граждан то падают, то повышаются, никто не может давать никаких гарантий. Подобные скачки финансовой стабильности среди граждан целиком и полностью зависят от колебаний мировой экономики.

Поэтому ипотечный долгосрочный кредит неизменно связан с определенными рисками. Как правило, банки, чтобы хоть как-то обезопасить себя и компенсировать возможные потери, увеличивают ставки на кредит. А заемщики могут быть защищены только государством и теми законодательными актами, которые принимаются в отношении ипотечного кредитования.

3) Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией рынка кредитования.

К сожалению, на сегодняшний день рынок первичного жилья остается «непрозрачным». В стране много строительных организаций, которые занимаются возведением зданий, уровень конкуренции очень высокий, а, значит, руководители строительных компаний искусственно удерживают высокие цены на жилплощадь с целью получить большую прибыль.

Страдают от этого, в первую очередь, обыкновенные граждане, которые остро нуждаются в жилье, но по существующим ценам не могут себе позволить его приобрести.

Банки, предоставляющие ипотечный кредит, также зависят от цен, которые диктуют монопольные строительные компании.

Решение данной проблемы возможно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. А, следовательно, необходимо сделать так, чтобы между строительными компаниями развивалась конкуренция, основывались новые организации, специализирующиеся на строительстве зданий. Для этого перспективного направления бизнеса необходимо создавать льготные условия, тогда ипотечное кредитование станет более привлекательным продуктом на рынке недвижимости.

4) Проблемы, связанные с государственными программами помощи и альтернативными вложениями средств.

Финансисты любят говорить, что в нынешних условиях банки имеют «короткие деньги», то есть вкладчики предпочитают делать депозиты не больше чем на год, а все расчеты между организациями проводятся при помощи безналичного расчета.

Получается, что нехватка наличных средств наблюдается не только в государственных структурах, но и в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнять нечем, то следует активно внедрять другие финансовые инструменты.

В данной ситуации альтернативой являются различные государственные программы в помощь ипотечному кредитованию. А для этого необходимо наладить выпуск акций и ценных бумаг, которые можно в любой момент купить или продать, и которые должны стать для банков на длительное время эффективным финансовым инструментом.

В первую очередь в развитии ипотечного кредитования должно быть заинтересовано государство. Банки основную прибыль получают за счет разницы между предложением своих средств и их правильным размещением. А при формировании стабильного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль там ожидается через длительный период времени.

В краткосрочных потребительских кредитах банки заинтересованы гораздо больше, так как затраты на них быстро окупаются, зачастую по весьма выгодным процентным ставкам [17, C. 19−21].

Таким образом, если государство не будет активно учувствовать в развитии ипотечного кредитования и внедрять альтернативные и привлекательные для населения льготные программы, процесс популяризации ипотечного кредитования будет и дальше идти крайне медленными темпами.

2.2 Риски ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т. е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.

Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.

1. Кредитный — наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т. е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете[23, C. 40].

Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:

— определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования — 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;

— прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости — LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг «розничных» клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать «критические» для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;

— требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в «связке» с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;

— субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса — с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.

2. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. «Короткие деньги» можно привлечь дешевле, чем «длинные», тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более — на всю сумму — гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми «перебоями» на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры:

— эффективный мониторинг процентного ГЭПа (например, через максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок при сохранении приемлемого значения положительной процентной маржи);

— структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам, ставкам и направлениям вложений;

— минимизация всех операционных расходов за счет использования преимуществ «эффекта масштаба» — больших объемов транзакций при малых издержках на внедрение;

— формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих сглаживать перебои с ликвидными ресурсами;

— установление Правительством РФ так называемых потолков ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками (например, для рублевых ссуд — «учетная ставка + 200 базисных пунктов»);

3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему:

— установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в «защиту» клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности;

— индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение «плавающих» ипотечных инструментов — кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два года) процентной ставки по типу канадского ролловера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно «подогреваемых» низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным;

— наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита. Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.

4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема «кассовых разрывов», которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:

— разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;

— ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ «с запасом» по значениям.

5. Риски, инициируемые рефинансированием ИЖК.

Риск потерь от дефолта закладных обусловлен неэффективным андеррайтингом заемщика и факторами, провоцирующими проявление кредитных рисков. Как известно, стандарты АИЖК предусматривают переход риска потерь по названому обстоятельству от банка к региональному оператору — по факту совершения купли-продажи закладных. В таком случае можно предложить переложить часть этих рисков от дефолта (не более 30% величины задолженности по кредиту) на первичного кредитора (пусть даже за символическую плату за обслуживание в размере 3−5% от объема реализованной таким образом ссудной задолженности). А другая часть могла бы компенсироваться из уставного капитала регионального оператора и под гарантии дотирования местного (или федерального) бюджета (из расчета 50 на 50) [14, C. 65−69].

Конечно, большинство банков (кроме институтов, сотрудничающих с АИЖК) не согласится обслуживать в ущерб себе. Но существующая статистика по дефолтам (менее 0,5% случаев потерь) и участие бюджета вполне способны повернуть банки лицом к «ипотеке для россиян" — клиентов «ресурсозаготовителей» кредитных организаций.

Вероятность потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения «длинных» ипотечных ссуд. Этот риск возникает из дисбаланса сроков по обеспеченным долгосрочной секьюритизацией кредитов, предъявляемых к досрочному гашению, и обязательств, выпущенных под ресурсное покрытие контрактных ипотек. Мероприятия по устранению неблагоприятных последствий сводятся к следующему:

— поиск банками альтернативных источников рефинансирования;

— проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов;

— введение к существующему в мировой практике страхованию пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ипотечным обязательствам. Но в России законодательство пока не предусматривает подобных новаций на страховом рынке.

— значительная вероятность недостаточной «критической массы» у средних и малых банков для объединения ипотечных кредитов в пулы на региональном уровне. Варианты исправления ситуации в этом случае:

— продажа пулов любой размерности региональным операторам в случае, если они отвечают требованиям АИЖК;

— объединение нескольких банков для совместной продажи ипотечного портфеля инвестиционному банку с последующей секьюритизацией;

— реализация кредитного портфеля по рыночной цене другому банку для обслуживания.

2.3 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:

— реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;

— создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками;

— развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;

— развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате проведенной в России в 1990;х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий[10, C. 32−33].

Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

— совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

— регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

— создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

— организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для развития ипотеки предлагается решение следующих основных задач :

— совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

— создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

— создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

— налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

— создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

— формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

— формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

— разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

— ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

— предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено. В связи с этим констатируется насущная потребность в разработке адекватного особенностям современной российской экономики механизма использования имеющихся финансовых резервов и привлечения долгосрочных инвестиций в процесс жилищной ипотеки[9, C. 16].

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

— уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

— обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

— заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

— создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой — усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

3. Ипотечное кредитование в Краснодарском крае

Для большинства жителей региона, ипотека — это единственный способ приобрести жилье, тем более что ежемесячные выплаты по кредиту зачастую сравнимы с суммой, которую приходится отдавать за аренду квартиры.

После повышения ключевой ставки Центробанком России до 17%, банки РФ выступили с предложением о разработке государственной программы поддержи ипотеки. По прогнозам, в 2015 году рынок ипотечного кредитования, без поддержки правительства, сократился бы по сравнению с 2014 г., примерно в 2 раза. С инициативой банков согласилось и АИЖК, по расчетам которого, без поддержки объем новых ипотечных кредитов уменьшился бы в 8,5 раз, до 200 миллиардов рублей в 2015 году с 1,7 триллиона рублей в прошлом году. Солидарное мнение банкиров и АИЖК было услышано.

Уже в марте правительством РФ было выделено 20 миллиардов рублей из бюджета на субсидирование процентных ставок по ипотеке. В результате банки смогут оформлять ипотеку под 12% годовых. Действовать госпрограмма по ипотеке будет в период с 01.03.2015 года до 01.03.2016, либо до понижения ключевой ставки до 9,5%. Данная государственная помощь позволит банкам России выдать ипотечных кредитов общей сложностью на 400 миллиардов рублей. Ожидается, что объем выданных кредитов в рамках программы у ряда банков превысит 50% от общего объема ипотечных кредитов в текущем году.

Одним словом, ипотека в 2015 году станет привлекательной и выгодной для потенциальных заемщиков благодаря государственной поддержке.

Какие возможности предоставляет данная программа для краснодарцев? Максимальный размер кредита составит 3 миллиона рублей. Льготный ипотечный кредит в Краснодаре и Краснодарском крае можно будет взять на приобретение квартиры в новостройке сроком до 30 лет с минимальным первоначальным взносом в размере 20%. На покупку недвижимости на вторичном рынке или более дорогих объектов, не попадающих под программу, субсидии выдаваться не будут. Следовательно, процентная ставка не будет сниженной.

Ряд банковских учреждений уже объявили о том, что начинают выдавать кредит в рамках государственной программы. Так, ведущие банки планируют выдать льготных кредитов общей сложностью на 300 миллиардов рублей, что составит 75% от общего объема госпрограммы.

В крупных городах края — Краснодаре, Армавире, Новороссийске, Сочи, Анапе, Геленджикена первичном рынке жилья 35−40% сделок проходит с привлечением ипотеки, подсчитали в Macon Realty Group. На вторичном рынке доля кредитных сделок не превышает 15%. «В этом сегменте больше состоятельных людей, готовых приобрести жилье за наличные деньги», — отметили в компании.

Краснодар сегодня занимает 22-е место в России по цене жилья на первичном рынке и третье — по объемам строительства. Так, по данным аналитиков Macon Realty Group, средняя стоимость «квадрата» в краснодарских новостройках составляет 43,5 тыс. руб., вторичного жилья — 46,5 тыс. У Росстата несколько другие цифры: 40 и 51 тыс. руб. соответственно.

Новостройки в последние годы дорожали меньшими темпами, чем вторичное жилье. «Ситуация для заемщиков благоприятная — сейчас хорошее время для вложения средств в недвижимость, особенно в новостройки, так как разница в стоимости с вторичным рынком существенная», — считает Надежда Белая.

Илья Володько, генеральный директор консалтингового агентства Macon Realty Group, уверен, что сегодня ипотека является доступной для многих краснодарцев. В крае невысокие цены на недвижимость по сравнению с другими регионами России, а доходы населения позволяют воспользоваться предложениями банков.

Средний возраст ипотечных заемщиков на Кубани — 36−37 лет. Большинство — семейные, почти половина — с детьми. По социальному статусу это в основном специалисты или руководители среднего звена. «За два года портрет заемщика практически не изменился, и пока к этому нет предпосылок, — комментирует Надежда Белая. — Но, вероятно, с развитием рынка ипотеки и социальной поддержки населения государством средний возраст заемщика будет снижаться, так как больше молодых семей будут принимать решение в пользу ипотеки.

Значимую роль в стимулировании рынка играют социальные ипотечные программы, которых сейчас в Краснодарском крае реализуется несколько — для молодых семей, учителей, военная, накопительная ипотека.

В крае действует федеральная программа «Военная ипотека». Выплаты, накопленные на счетах военнослужащих, могут быть использованы в качестве первоначального взноса при покупке жилья. Краснодарский край входит в тройку лидеров в РФ по количеству таких сделок.

«Накопительная ипотека» — это совместный проект администрации Краснодарского края и Сбербанка, стартовавший осенью 2011 года. Программа состоит из двух этапов. На первом претендент ежемесячно в течение четырех-шести лет накапливает средства на специальном счете. Каждый квартал, кроме процентов по вкладу, начисляется соцвыплата из бюджета региона. Она составляет 30% от суммы ежемесячного платежа, но не более 3 тыс. руб. в месяц. На втором этапе банк предоставляет ипотечный кредит с льготной ставкой, зависящей от срока накопления. Минимальная — 6% годовых — устанавливается, если срок составил пять-шесть лет, 7% - четыре года. По прогнозам, что в течение 6 лет с помощью программы, жилье смогут приобрести не менее 50 тыс. кубанцев. С 2013 года по первый квартал 2015;госоциальные выплаты получили 1345 семей.

Илья Володько не относит накопительную ипотеку к социальным проектам, считая, ее «полукоммерческим» продуктом. Сам по себе этот проект является перспективным, уверен эксперт, но если платежеспособность населения упадет, ипотечный рынок он не спасет. «Надо помнить: это не благотворительный проект, и если ситуация в экономике ухудшится, есть вероятность, что ставки по накопительной ипотеке вырастут», — уверен собеседник.

Остальные перечисленные программы, по мнению Ильи Володько, в ближайшей перспективе не окажут значимого влияния на рынок, так как ориентированы не на развитие ипотеки, а на то, чтобы граждане отдельных категорий могли улучшить свои жилищные условия.

Помимо социальных программ, доступность ипотеки повышают и различные предложения банков, позволяющие снизить процентную ставку.

Так, в Сбербанке и ВТБ24 существуют специальные условия для участников зарплатных проектов и сотрудников аккредитованных ими компаний. Льготные процентные ставки предоставляет «Газпромбанк» при покупке недвижимости, находящейся у них в залоге. Многие банки проводят акции совместно с конкретными застройщиками, снижают ставки по кредитам для своих стратегических партнеров, например, агентств недвижимости.

По прогнозам банка DeltaCredit, ставки по ипотеке будут расти в среднем на 0,5−1% в год. «Как долго будет продолжаться повышение, сказать сложно: во многом это зависит от развиватия ситуация на российском финансовом рынке», — добавляет Надежда Белая.

«На спросе повышение ставок вряд ли отразится, поскольку в настоящее время ипотека является единственным инструментом для решения жилищного вопроса, — полагает Руслан Попов, вице-президент Кубанской палаты недвижимости. — Застройщики до 70% жилья продают с помощью ипотеки».

В Macon Realty Group считают, что на Кубани устойчивая положительная динамика в ипотечном секторе сохранится только при условии ежегодного повышения доходов населения на 3,7−5,1%. По расчетам компании, доход одного человека в семье, достаточный для ипотечного займа, должен достигать 34 тыс. руб. в месяц. А по последним данным Краснодарстата, среднемесячная зарплата в крае в апреле 2014 года составила 27,3 тыс. руб. (в апреле 2013;го она была на уровне 23,1 тыс.).

По мнению Ильи Володько, в ближайшие три-пять лет рост ипотечного рынка в регионе замедлится: доходы потребителей растут слишком медленно. Если в последние два года прирост в ипотечном секторе края составлял 40% ежегодно, то в будущем аналитик прогнозирует снижение этого показателя до 10%.

В DeltaCredit отмечают, что, судя по портфелю краснодарского заемщика, ежемесячный совокупный доход семьи при средней сумме кредита в 1,4 млн руб. составляет около 59 тыс. руб. Однако здесь учитывается совместный доход не только заемщика, но и созаемщиков, число которых может достигать трех человек.

Илья Володько уверен, что доступнее ипотеку в этих условиях могут сделать только пониженные ставки по кредитам, но предпосылок для этого нет. Экономист Александр Полиди также полагает, что на рынке ипотеки в ближайшие годы не будет значительного роста: «Качество заемщика снижается, увеличиваются риски для банков». По его мнению, ипотека в настоящий момент доступна для ограниченного количества жителей Кубани, причем большинство из них уже взяли кредит.

В то же время эксперты банка не берутся строить точные прогнозы, так как на перспективы этого сегмента рынка влияет множество факторов — от состояния экономики в стране до законодательной базы. В частности, по мнению банкиров, пересмотра требуют многие аспекты Федерального закона № 102 «Об ипотеке…»: в части отмены требования о регистрации договора залога, невозможности запрета последующего залога соглашением сторон, упрощения требований, к описанию обеспечиваемого залогом обязательства. Если все эти моменты будут учтены законодателями, оформление кредитов значительно упростится.

4. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

ипотечный кредитование рынок краснодарский Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

Первым уровнем является так называемый «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым «стандартным» условиям. Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций «вторичного» рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования.

Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, — вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спрэдом прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.

Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Субъектами ипотечного кредитования в Великобритании являются строительные общества, коммерческие банки, консолидированные кредиторы.

К настоящему времени многие строительные общества были преобразованы в универсальные коммерческие банки.

Секьюритизация активно развивается в Великобритании. В период существенного роста рынка ипотечных кредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью более эффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.

В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы[24].

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой.

Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

— Ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.

— Сберегательные банки.

— Кредитные кооперативы — совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.

— Стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5−10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья, как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Развитие ипотечного кредитования возможно за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ.

Таким образом, можно сказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике страны, ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы является приоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечной системе и различного рода льготы и гарантии.

Заключение

Существующее в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных видов недвижимого имущества под залог. В частности, законом разрешена ипотека земельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

В данной работе рассмотрены вопросы, связанные с определением сущности ипотеки, изучены вопросы развития ипотечного кредитования в России и в Татарстане, рассмотрен опыт зарубежных стран. Исходя из чего, можно сделать следующие выводы:

1. Ипотека — это залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т. д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита — ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

2. Проведенный анализ развития ипотечного кредитования в РФ показал, что ипотечное кредитование в России начал сбавлять темпы своего развития. Также тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. АИЖК готово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен на выпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимости Татарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немного оживится.

3. Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

4. Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

— ограниченное предложение жилья — главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту;

— низкая платежеспособность населения особенности — в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5−6% российских семей;

— невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит;

— высокие процентные ставки, основные причины которых — отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика — около 10% годовых в рублях;

— политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

— отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей — дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования [11, C. 70−76].

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно — ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ

3. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I «О банках и банковской деятельности»

4. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ «О кредитных историях»

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

8. Жилищный кодекс РФ.

9. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, 2010

10. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. — 2008.

11. Н. П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2011

12. Павлова И. В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». — «Банковское дело», 2009.

13. Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус, 2012.

14. Цылигна Г. А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика, 2012

15. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2010.

16. Иванов В. В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2010.

17. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2010.

18. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Рост он/Д: Феникс, 2012.

19. Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы, 2012

20. Головина О. Л. Ипотека в России. — М.: Юристъ, 2011.

21. Савруков А. Н. Ипотечное кридитование. — СПб.: Политехника, 2010. — 92с.

22. Симионова Ю. Ф. Ипотека для всех. — Ростов — на — Дону: Феникс, 2012. — 160с.

23. Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. — 2009. — N4.

24. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России / А. Мурычев // Банковское дело. — 2012. — № 9.

25. Официальный сайт Банка России // www.cbr.ru

26. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — Режим доступа: http://www.ahml.ru